PÜ BH 2007/11
PÜ BH 2007/11
2007.01.01.
I. A volt házastársi közös lakáson fennálló közös tulajdon megszüntetése esetén a közös kiskorú gyermekek bentlakásának figyelembevétele a megváltási ár meghatározásánál.
II. A lakáshasználati jog ellenértékének figyelembevétele a közös tulajdon megszüntetésekor (Csjt. 31. §, 31/C. §, 77. §; Ptk. 148. §).
Az elsőfokú bíróság a hatályon kívül helyezés folytán megismételt eljárásban hozott ítéletével megállapította, hogy az I. és II. r. felperesek között 2002. november hó 20. napján létrejött, H. község, I. út 62. szám alatti lakóház ingatlan I. r. felperest megillető 1/2 tulajdoni hányadára vonatkozó ajándékozási szerződés az alperessel szemben hatálytalan. Az említett ingatlanon fennálló közös tulajdont megszüntette akként, hogy az I. r. felperes 1/2 tulajdoni hányadát az alperes tulajdonába adta 1 178 000 forint megváltási ár megfizetése ellenében, és kötelezte az alperest, hogy fizessen meg az I. r. felperesnek 15 napon belül 800 000 forintot, 90 napon belül pedig további 378 000 forintot közös tulajdon megszüntetése címén.
Elrendelte a földhivatal megkeresését az I. rendű felperes haszonélvezeti jogának a törlése és az alperes tulajdonjogának a bejegyzése érdekében, továbbá kötelezte a II. r. felperest az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés tűrésére, ezt meghaladóan a felperesek keresetét elutasította.
Az ítéletének indokolásában tényként állapította meg, hogy az I. rendű felperes és az alperes házastársak voltak, a házasságukat azonban a bíróság felbontotta, a házasságukból 1989. szeptember 29-én született V. és az 1991. december 5-én született K. utónevű gyermekeket az alperesnél helyezte el. A volt házastársak egymás közt egyenlő – 1/2-1/2 – arányú közös tulajdonában álló, és az utolsó közös lakásukul szolgáló H. község, I. u. 62. szám alatti lakóházingatlan használatát pedig megosztotta akként, hogy a lakóház kizárólagos használatára az alperest és a felek közös kiskorú gyermekeit, a műhely és a kert kizárólagos használatára pedig az I. r. felperest jogosította fel.
A bíróság ítéletének az alperes az I. r. felperessel szemben csak hosszas végrehajtási eljárás során tudott érvényt szerezni, az I. r. felperes a kiköltözésével egyidejűleg az ingatlanon jelentős mértékű károkat is okozott, ezért az alperes az ingatlanon időközben különböző beruházásokat végzett, melynek összértéke az ingatlan teljes forgalmi értékén belül 640 000 forintot képvisel.
A teljes ingatlan forgalmi értéke beköltözhető állapotban 3 500 000 forintot, míg a telek forgalmi értéke 400 000 forintot tesz ki.
A korábban folyamatban volt bírósági eljárás során az I. és II. r. felperesek között olyan tartalmú ajándékozási szerződés jött létre, amelyben az I. r. felperes a perbeli ingatlannak a saját tulajdonában álló 1/2 tulajdoni hányadát – a holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten – a II. r. felperesnek ajándékozta.
Az I. r. felperes az ingatlanból való kiköltözését megelőzően az ő használatába került kertrészen található termő gyümölcsfákat eltávolította abból a célból, hogy a későbbiekben oda másfajta gyümölcsöst fog telepíteni, ez azonban elmaradt. Az almafák forgalmi értéke 330 000 forintot tesz ki.
Az I. r. felperes a kiköltözésével egyidejűleg lakáshasználati jog ellenértékeként 287 000 forintot kapott meg az alperestől.
A felperesek kereseti kérelmükben az alperessel fennálló közös tulajdon akként történő megszűntetését kérték, hogy az ingatlan alperes tulajdonában álló részilletőségét megfelelő ellenérték fejében adja a bíróság beköltözhető állapotban a II. r. felperes tulajdonába.
Az alperes érdemi ellenkérelme a közös tulajdon akként történő megszüntetésére irányult, hogy a felperesek tulajdoni hányadának magához váltására a bíróság őt jogosítsa fel, egyben viszontkeresettel élt az I. rendű felperesnek az ingatlanban általa okozott kár megtérítésére való kötelezése, valamint annak a megállapítása iránt, hogy az I. és II. r. felperesek által megkötött ajándékozási szerződés – annak jogszabályba ütközése okából – érvénytelen.
Az így megállapított tényállás alapján az elsőfokú bíróság arra az álláspontra helyezkedett, hogy az I. és II. r. felperesek között létrejött ajándékozási szerződés az alperessel szemben a Ptk. 203. §-ának (1) bekezdése szerint hatálytalan, mert az életközösség megszűnésétől a közös vagyon megosztásáig terjedő időben az alperes hozzájárulásának hiányában jött létre, a szerződés alapján a II. rendű felperes ingyenes előnyhöz jutott és a szerződés az alperes házastársi közös vagyoni igényének kielégítési alapját elvonta, hiszen a házasság felbontását követően a volt házasfelek más közös vagyontárggyal már nem rendelkeztek.
Az ajándékozási szerződés alperessel szembeni hatálytalansága folytán nem volt akadálya a volt házasfelek között fennálló tulajdonközösség megszüntetésének. Ennek keretében az ingatlan forgalmi értékét, ezen belül a telek, a felépítmény és az alperesi beruházások értékét, valamint az I. rendű felperes által az ingatlanban okozott kár összegét a perben kirendelt igazságügyi szakértők véleménye alapján határozta meg, és az említett értékek, illetve kár, valamint az I. r. felperes által az alperestől már felvett lakáshasználati jog ellenérték alapulvételével számolt el a volt házasfelek között.
Ennek megfelelően a felépítmények volt házasfelek között elszámolható értékét a telek és az alperesi beruházások együttes értékének az ingatlan – szakértők által megállapított – 3 260 000 forintos teljes forgalmi értékéből történő levonása után fennmaradó 2 860 000 forintban határozta meg, amelyből a volt házasfeleket személyenként 1 430 000 forint, az I. r. felperest pedig – az általa az alperestől már felvett 287 000 forint lakáshasználati jog ellenérték beszámítása után – 1 143 000 forint illeti meg. A telek 400 000 forintos értéke az I. r. felperes károkozása folytán 330 000 forinttal, tehát 70 000 forintra csökkent, ezért a telek értékének a fele részeként az I. r. felperest további 35 000 forint, tehát az ingatlan egészének az értékéből mindösszesen 1 178 000 forint illeti meg.
A tulajdonközösség megszüntetési módjának a meghatározása során annak tulajdonított döntő jelentőséget, hogy a lakás kizárólagos használatára feljogosított alperes az I. r. felperest megillető megváltási ár vonatkozásában a teljesítőképességét nagyobb részben igazolta.
Az elsőfokú ítélet ellen az alperes fellebbezéssel élt.
A felperesek fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult.
A másodfokú bíróság az ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A döntését azzal indokolta, hogy a Csjt. 31/B. §-ának (2)–(4) bekezdései és 31/C. §-ának (3) bekezdésében foglaltakból az következik, hogy a kiskorú gyermek lakáshasználati joga a közös tulajdon megszüntetése körében nem, hanem kizárólag a házastársi közös lakás használatának a rendezése során: egyrészt a használat módjának, másrészt pedig a lakásból távozó házastársat megillető lakáshasználati jog ellenérték összegének a meghatározásakor vehető figyelembe.
A közös kiskorú gyermekek lakáshasználati jogára viszont az elsőfokú bíróság a közös lakás használatának a rendezése és az alperest terhelő lakáshasználati jog ellenérték összegének a meghatározása során már figyelemmel volt, annak az ismételt figyelembevétele tehát kétszeres értékelést jelentene.
A közös tulajdon megszüntetése esetén ugyanakkor a bent nem lakó házastársat a beköltözhető forgalmi érték alapján számított tulajdoni hányadnak megfelelő összeg illeti meg, hiszen a bentlakó gyermek nagykorúvá válását követően a szülő a Csjt. szerint már nem köteles a gyermek lakhatását biztosítani, ezért a gyermek általi lakottság tényének a figyelembevétele esetén olyan többlet maradna a lakásban maradó házastársnál, amelyből a lakást nem használó házastárs a gyermek esetleges jövőbeni elköltözését követően sem részesülhetne.
A közös tulajdon megszüntetése körében pedig nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely a bentlakó gyermek lakáshasználatára figyelemmel a tulajdonostársnak jutó forgalmi érték számítását alacsonyabb értéken írná elő, tehát a tulajdonhoz való alkotmányos jogát korlátozná.
Amennyiben pedig a házastársak egyikéhez helyezi el a bíróság a kiskorú gyermekeket a házasság felbontása során, úgy e házastársnak kötelessége a lakhatás biztosítása, főleg, ha kizárólagos lakáshasználatra jogosította fel a bíróság. Így már ezen okból sem lehetne az alperes álláspontja megalapozott, amely szerint az I. r. felperesnek kellene lakáshasználati jogot biztosítani a gyermekek számára, mivel kizárólagos használati joga az alperesnek volt és a lakáshasználati jog ellenértékének megállapításánál már számításba vette a gyermekeket a bíróság.
A jogerős ítélet ellen az alperes felülvizsgálati kérelemmel élt a másodfokú bíróság ítéletének részbeni hatályon kívül helyezése, valamint az elsőfokú bíróság ítéletének a részbeni megváltoztatása és az I. rendű felperest megillető megváltási árnak – az ingatlan részben lakott forgalmi értékének az alapulvételével – akként történő meghatározása iránt, hogy a közös kiskorú gyermekek bennlakására tekintettel a beköltözhető és a lakott forgalmi érték közötti különbözet 2/3 része az I. r. felperes terhére nyerjen értékelést, az általa az I. r. felperesnek már 2001. évben kifizetett 287 000 forint lakáshasználati jog ellenérték törvényes kamatainak a megváltási árba történő beszámítása mellett.
Álláspontja szerint a jogerős ítélet a per érdemi elbírálására kiható módon sérti a Csjt. 31. §-ának (5) bekezdését, 31/C. §-át és 77. §-ának (1) bekezdését, valamint a Legfelsőbb Bíróság PK 10. számú állásfoglalásának I. és a VI/e) pontjában foglaltakat.
A Legfelsőbb Bíróság egyesbírója a felülvizsgálati kérelem előzetes megvizsgálását követően a felülvizsgálati eljárást elrendelte.
A felülvizsgálati kérelem túlnyomórészt alapos, a per érdemi elbírálásához szükséges adatok azonban nem állnak rendelkezésre.
A Legfelsőbb Bíróság PK 10. számú állásfoglalásának I. pontja értelmében a közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén, ha a méltánylandó körülmények mást nem indokolnak, a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie a magához váltás folytán fizetendő ellenérték meghatározásánál. Az állásfoglalás indokolása szerint ugyanis ,,külön ki kell emelni, hogy a különváltan élő vagy a volt házastársak közös ingatlanának a megosztása esetén is előfordul, hogy a közös ingatlanban csak az egyikük lakik. A bennlakás értékcsökkentő hatásának az elbírálásánál ilyenkor figyelembe kell venni a házastársak megállapodását, továbbá a közös lakásnak a használata kérdésében irányadó egyéb szempontokat is. Az eredmény ennek alapján a körülmények szerint az is lehet, hogy a bennlakás által okozott értékcsökkenés következményeit egyáltalán nem lehet a bennlakóra hárítani, vagy ha igen, csak bizonyos mértékben''.
Alappal hivatkozik tehát az alperes a felülvizsgálati kérelmében arra, hogy méltánylandó körülménynek minősül, ha az ingatlanban bennlakó és a magához váltásra feljogosított házastárs a lakást nem csupán a saját, hanem a nála elhelyezett közös kiskorú gyermekek érdekében is használja, részükre lakáshasználatot biztosít (BH 1997/2/74.). A közös kiskorú gyermekek bennlakására tekintettel a beköltözhető és a lakott forgalmi érték közötti különbözet 2/3 részének az I. r. felperes terhére való értékelése azonban eltúlzott.
A Csjt. 77. §-a (1) bekezdésének helyes értelmezése szerint ugyanis a kiskorú gyermekek lakáshasználatának biztosítása mindkét szülő kötelezettsége, ennek folytán méltánytalan volna, ha a kiskorú gyermekek bennlakásának értékcsökkentő hatása jogkövetkezményeit ilyen esetben teljes egészében a bennlakó házastársnak kellene viselnie.
Azt, hogy a kiskorú gyermekek bennlakásának értékcsökkentő következményeit mennyiben viseli a bennlakó, és mennyiben az a házastárs, aki a lakást nem használja, az eset összes körülményének mérlegelésével kell eldönteni. Ennek során – egyebek mellett – értékelni kell a családvédelmi szempontokat, a gyermekek számát és korát, a lakás alapterületét, a lakószobák számát, az ingatlan adottságait és a használat módját (BH 1995/2/99.), továbbá figyelemmel kell lenni arra is, hogy a kiskorú gyermekek használati joga kizárólag a lakásra vonatkozik, és annak tekintetében sem haladhatja meg a szükségletei által indokolt mértéket.
A kialakult bírói gyakorlatnak megfelelően ilyen esetben többnyire az ún. részben lakott forgalmi érték alapulvételével határozható meg a megváltási ár úgy, hogy az ingatlan beköltözhető és lakott forgalmi értékét kell a beköltözhető és lakott forgalmi érték közötti különbözet meghatározott százalékával csökkenteni, és a különbözetként mutatkozó ún. felek között elszámolható értéket a tulajdoni hányadok arányában kell felosztani.
A fentiek értelmében tévedtek tehát a perben eljárt bíróságok, amikor a megváltási ár meghatározásakor nem értékelték a kiskorú gyermekek bennlakásának értékcsökkentő következményeit, megosztva annak viselését az I. rendű felperes és az alperes között. A részben lakott érték alapulvételével történő elszámolási mód ugyanis – a jogerős ítélet téves jogi okfejtésével szemben – nem eredményezi a gyermekek általi bennlakás értékcsökkentő hatásának az I. r. felperes terhére történő kétszeres elszámolását, hiszen a fentebb részletezett követelményeknek megfelelően meghatározott megváltási árba – a II. pontban kifejtendők szerint – az I. r. felperes által már felvett lakáshasználati jog ellenérték szükségképpen beszámításra kerül.
Téves jogi álláspontjuk folytán pedig az eljárt bíróságok nem tisztázták a peres ingatlan vonatkozásában a kiskorú gyermekek lakáshasználati jogának terjedelmét, valamint nem mérlegelték a fenti szempontokat.
Amennyiben a házastársi közös lakáson fennálló tulajdonközösség megszüntetésére csak a lakáshasználat rendezését követően, külön perben kerül sor, úgy a korábban már felvett lakáshasználati jog ellenértékének elszámolására a bírói gyakorlat többféle lehetőséget ismer. Ha a használat rendezése és a közös tulajdon megszüntetése között viszonylag rövid idő telt el, és az ingatlan forgalmi értékében lényeges változás nem következett be, úgy az eltávozott házastársnak járó megváltási árat csak a korábban általa már felvett térítés összegével kell csökkenteni. Hosszabb idő eltelte, vagy az ingatlan forgalmi értékének a lényeges megváltozása esetén viszont az eltávozott házastársnak járó megváltási árba a korábban általa már felvett használati jog ellenértéket az ingatlan időközben bekövetkezett értékemelkedésének az arányában kell beszámítani, vagy – az eset körülményeitől függően – a lakáshasználati jognak, mint vagyoni értékű jognak az értékét kell – egészben vagy részben – a terhére elszámolni (BH 2001/6/729.), illetve mód van arra is, hogy a korábban már felvett térítés összege annak az időközi törvényes kamataival növelten kerüljön a terhére elszámolásra.
A perbeli esetben a lakásingatlanon fennálló tulajdonközösség megszüntetésére hosszabb idő elteltével, mintegy öt évvel az alperest terhelő lakáshasználati jog ellenérték megfizetésének alperes általi – ügyvédi letéttel – való felajánlását követően került sor.
Tévedtek tehát a perben eljárt bíróságok, amikor az értékviszonyok időmúlásból eredő változását nem értékelték az alperes által az I. r. felperesnek fizetendő megváltási ár meghatározásakor. A rendelkezésre álló peradatok alapján ugyanakkor sem a lakáshasználati jog ellenérték alperes általi felajánlásának a pontos időpontja, sem pedig a perbeli ingatlan említett időpontbeli lakott, részben lakott és beköltözhető állapotú forgalmi érték nem állapítható meg. Csak az erre vonatkozó szükséges bizonyítás lefolytatása után lesz tehát a bíróság abban a helyzetben, hogy a tulajdonközösség megszüntetése folytán az I. r. felperes által felvett használati jog ellenértékének a jelenlegi – értékemelkedett – összege beszámítása folytán az alperest terhelő ellenérték összege tárgyában megalapozottan döntsön.
Mindezeket egybevetve mivel a szükséges bizonyítás lefolytatására és az eset összes körülményének mérlegelésére a felülvizsgálati eljárásban a Legfelsőbb Bíróságnak nincs lehetősége, ezért a kifejtett indokok alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. § (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és a perben eljárt másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat meghozatalára utasította.
(Legf. Bír. Pfv. II. 20.261/2006. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás