PÜ BH 2007/185
PÜ BH 2007/185
2007.06.01.
Lakott ingatlan tulajdonjogát árverésen megszerző tulajdonos díjkövetelése a bentmaradt lakáshasználóval szemben (Ptk. 117. §; 1993. évi LXXVIII. tv. 6. és 20. §).
A felperes tulajdonában áll a K., Z. hrsz. alatt felvett 3236 m2 alapterületű lakóház és udvar megnevezésű ingatlan, amely a valóságban a R. u. X. szám alatt található. Az ingatlan korábbi tulajdonosa az alperesek gyermeke, Sz. Gy. volt. A házas ingatlanban, melynek tulajdonjogát a felperes árverésen lakottan szerezte meg, évtizedek óta az alperesek laknak.
A felperes használati díj megfizetésére hívta fel az alpereseket, akik ez elől tulajdonjogukra hivatkozva zárkóztak el.
A felperes ezért keresetet terjesztett elő, melyben 2001. december 1-jétől havi 47 000 forint használati díj megfizetésére kérte az alperesek kötelezését.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy a fenti ingatlan 2001. december 1. és 2005. január 31. napja közötti használatáért 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felpereseknek havi 47 000 forint, összesen 1 786 000 forint lakáshasználati díjat és ezután 2003. év július hó 1. napjától 2005. év január 31. napjáig számított évi 11%-os késedelmi kamatát. Kötelezte továbbá az alpereseket, hogy az ingatlan használatáért 2005. február hónaptól kezdődően minden hónap 20. napjáig fizessenek meg 47 000 forint használati díjat.
Ítéletének indokolásában megállapította, az ingatlan-nyilvántartás adataival szemben az alperesek alaptalanul hivatkoztak tulajdonjoguk fennállására. Az ingatlan tulajdonosa a felperes, akinek a tulajdonát az alperesek nagyobb részben használják, ezért az alperesek, mint jogcím nélküli használók díj fizetésére kötelesek.
Az ingatlan használati díjának megállapítása során figyelembe vette, hogy a díj megállapítása érdekében a felperes igazságügyi szakértő kirendelését kérte, alperesek azonban az ingatlanszakértő általi megtekintését nem tették lehetővé, ezáltal meghiúsították, hogy a felperes eleget tegyen bizonyítási kötelezettségének. A bíróság ezért a felperes által meghatározott havi összeg alapulvételével kötelezte az alpereseket használati díj fizetésére.
Az alperesek fellebbezése alapján eljárva a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította. A jogerős ítélet indokai szerint nem az alperesek, hanem Sz. Gy. mint az ingatlan korábbi tulajdonosa került a bérlő jogállásába, ezért a felperes nem az alperesekkel, hanem a volt tulajdonossal szemben érvényesítheti a bérleti díj iránti igényét.
Az alperesek védekezése – miszerint az ingatlant tulajdonjoguk alapján jogszerűen használják – alapján rámutatott arra, hogy ilyen tartalmú viszontkereset hiányában a bíróság az I. r. alperes tulajdonjogának fennállását nem vizsgálhatta.
A jogerős ítélet ellen a jogszabályoknak megfelelő felülvizsgálati határozat meghozatala, vagy a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
Előadta, hogy az elárverezett ingatlan felperest megelőző tulajdonosa nem lakott az ingatlanban. A felperes az ingatlan tulajdonjogát az alperesek által lakottan szerezte meg, ezért az alperesek és a felperes között a Bírósági Határozatok 2001/237. sz., a 2004/364. sz., valamint az 1998/586. sz. döntésének megfelelő quasi bérleti jogviszony keletkezett. Az alperesek ezért díj fizetésére kötelesek. A jogerős ítélet fentiekkel ellentétes álláspontja sérti a Ptk. 120. §-át, a 117. § (3) bekezdését, és az 1993. évi LXXVIII. törvény 6. § (2) bekezdését.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275. § (2) bekezdésében meghatározott keretei között vizsgálva megállapította, hogy a felperes rendkívüli perorvoslati kérelme az alábbiak következtében megalapozott.
A felperes az adós tulajdonában álló ingatlan tulajdonjogát végrehajtási eljárás során árverés útján megszerezte [Ptk. 120. § (1) bekezdése]. A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát a Vht. 137. §-ának (1) bekezdésében meghatározott jogok terhelhetik (a telki szolgalom, a körérdekű használati jog, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, és a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve).
Abból, hogy az ingatlanon az árverés ellenére csak a felsorolt dologi jogok maradnak fenn, még nem következik, hogy ne lehetnének olyan kötelmi jellegű jogosultságok, amelyek az ingatlan új tulajdonosára kihatnak. Ennek meghatározásánál azt kell kiindulási alapnak tekinteni, hogy az árverés tárgya az alperesek által lakott ingatlan volt, melynek tulajdonjogát ilyen állapotában szerezte meg a felperes. Ezért a felperesnek vételi szándéka kialakítása során számolnia kellett azzal, hogy az ingatlan tulajdonjogát a birtoklás és a használat korlátozásával szerzi meg. Ez azonban nem zárja ki a felperes ellenszolgáltatás iránti igényét, és nem teremt alapot arra, hogy az alperesek ellenszolgáltatás nélkül használják a felperes tulajdonjogát.
Az Ltv. 20. § (1) bekezdése értelmében a lakást jogcím nélkül használó a jogosult részére lakáshasználati díjat (a továbbiakban: használati díj) köteles fizetni. A használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg.
Az alperesek tehát a felperes által tudomásul vett lakáshasználat ellenében az Ltv. fenti rendelkezése alapján kötelesek díj fizetésére. A jogerős ítélet azon jogi érvelése, miszerint az alperesek nem a felperessel, hanem a korábbi tulajdonossal kerültek jogviszonyba és a felperes a díj iránti követelését csak vele szemben érvényesítheti, téves.
A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a felperes alappal hivatkozott a felülvizsgálati kérelemben meghatározott felülvizsgálati okra, ugyanakkor a megfelelő határozat meghozatalához szükséges tények az iratokból az alábbiak következtében nem állapíthatóak meg.
A jogi képviselővel eljárt felperes keresetében lakáshasználati díj megfizetésére kérte az alperesek kötelezését, ezért már a keresetlevél mellékleteként a Pp. 121. § (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően csatolni tartozott azt a bizonyítékát, amely a díj meghatározásának alapjául szolgált. Az elsőfokú bíróság ezen hiányosságnak pótlására az eljárás folyamán nem hívta fel a felperest, így elmulasztotta annak tisztázását, hogy a felperes által megjelölt használati díj az ingatlanon lévő lakások melyikére vonatkozik, az területhasználatot is magában foglal-e és milyen mértékben. Az a peres eljárás folyamán ugyanis megállapíthatóvá vált, hogy a felperes tulajdonában lévő viszonylag nagyobb alapterületű ingatlanon több felépítmény van, így a korábbi III. r. alperes által időlegesen birtokban tartott lakóház, az I. és a II. r. alperes által birtokolt lakóház, a csarnok, illetve garázs épülete. A használati viszonyok feltáratlansága folytán nem tudható, hogy a felperes által meghatározott és a szakértői szemle megakadályozása miatt az elsőfokú bíróság által elfogadott használati díj valójában milyen terjedelmű lakás, illetve terület, vagy más építmény használatának ellenértékét tartalmazza.
Az tényként állapítható meg, hogy az ingatlan lakottan 1 500 000 forintos becsérték mellett került árverezésre, a felperes az ingatlant 750 000 forintos árverési vételár mellett szerezte meg. Az ingatlan értékének a felperes által meghatározott használati díj éves összegével történt összevetéséből arra lehet következtetni, hogy a használati díj még a teljes ingatlan alperesek által kizárólagos használata mellett is – melyre nézve peradat egyébként nem merült fel – eltúlzott.
Mivel az elsőfokú bíróság a felpereseket nem hívta fel díjkövetelésük összegének igazolására, az alpereseket pedig nem tájékoztatta a szakértői szemle megakadályozásának jogkövetkezményeiről, ugyanakkor a felperes által követelt használati díj összege a vételár rövidebb időn belüli megtérülése folytán eltúlzottnak tűnik, az elsőfokú bíróság által meghatározott használati díj megalapozatlan.
Ennek kiküszöbölése érdekében az elsőfokú bíróságnak a folytatódó eljárásban fel kell hívnia a felperest a használatidíj-követelés mértékét meghatározó tények, bizonyítékok csatolására. A felperesnek nyilatkoznia kell arra is, hogy a díj kizárólag az alperesek által használt lakóház, vagy egyéb további építmények, illetve térmérték szerint meghatározott területek használatának ellenértékét is magában foglalja-e. Ezt követően, az alperesek nyilatkozatához képest kell dönteni a szükségessé váló további bizonyítás lefolytatása, vagy ha ezt a rendelkezésre álló peradatok lehetővé teszik az ügy érdemi eldöntése kérdésében.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a fentiekben kifejtett indokolással az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a használati díj megalapozott meghatározása érdekében új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 20.179/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás