PÜ BH 2007/336
PÜ BH 2007/336
2007.10.01.
Az adásvételi szerződés érvénytelensége iránt a vevő és az eladó közötti perben az a kérdés nem dönthető el, hogy többszöri eladás esetén melyik vevő szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát – Az eladó ugyanis nem jogosult olyan kereset előterjesztésére, mellyel a korábbi vevő tulajdonjogának a megállapítását kéri (Ptk. 237. §, 365. §, 369. §)
A felperes az 1994. december 6. napján létrejött adásvételi szerződéssel a perbeli ingatlant eladta a pernyertessége érdekében beavatkozó dr. N. F.-nek 2 900 000 forint vételárért.
A felperes állítása szerint nem adásvételi, hanem kölcsönszerződést kötött. A kölcsönt és kamatait a beavatkozónak nem tudta törleszteni, ezért további kölcsönök felvételére kényszerült. Többek között N. G.-től kapott kölcsönt, melynek biztosítékául ingatlana 1/4 tulajdoni illetőségére vele adásvételi szerződést kötött.
A felperes a tőketartozás törlesztése érdekében 1995. május 2. napján kölcsönszerződést kötött az I. r. alperessel. A kölcsönszerződés biztosítására a felperes és az I. r. alperes között adásvételi szerződés jött létre a perbeli ingatlan 3/4 tulajdoni illetőségére 3 000 000 forint vételár ellenében.
A szerződés eredeti példányán a felek a keltezés idejét nem tüntették fel. A szerződést ügyvédi letétbe helyezték azzal, hogy a letéteményes azt a letevők együttes közös kérelmére jogosult kiadni.
A felperes a kölcsönszerződésben foglaltaknak nem tudott eleget tenni. Az I. r. alperes részére a letéteményes az adásvételi szerződést kiadta, melyre az 1995. augusztus 11-ei keltezés került rávezetésre. Az I. r. alperes által ezen a napon beszerzett tulajdoni lap szerint az ingatlan teljes egészében a felperes tulajdonában állt és azon széljegy sem szerepelt.
Az I. r. alperes 1995. augusztus 14-én kérte tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. Kérelmét a földhivatal elutasította arra hivatkozva, hogy dr. N. F. beavatkozó már korábban benyújtotta tulajdonjog- bejegyzés iránti kérelmét. A beavatkozó tulajdonjogának bejegyzésére egyébként 1996. november 8. napján került sor. Az I. r. alperes a földhivatal határozatát közigazgatási perben megtámadta, mely azonban szünetelés folytán megszűnt.
A felperes dr. N. F. beavatkozóval szemben a közöttük létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítása érdekében pert indított. A megyei bíróság jogerős ítéletével a szerződés érvénytelenségét állapította meg és megkereste a földhivatalt a felperes tulajdonjogának bejegyzése érdekében. A jogerős ítéletet a földhivatal 2001. január 9. napján megkapta, majd az ezt követő napon az ingatlan 3/4 illetőségére az I. r. alperes tulajdonjogát jegyezte be a felperessel 1995. augusztus 11. napján létrejött adásvételi szerződés alapján.
Ezt követően 2001. február 20. napján az I. r. alperes gyermekének, a II. r. alperesnek ajándékozta az ingatlan 3/4 illetőségének tulajdonjogát. A II. r. alperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét a földhivatal az ingatlan tulajdoni lapján széljegyként tüntette fel.
Időközben a felperes és a dr. N. F. beavatkozó közötti perben a jogerős ítélet felülvizsgálata során a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A beavatkozó – abban a perben az alperes – kérelme alapján a Legfelsőbb Bíróság a 2005. február 10. napján kelt végzésében megkereste a földhivatalt, hogy a perbeli ingatlan tulajdonjogát a felperesről az alperesre jegyezze vissza. A földhivatal tájékoztatása szerint ezt az ügyiratot rangsorban más ügyiratok megelőzik, ezért a megkeresésben foglaltaknak a földhivatal nem tett eleget.
A felperes a jelen ügyben 2001. március 30-án előterjesztett keresetével az alperessel 1995. május 2-án kötött kölcsönszerződés és az ingatlan 3/4 illetőségére 1995. augusztus 11-én létrejött adásvételi szerződés, valamint az alperesek között 2001. február 20. napján létrejött ajándékozási szerződés érvénytelenségének a megállapítását kérte arra hivatkozva, hogy azok színleltek és a jóerkölcsbe ütköznek, míg az ajándékozási szerződés azért ütközik jogszabályba, mert annak megkötésekor az I. r. alperes nem volt a 3/4 illetőség tulajdonosa. Hivatkozott továbbá arra is, hogy semmis a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött az a megállapodás, amely szerint a jogosult a teljesítési kötelezettség elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. A keresetlevél benyújtásakor az ingatlan 1/4 illetőségének tulajdonosa a felperes, 3/4 illetőség tulajdonosa az I. r. alperes volt. Az ingatlan-nyilvántartás Sz. A. tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmét és a II. r. alperes ajándékozás, valamint soron kívüliség iránti kérelmét széljegyként tüntette fel.
Dr. N. F. a perbe a Pp. 51. §-ára hivatkozva II. r. felperesként belépett és arra hivatkozott, hogy a felperes és az I. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés semmis, mert a tulajdonjogot csak a dolog tulajdonosától lehet megszerezni. Az általa a felperessel kötött adásvételi szerződés pedig megelőzi az I. r. alperes és a felperes szerződéskötésének idejét. Elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés, valamint a fenti okokból az alperesek közötti ajándékozási szerződés érvénytelen. Másodlagosan kérte, hogy a bíróság rendelkezzen az I. r. alperes tulajdonjogának törléséről és ezen ingatlanrészre vonatkozóan tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséről, valamint a II. r. alperes tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmének az ingatlan-nyilvántartásból való törléséről.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította. A II. r. felperes keresete vonatkozásában arra utalt, hogy tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelme ezen eljárásban nem érvényesíthető, a II. r. felperes a vele szemben folyamatban volt perben kérheti a Legfelsőbb Bíróságtól ítélet kiegészítését.
Az I. r. alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett, a II. r. felperes keresetét elutasító rendelkezését nem érintve a fellebbezett rendelkezését hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárásban előterjesztett kereset szerint a felperes az I. r. alperessel kötött kölcsön- és adásvételi szerződés, valamint az alperesek között létrejött ajándékozási szerződés semmisségének a megállapítását kérte színleltség és jogszabályba ütközés jogcímén. Kérte továbbá a földhivatal megkeresését a perfeljegyzés és az I. r. alperes tulajdonjogának törlése, a II. r. alperes tulajdonjog bejegyzési kérelmének elutasítása és a II. r. felperes (dr. N. F.) tulajdonjogának a bejegyzése iránt.
Az alperesek viszontkeresetükben birtokbaadást és többlethasználati díjat igényeltek a felperestől, másodlagosan az érvénytelenség megállapítása esetén az eredeti állapot helyreállítása körében a 3 000 000 forint vételár és kamatainak megfizetésére kérték a felperes kötelezését.
A megismételt eljárásba dr. N. F. a felperes pernyertessége érdekében beavatkozott és kérte a felperes és az I. r. alperes közötti adásvételi szerződés, valamint az alperesek közötti ajándékozási szerződés érvénytelenségének a megállapítását. Arra hivatkozott, hogy a felperessel korábban kötött adásvételi szerződést mint az I. r. alperes és az ingatlan tulajdonjoga a pernek nem lehet tárgya, mert a Legfelsőbb Bíróság ítélete szerint az ítélt dolognak minősül. Az ingatlan jogi sorsa tehát nem függ jelen per eredményétől.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes és az I. r. alperes között 1995. augusztus 11-én létrejött adásvételi szerződés, valamint az alperesek között 2001. február 20. napján megkötött ajándékozási szerződés érvénytelen. Felhívta a földhivatalt, hogy a perbeli ingatlan 3/4 tulajdoni hányada vonatkozásában az I. r. alperes tulajdonjogát törölje az ingatlan-nyilvántartásból. Ezt meghaladóan a keresetet és az alperesek viszontkeresetét elutasította. Indokolása szerint nem állapítható meg, hogy mennyi volt az ingatlan illetőség vételára, ezért az adásvételi szerződés a Ptk. 205. § (2) bekezdésébe ütközik, melynek folytán az a Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint semmis. Ebből következően a Ptk. 117. § (1) bekezdése folytán az ajándékozási szerződés is érvénytelen. Ennek következtében megkereste a földhivatalt az I. r. alperes tulajdonjogának a törlése érdekében. Ezt meghaladóan azonban a felperes tulajdonjog-bejegyzési kérelmét nem találta alaposnak, így a felperesi beavatkozó tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelmet sem.
Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett rendelkezéseit nem érintve a fellebbezett rendelkezéseit részben és akként változtatta meg, hogy a perbeli adásvételi és ajándékozási szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránti keresetet is elutasította. Indokolása szerint az adásvételi szerződés tartalmazza annak lényeges tartalmi elemeit, ezért annak érvénytelensége nem állapítható meg.
A Ptk. 117. §-ának (4) bekezdésében foglaltak alapján megállapította, hogy az ingatlan többszöri eladása folytán tulajdonjogának bejegyzését a felperesi beavatkozó kérheti, mert ő volt a korábbi vevő. Emiatt az I. r. alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlése iránti felperesi keresetet alaposnak találta. Ebből következően az I. r. alperes az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzést annak ellenére nem igényelheti, hogy a felperessel kötött adásvételi szerződés érvényes. Ezért az elsőfokú bíróság ítéletének az I. r. alperes tulajdonjoga törlésének érdekében a földhivatalt megkereső rendelkezését helybenhagyta.
A jogerős ítélet ellen – annak részbeni megváltoztatása, az I. r. alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlését elrendelő részének a megsemmisítése érdekében – az I. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy a jogerős ítélet ezen rendelkezése jogszabálysértő. A bíróság ugyanis a kereseti kérelmen túlterjeszkedve rendelte el tulajdonjogának törlését. A per főtárgya ugyanis kizárólag a szerződések érvényessége volt és nem volt tárgya a Ptk. 117. § (4) bekezdése alapján a tulajdonjog-bejegyzési igény. Ilyen kérelmet a felperes nem is terjeszthetett elő, mert e vonatkozásban kereshetőségi joga nem volt. Ezen jogszabályhely alapján ugyanis a vevők között kell eldönteni, hogy kit lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Miután nem volt a per tárgya, hogy a vevők, az I. r. alperes és a felperesi beavatkozó közül ki igényelheti a tulajdonjog bejegyzését, ezért a bíróság ezt a kérdést a perben nem vizsgálhatta. Álláspontja szerint ezt az I. r. alperes és a felperesi beavatkozó közötti perben lehet eldönteni. A bíróságnak arra sem volt lehetősége, hogy a perben nem érvényesített igény tekintetében megállapításokat tegyen. Egyébként az elsőfokú bíróság a szerződések érvénytelensége miatt rendelkezett az I. r. alperes tulajdonjogának törléséről, erre tekintettel a másodfokú bíróság a szerződések érvényességét elismerve nem tarthatta volna fenn az I. r. alperes tulajdonjogának a törlését elrendelő rendelkezést olyan indokok alapján, amelyet a perben nem volt jogosult vizsgálni.
Hivatkozott arra is, hogy a törlésre irányuló rendelkezés sérti az Inytv. 62. § (1) és (2) bekezdésében foglaltakat. Hivatkozott továbbá arra, hogy a többszöri eladás esetén figyelembe veendő körülményekre vonatkozóan az eljárt bíróságok bizonyítást nem folytattak le. Utalt arra, hogy az I. r. alperes jelenleg is be van jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, így vele szemben a korábbi vevő nem követelheti tulajdonjogának a bejegyzését.
A felperes csatlakozó felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet részbeni megváltoztatásával annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 2001. február 20. napján kötött ajándékozási szerződés érvénytelen. Álláspontja szerint az I. r. alperes az érvényes adásvételi szerződés ellenére nem szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, ezért azt nem ruházhatta át ajándékozási szerződéssel a II. r. alperesre.
Tévesnek tartotta a perköltséget megállapító rendelkezéseket is, mert az I. r. alperessel kötött kölcsönszerződés és adásvételi szerződés egy ügyletnek minősül, a pertárgy értéke tehát nem 8 910 000 forint, hanem összesen 6 000 000 forint. Sérelmezte a pernyertesség arányára vonatkozó megállapításokat is.
Kifejtette továbbá, hogy jogerős ítéletében a bíróság nem terjeszkedett túl a kereseti kérelmen. A felperesnek ugyanis volt olyan kérelme, hogy az I. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerüljön, ezért a bíróságnak ebben a tárgyban döntenie kellett. A felperes nem kizárólag a szerződés érvénytelensége alapján kérte az I. r. alperes tulajdonjogának a törlését, hanem azokból is, mert az I. r. alperes nem szerzett az ingatlanon tulajdonjogot. A felperes kérte a beavatkozó tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő visszajegyzését, mely nem ellentétes az ingatlan-nyilvántartás szabályaival, e körben a szükséges bizonyítást a bíróság lefolytatta.
A beavatkozó felülvizsgálati ellenkérelmében és annak kiegészítésében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. Előadta, hogy mint a per II. r. felperese, majd beavatkozója több beadványában is kérte a tulajdonjogának visszajegyzését. A pernek tehát tulajdonjoga bejegyzése is a tárgya volt. Ebben a körben pedig helyes a jogerős ítélet döntése.
Előrebocsátja a Legfelsőbb Bíróság, hogy a Pp. 275. § (2) bekezdése értelmében a jogerős ítéletet csak a felülvizsgálati kérelem és csatlakozó felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül.
A felülvizsgálati kérelem alapos, a csatlakozó felülvizsgálati kérelem alaptalan.
Jelen per tárgya a felperes és az I. r. alperes, valamint az alperesek között létrejött szerződések érvényessége volt. A bíróság felülvizsgálattal nem támadott jogerős ítéletével azt állapította meg, hogy az adásvételi szerződés érvényes. Az érvényes adásvételi szerződés alapján válik lehetővé a vevő számára az ingatlan tulajdonjogának a megszerzése. Amennyiben ez nem következik be, a vevő a Ptk. 369. §-a alapján jogszavatosság iránti igényét érvényesítheti. Más kérdés tehát a szerződés érvényessége és az, hogy annak alapján a tulajdonjog megszerezhető-e.
A szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránti perben a szerződés tárgyának tulajdonjogát érintő rendelkezést csak az érvényesség, illetve érvénytelenség körében lehet hozni. Az elsőfokú bíróság a szerződés érvénytelenségét állapította meg és ennek következtében rendelkezett az I. r. alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlése érdekében.
A másodfokú bíróság ítéletének indokolásából azt tűnik ki, hogy a felperesnek az I. r. alperes tulajdonjoga törlésére irányuló keresetét alaposnak találta és e vonatkozásban az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
Jelen ügyben azonban a felperes csak az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonása körében kérhette az I. r. alperes tulajdonjoga törlésének az elrendelését, mert a felperes ilyen önálló kereset előterjesztésére perbeli legitimációval nem rendelkezik. Jelen pernek ugyanis nem tárgya a perbeli ingatlan tulajdonjoga, ez a kérdés a beavatkozó és az I. r. alperes közötti jogviszonyban dönthető el.
E vonatkozásban megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy az ingatlan kétszeri eladása történt meg oly módon, hogy egyik vevő sem lépett birtokba, de mindkettő kérte a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. Az első vevő tulajdonjogát bejegyezték, az előzményi perben hozott jogerős ítélet alapján az azonban törlésre került és a második vevő tulajdonjoga nyert bejegyzést. A felülvizsgálati eljárás során hozott határozat alapján az első vevő tulajdonjogát kellett volna visszajegyezni.
Jelen ügy, valamint a felperes és a beavatkozó közötti per az eladó és a vevők között volt folyamatban, melynek tárgya az adásvételi szerződések érvénytelensége volt. Az ingatlan tulajdonjoga azonban a vevők közötti és nem az eladó és a vevők közötti perben dönthető el.
A felperes csatlakozó felülvizsgálati kérelmében alaptalanul kérte annak megállapítását, hogy az alperesek között létrejött ajándékozási szerződés a Ptk. 117. § (1) bekezdésében foglaltak alapján érvénytelen. Egyrészt a szerződés megkötésekor az I. r. alperes az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos volt, másrészt ennek hiányában sem lenne a szerződés érvénytelen, mert az ajándékozó tulajdonjogának a hiánya nem eredményezi a szerződés érvénytelenségét. Ilyen esetben az előzőekben már hivatkozott Ptk. 369. § szerinti jogszavatossági felelősség szabályait kell alkalmazni. Harmadsorban a felperesnek önállóan, az általa az I. r. alperessel kötött adásvételi szerződéstől függetlenül nincs is olyan jogi érdeke, melynek alapján az alperesek közötti ajándékozási szerződés érvénytelenségének a megállapítását kérhetné.
A felperes alaptalanul sérelmezte a pertárgy értékének a megállapítását is. Az ügy tárgya három szerződés, a kölcsönszerződés, az adásvételi és az ajándékozási szerződés volt, ezért a jogerős ítélet a pertárgy értékét helyesen állapította meg és helytálló a pernyertesség-pervesztesség arányára vonatkozó döntése is.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdésében foglaltak alapján a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott rendelkezését hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét részben és akként változtatta meg, hogy abból mellőzte az I. r. alperes tulajdonjogának a törlésére vonatkozó földhivatali megkeresést.
A jogerős ítélet egyéb rendelkezései a jogszabályoknak megfelelnek, ezért azokat a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (3) bekezdésében foglaltak alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.318/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás