PÜ BH 2007/119
PÜ BH 2007/119
2007.04.01.
I. Közös tulajdonban álló ingatlan megosztott használata esetében a részterületek megközelítésének lehetőségét az ingatlanon belül kell biztosítani.
II. Szerződéssel szabályozott ingatlanhasználat egyoldalú megváltoztatására nincs lehetőség [Ptk. 141. §; PK 8. sz. állásfoglalás].
A p.-i 114/1 helyrajzi számú ingatlan a peres felek osztatlan közös tulajdona, amelyben a felperesek részaránya személyenként 2781/6762 illetőség, míg az alperesek személyenként 600/6762 tulajdoni hányaddal rendelkeznek. Ezt a P. utcára nyíló, eredetileg 30 m utcafronti szélességű ingatlant a jogelőd engedélyezett megosztással úgy alakította ki, hogy annak utcafronti részét a telek mintegy 1/3 részéig megfelezte. Az így önálló telekké alakult 114/2 helyrajzi számú ingatlan lejegyzésével a perbeli földrészlet nyelestelek formájúvá alakult, amelynek az eredeti tulajdonos először a nyélrészét értékesítette az alperesek részére azzal a szerződési kikötéssel azonban, hogy a közúttal más módon nem érintkező földrészletnek a felperesek jogelődjének birtokában visszamaradt belső részéhez az alperesek az ingatlannak a közútról tekintett bal oldali telekhatára mellett egy gépkocsi bejárásra is alkalmas két és fél méter széles utat biztosítanak.
Később a felperesek jogelődje a visszamaradt tulajdoni illetőségét is értékesítette a felperesek részére úgy, hogy a megkötött szerződésben az alperesek által biztosítandó út használati joga egyértelműen szerződési kikötésként szerepelt és ennek biztosítását az alperesek a szerződés aláírásával magukra nézve kötelezőnek ismerték el.
A felperesek 2000 óta használják állandó lakhelyként az ingatlant, ahova időközben az alperesek is leköltöztek. Az alperesek az ingatlanba költözésüket követően a telek P. utcai szakaszán kerítést létesítettek úgy, hogy ott kétszárnyú vaskaput helyeztek el és az egész területüket körbekerítették, anélkül azonban, hogy az ingatlanuknak a P. utcával ellentétes oldalán a felperesek részére az átjárás lehetőségét biztosították volna. A P. úton a kialakított vaskapu előtti árokba betongyűrűt helyeztek és annak tetejét lebetonozták.
Tény az, hogy időközben az önkormányzat a felperesek által használt területen a közúttal mintegy párhuzamosan kialakítva csapadékvíz-elvezető árkot létesített 2,5 méter szélességben és 1,5 méter mélységben.
Az is tény, hogy az alperesek által kialakítani vállalt bejárati út a felperesek gyermekének az ingatlanával szomszédos és a felperesek az alperesek kerítéslétesítését követően nem a P. út felől, hanem egy idegen földterületen kialakított földút igénybevételével a gyermekük ingatlanán keresztül közelítették meg a saját területüket.
A felperesek a jogelődük által az alpereseknek történő résztulajdon értékesítésekor kikötött úthasználat biztosítását kérték, a használati vázrajznak megfelelő 2,5 méter szélességű, a telekhatár melletti útszakaszon.
Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetének helyt adott annak megállapítása mellett, hogy az alperesek tulajdonszerzése a használat rendezése és az úthasználati jog külön kikötése mellett történt meg és ezt a használatot megerősítve fenntartották akkor is, amikor a felperesek jogelődje a saját használatában maradt ingatlanrészt a felpereseknek adta át. Kétségtelen, hogy a szerződésben használt szolgalmi út megjelölés téves volt, mert a tulajdonostársak egymás javára szolgalmi jogot nem alapíthatnak, kizárólag a használatot rendezhetik úgy, hogy az a telekrészeik megközelítését az egyező akarat-nyilvántartásuk szerint biztosítsa. A felperesek ezt a szerződési kötelezettségüket szegték meg, amikor annak megerősítése ellenére azt a felperesek részére nem biztosították.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperesek keresetét elutasította. Döntésének indokolásaként az egyébként az elsőfokú bíróság által helyesen megállapított tényállás kiegészítésével a körülményekben bekövetkezett változásra utalt, nevezetesen a felperesek úthasználatát akadályozó árok létesítésére a felperesek területét átszelően, míg az alperesek használatába utalt telekrésznek az alperesek általi körbekerítését emelte ki, valamint azt, hogy a felek között folytatott birtokperben a felperesek hozzájárultak ahhoz, hogy az alperesek az útként egyébként ki nem alakított területet felszántsák és bevessék.
A jogerős ítélet ellen a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása iránt, utalva az alperesek szerződési kötelezettségére.
Az alperesek ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos. A Ptk. 141. §-a szerint a dolog hasznai a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is. Abban az esetben, ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló dolog birtoklása és használata kérdésében megállapodtak és ezt a használati megállapodást a jogutódokra kiterjedően is érvényesíteni kívánták, illetve ezt a kötelezettséget a szerződés aláírásával elismerték, akkor ez a szerződés a tulajdonostársakat köti, attól egyoldalúan nem térhetnek el. Természetesen nincs akadálya annak, hogy a körülményekben bekövetkezett lényeges változás esetén – megegyezés hiányában – a kisebbség a többség által fenntartani kívánt helyzet megváltoztatása és az érdekek egyensúlyát megteremtő szabályozás kialakítása érdekében bírósághoz forduljon.
Az adott esetben a szerződésben vállalt kötelezettségüket be nem tartó alperesek nem ezt az utat választották, hanem a felperesek által a szerződés szerinti úthasználat biztosítása érdekében indított perben hivatkoztak a körülmények időközbeni változására és az újraszabályozás szükségességére.
Annak előrebocsátása mellett, hogy a felperesek használatába utalt területen az önkormányzat által létesített vízátvezető csatornán kívül mindaz, ami a szerződéskötést követő változásként értékelhető, az az alperesek egyoldalú, a felperesek előzetes megkérdezését, illetőleg hozzájárulását nélkülöző tevékenységének eredménye, amelyre mint változott helyzetre jogszerűen hivatkozni nem lehet.
Nem kétséges az, hogy mód van a szerződéssel szabályozott használati viszonyok bíróság általi újrarendezésére abban az esetben, ha a felek tartós jogviszonyában olyan lényeges változás állt elő, amely miatt az eredetileg helyesnek mutatkozó rendezés a továbbiakban már valamelyik fél lényeges és jogos érdekét sérti. Ilyen lényeges és jogos érdeksérelemre azonban a felpereseket kész tények elé állító alperesek hivatkozni nem tudtak. Így a szerződéstől eltérő szabályozás iránti igényüket alaposnak elfogadni nem lehet, annál is inkább nem, mert a tulajdonostárs felperesek, akik az ingatlan utcafronttal nem érintkező belső területét használják nem zárhatók el az ingatlanuknak a közútról való, idegen területet igénybe nem vevő megközelítésétől. A használatot ugyanis közös tulajdon esetén úgy lehet és kell rendezni, hogy az elkülönült részek használata a közös tulajdonú ingatlanon belül valamennyi tulajdonostárs részére a részterületek megközelítésére is kiterjedően biztosított legyen.
A másodfokú bíróság ezzel ellentétes álláspontja téves, ezért a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és a helyes elsőfokú bírósági ítéletet helybenhagyta.
(Legf. Bír. Pfv. I. 22.225/2005.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás