PÜ BH 2007/224
PÜ BH 2007/224
2007.07.01.
A Ptk. 144. § a) pontja a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz követeli meg a tulajdonostársak egyhangú szavazatát, azonban nem zárja ki a Ptk. 5. § (3) bekezdése szerinti jognyilatkozat pótlásának lehetőségét – A fennmaradás engedélyezése iránti eljárás az engedély nélküli, s emiatt jogellenes állapot orvoslását szolgálja (Ptk. 5. §).
A B., Cs. u. 61. szám alatti háromlakásos ingatlan a felek, valamint a perben nem álló ifj. B. A. közös tulajdona. A felperes 1998 márciusában (kétszintessé alakított tetőtéri lakása galériájának megvilágítása érdekében) építési engedély nélkül két tetősík-ablakot épített be. Az építési hatóság – a fennmaradási engedély benyújtására szóló eredménytelen felhívást követően – 2002. szeptember 18. napján meghozott határozatával a két ablak megszüntetésére kötelezte a felperest; a másodfokú hatóság a határozatot 2003. január 29. napján helybenhagyta. A felperes 2003 májusában nyújtotta be a jelen perbeli keresetét, valamint a fennmaradási engedély iránti kérelmét; az építési hatóság a per befejeződéséig felfüggesztette a felperes ellen indult építésrendészeti eljárást, a másodfokú hatóság e határozatot is helybenhagyta.
A felperes módosított keresetében a két tetősík-ablak fennmaradásának engedélyezéséhez kérte az alperesek hozzájáruló nyilatkozatának pótlását.
Az alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a ,,per elkésett'', mert az építési hatóság jogerős határozata a keresetlevél benyújtását megelőzően kötelezte a felperest a bontásra, ezért a fennmaradás engedélyezésére már nincsen lehetőség; a jognyilatkozat pótlása pedig a jogellenes állapot legalizálását jelentené.
Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a keresetet. Döntését azzal indokolta, hogy a felperest jogerős – bíróság előtt meg nem támadott – közigazgatási határozat kötelezte a bontásra, az ablakok tehát ,,jogilag nem létezőek'', a fennmaradásukhoz szükséges jognyilatkozat nem pótolható; az állandó bírói gyakorlat szerint a jogellenes építkezést egyébként sem lehet jognyilatkozat pótlásával utólag legalizálni.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét. Helytállónak talált indokait annyiban módosította, hogy a felfüggesztett építészrendészeti eljárást ,,folyamatban lévőnek'' kell tekinteni. Az elutasítás elsődleges indokaként azt jelölte meg, hogy a Ptk. 144. § a) pontja értelmében a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges, a bíróság pedig nem változtathatja meg a tulajdonostárs szavazatát: a ,,nemleges'' szavazatot nem módosíthatja az építkezéshez hozzájáruló nyilatkozatra.
A jogerős ítélet ellen – hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének keresete szerinti megváltoztatása végett – a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Okfejtése szerint a jogellenes építkezés legalizálható: a fennmaradás engedélyezése az építési engedély nélkül elvégzett, de egyébként az előírásoknak megfelelő építkezések utólagos engedélyezését szolgálja. Téves a másodfokú bíróság álláspontja a Ptk. 144. § a) pontjával kapcsolatban, mert a közös tulajdonban álló ingatlan esetén is lehetőség van a Ptk. 5. § (3) bekezdésének alkalmazására és a jognyilatkozat pótlására. Mindezek miatt a korábban eljárt bíróságnak vizsgálniuk kellett volna, hogy érte-e érdeksérelem az alpereseket, mi indokolta a jognyilatkozat megtagadását. Ez nem történt meg, azonban az iratokból megállapítható, hogy teljesülnek a Ptk. 5. § (3) bekezdésébe foglalt feltételek, tehát a jognyilatkozat pótolható. A jognyilatkozat pótlása körében figyelmet érdemel, hogy az alperesek a beépítéstől, azaz 1998 márciusától kezdve tudtak az ablakokról és nem emeltek kifogást; a jognyilatkozat megtagadását a felek közti személyes ellentétek indokolják, az alperesek nem adták indokát annak, hogy miért tagadták meg a hozzájáruló nyilatkozatot; a felperes a tetőteret lakás céljára alakította át, amelynek természetes fényforrását a tetősík-ablakok biztosítják. Kihangsúlyozta: a fennmaradás engedélyezésének egyedüli akadálya az alperesek elzárkózása.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem nyújtottak be.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Előre bocsátja a Legfelsőbb Bíróság, hogy az alperesek – előbbiekben ismertetett tartalmú – érdemi ellenkérelme kapcsán a korábban eljárt bíróságnak valamint a Legfelsőbb Bíróságnak kizárólag jogkérdésekben kellett állást foglalnia: a Ptk. 144. § a) pontja megakadályozza-e a tulajdonostárs jognyilatkozatának pótlását, és az engedély nélkül megvalósult építkezés utóbb legalizálható-e.
A Ptk. 144. § a) pontja szerint a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz. A rendelkezés kifejezetten az említett ,,kiadások'' viselésére vonatkozik: az a tulajdonostárs, aki a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkákat közös költségviseléssel kívánja elvégezni (vagy elvégeztetni) valóban nem kényszerítheti ki bírói úton a többiek igenlő szavazatát. Ebben az esetben ugyanis a Ptk. 141. §-ból következően a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában fogja terhelni a közös tulajdonban álló ingatlanon elvégzett munkák költsége; a tulajdonostárs tehát beleegyező nyilatkozatával nem egyszerűen a jogszerű eljárás lehetőségét teremti meg, hanem magára vállalja az ezzel járó kiadás arányos részét is. A tulajdonostársaknak valóban határozniuk kell (mégpedig előzetesen) a kiadásokról, az egyhangú határozat hiánya meghiusítja az említett munkák közös költségen történő elvégzését.
A tulajdonostárs kiadások viselésére vonatkozó nyilatkozata (szavazata) azonban nem azonos a munkák elvégzésére vonatkozó hozzájárulással. Ha a saját előnyére építkező tulajdonostárs magára vállalja a költségeket és kijelenti azt is, hogy a tulajdonostársaival szemben nem támaszt térítési igényt, nem válik szükségessé az előbbiekben említett egyhangú határozat, hiszen a tulajdonostársaknak nem kell dönteniük a költségek megosztásáról és viseléséről; így vizsgálhatóvá válik, hogy az alperesek építkezést ellenző magatartása megvalósít-e joggal való visszaélést. A jognyilatkozat pótlásakor a bíróság nem a tulajdonostárs határozathozatalkor leadott, arányos költségviselést támogató vagy ellenző szavazatát pótolja, hanem a tulajdonostárs építkezéssel kapcsolatos, annak megengedhetőségére vonatkozó jognyilatkozatát.
A jogerős ítélet indokolásában kifejtettekből az következne, hogy a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkák esetén sohasem kerülhetne sor a munkákat ellenző tulajdonostárs jognyilatkozatának pótlására, holott ilyen korlátozást maga a Ptk. nem állít fel. A Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai nem tesznek említést a közös tulajdon szabályai és a Ptk. 5. § (3) bekezdése közötti összefüggésről: nem tartalmaznak kifejezett engedélyt a tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának pótlására, azonban nem is tiltják azt. Ugyanakkor nem hagyható figyelmen kívül, hogy a Ptk. 5. § (3) bekezdése a tulajdonosi jogokra, azok gyakorlására is vonatkozó alapelv: olyan általános érvényű rendelkezés, amelynek (külön tilalom hiányában) a közös tulajdon körében is érvényesülnie kell. Mindezek szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkák esetén sem kizárt a jognyilatkozat Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított, ítélettel történő pótlása.
Téves a korábban eljárt bíróságok álláspontja a jogellenes állapot legalizálásával kapcsolatban is: a fennmaradás engedélyezése iránti eljárás az engedély nélkül elvégzett, s emiatt jogellenes állapot orvoslását szolgálja; amennyiben ugyanis az engedély kiadása megtörténik, a jogellenes állapot megszűnik. Annak vizsgálata, hogy egyébként a fennmaradás engedélyezhető-e, az elvégzett munkák megfelelnek-e az építési előírásoknak nem a jognyilatkozat pótlása iránti polgári perben, hanem az építési engedélyezési eljárásban történik; a jognyilatkozat pótlása iránti per tárgya a Ptk. 5. § (3) bekezdésébe foglalt előfeltételek együttes megvalósulásának vizsgálata és ezáltal annak eldöntése, hogy a jognyilatkozat pótolható-e.
Mindezek szerint a Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárás lefolytatása alapján azt állapította meg, hogy a felperes alappal hivatkozott a Pp. 270. § (2) bekezdésében meghatározott felülvizsgálati okra. Mivel az alperesek érdemi ellenkérelmükben a jognyilatkozat megtagadásának okaként kizárólag jogkérdésekre hivatkoztak – s nem építészi szakvéleményt igénylő, a bíróság mérlegelési körébe tartozó körülményekre –, a jogkérdések pedig a felülvizsgálati eljárásban eldönthetők voltak, a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján mind az első-, mind pedig a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és a jogszabályokkal, valamint korábbi döntéseivel összhangban álló új határozatot hozott.
(Legf. Bír. Pfv. I. 20.816/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás