PÜ BH 2007/118
PÜ BH 2007/118
2007.04.01.
A vevőnek az általa kötött adásvételi szerződésen alapuló tulajdonjog bejegyzés iránti igénye nem tulajdoni, hanem elévülő kötelmi igény (Ptk. 115. §, 117. §, 324. §).
Az 1974. április 21. napján létrejött szerződéssel a felperes 30 000 forint vételárért megvette néhai G. I.-nétól a perbeli felépítmény és kerítés nélküli ingatlant. A szerződés szerint a felperes 21 200 forint vételárat megfizetett, a valóságban oly módon, hogy ezen összeget az ingatlan korábbi vevőjének K. I.-nek adta át. A fennmaradó 8800 forint megfizetését a felperes havi 300 forintos részletekben vállalta. A szerződésben az eladó hozzájárult a felperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez.
A felperes a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be. A perbeli ingatlanon általa létesített faház 1979. november 16-án leégett, az adásvételi szerződés és az ezzel kapcsolatos iratok is megsemmisültek.
Az eladó G. I.-né – aki életében a felperessel szemben birtokháborítási eljárást kezdeményezett – 1985. január 25-én elhunyt. Örökösének, az I. r. alperes jogelődjének, R. A.-nénak a tulajdonjogát 1986. október 1-jén bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba.
R. A.-né az 1989. október 18-án létrejött adásvételi szerződéssel az ingatlant 200 000 forint vételárért a II. r. alperesnek adta el. A II. r. alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
A felperes 1992-ben pert indított annak megállapítása érdekében, hogy közte és a néhai G. I.-né között érvényes adásvételi szerződés jött létre. A bíróság a felperes keresetét, miután a tűzben megsemmisült adásvételi szerződés lényeges tartalmát bizonyítani nem tudta, elutasította.
Ezt követően a felperes pert indított az ingatlan tulajdonjogának elbirtoklás jogcímén történő megszerzése érdekében. A per során az I. r. alperes a felperes rendelkezésére bocsátotta az 1974. április 21-én létrejött adásvételi szerződést. A bíróság azonban a felperes keresetét elutasította arra hivatkozással, hogy a felperes elbirtoklásra nem hivatkozhat az ingatlan-nyilvántartásban bízva az ingatlanon ellenérték fejében jogot szerző II. r. alperessel szemben.
A II. r. alperes 2003. február 26-án a perbeli ingatlant eladta a III. r. alperesnek. A III. r. alperes azon lakóházat épített, majd a 2004. augusztus 13-án létrejött adásvételi szerződéssel az ingatlant a IV-VI. r. alpereseknek adta el. Tulajdonjoguk az ingatlan-nyilvántartásba jelen per kimenetelétől függő hatállyal került bejegyzésre.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. r. alperes jogelődje, R. A.-né a perbeli ingatlan tekintetében nem volt örököse G. I.-nénak, mert a felperes az 1974. április 21-én létrejött adásvételi szerződéssel megszerezte az ingatlan tulajdonjogát. A bejegyzés jogcímének érvénytelenségére hivatkozással kérte R. A.-né tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlését. A Ptk. 200. § (2) bekezdés első fordulata és a Ptk. 117. § (1) bekezdése alapján annak megállapítását kérte, hogy R. A.-né és a II. r. alperes között 1989. október 18-án, a II. és a III. r. alperesek között 2003. február 26-án, valamint a III. r. alperes és a IV-VI. r. alperesek között 2004. augusztus 13-án létrejött adásvételi szerződések semmisek, mert az ingatlan eladói nem voltak tulajdonosok, a III. r. alperes nem a tulajdonában álló földre építkezett. A Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése alapján kérte az eredeti állapot helyreállítását, a II–VI. r. alperesek tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlését. Annak megállapítását is kérte, hogy közte és néhai G. I.-né között létrejött adásvételi szerződése alapján jogosult tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését kérni adásvétel jogcímén.
Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az I. r. és II. r. alperesek arra hivatkoztak, hogy a felperes nem fizette meg a teljes vételárat néhai G. I.-né részére és tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be, a szerződéskötéstől az állítólagos tűzesetig pedig több mint öt év telt el. A felperes az ingatlan tulajdonjogát nem szerezte meg, csupán kötelmi igénye van a bejegyzésre és több mint öt évig nem intézkedett az ingatlan átírása iránt.
A III. r. alperes arra is hivatkozott, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerezte meg a tulajdonjogot.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes érvényes szerződés létrejöttének bizonyítása esetén sem szerezhette meg az ingatlan tulajdonjogát, mert azt az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be. A felperesnek kötelmi igénye keletkezett tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Ez a joga pedig elévült, mert a szerződés megkötésétől számított ötéves határidőben, de még ezt követően, az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szereplő eladó, majd jogutóda birtokvédelmi igénye, a jogutód ingatlannal való rendelkezése utáni öt évben sem, de még ez után is csak a jelen perben érvényesítette igényét.
Rámutatott arra is, hogy néhai R. A.-né öröksége megnyíltakor az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos G. I.-né volt, így a felperes tévesen állította, hogy az ingatlan nem tartozott a hagyatékba.
A II. r. alperes az ingatlant jóhiszeműen és ellenérték fejében szerezte, ezért tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból az Inytv. 5. § (5) bekezdése alapján már nem lenne törölhető akkor sem, ha néhai R. A.-né az ingatlan eladásakor annak nem lett volna tulajdonosa. Az ingatlan-nyilvántartás helyességébe vetett bizalom törvényi vélelme alapján az előző szerzés érvénytelensége ellenére a további jogszerzés nem tulajdonostól is bekövetkezhet. Emiatt a felperes keresetét elévülés hiányában is el kellett volna utasítani.
A jogerős ítélet ellen – annak hatályon kívül helyezése és a jogszabályoknak megfelelő új határozat meghozatala érdekében – a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy a másodfokú bíróság alapvetően téves értelmezését adta a perbeli ügy lényegét jelentő azon jogkérdésnek, hogy egy érvényesen létrejött adásvételi szerződés, mint érvényes jogcím alapján a vevőnek a tulajdonosváltozás bejegyzésére vonatkozó igénye kötelmi vagy tulajdoni igény-e.
Álláspontja szerint az adásvételi szerződés jogcíme alapján fennálló, a vevőnek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló igénye nem elévülő kötelmi igény. A jogtudomány és a jogirodalom, illetőleg az előbbieknek megfelelően kialakult ítélkezési gyakorlat szerint a tulajdonváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez szükséges a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó vevői igény, mely a szerződéses cél szolgálatába állítva tulajdoni igénynek minősül.
Kifejtette továbbá, hogy a perbeli ingatlan nem tartozott néhai G. I.-né hagyatékába, mert arról sem élők között, sem halál esetére rendelkezni nem volt jogosult. Az adásvételi szerződés megkötésével az ingatlan nem volt többé a tulajdona, az nem képezte vagyona részét. Az tehát R. A.-néra sem szállhatott át. A felperes mulasztása csak saját jogi helyzetére hatott ki, G. I.-né jogi helyzetének, jogi eredményt előidéző módosulására nem lehetett hatással.
Kifejtette, hogy az nem vitás, mely szerint az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez az érvényes jogcímen túl a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. Ebből azonban messze nem következik az, hogy érvényes jogcím hiányában, pusztán az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ténye tulajdonjogot keletkeztetne. R. A.-né tehát az ingatlan vonatkozásában álörökösnek minősült.
Sérelmezte továbbá a II. r. alperes jóhiszeműségének megállapítását, mert a II. r. alperes pontosan tisztában volt azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartási állapot nem a ténylegesen fennálló joghelyzetet mutatja.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Jogerős ítéletében a bíróság a felperes keresetének elbírálása szempontjából irányadó tényállást helyesen állapította meg és helytállóak az abból levont jogi következtetések is.
A felperes felülvizsgálati kérelmében tévesen állította, hogy az adásvételi szerződés vevőjének a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló igénye tulajdoni igény és mint ilyen nem évül el.
A Ptk. 115. §-ának (1) bekezdése kimondja, hogy a tulajdoni igények nem évülnek el. A tulajdoni igénynek azonban előfeltétele a tulajdonjog fennállása. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdésében foglaltak szerint az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A szerződés tehát önmagában még nem eredményezi a tulajdonjog keletkezését, ehhez szükséges az is, hogy a szerződés alapján a tulajdonjogot a szerző fél javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Jelen esetben nem volt vitás, hogy a felperes érvényes adásvételi szerződést kötött, tulajdonjogát azonban az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be. Ebből következően az ingatlan tulajdonjogát nem szerezte meg.
A felperesnek tulajdonjog hiányában tulajdoni igénye sem lehet. A jogerős ítélet helytállóan állapította meg, hogy a felperesnek az adásvételi szerződés megkötésével kötelmi igénye keletkezett tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére.
Felülvizsgálati kérelmében a felperes tévesen állította, hogy ezen igénye tulajdoni igény. Tulajdoni igényen ugyanis a Ptk. 115. §-ának (2) és (3) bekezdésében meghatározott igényeket kell érteni. Idetartozik pl. a tulajdonjog védelmére irányuló tulajdoni per, a tulajdon háborítatlanságát védő per stb.
A felperes keresete tehát nem a tulajdonjogán, hanem az általa kötött adásvételi szerződésen alapult, az tehát kötelmi jellegűnek minősül. Ezt az álláspontot a Legfelsőbb Bíróság már több eseti döntésében is kifejtette (pl. BH 2005/61. számú jogeset).
A jogerős ítélet helytállóan állapította meg azt is, hogy a felperes követelése a Ptk. 324. §-ának (1) bekezdése alapján elévült. A felperes nem tarthat igényt arra, hogy tulajdonjogát az adásvételi szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartásba jegyezzék be és ily módon az ingatlan tulajdonosává váljon.
A jogerős ítélet helytállóan állapította meg azt is, hogy a felperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba elévülés hiányában sem lenne bejegyezhető. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 63. § (2) bekezdése szerint ugyanis azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen szerzett jogot, a törlési keresetet a bejegyzéstől számított három év alatt lehet megindítani, ha kézbesítés nem történt. Abban az esetben tehát, ha a II. r. alperes tulajdonjogának bejegyzése érvénytelen lenne, az ő tulajdonjogának bejegyzésétől számított három év eltelt, ebből következően a III. r. alperessel szemben a felperes még ez esetben sem kérhetné tulajdonjogának bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A II. r. alperes jóhiszeműségének tehát a kereset elbírálása szempontjából nincs jelentősége. E vonatkozásban a tájékoztatás hiánya nem eljárási szabálysértés, mert a jogvita eldöntése érdekében a II. r. alperes jó, vagy rosszhiszeműségének bizonyítására nem volt szükség. Egyébként a II. r. alperes jóhiszeműségét az elbirtoklás iránt folyamatban volt perben a bíróság is megállapította. A felperes felülvizsgálati kérelmében tehát alaptalanul és szükségtelenül kérte a II. r. alperes szerzéskori jóhiszeműségére vonatkozó megállapítás megalapozatlanságának a kimondását.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdésében foglaltak alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.349/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás