PÜ BH 2007/335
PÜ BH 2007/335
2007.10.01.
Szerződéssel – a jogutódokra is kiható hatállyal – rendezett ingatlanhasználat megváltoztatására önmagában a tulajdonostársak személyében bekövetkezett változás nem teremt alapot – Újrarendezést a rendezés során figyelembe vett körülmények lényeges változása indokolhat (Ptk. 140. §, 143. §)
A perbeli ingatlan O. F. és házastársa V. J. 1/2–1/2 arányú közös tulajdona volt.
Az egykori tulajdonosok 1972. április 12. napján adásvételi szerződést kötöttek B. J.-vel és házastársával Ó. R.-rel. A vétel tárgya az ingatlan 1/4 tulajdoni hányada volt azzal a kifejezett és a szerződésben a jogutódokra is kihatónak jelzett kikötéssel, hogy használatban az eladott hányadhoz az 1585 négyzetméteres teljes földrészletből, annak 1/2 része, vagyis 792,5 négyzetméter tartozik.
B. J. 1992-ben, Ó. R. 2002-ben elhunyt, végrendeleti örököseik a javukra bejegyzett tulajdoni hányad arányában a felperes és a III. r. alperes.
O. F.-né 1975. január 6-án elhunyt. Örököse a házastársa, aki 1975. június 30-án eladta az 1972-ben visszamaradt 3/4 illetőségüket – akkor már egyedüli tulajdonosként – az I. r. alperesnek és házastársának azzal azonban, hogy a 3/4 tulajdoni hányadhoz használatban a teljes földrészlet 1/2 részeként 792 négyzetméter földterület kapcsolódik.
A jelenleg perben álló II. r. alperes az I. r. alperes házastársának törvényes örököse és jogutóda.
Az I. r. alperes és házastársa, valamint a B. házaspár (a felperes és a III. r. alperes jogelődei) olyan használati megállapodást kötöttek, amely szerint a B. házaspár a földrészlet felének megfelelő 792 négyzetméteres területet a P. I. féle felmérési vázrajzon B-vel jelzett, míg az 1975. június 30-ai szerződéssel tulajdont szerző I. r. alperes és elhunyt házastársa a II. r. alperes jogelődje az A-val jelzett, a C–B–E–F–G–H–I–C pontokat összekötő vonallal határolt területet jogosult használni. A korábbi tényleges használati határ a C–D pontokat összekötő egyenes folytatásaként a B jelű rész megközelítéséhez kialakított nyélrész G pontjáig húzódott, a D–E–F–G pontok által határolt területátadás így az I–II. r. alperesek részére biztosít az előzőekhez képest többletterületet.
A felperes keresete annak megállapítására irányult, hogy a közös tulajdonú ingatlan földrészletének használati határa a D–E–F–G pontok által határolt területnek az alperesek földrészletéhez kapcsolásával a vázrajzon szaggatott vonallal feltüntetett határ és ehhez képest az alperesek a A-val jelzett terület kizárólagos használatára jogosultak, mert ez felel meg az eredeti tulajdonosok által rendezett és a jogutódokra is kiható használatnak.
Az elsőfokú bíróság a tulajdonostársi használati határt oly módon állapította meg, hogy az a P. I. által készített vázrajzon feltüntetett szaggatott vonalnak felel meg, amelyhez képest a felperes és III. r. alperes a B jelzésű, az I–II. r. alperesek a C–D–E–F–G–H–I–C pontok által határolt A jelű részt jogosultak használni. Ennek indokolásaként az elsőfokú bíróság a jogelődök szerződésére és arra utalt, hogy ez a megállapodás a jogutódokra is kötelező (BH 1979/151., 1981/12. sz. jogeset). Az I. r. alperes és a II. r. alperes jogelődje ugyanis így állapodott meg az eladóval, nyilván ennek megfelelő vételár kikötése mellett.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. Kifejtett jogi álláspontja szerint az O. házaspár 3/4 eszmei részét O. F. az I. r. alperes és házastársa részére ugyan 1/2 telekhasználattal adta el, de az nem bizonyított, hogy ehhez igazodó vételárért. A B. házaspár részére biztosított többlethasználat 1980-ban az I. r. alperes és házastársa hozzájárulása nélkül nyert kialakítást a távollétükben létesített kerítéssel. Ennek részleges elfogadása azonban a felperes mint örökös jogutód részére nem biztosít többlethasználatot. Az ugyanis, aki a tulajdoni hányadához képest többletterületet használ, azt a jogutódaira – a terület jogosultjainak hozzájárulása nélkül – nem származtathatja át.
,,Az öröklés folytán beállt új jogi helyzetben a tulajdoni hányadokhoz igazodó használati helyzet a kívánatos, illetőleg az ettől eltérő használathoz az I-II. r. alperesek nem adnak hozzájárulást. Ehhez képest a felperes nem jogosult olyan terjedelmű használatra, ami a 2/16 tulajdoni hányadához képest őt feljogosítaná az ingatlan felének a használatára, illetőleg ingatlanhányadának ilyen használati mód mellett tervezett értékesítésére.''
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása iránt.
Az I–II. r. alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A Pp. 270. §-ának (1) bekezdése szerint felülvizsgálati kérelem előterjesztésének jogszabálysértés esetén van helye. Ez a jogszabálysértés megvalósulhat az anyagi jog megsértésében, avagy olyan eljárási szabálysértésben, amelynek az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatása volt.
A jelen esetben mindkét fokú bíróság egyezően állapította meg tényként azt, hogy a felek jogelődei az ingatlan használatát a tulajdoni hányaduktól eltérő arányban rendezték. Eltérő volt az álláspontjuk abban a kérdésben, hogy ez a használati rendezés kihatott-e a jogutódokra avagy sem. A felülvizsgálati kérelem a másodfokú bíróságnak az ebben a kérdésben elfoglalt nemleges álláspontját támadta.
A Ptk. 140. §-a szerint a birtoklás és használat valamennyi tulajdonostársat az egész dolog tekintetében megilleti. A tulajdonostársak nincsenek elzárva attól a lehetőségtől, hogy a használatot és az ezzel együtt járó birtoklást a tulajdonközösség megszüntetése nélkül is megosszák. Tény az, hogy egy adott használati megosztás lehet kifejezetten személyhez kötött, de lehet a jogutódokra is kiható jellegű.
Az adott esetben az ingatlan eredeti tulajdonosai először annak csupán az 1/4 részét adták el a felperes, illetve a III. r. alperes jogelődeinek azzal a kifejezett szerződési kikötéssel, hogy ez eladott 1/4 eszmei részhez használatban a teljes földterület 1/2 része tartozik és az ennek megfelelően kialakítandó használati rend a jogutódokra is kihat.
Ezzel a szerződéssel a legteljesebb összhangban áll és azzal szerves egységet alkot a visszamaradt 3/4 eszmei illetőség értékesítéséről rendelkező, az I. r. alperessel és házastársával a II. r. alperes jogelődjével megkötött szerződés, amely az ingatlan teljes területének feltüntetése mellett kizárólag annak felét, tehát a korábbi szerződéssel visszahagyott területet biztosította használatban az ennél nagyobb eszmei rész vevői számára. A tulajdonjog és a használati jog eltérése a területi adatokból egyértelmű volt, annak a vevők által történő ismerete és elfogadása már csak azért sem lehet kétséges, mert az ahhoz igazodó elkerített állapotot a felperes és a III. r. alperes jogelődei az I. és II. r. alperesek igénye szerinti kisebb módosítással 1980-ban kialakították és a birtoklás azóta is ehhez az állapothoz igazodik.
A Legfelsőbb Bíróság számos eseti döntésében megfogalmazott iránymutató gyakorlata szerint nincs akadálya annak, hogy a közös tulajdon használatát a tulajdonostársak a tulajdoni hányad szerinti arányoktól eltérően rendezzék. Erre indokul szolgálhat a kertnek vagy a gazdasági célra egyébként használható teleknek minél gazdaságosabb és viszálymentesebb tényleges elhatárolása, amely a jelen esetben az első részterület eladásával megvalósult.
A használati megosztás ismeretében bekövetkező tulajdonváltozás önmagában nem ad alapot a kialakult használati rend megváltoztatására, a használati viszonyok ismeretében kötött szerződés – ellenkező kikötés hiányában – annak elfogadását, megerősítését jelenti.
A birtoklás és használat módjának ilyen szabályozása nem jelenti a közös tulajdon megszüntetését. Egyoldalúan, önkényesen ugyan nem változtatható meg, ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerű gazdálkodás követelményeit, vagy az egyik fél jogos, a dologhoz fűződő törvényes érdekeit már sérti, a korábbi rendezés nem akadálya annak, hogy valamelyik fél a bíróságtól kérje a használat újrarendezését.
Ilyen az újraszabályozás alapjául szolgáló, a körülményekben bekövetkezett lényeges változásra az alperesek maguk sem hivatkoztak, így a birtoklás körében a felek között felmerült jogvita lezárásaként megalapozott a felperes arra irányuló keresete, hogy a bíróság a közös tulajdonú ingatlan használatát a felek jogelődei által kialakított, majd a tulajdonostársak ráutaló magatartásával elfogadott rendje szerint szabályozza [Ptk. 140. § (1) és (2) bekezdés, 143. § (3) bekezdés, PK 8. sz. állásfoglalás].
Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy a másodfokú ítéletben szereplő az a megállapítás, amely szerint az ingatlanterület 1/2 részének használata a csupán 2/16 részben tulajdonos felperest illetné és ez a III. r. alperes használati jogát nem tenné érvényesíthetővé, azért téves, mert az elsőfokú bíróság ítélete a kialakult használati rendnek megfelelő 1/2 arányú telekrészt olyanként jelölte meg, amelyet a felperes a III. r. alperessel együtt jogosult használni. Így ennek szabályozási módja a kettőjük belső jogviszonyára tartozó kérdés.
Helyesen járt tehát el az elsőfokú bíróság akkor, amikor a használati megosztás változatlan rendjét a jogelődök által kialakított és állandósult használati viszonyok változatlan rendjeként rögzítette. Az ezt megváltoztató másodfokú ítélet a tulajdonostársak önrendelkezési jogát sértően törvénysértő.
Ezért azt a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.
(Legf. Bír. Pfv. I. 20.345/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás