PÜ BH 2007/292
PÜ BH 2007/292
2007.09.01.
Ha a telki szolgalom elbirtoklója e jogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, az ingatlan vevője csak jóhiszeműsége esetén szerez tehermentes tulajdont (Ptk. 121. §).
A felperesek közös tulajdonában álló – a III. rendű alperes javára bejegyzett jelzálogjoggal terhelt – b.-i 023 hrsz.-ú lakóház, udvar és gazdasági épület megnevezésű ingatlan nem rendelkezik közúti összeköttetéssel. Az I. rendű felperes 1991-ben, míg a II. rendű felperes 1976-ban és 1992-ben szerezte tulajdoni illetőségeit; tulajdonszerzésüktől kezdődően – jogelődeik pedig az 1960-as évek elejétől – a közvetlenül szomszédos 022 hrsz.-ú ,,töltés'' elnevezésű földrészletet használták – gyalogosan és személygépkocsival történő – bejárás céljára. A 022 hrsz.-ú ingatlan (amely IV. rendű alpereshez tartozó természetvédelmi terület, és amelyet az V. rendű alperes javára bejegyzett, földmérési jelek elhelyezését biztosító használati jog terhel) korábban a Magyar Állam tulajdonában és a MÁV kezelésében állt, 2002-től adásvétel címén az I-II. rendű alperesek tulajdonát képezi. A II. rendű alperes engedély alapján megkezdte a töltés elbontását.
A felperesek elsődleges keresetükben annak megállapítását kérték, hogy elbirtoklással megszerezték a 022 hrsz.-ú ingatlant terhelő – gépkocsival történő – átjárás szolgalmi jogát; a Ptk. 167. §-ára alapított másodlagos keresetükben a bíróságtól kérték átjárási szolgalom létesítését.
Az I. és II. rendű alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az elsődleges keresettel kapcsolatban arra hivatkoztak, hogy jogelődjük szívességből engedte meg az átjárást, emellett a Ptk. 121. § (5) bekezdése akadálya az elbirtoklás megállapításának. A III. rendű alperes érdemi nyilatkozatot nem tett, a IV-V. rendű alperesek a kereset teljesítését nem ellenezték.
Az elsőfokú bíróság az elsődleges keresetnek adott helyt: ítéletével megállapította, hogy a b.-i 022 hrsz.-ú ingatlanon az átjárási szolgalmat a 023 hrsz.-ú ingatlan tulajdonosai elbirtokolták; a szolgalmi jog gyalogosan és személygépkocsival gyakorolható a 023 hrsz.-ú ingatlanig, annak megközelítésére, és 3 méter széles sávra terjed ki. A III-IV-V. rendű alpereseket mindezek tűrésére kötelezte és rendelkezett a szolgalom ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről. Indokolása szerint az alperesek nem bizonyították, hogy jogelődjük szívességből engedett átjárási jogot a felperesek számára, ezzel szemben a felperesek igazolták, hogy ők és jogelődeik a töltésen közelítették meg ingatlanukat, a 022 hrsz.-ú ingatlant útként használták. A Ptk. 121. § (5) bekezdésével kapcsolatban kifejtette az elsőfokú bíróság: az alperesek tulajdonszerzésének időpontjában a tízéves elbirtoklási idő már eltelt, ezért a felperesek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől függetlenül megszerezték az átjárás szolgalmát; ugyanakkor az I. és II. rendű alperesek 2002-ben megtekintett állapotban vásárolták meg az ingatlant, ezért tudniuk kellett, hogy a 023 hrsz.-ú földrészlet kizárólag az ingatlanukon átjárással közelíthető meg.
Az I-II. rendű alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét és elutasította a felperesek elbirtoklás megállapítása iránt előterjesztett keresetét, ezt meghaladóan az ítéletet hatályon kívül helyezte, és arra utasította az elsőfokú bíróságot, hogy a másodlagos kereset tekintetében folytassa le az új eljárást. Az elsődleges keresetre vonatkozó döntését a Ptk. 121. § (5) bekezdésére alapította és azzal indokolta, hogy az I-II. rendű alperesek 2002-ben ,,az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen, ellenérték fejében, tehermentesen szerezték meg'' az ingatlant, ezért velük szemben a felperesek nem hivatkozhatnak az átjárási szolgalom elbirtoklására; ugyanakkor a másodlagos kereset szerint rendezni kell a közúti összeköttetéssel nem rendelkező 023 hrsz.-ú ingatlan megközelítésének legcélszerűbb módját.
A másodfokú bíróság részítéletének az elsődleges keresetét elutasító rendelkezése ellen – hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása végett – a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. Érvelésük szerint a felülvizsgálattal támadott részítélet indokaiból is kitűnik, hogy a Ptk. 121. § (5) bekezdésének alkalmazásához szükséges a szerző fél jóhiszeműsége, e vonatkozásban azonban a másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta az elsőfokú bíróság megállapításait, amelyek szerint az I-II. rendű alperesek megtekintett állapotban vásárolták meg ingatlanukat, így tudniuk kellett azt, hogy a 023 hrsz.-ú ingatlan kizárólag a töltésen átjárással közelíthető meg.
Az I. és II. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a részítélet felülvizsgálni kért részének hatályban tartására és költségeik megtérítésére irányult. Kihangsúlyozták: a Ptk. 121. § (5) bekezdése nem tartalmazza, ilyen módon nem írja elő a szerző fél jóhiszeműségét. A III-V. rendű alperesek a felülvizsgálati kérelemre nem tettek nyilatkozatot.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak miatt alapos.
A felülvizsgálattal támadott részítélet indokolásában már idézett Ptk. 121. § (5) bekezdése az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerző fél számára biztosít jogvédelmet. Mivel a Ptk. nem határozza meg, hogy az idézett rendelkezés szempontjából kit kell az ingatlan-nyilvántartásban bízó személynek tekinteni, az értelmezéshez az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) ad támpontot. Itt jegyzi meg a Legfelsőbb Bíróság, hogy az Inytv. rendelkezései kiegészítik a Ptk. normarendszerét, alapelvei áthatják a Ptk. tételes szabályainak érvényesülését, ilyen módon a két törvény koherenciája teljes, alkalmazásuk együttes.
Az Inytv. 5. § (3) bekezdése szerint a jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást – az ellenkező bizonyításáig – az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű szerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot.
Az Inytv. említett rendelkezését együttesen értelmezve a Ptk. 121. § (5) bekezdésével az a következtetés adódik, hogy az ,,ingatlan-nyilvántartásban bízva'' kifejezés magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a fél az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem tud, és nem is kell tudnia. Nem tekinthető jóhiszeműnek az a jogszerző, aki abban bízik, hogy az ő ellenkező tudomásával szemben erősebbnek bizonyul az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. Amennyiben tehát az adásvételi szerződés vevője – a tőle megkövetelt megfelelő tájékozódás, körültekintés, előrelátás, a valóságos tények és körülmények ismerete (megismerése) során – azt tapasztalja, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalma eltér az ingatlan valóságos jogi helyzetétől, nem részesülhet a Ptk. 121. § (5) bekezdésének védelmében. Mindezek szerint az ingatlan tulajdonjogát megszerezni kívánó félnek a kellő körültekintés körében elengedhetetlenül szükséges a tulajdoni lap, az ingatlan-nyilvántartási térkép (széljegyzés vagy aggály esetén az irattár és a törölt bejegyzések) megismerésén túl az ingatlan természetbeni állapotának megtekintése is. Amennyiben megbizonyosodik arról, hogy az ingatlan-nyilvántartási állapot eltér a való helyzettől, azonban abban bízik, hogy az ő ellenkező tudomásával (az ingatlan megtekintésekor a helyszínen látottakkal) szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés erősebbnek bizonyul, nem tekinthető jóhiszeműnek és szükségképpen meginog az ingatlan-nyilvántartásba vetett bizalma is, amelyet a Ptk. 121. § (5) bekezdése – nem vitásan – megkövetel az őt védő rendelkezés érvényesüléséhez.
A másodfokú bíróság ítéletének indokolásában utalt ugyan az I-II. rendű alperesek jóhiszeműségére (3. oldal 5. bekezdés), azonban indokolásának további részéből megállapíthatóan a Ptk. 121. § (5) bekezdésének alkalmazásakor a jóhiszeműség követelményének nem tulajdonított súlyának megfelelő jelentőséget. Ez a jogi álláspont azonban – az előbb kifejtettekből kitűnően – nem helytálló.
Mindezek szerint a Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárás lefolytatása alapján azt állapította meg, hogy a felperesek alappal hivatkoztak a Pp. 270. § (2) bekezdésében meghatározott felülvizsgálati okra. A másodfokú bíróság határozata nem tartalmaz egyértelmű állásfoglalást arról, hogy az I. és II. rendű alperesek jóhiszeműnek tekinthetők-e. Figyelemmel arra is, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen szerző mellett vélelem szól, így annak eldöntése, hogy az adott esetben e vélelem megdőlt-e, bírói mérlegelést igényel, a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a másodfokú bíróság részítéletét a felülvizsgálati kérelemmel támadott részében hatályon kívül helyezte és az elsődleges kereset körében a másodfokú bíróságot új eljárásra, új határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárásban a másodfokú bíróságnak állás kell foglalnia abban a kérdésben, hogy sikerült-e megdönteni az I. és II. rendű alperesek jóhiszeműségének törvényi vélelmét, és ennek függvényében kell határoznia az elsődleges kereset alaposságáról.
(Legf. Bír. Pfv. I. 20.253/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás