PÜ BH 2007/120
PÜ BH 2007/120
2007.04.01.
Ha az ingatlanközvetítő megbízott szerződéses kötelezettségei közé tartozik a szerződés létrehozását elősegítő szolgáltatás, akkor az tőle igényelhető, de nem terheli őt mulasztás, ha ilyen igény hiányában e tevékenységet nem végzi el (Ptk. 277. §; 13/1988. ÉVM 1. §).
Az alperes megbízottja, P. A. 2003. június 4-én ingatlanközvetítői megbízási szerződést kötött a felperessel az alperes tulajdonát képező B., G. R. u. 12. fszt. 3. szám alatti ingatlan eladására 48 500 000 forint eladási ár megjelölésével. A közvetítői díj mértékét az ingatlan szerződés szerinti vételárának 3%-ában + áfá-ban határozták meg. Ezt az összeget a megbízó az ingatlan értékesítésére vonatkozó szerződés megkötését követő három munkanapon belül volt köteles befizetni. Késedelem esetén a megbízott a mindenkori banki alapkamat kétszeresének megfelelő késedelmi kamatra volt jogosult. A szerződés tartalmazta részletesen mind a megbízott, mind a megbízó kötelezettségeit, ez utóbbiak között szerepelt a megbízott értesítési kötelezettsége is.
A felperes együttműködött a B. I. C. Kft.-vel, rajta keresztül értesült dr. S. M. lakásvételi szándékáról. Nevezettnek 2003. szeptember 9-én a perbeli lakást kiajánlotta és bemutatta. A vevő határozott vételi szándéka ekkor még nem alakult ki, a későbbiekben azonban ismét felvette a kapcsolatot az eladó megbízottjával, P. A.-val, akinek kezességvállalása mellett jött létre az adásvételi szerződés 2003. december 18-án 46 100 000 forintos vételár kikötése mellett. A felperes, illetve partnercége a több mint két és fél hónapos tárgyalássorozatban nem vett részt, a vevő kívánságainak teljesítése érdekében az eladó megbízottja tett intézkedéseket. Az alperes, illetőleg megbízottja a felperes közvetítői díját felhívás ellenére nem egyenlítette ki.
A felperes kereseti kérelmében arra kérte kötelezni az alperest, hogy fizessen meg 1 455 000 forint tőkét, ennek 25%-os áfáját, továbbá a tőke után 2003. december 18-ától a kifizetésig járó, a mindenkori banki alapkamat kétszeresét kitevő kamatát. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult; elsősorban arra hivatkozott, hogy a felperes a megbízási szerződésben foglaltakat nem teljesítette, nem végzett érdekegyeztetést, és nem működött közre az adásvételi szerződés létrejöttében.
Az elsőfokú bíróság kijavított ítéletében kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperes részére 1 728 750 forintot, és ennek 2003. december 22-étől a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő kamatát, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A tényállást dr. S. M. vevő tanúkénti meghallgatása nélkül is tisztázottnak tartotta, a felperes tevékenységének értékelését pedig jogkérdésnek minősítette. A lefolytatott bizonyítási eljárás adataiból arra a következtetésre jutott, hogy a felperes maradéktalanul teljesítette a szerződésben foglaltakat azzal, hogy az alperes ingatlanának adatait az érdeklődőknek megadta, a későbbi vevő és az eladó között a személyes találkozást megszervezte, továbbá a vételár kérdésében több alkalommal is egyeztetést kísérelt meg. Az ítélet indokolása szerint az alperes szegte meg a megbízási szerződést a tájékoztatás elmulasztásával, így az ő magatartásának következménye, hogy a felperes az adásvételi szerződés létrehozásában közvetlenül nem vehetett részt.
A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán meghozott jogerős ítéletében az elsőfokú bíróság kijavított ítéletének fellebbezett részét megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította. Az ítélet indokolása értelmében az alperes a szerződéses jogviszony fennállását a fellebbezési eljárásban már nem vitathatta, mivel az elsőfokú eljárás során személyes meghallgatásakor is akként nyilatkozott, hogy P. A.-nak teljes körű meghatalmazást adott.
A másodfokú bíróság az ítélet jogi indokolásában hivatkozott a Ptk. 198. § (1) és 277. § (1) bekezdésében foglaltakra. Azt vizsgálta, hogy az adásvételi szerződés a felperes közvetítése által jött-e létre. Sz. B. felperesi alkalmazott, F. Z.-né társközvetítői irodai alkalmazott, és P. A. tanúvallomása alapján megállapította, hogy, amikor a felperes közreműködésével tárgyaltak a vételről, akkor a vevő ajánlatát az alperesi képviselő nem fogadta el, így a Ptk. 205. § (1) bekezdése alapján a szerződés nem jött létre. Ilyen peradatok mellett a felperest terhelte annak bizonyítása, hogy az alperes mégis a felperes közvetítése által kötött adásvételi szerződést dr. S. M.-mel. Miután felperes dr. S. M. és édesanyjának tanúkénti kihallgatásától elállt, így a bizonyítatlanság a felperes terhére esik. Mindezekre tekintettel a keresetet elutasította.
A felperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése, és a keresetének megfelelő új határozat meghozatala érdekében terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
Álláspontja szerint a másodfokú bíróság ítélete téves és megalapozatlan, jogértelmezése ellentétes a Ptk. 474. §, 475. §, 478. § és 277. §-ában foglaltakkal. Hangsúlyozta, hogy a megbízási szerződésben vállalt kötelezettségeit maradéktalanul teljesítette, a lakás adatait adatbankjában tárolta, a lakást több érdeklődőnek is ajánlotta, illetőleg megmutatta, megteremtette a vevő és az eladó személyes kapcsolatát, megkísérelte egyeztetni a felek érdekeit, és az adásvételi szerződés a megbízó és az általa közvetített dr. S. M. között létrejött.
A felperes felülvizsgálati kérelmében tévesnek tekintette azt az álláspontot, hogy a megbízást két részre lehet bontani, egy első tárgyalásig terjedő szakaszra, és egy ezt követő szakaszra. Nem értett egyet azzal, hogy az első sikertelen tárgyalást követően az ingatlanközvetítőnek valamilyen ,,többlet tevékenységet'' kellett volna végeznie ahhoz, hogy megállapítható legyen a megbízási szerződés teljesítése. Utalt a felek együttműködési kötelezettségeire, a Ptk. 277. § (4) és (5) bekezdésében foglaltakra, az alperesi tájékoztatások elmulasztására. Kiemelte, a megbízási szerződés kitér arra az esetre is, ha a felek a társaság megkerülésével ,,közvetlenül'' tárgyalnak. Szerinte jelen esetben nem egyszerű ,,címközvetítésről'' volt szó, hanem klasszikus közvetítői munkáról. További bizonyítás nélkül is igazolva látta azt, hogy a vevő a perbeli lakás címét a felperestől kapta meg, ennek alapján az ingatlant megtekintette, és az adásvételi szerződést megkötötte.
Az alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem alapos, a jogerős ítélet sérti a kérelemben megjelölt jogszabályokat.
Elöljáróban megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy az elsőfokú ítélet ellen csak az alperes fellebbezett, ezért a felülvizsgálati eljárásnak már nem tárgya a keresetnek az elsőfokú bíróság által elutasított része.
A felülvizsgálati eljárásban a jogvita lényege abban állt, hogy az ingatlanközvetítéssel megbízott jogalanynak milyen tevékenységet kell kifejtenie ahhoz, hogy megállapítható legyen részéről a megbízási szerződés teljesítése, és a díjkövetelés jogszerűsége. Az ingatlanközvetítés jogszabályi megfogalmazását tartalmazza az ingatlanközvetítésről szóló 49/1982. (X. 7.) MT rendelet végrehajtásáról rendelkező 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet 1. § a) pontja a következőképpen. Ingatlanközvetítés: az ingatlanok adásvételének és cseréjének a közvetítése, ideértve az erre alkalmasak felkutatását, az ügyletek előkészítését és lebonyolítását, a forgalmi értékbecslést is.
Az alperes a perbeli esetben az ügylet lebonyolítását hiányolta, e tevékenységet azonban a jogszabály bővebben nem definiálja. A felek között létrejött ingatlanközvetítési szerződés értelmében a megbízottnak meg kellett teremteni a megbízó és a vevő személyes kapcsolatát, érdekeiket egyeztetni, az adásvételi szerződés létrejöttét közreműködéssel segíteni. Ahhoz, hogy a megbízott a fenti tevékenységet kifejthesse, szükséges a vevőjelölttel folytatott tárgyalásokon való részvétel. Ebben egyébként a felek a szerződés 6. pontjában meg is állapodtak. A felperes a közreműködési kötelezettségének csak a megbízó értesítése esetén tudott volna eleget tenni. Az ingatlanközvetítőtől nem várható el, hogy minden egyes ügyfelétől folyamatosan érdeklődjön a lakás bemutatását követően az érdekeltek eladási, illetőleg vételi szándékáról, a közöttük megtett minden lépésről. A megbízási szerződés 7. pontja is arra utal, hogy az ingatlan értékesítésére vonatkozó bármilyen változásról -- így pl. az eladási ár csökkentéséről vagy külön elvégzendő szolgáltatásokról – a megbízó köteles haladéktalanul értesíteni a megbízottat. A megbízottól tehát igényelhető a szerződés létrehozását elősegítő szolgáltatás, de nem róható a terhére mulasztás, ha ilyen igényt vele szemben nem támaszt a megbízó.
A fentiek értelmében az alperesnek kellett volna bizonyítania, hogy a dr. S. M.-mel folytatott tárgyalásokról a felperest értesítette, kérte az esetleges földhivatali eljárás vagy a felújítási költségbecslés lefolytatását, és a felperes ennek ellenére nem működött közre az ügylet létrejöttében. Az alperes azonban nem hogy nem bizonyította, de nem is állította, hogy a felperest a két és fél hónapig tartó tárgyalássorozatba bevonta, tőle intézkedéseket kért, és ezeket a felperes nem teljesítette. A bizonyítási kötelezettség a másodfokú bíróság álláspontjával ellentétben tehát nem a felperest, hanem az alperest terhelte.
Mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság helyesen foglalt állást a szerződés felperes általi teljesítése [Ptk. 277. § (1) bekezdés], és a megbízási díj igény jogszerűsége [Ptk. 478. § (1) bekezdése] tárgyában. Az alperesi fizetési késedelem kezdő időpontját, a kamat mértékét is a szerződés rendelkezéseinek megfelelően helytállóan állapította meg, egyedül a kamattal terhelt tőke összegét határozta meg a kereseti kérelmen túlterjeszkedve, a keresettől eltérően. Miután ezt a rendelkezést az alperes a fellebbezésében támadta – a kifogás helytállóságát a másodfokú bíróság is megállapította –, ezért a felülvizsgálati bíróság a felperesi keresetnek megfelelően csak az áfa nélküli tőkeösszeg után állapította meg az alperes kamatfizetési kötelezettségét. A Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján a jogszabálysértő másodfokú ítéletet hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletét a rendelkező részben foglaltak szerint részben megváltoztatta, 1 728 750 forint helyett csak 1 383 000 forint tőkeösszeg után kötelezte az alperest az elsőfokú ítéletben is meghatározott késedelmi kamat megfizetésére.
(Legf. Bír. Pfv. VII. 20.987/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás