PÜ BH 2007/227
PÜ BH 2007/227
2007.07.01.
Az ingatlan kiürítése iránti keresettel szemben az adásvételi szerződés kifogás útján történő feltűnően nagy értékkülönbségre alapított eredményes megtámadása nem vezethet a kereset elutasításához és a felperes pénzbeli marasztalásához – A kifogásként érvényesített megtámadás ugyanis csak a keresettel szembeni védekezés eszköze (Ptk. 236. §).
A 2003. május 16. napján létrejött adásvételi szerződéssel a felperes 4 000 000 forint vételárért megvette az alperestől a perbeli lakásingatlant. A szerződés szerint a vételárat annak aláírásakor a vevő egy összegben fizeti meg az eladó kezeihez azzal azonban, hogy a vételárból vállalja az ingatlan tehermentesítését. Rögzítették azt is, hogy a vevő a szerződéskötés napján lép az ingatlan birtokába.
A felek az eladó részére hat hónap időtartamig visszavásárlási jogot kötöttek ki.
A szerződéskötés napján a felperes az ingatlan tehermentesítésére 857 737 forintot fordított. A felek közös megegyezéssel a hat hónapra kikötött visszavásárlási jogot további hat hónappal meghosszabbították.
Az alperes visszavásárlási jogát az egyéves határidőn belül nem gyakorolta és az ingatlant sem adta a felperes birtokába. Ezért a felperes keresetében az alperes kötelezését kérte az ingatlan tizenöt napon belüli birtokába bocsátására és az alperes kötelezését kérte 2003. május 16-ától 2004. június 16-áig havi 40 000 forint figyelembevételével 520 000 forint lakáshasználati díj megfizetésére, melyet a per során 2004. december 16-áig terjedő időre további 240 000 forinttal emelt fel. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkozott, hogy sem neki, sem a felperesnek a szerződéskötéskor nem volt a perbeli ingatlanra vonatkozó adásvételi szándéka. A szerződés a fia, K. B. és a felperes élettársa, S. I. között létrejött kölcsönszerződés biztosítékául szolgált. A kölcsön összege 3 000 000 forint volt, melyből megtörtént az ingatlan tehermentesítése, fia, S. I. 2 150 000 forintot kapott meg.
A 2004. október 19. napján előterjesztett viszontkeresetében ezért annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés színlelt, a jóerkölcsbe ütközik és a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között feltűnő aránytalanság is van. Az ingatlan értéke ugyanis a szerződéskötéskor hét-nyolc millió forint, illetve tíz-tizenegy millió forint volt. A szerződés érvénytelenségére tekintettel az eredeti állapot helyreállítását kérte.
Hivatkozott arra is, hogy a visszavásárlási jogot a felperes, illetve élettársa hibájából nem tudta gyakorolni, mert a 4 000 000 forinton túlmenően az alperes fia élettársának, B. Zs.-nek a S. I.-vel szemben fennálló korábbi kölcsönből származó tartozásának a kiegyenlítését is kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az adásvételi szerződés színlelt, mert az kölcsönügyletet leplez. Ezen túlmenőleg a jóerkölcsbe ütközik, mert a megkötött szerződés sértette az alperes tulajdonához fűződő jogát. A szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnő értékaránytalanság is van. Ezért elrendelte az eredeti állapot helyreállítását, az ingatlan visszajegyzését az alperes tulajdonába, az alperest a felperes javára a tehermentesítésre fordított 857 737 forint megfizetésére kötelezte.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és abból mellőzte a szerződés érvénytelenségének a megállapítására és a földhivatal megkeresésére vonatkozó rendelkezést. Mellőzte az alperes marasztalását 857 737 forintban. Ehelyett a felperest kötelezte, hogy az alperesnek 980 000 forintot és ezen összeg kamatát fizesse meg. Az alperest kötelezte, hogy a marasztalási összeg megfizetését követő tizenöt napon belül az ingatlant bocsássa a felperes birtokába. Az alperest a felperes javára 555 000 forint használati díj, valamint perköltség megfizetésére kötelezte.
Indokolása szerint az alperes eredetileg nem tervezte az ingatlan eladását, ám a fia kölcsönhöz jutása érdekében döntött az ingatlan eladása mellett. Az ingatlan eladását követően az alperes fia a lakással kapcsolatos kötelezettségeinek nem tett eleget, nem lépett fel tulajdonosként. Nem lehet tehát megállapítani, hogy az alperesnek ne lett volna eladási szándéka. A felperes és élettársa a lakást megtekintette, ezért színlelés egyik fél részéről sem volt.
Az adásvételi szerződés szövegezéséből és mikéntjéből az következik, hogy az alperes tisztában volt azzal, ha a fia a felvett kölcsönt a visszavásárlási határidőn belül nem tudja visszafizetni, az ingatlan tulajdonjogát véglegesen elveszti. Ebből következően a szerződés nem tekinthető a jóerkölcsbe ütközőnek.
Az alperes megtámadási jogát az egyéves határidőn túl gyakorolta, azt azonban kifogás útján érvényesítheti. A szolgáltatatás és az ellenszolgáltatás között a feltűnően nagy értékkülönbség megállapítható, mert az ingatlan értéke a szakértői vélemény szerint a szerződés megkötésekor 8 300 000 forint volt.
Az eredeti állapot helyreállítását peradat nem indokolta, ezért a szerződést érvényessé nyilvánította és a felperest további 980 000 forint megfizetésére kötelezte. A 4 980 000 forint vételár mellett álláspontja szerint az értékkülönbség már nem tekinthető feltűnően nagynak.
Az alperest az ingatlan birtokbaadására és 2003. május 16-ától 2004. december 16-áig a szakértői vélemény szerinti használati díj megfizetésére kötelezte.
A jogerős ítélet ellen – annak megváltoztatása és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyása érdekében – az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy jogszabálysértést követett el a másodfokú bíróság akkor, amikor figyelmen kívül hagyta a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékaránytalanságot. Az ingatlan forgalmi értéke ugyanis 8 300 000 forint volt a szerződésben szereplő 4 000 000 forinttal szemben.
Hivatkozott továbbá arra is, hogy a biztosítéki célból kötött opciós szerződés önmagában a biztosítéki szándék miatt nem színlelt, azonban az ingatlan vételárának a vagyontárgy forgalmi értékéhez kell igazodnia és nem határozható meg az adós tartozásának összegében. Érvénytelen ugyanis az olyan kikötés, ahol a hitelező az adott vagyontárgy tulajdonjogát elszámolási kötelezettség és a valóságos érték számbavétele nélkül szerzi meg.
Jogszabálysértőnek tartotta V. I. tanúvallomásának a mellőzését, melyből álláspontja szerint megállapítható volt, hogy az alperes élni kívánt visszavásárlási jogával, melynek gyakorlását a felperes megakadályozta. E vonatkozásban értékelni kellett volna B. Zs. tanúvallomását is, mely szerint a S. I.-től felvett 4 000 000 forintot a saját üzletébe fektette, és nem vitte azt az élettársi vagyonközösségbe.
Előrebocsátja a Legfelsőbb Bíróság, hogy a jogerős ítéletet kizárólag a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálhatta felül [Pp. 275. § (2) bekezdés]. Ebben a keretben pedig a jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
Jogerős ítéletében a bíróság a kereset és a viszontkereset elbírálása szempontjából irányadó tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak a helytálló egybevetésével állapította meg. Az így megállapított tényállás nem maradt feltáratlan, nem iratellenes, nem okszerűtlen és logikai ellentmondást sem tartalmaz. A felülvizsgálati eljárásban tehát már nem volt mód a bizonyítás adatainak újabb egybevetésére és értékelésére.
A felülvizsgálati kérelemben foglaltakra figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság rámutat arra: a kereset és a viszonkereset elbírálása szempontjából annak a körülménynek nincs jelentősége, hogy az alperes miért nem tudott élni a visszavásárlási jogával. Tény ugyanis, hogy az alperes ezt a jogát nem gyakorolta. Ennek indoka pedig közömbös. Ezért V. I. és B. Zs. tanúk vallomásának értékelése szükségtelen volt.
A fentiek szerint helytállóan megállapított tényállásból a jogerős ítélet az adásvételi szerződés semmissége kérdésében helyes jogi következtetéseket vont le.
A felek az adásvételi szerződést kölcsönszerződés biztosítékául kötötték. A Legfelsőbb Bíróság több döntésében rámutatott arra, hogy a kölcsönszerződés biztosítékául kötött adásvételi szerződés nem színlelt. A kölcsönvevő ugyanis tisztában van azzal, hogy amennyiben a kölcsönzött összeget nem tudja visszafizetni, ingatlana tulajdonjogát elveszti. A kölcsönadó pedig, ha nem kapja vissza a kölcsönzött összeget, az ingatlan tulajdonjogát kívánja megszerezni annak érdekében, hogy kölcsönadott pénzéhez hozzájusson (a Legfelsőbb Bíróság határozatainak hivatalos gyűjteménye 2003/1/857. eset).
A jogerős ítélet helytállóan állapította meg azt is, hogy az adásvételi szerződés nem ütközik nyilvánvalóan a jóerkölcsbe. Önmagában a vételár meghatározásának a módja a szerződést nem teszi a jóerkölcsbe ütközővé, ez más jogkövetkezmény alkalmazására, pl. feltűnően nagy értékkülönbség megállapítására adhat alapot.
A jogerős ítélet helytállóan állapította meg azt is, hogy a szerződéskötés időpontjában a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnően nagy volt az értékkülönbség. A szakértői vélemény alapján megállapítható, hogy az ingatlan forgalmi értéke 8 300 000 forint volt, a felek pedig a vételárat 4 000 000 forintban határozták meg.
Helytálló a jogerős ítéletnek az a megállapítása is, hogy az alperes a szerződést annak megkötésétől számított egy éven belül támadhatta volna meg a Ptk. 236. § (2) bekezdésének c) pontjában foglaltak alapján. Az alperes ezt a határidőt azonban elmulasztotta, a Ptk. 236. § (3) bekezdés és a 326. § (2) bekezdésében foglaltak figyelembevételével akkor is, ha a visszavásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidőig az elévülés nyugodott volna. Az alperes ugyanis a megtámadás jogával 2004. május 16-át követő három hónapon túl kívánt élni.
Az alperes a szerződés megtámadásának jogát a Ptk. előzőekben már hivatkozott 236. § (3) bekezdésében foglaltak alapján kifogás útján érvényesíthette. A kifogásként érvényesített megtámadási jog jogkövetkezménye azonban nem lehet azonos azzal, ha a fél a szerződést határidőben támadja meg és önálló keresettel, vagy viszontkeresettel kéri a szerződés érvénytelensége folytán őt ért jogsérelem orvoslását. A kifogás ugyanis csak a keresettel szemben való védekezést szolgálja, hatása a kereseti követeléshez igazodik és annak megítélését akadályozza meg. Jelen ügyben a felperes az ingatlan kiürítésére kérte az alperes kötelezését. Ezzel a követeléssel szemben pedig az eredeti állapot helyreállítására, illetve a feltűnően nagy értékkülönbség kiküszöbölésére irányuló megtámadás beszámításra nem alkalmas, a felperes követelését nem enyésztetheti el és annak a következménye viszontkereset hiányában a felperes pénzbeli marasztalása sem lehet. A kifogásként érvényesített megtámadás esetén a kereset és a kifogás együttes mérlegelésével lehet dönteni abban a kérdésben, hogy az eredményes megtámadás mennyiben alkalmas a keresettel szembeni eredményes védekezésre, annál azonban több nem lehet.
Jelen ügyben a felperes a jogerős ítéletet felülvizsgálattal nem támadta, ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdésében foglaltak alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.913/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás