GÜ BH 2007/196
GÜ BH 2007/196
2007.06.01.
Érvénytelen az a társasházi közgyűlési határozat, amely a társtulajdonost a közös tulajdonból a tulajdoni illetőségének megfelelő mértékű használatért is használati díj megfizetésére kötelezi [1997. évi CLVII. tv.1 (Ttv.) 17. §, 20. §; Ptk. 140. §; PK 8.; PK 279. sz. állásfoglalás].
A felperes 1990. február 9-én vásárolta meg a b.-i 9675 hrsz. alatti ingatlanon lévő 340 négyzetméteres alapterületű villát, a hozzá tartozó két gépkocsitárolóval. A felperes által megvásárolt ingatlan része volt az ugyanezen szám alatt található társasháznak. A társasház alapító okirata szerint a felperes lakása a hozzá tartozó garázzsal a felperes külön tulajdonában áll, a lakáshoz és garázshoz a közös tulajdonból, a felperest összesen 1208/10 000 tulajdoni hányad illeti meg. Az alapító okirat arról is rendelkezik, hogy a lakóépülethez tartozó telek használatára és a közös tulajdonban álló épületrészek birtoklására és használatára a jogszabályok és a hatósági rendelkezések, illetőleg a közgyűlés határozatainak keretei között a tulajdonostársak mindegyike jogosult. E használati jog azonban nem sértheti a többiek jogát vagy törvényes érdekeit.
A felperes már 1990-től kezdve kísérleteket tett arra, hogy az általa használt lakás környezetében lévő területet leválassza. Az e tárgyban tartott közgyűlésen a felperes javára határozat nem született. Ezt követően a felperes a villa körül kerítést építtetett, az összesen 8992 négyzetméter nagyságú telekből 1511 négyzetmétert lekerített.
Az alperes 1991. április 16-ai közgyűlésén az alábbiak kerültek rögzítésre. ,,... a közösség jelen lévő tagjai tudomásul vették az időközben megépült kerítés létét, az adott kivitelezésben és színben, de szükségesnek tartották az oszthatatlan terület kizárólagos használatáról, a tulajdonostárssal egy megállapodás előkészítését és a lakóközösség elé terjesztését ...'' A közgyűlésen elhangzott az is, hogy a felperes által alkalmazott drótkerítés esztétikailag nem megfelelő, majd a felperesnek ott tett ígéretét követően a felperes kovácsoltvas kerítést készíttetett.
A felperesnek az ingatlan természetbeni megosztását célzó hatósági eljárásai eredménytelenül zárultak. A közgyűléseknek folyamatosan tárgya volt a felperes által lekerített területrész használata, további jogi sorsa. A felek között a kizárólagosan használt területrész tekintetében azonban a használati díj mértékére vonatkozóan megállapodás nem született, a közös tulajdonú ingatlanrész értékesítése sem történt meg. Az alperes 2002. november 20-án tartott közgyűlésén meghozta alábbi tartalommal a 2/2002. sz. határozatát: ,,A társasház közösség elvben nem zárkózik el attól, hogy K. M. tulajdonostárs az általa előterjesztett 1. sz. vázrajz szerinti (jelenleg lekerítéssel azonos) közös tulajdonú kertrészét a társasháztól megvásárolhassa telekmegosztással, amennyiben azt a Polgármesteri Hivatal Műszaki Osztálya engedélyezi. A közgyűlés leszögezi, hogy az eladás tárgya a tulajdonostárs által lekerített és kizárólagosan használt teljes földterület (1511 négyzetméter) lehet, miután a vétel tárgyából nem lehet leszámítani az albetéthez rendelt eszmei közös tulajdoni hányadot. Az eszmei közös tulajdoni hányad tekintetében sem jogosult ugyanis egyetlen tulajdonostárs sem ezen hányad kizárólagos használatára és lekerítésére ... A közgyűlés említett határozata azt is tartalmazza, hogy a kizárólagosan használt, összesen 1511 négyzetméter földterület használatáért 2002. december 1-jétől kezdődően, havi 300 000 Ft földhasználati díjat köteles fizetni a társasház részére, valamint ezen összegű földhasználati díj figyelembevételével 5 évre visszamenőlegesen használati díjat köteles fizetni a társaságnak egy összegben 2002. december 31-éig ...''.
A felperes keresetet terjesztett elő annak megállapítása érdekében, hogy a 2/2002. sz. határozatnak a felperest földhasználati díj fizetésére kötelező része érvénytelen. Kereseti előadása szerint, az általa lekerített terület nagysága 1511 négyzetméter, a közös tulajdonból a felperes külön tulajdonában álló albetéthez 1208/10 000 tulajdoni hányad tartozik, ez pedig 1086 négyzetméter nagyságú területnek felel meg. Ezt az 1086 négyzetmétert tulajdoni hányada alapján ingyenesen jogszerűen használhatja, így csak a többletként használt 425 négyzetméter nagyságú területrész után kötelezhető használati díj megfizetésére. Sérelmezte a határozatot azért is, mert a társasház többi tulajdonosa is elkerített a közös területből kertrészeket és azokért használati díjat soha nem igényeltek. Indokolatlanul magasnak tartotta a közgyűlés által megállapított 300 000 Ft havi használati díj mértékét is.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy a telek közös tulajdonban áll, így annak használatára valamennyi tulajdonostárs jogosult. Az alperes nem járult hozzá a felperes kizárólagos használatához, ezért a felperes használati díj fizetésére köteles. Előadása szerint az összegszerűség nem tekinthető eltúlzottnak.
Az elsőfokú bíróság a szakértőt is igénybe vevő bizonyítási eljárás lefolytatását követően az alperes 2002. november 20-án tartott közgyűlésén hozott 2/2002. sz. határozatnak azt a részét, amely a felperest használati díj fizetésére kötelezte, érvénytelennek nyilvánította. Megállapította, hogy a közgyűlés által meghatározott használati díj aránytalan a forgalmi viszonyokat is figyelembe véve. A szakértő által megadott értékeket mérlegelve állapította meg a használati díj reális mértékét, amely még a közgyűlési határozat meghozatalának az évében is alig 1/3-át tette ki a közgyűlés által megállapított 300 000 Ft/hó összegnek. A közgyűlési határozatot tehát e részében érvénytelennek nyilvánította.
Az elsőfokú bíróság nem fogadta el azt a kereseti előadást, hogy a felperes csak a közös tulajdonból őt megillető illetőséget meghaladó rész után lenne köteles használati díjat fizetni, vagyis a használati díj csak 425 négyzetméter nagyságú területre lenne megállapítható. Az elsőfokú ítélet szerint önmagában a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdonból megillető hányad, a közös tulajdonban lévő épületrészek kizárólagos, ellenszolgáltatás nélküli birtoklására nem jogosít fel, ehhez az alapító okirat idézett rendelkezése alapján a közgyűlés jóváhagyása szükséges. A tulajdonostársak, az 1991. április 16-án tartott közgyűlésen készült jegyzőkönyvből megállapíthatóan, a kizárólagos használat tényét tudomásul vették, de az ott írtak szerint használati díj igényükről nem mondtak le. A felperes ezért a teljes lekerített telekrész után köteles a használati díjat megfizetni. Nem sérti a felperes kisebbségi érdekét az, hogy a közgyűlés a teljes lekerített telekrész után fizetési kötelezettséget írt elő a számára.
Az elsőfokú bíróság ítéletével szemben mindkét peres fél fellebbezett. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Megalapozottnak ítélte a használati díj mértékére vonatkozó elsőfokú bírósági megállapításokat. A használati díj által érintett területnagysággal kapcsolatban kimondta, hogy a Ptk. 139. § (1) bekezdéséből következően a közös tulajdon azt jelenti, hogy a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. A közös tulajdon esetében a tulajdonjog oszlik meg eszmei hányadrészek szerint, vagyis nem a dolog van megosztva a tulajdonostársak között, hanem a dologra vonatkozó tulajdonjog. Ebből viszont az következik, hogy a közös tulajdonban álló ingatlanból – erre vonatkozó külön megállapodás nélkül – egyik tulajdonostársat sem illeti meg tulajdoni hányada arányában számított többletrész ellenérték nélküli kizárólagos használata, mert valamennyi tulajdonostárs tulajdonjogát az őt megillető hányad erejéig az egész dologra nézve gyakorolhatja [Ptk. 140. § (1) bekezdés]. A felperes többlethasználata tehát az általa a közös tulajdonú ingatlanból a kizárólagosan használt teljes 1511 négyzetméternyi területre fennáll, így többlet használati díjat ez után köteles fizetni.
A jogerős határozattal szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. A felülvizsgálati kérelemben a felperes kérte az elsőfokú bíróság ítélete indokolási részére kiterjedő hatállyal való megváltoztatását oly módon, hogy a b.-i 9670 hrsz.-ú ingatlanon lévő, külön tulajdonában álló 340 négyzetméter szintterületű villa, és a 36 négyzetméter alapterületű, két férőhelyes garázsépület körül, a közös tulajdonában lévő területekből általa lekerített és így kizárólagos használatában lévő, 1511 négyzetméter nagyságú telekrészből – tulajdoni hányadának figyelembevételével – csak a többletként használt 425 négyzetméter nagyságú épületrész után köteles az alperesnek használati díjat fizetni, tekintettel arra, hogy az alperes 1991. április 16-án tartott közgyűlésén a lekerítés tényét és ennek következtében az 1511 négyzetméter tekintetében a kizárólagos használatát tudomásul vette.
A felülvizsgálati kérelemben írtak szerint a jogerős határozat sérti a Ptk. 141. §-át, 143. § (1) bekezdését, valamint az ügyben eljárt bíróságok nem voltak tekintettel a Ptk. 216. § (1) bekezdésében írtakra. A bíróságok nem vették figyelembe az ítélet meghozatala során, hogy a szakértői szemlén bebizonyosodott, a társasház igen sok tagja kizárólagos telekrészeket használ a lakása előtt. A közös képviselő, bizonyos házak bizonyos lakóinak a közös kert használatát részben elkülönítő telekhasználatát is elismerte, illetve a kialakított gyengébb, vagy rosszabb minőségű kerítések arra utaltak, hogy más lakó is élt ezzel a lehetőséggel. Sérelmezte, hogy a kizárólagos kerthasználatot az alperes csak az ő esetében tekintette olyannak, hogy az egész lekerített kertrész után használati díjat állapított meg a terhére. Nem vitás, hogy a kertrészt a közgyűlés hozzájáruló határozata nélkül kerítette el, de ugyanakkor ezt a helyzetet az alperesi közösség 1991. április 16-i közgyűlésén hozott szótöbbséges határozatával tudomásul vette. Ezt a tényt az elsőfokú bíróság is megállapította. Ezért az elkerített részt 1991-től a közgyűlés tudomásulvételével és hozzájárulásával jogszerűen használhatja, ugyanakkor a tulajdoni hányadának csak 1086 négyzetméter nagyságú terület felel meg, ezt azonban a Ptk. 141. § (1) bekezdése alapján térítésmentesen jogosult használni. Ezért csak a többletként használt 425 négyzetméter után kötelezhető többlet használati díj fizetésére. Hivatkozott arra is, hogy a jogerős határozat sérti a Legfelsőbb Bíróság PK 8. sz. állásfoglalásában kifejtetteket és ellentétes a joggyakorlattal is.
A Legfelsőbb Bíróságnak mindenekelőtt abban a kérdésben kellett állást foglalni, hogy a felülvizsgálati kérelem a határozat indokolása ellen, vagy pedig a rendelkezést tartalmazó része ellen is irányult. A jogerős ítélet meghozatalának időpontjára tekintettel ugyanis – 2005. október 5. – alkalmazásra kerül, a Pp. 270. § (3) bekezdés b) pontjának az az említett időpontban hatályos rendelkezése, melynek értelmében nincs helye felülvizsgálatnak abban az esetben, ha a kérelem a határozat indokolását érinti. Kétségtelenül a felperes felülvizsgálati kérelme a határozat indokolását sérelmezte, megállapítható azonban az is, hogy ez az ítéleti indokolásbeli fejtegetés a határozat rendelkező részében is megjelent. Az elsőfokú bíróság ugyanis a keresettel támadott 2/2002. számú közgyűlési határozatot, mellyel a felperest használati díj fizetésére kötelezték, érvénytelennek minősítette ugyan, de az érvénytelenséget csak a díj mértéke tekintetében állapította meg. A használati díjjal érintett terület nagysága vonatkozásában az ítélet indokolása szerint az elsőfokú bíróság álláspontja az volt, hogy az nem sért jogszabályt. Az ítélet rendelkező részét az elsőfokú bíróság megindokolta. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróságnak ezt az ítéletét hagyta helyben, vagyis jogerős, a rendelkező részben is megjelenő döntés született abban a kérdésben, hogy a felperes milyen nagyságú terület után köteles használati díjat fizetni. A felülvizsgálati bíróság megállapítása szerint tehát a felülvizsgálati kérelem az ítélet rendelkezését, valamint az ehhez kapcsolódó indokolást érinti, ezért a felülvizsgálati eljárás lefolytatásának nem volt akadálya.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság ezért a felülvizsgálati eljárást elrendelte, és megállapította, hogy a jogerős határozat jogszabálysértő.
A felülvizsgálati bíróság kizárólag abban a kérdésben foglalt állást, hogy a felperes milyen nagyságú terület után köteles használati díjat fizetni. A felülvizsgálati kérelem ugyanis nem érintette a jogerős határozatnak azt a részét, amellyel a használati díj mértéke tekintetében állapította meg a jogszabálysértést, és a felülvizsgálati kérelem nem sérelmezte a közös tulajdoni illetőséget meghaladó rész utáni fizetési kötelezettség elvi fennállását. A Legfelsőbb Bíróságnak tehát csak abban a kérdésben kellett állást foglalni, hogy érvényesen megállapíthat-e a közgyűlés valamely tulajdonostárs, adott esetben a felperes terhére olyan kötelezettséget, amely következtében a tulajdonostárs használati díj fizetésére lesz köteles a közös tulajdonból őt megillető eszmei hányad után is. A közgyűlési határozatnak ilyen módon van-e jogalapja a felperessel szembeni igényérvényesítésre. A felülvizsgálati kérelem alapján a felülvizsgálati bíróságnak nem kellett abban az egyébként helytállóan megállapított tény kérdésében sem állást foglalni, hogy a felperes jogszerűen használ-e kizárólagosan bizonyos területeket, tekintettel arra, hogy ezt a tényt az alperes még 1991 áprilisában elfogadta és tudomásul vette.
A sérelmezett közgyűlési határozat időpontjának meghozatalára tekintettel a felek jogvitájában a társasházakról szóló 1997. évi CLVII. törvény (Ttv.) rendelkezéseit, valamint a Ptk. szabályait kellett alkalmazni.
A Ttv. 17. § (1) bekezdése értelmében minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A Ttv. 17. § (2) bekezdése kimondja, hogy a közgyűlés a birtoklás használat és hasznosítás módját meghatározhatja. A Ttv. 20. §-a értelmében, továbbá a társasházi tulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. A Ptk. 139. § (1) bekezdése kimondja, hogy a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint, több személyt is megillethet. A 140. § (1) bekezdése értelmében a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekének a sérelmére.
A Ttv. és a Ptk. említett rendelkezései alapján megállapítható az, hogy mindenki a saját tulajdoni illetőségének megfelelő használatra jogosult, vagyis a használat terjedelme a tulajdonostárs tulajdoni hányadához igazodik. Ha a használat terjedelme meghaladja a tulajdoni hányadot, a többlethasználatért használati díjat lehet igényelni, mint ahogy az az adott közösség tekintetében meg is állapítható. A PK 8. sz. állásfoglalásban kifejtettek szerint is a birtoklás, használat mértéke eltérhet a tulajdoni hányad szerinti aránytól. A PK 279. sz. állásfoglalásban írtak szerint a birtoklás, a tényleges használat jogának átadása a másik fél részére való biztosítása ilyen tartalmú jogszabályi rendelkezés hiányában nem jelenti a tulajdonjogból eredő egyéb jogosítványok megszűnését. A tulajdonos jogosult a dologból folyó hasznokat szedni. Ez a jogosultság közös tulajdon esetében – a tulajdoni hányad arányában – a társtulajdonost is megilleti, a többlethasználatért azonban többlet használati díj követelhető. Ugyanezen elveket fejt ki a BH 1991/431., valamint az 1992/313. sz. alatt közzétett eseti döntés is.
Jogszabályt sértett tehát az első-, másodfokú bíróság, amikor arra az álláspontra helyezkedett, hogy a felperes a tulajdoni arányának megfelelően a közös tulajdonból őt megillető eszmei hányad után is használati díjat köteles fizetni. E díjfizetési kötelezettség csak a többlethasználattal érintett terület tekintetében áll fenn.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a Pp. 275. § (4) bekezdése értelmében a jogerős határozatot hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és megállapította hogy az alperes keresettel támadott közgyűlési határozata nemcsak a használati díj mértéke, hanem annak jogalapja tekintetében is érvénytelen.
(Legf. Bír. Pfv. X. 20.549/2006.)
1
Hatályon kívül helyezte a 2003. évi CXXXIII. törvény, de a határozatban foglaltak az új szabályozás szerint is irányadók.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás