GÜ BH 2007/237
GÜ BH 2007/237
2007.07.01.
Érvénytelen az a társasházi közgyűlési határozat, amely a külön tulajdonban álló társasházi lakás nem lakás célú használatát, vagy ilyen célra történő átengedését a többi tulajdonostárs hozzájárulásához köti [2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 13. § (2) bek., 16. §].
A felperes az alperesi társasházban levő egyik lakás tulajdonosa, lakását filmforgatás céljából adja rendszeresen bérbe.
Az alperes 2001. május 27-én megtartott közgyűlésén 7/2004. számú határozattal elfogadta az alperesi társasház Szervezeti és Működési Szabályzatát (SZMSZ). Az SZMSZ 2.1.2. második és harmadik bekezdése az alábbiak szerint rendelkezik. ,,A külön tulajdonban lévő lakást, és a hozzá kapcsolódó helyiségeket, (tároló, garázs) kizárólag céljuknak megfelelően lehet használni (lakhatás, ingóságok tárolása, illetve gépjármű tárolása). Ettől eltérő bármely célú használat – a vonatkozó jogszabály betartása mellett – kizárólag az adott lakóépületben, külön tulajdoni hányaddal rendelkező valamennyi tulajdonos írásbeli hozzájárulásával, és a Társasház összes tulajdoni hányad szerinti 4/5-ös írásbeli hozzájárulásával lehet. Az írásbeli hozzájárulás megszerzésének lebonyolítására a 4.1.4. pontot kell alkalmazni''.
A felperes keresetében a határozat érvénytelenségének megállapítását kérte. Álláspontja szerint az SZMSZ fent hivatkozott rendelkezései ellentétesek a Ptk. 112. § (1) bekezdésében, illetve a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 16. §-ában foglaltakkal, illetve az SZMSZ 2.1.1. pontjában írtakkal. Kifejtette, az SZMSZ korlátozza a felperes lakásának használati, hasznosítási lehetőségét, sérti a felperes érdekeit, a határozat folytán a felperes jövedelemtől esik el.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság 2004. november 25-én kelt ítéletében a felperes keresetét elutasította, rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában kifejtette az SZMSZ sérelmezett rendelkezései nem ütköznek sem a Ptk. 112. § (1) bekezdésébe, sem a Tht. 16. §-ába, illetve az SZMSZ 2.1.1. alpontjába. A Tht. 17. §-a értelmében, az SZMSZ célja éppen az, hogy meghatározza a külön tulajdonban levő lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatának, hasznosításának szabályait, a lakóépület céljának, működésének megfelelően. A perbeli ingatlan lakás, a sérelmezett SZMSZ rendelkezés kizárólag a lakásnak céljuktól eltérő hasznosítása vonatkozásában tartalmaz rendelkezéseket és ír elő előzetes hozzájárulást a többi tulajdonostárs részéről. Rámutatott továbbá, a felperes a lakást bérbeadás útján hasznosíthatja, ez esetben a felperest jövedelem illeti meg, sőt a határozat a lakás filmforgatás céljából történő bérbeadását sem zárja ki, ha a tulajdonostársak ahhoz a megkívánt mértékben hozzájárulnak.
A másodfokú bíróság 2005. szeptember 16-án kelt ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét indokai alapján hagyta helyben. Kiemelte, a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 3. § f) pontja az ingatlan rendeltetésének megváltoztatását engedélyhez köti. Az SZMSZ sérelmezett rendelkezései összhangban vannak a Tht. 17. §-ában írtakkal.
A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a felperesi keresetnek megfelelően az alperes közgyűlési határozata érvénytelenségének megállapítását kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 112. §-ában, a Tht. 16. §-ában foglaltakat. Kifejtette a Tht. 17. §-ának rendelkezését a Tht. 16. §-ával összefüggésben kell vizsgálni. Eszerint pedig a tulajdonos külön tulajdonú lakását lakás és nem lakás céljára is használhatja, akár ingyenesen, akár ellenérték fejében másnak átengedheti. A Tht. minden esetben kifejezetten megjelöli, hogy a tulajdonostársak hozzájárulását mikor kell megszerezni, a Tht.-ben szabályozott eseteken túlmenően nincs mód a tulajdonostársak hozzájárulása beszerzésének előírására. A hozott határozat sérti a Tht. 42. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat. Álláspontja szerint a Tht. 16. §-ában szereplő korlátokhoz képest az SZMSZ nem korlátozhatja tovább a tulajdonostársat a külön tulajdona tekintetében megillető részjogosítványok gyakorlásában. A másodfokú bíróság ítéletében tévesen hivatkozott a 16/1997. (XII. 23.) KTM. rendelet 3. § f) pontjában foglaltakra, mivel ez a rendelete az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásról szól.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
A Tht. 13. § (2) bekezdés a) pontja értelmében a Szervezeti és Működési Szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására vonatkozó részletes szabályokat.
A Tht. 16. §-a kimondja, hogy a tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. A Tht. 17. §-a Szervezeti és Működési Szabályzat körébe sorolja a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait, éspedig a lakóépület céljainak, működésének szem előtt tartásával. A Tht. 18. §-a a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatására tartalmaz rendelkezéseket. Végül a Tht. 22. §-a lehetővé teszi, hogy – szintén a Tht.-ben meghatározott feltételek mellett – a Szervezeti és Működési Szabályzatban a közösség a tulajdonostársak számára meghatározott bejelentési kötelezettségeket írjon elő.
A fenti jogszabályi rendelkezésekből egyértelműen kitűnik, hogy a Tht. élesen elválasztja a lakás, valamint nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatának és hasznosításának a szabályait. A lakás nem lakás céljára szolgáló használata vagy hasznosítása ugyanis nem azonos a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának jogszabályi rendelkezéseivel.
A Tht. 16. §-a alapján ugyanis a tulajdonostársat, függetlenül attól, hogy a külön tulajdonában álló ingatlanrész lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, megilleti a használat, a más részére való hasznosítás, a rendelkezés joga. A Tht. arra vonatkozóan sem tartalmaz tiltó rendelkezést, hogy a tulajdonos a használat, vagy hasznosítás rendelkezési jogát a lakás célját szolgáló külön tulajdoni illetőség tekintetében milyen tartalommal gyakorolja, használata, vagy másnak való hasznosítása lakás, vagy nem lakás jellegű használatra vonatkozik, az ingyenesen, vagy ellenérték fejében történik-e. Tiltó, vagy korlátozó szabályok felállítását a közösségnek csak abban az esetben teszi lehetővé a Tht. 18. §-a, ha külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség tekintetében a használat, hasznosítás eredetitől eltérő módosításának igénye merül fel. A lakásnak nem lakás célú használata, vagy e célú átengedése tehát nem köthető a többi tulajdonostárs hozzájárulásához, ilyen rendelkezést az SZMSZ sem írhat elő.
Mindezekből az következik, hogy a tulajdonos a lakás céljára szolgáló, külön tulajdonában álló, társasházi ingatlanát ő maga lakás, vagy nem lakás céljára használhatja, és azt másnak lakás, vagy nem lakás céljára átengedheti, hasznosíthatja.
A Tht. 17. §-a alapján a tulajdonosi közösségnek ennek megfelelően arra van lehetősége, hogy a használat, hasznosítás konkrét módozataira nézve döntsenek, és állapítsanak meg szabályokat, az a hozzájárulásukhoz nem köthető.
A jogszabálynak ez a rendelkezése védi a tulajdonost, de védelmet biztosít a közösség számára is. Ha ugyanis a tulajdonos a jogaival a Tht. 16. §-ában írt tiltó rendelkezés ellenére visszaélve, vagy a Tht. 20. § (1) bekezdés b) pontja szerint kötelezettségét megszegve a Szervezeti és Működési Szabályzatban írtakkal ellentétes magatartást tanúsít, vele szemben a közösség felléphet. A Tht. 11. §-a értelmében a társasház-tulajdonosnak e törvény nem szabályozott kérdéseire a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. A Ptk. 100. §-a pedig kimondja, hogy a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és megállapította, hogy az alperesi közgyűlés vitatott határozata érvénytelen.
(Legf. Bír. Gfv. X. 30.046/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás