KÜ BH 2007/357
KÜ BH 2007/357
2007.10.01.
Helyiség használati jogának átengedését az elhelyező hatóság csak a jogszabályi feltételeknek megfelelő megállapodás alapján engedélyezheti [19/1984. (IV. 15.) MT r. 3–4. §]
A b.-i I. kerületi ingatlan-nyilvántartásban hrsz.-on jegyzett, I. kerület A. u. 35. szám alatti épületben lévő 107 m≥ alapterületű, nem lakás céljára szolgáló helyiség bérleti jogát az Állami Vagyonügynökség (a továbbiakban: ÁVÜ) az 1993. augusztus 5. napján kelt szerződéssel B.-né M. É. részére értékesítette.
A bérleti jog megszerzését megelőzően, 1993. július 15-én B.-né M. É. a felperessel, a közöttük 1993. május 20. napján létrejött szerződésre hivatkozva, adásvételi szerződést kötött, amely szerint meghatározott fizetési feltételek teljesítését követően az ,,üzletről lemond, és átadja tulajdonjogba'' a felperes részére. B.-né M. É. 1993. augusztus 5. napján írásban akként nyilatkozott, hogy a felperes által teljesített fizetések, valamint az előzetes adásvételi szerződés alapján az üzlet, annak összes iratával, berendezésével együtt a felperest illeti meg.
A felperes 1993. október 21. napján a kerületi önkormányzat polgármesteri hivatal jegyzőjéhez kérelmet nyújtott be, amelyben az üzletre vonatkozóan ,,névátírást'', és bérleti szerződés megkötését kérte.
Az elsőfokú hatóság többszörösen megismételt eljárásban a 2003. július 22. napján kelt határozatában nem járult hozzá, hogy a felperes a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát B. M. É.-tól átvegye. Indokolása szerint azt kellett vizsgálnia, hogy az 1993. július 15. napján kelt szerződés megkötésének időpontjában B.-né M. É. a helyiség használati (bérleti) jogával, amelyet ekkor ruházott át, rendelkezett-e, és e szerződés a bérleti jog átadására vonatkozó joghatás kiváltására alkalmas volt-e. Az elsőfokú hatóság megállapította, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) azon alapelvi rendelkezéséből következően, hogy senki nem ruházhat át több jogot, mint amivel rendelkezik, B.-né M. É. a helyiség bérleti jogát nem ruházhatta át, mivel azzal a szerződés megkötésekor nem rendelkezett.
A fellebbezés folytán eljárt alperes jogelődje (a továbbiakban: alperes) a 2004. július 28. napján kelt határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Indokolásában idézte a Ptk. előszerződést szabályozó 208. §-ának (1) bekezdését, és megállapította, hogy B-né M. É. és a felperes között 1993. május 20. napján bérleti jog átadására vonatkozóan előszerződés nem jött létre, ugyanis mindketten – általuk elismerten – abban a tudatban voltak, hogy B.-né M. É. az üzlethelyiség tulajdonjogát fogja megvásárolni, és tőle a felperes szintén tulajdonjogot fog szerezni.
Az alperes idézte továbbá a Ptk. lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmisségét szabályozó 227. §-ának (2) bekezdését, és a dolog tulajdonosától való tulajdonszerzésről rendelkező 117. §-ának (1) bekezdését, amelyek alapján megállapította, hogy az 1993. augusztus 5-e előtt megkötött szerződések semmisek, ugyanis olyan jogviszony beteljesülését célozták, amelyek a szerződések megkötése idején teljesíthetetlenek voltak, mert meg nem szerezhető jogra (tulajdonjogra) vonatkoztak. Feltételük az ÁVÜ-től való (lehetetlen) tulajdonszerzés volt, ugyanakkor a felperes eredeti szándéka nem a használati (bérleti) jog átruházására irányult. B.-né M. É. 1993. augusztus 5-ei ,,nyilatkozata'' pedig önmagában csak pénzösszeg átvételét tanúsítja.
A felperes keresetében az elsőfokú bíróságtól elsődlegesen az alperes határozatának megváltoztatásával azt kérte, hogy állapítsa meg, miszerint B.-né M. É. és közötte az üzlet bérleti jogának átadására irányuló szerződés érvényesen létrejött, amely alapján engedélyezze a nem lakás céljára szolgáló helyiség használati vagy bérleti jogának átvételét. Másodlagosan az első- és másodfokú határozat hatályon kívül helyezését és az elsőfokú hatóság új eljárásra kötelezését kérte. Előadása szerint a szerződéskötéskor abban a tévedésben voltak, hogy B.-né M. É. az üzletre tulajdonosi jogosultságot szerzett, de amikor az ÁVÜ az értékesített jog valós tartalmáról tájékoztatta őket, közös ügyleti akaratukat módosították, és szerződéses akaratuk továbbiakban arra irányult, az üzlet használati joga és a berendezés őt illesse meg. Az 1993. augusztus 5-ei ,,nyilatkozat'' is kizárólag ekként értelmezhető. Álláspontja szerint B-né M. É. a helyiség jogszerű bérlője volt, ebből következően rendelkezett olyan joggal, amelyet továbbadhatott, átruházhatott.
Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével a felperes keresetét elutasította. Indokolása szerint a keresetben foglaltak, illetve a helyiséggazdálkodásról szóló 19/1984. (IV. 15.) MT rendelet (a továbbiakban: R.) 4. §-ának (1), (5)–(6) bekezdései alapján azt kellett vizsgálnia, hogy felperes és B.-né M. É. között 1993. július 15. napján létrejött szerződés, illetve az augusztus 5-ei ,,nyilatkozat'' olyan megállapodásnak minősült-e, amely a perbeli üzlethelyiség használatának (bérletének) átadására irányult, és a felperes ezt követően a helyiség jogszerű használójának tekinthető-e.
Az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy felperes és B.-né M. É. között 1993. július 15. napján adásvételi szerződés jött létre a szerződés tartalma szerint, mert a felek akarata egyértelműen a perbeli üzlethelyiség tulajdonjogának átruházására irányult. B.-né M. É. a helyiség tulajdonjogával nem rendelkezett, így részéről 1993. július 15. napján a tulajdonjog átruházása teljesíthetetlen volt, a szerződés pedig az R. 4. §-ában meghatározott megállapodásnak sem felelt meg.
Az 1993. május 20-ai szerződés a Ptk. 208. §-ának (1) bekezdése szerinti előszerződésnek nem minősült, mivel az a tartalmi feltétel, hogy a szerződés alapján az abban foglalt tartalommal a felek kötelesek a szerződést később megkötni, nem teljesülhetett.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az 1993. augusztus 5-ei ,,nyilatkozat'' bérleti jog átruházásáról szóló szerződésnek azért nem minősült, mivel abban B.-né M. É. a vételár kifizetéséről nyilatkozott, valamint arról, hogy a kifizetéssel az előzetes adásvételi szerződés alapján az üzlet és annak összes irata, berendezéssel együtt a felperest illeti meg. Az egyoldalú nyilatkozat nem tekinthető a perbeli üzlethelyiség használatának átengedésére vonatkozó, a két fél egyező akaratát tükröző megállapodásnak. A nem létező tulajdonjog átruházására irányuló szerződés a Ptk. 117. §-ának (1) bekezdésébe ütközött, lehetetlen szolgáltatásra irányult, ebből eredően a Ptk. 227. §-ának (2) bekezdése alapján semmis, így engedélyezését a hatóság jogszerűen tagadta meg. Azt pedig, hogy a szerződést kötő felek szándéka ténylegesen a bérlet átengedésére irányult volna, a felperes a perben nem tudta bizonyítani.
A felperes felülvizsgálati kérelmében az ítélet hatályon kívül helyezését és keresete teljesítését kérte. Álláspontja szerint az ügyében eljáró hatóságok és a bíróság nem megfelelően vették figyelembe az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény (a továbbiakban: Áe.) 2. §-ának (2) és (6) bekezdéseit, 16. §-ának (3) bekezdését, 26. §-ának (1) és (3) bekezdéseit, valamint 27. §-ának (2) bekezdését. Az elsőfokú bíróság a szerződő felek szerződéskori akaratát, a körülményeket, az iratokat jogszabálysértő módon értékelte, ítéletének indokolása téves. Előadta, hogy jogi segítség nélkül eljárva az okirataikat pontatlanul szerkesztették meg, ezért vizsgálandóak a szándékaik. Az egyértelműen megállapítható, hogy saját célja az üzlet megszerzése, B.-né M. É.-nak pedig annak átruházása volt. Ráutaló magatartásával, aláírása hiányában is, a Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése alapján az 1993. augusztus 5-ei ,,nyilatkozat'' a megállapodás létrejöttét tartalmazta.
Az alperes érdemi ellenkérelmében az ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 274. §-ának (1) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Ptk. 216. §-ának (1) bekezdése alapján szerződést jogszabály ellenkező rendelkezése hiányában akár szóban, akár írásban lehet kötni. A szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. A Ptk. 217. §-ának (1) bekezdése értelmében jogszabály a szerződésre meghatározott alakot szabhat. A Ptk. 218. §-ának (1) bekezdése szerint, ha jogszabály vagy megállapodás írásbeli alakot rendel, legalább a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni.
Az R. 3. §-ának (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy az elhelyezési igény kielégítése az elhelyező hatóság kiutaló vagy engedélyező határozata, illetőleg az arra jogosult felek egymással kötött megállapodása alapján történhet. Az R. végrehajtására kiadott 8/1984. (IV. 15.) ÉVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 5. §-ának (7) bekezdése egyebek mellett azt is előírta, hogy a megállapodást három példányban kell csatolni. E jogszabályhelyek alapján tehát a határozatlan időre szóló használatra átengedés, ideiglenes jellegű bérbe- (albérletbe) adás feltétele az arra jogosult felek egymással kötött írásbeli alakú megállapodása.
Az R. 4. §-ának (1) bekezdése alapján a helyiség használati joga, a (2)–(4) bekezdésben, továbbá a 24. §-ban említett esetek kivételével, csak az elhelyező hatóság jogerős kiutaló, illetőleg – határozatlan időre szóló használatra átengedést, ideiglenes jellegű bérbe- (albérletbe) adást vagy cserét tartalmazó megállapodás esetén – engedélyező határozata és az annak megfelelő tartalommal szerezhető meg. A Vhr. 5. §-ának (7) bekezdése a helyiség használatának határozatlan időre szóló átengedésével, a helyiség ideiglenes jellegű bérbe- (albérletbe) adásával, illetőleg cseréjével kapcsolatos megállapodás esetében az engedély iránti kérelemnek az (1) bekezdésben említett adatokat és a (2) bekezdés a)–f) pontjában foglalt kérdésekre vonatkozó nyilatkozatot kell tartalmaznia, ha azokat a megállapodás nem tartalmazza. A kérelemhez az (5) bekezdés a) és b) pontjában említett mellékleteket, továbbá a megállapodást kell csatolni.
Az elsőfokú bíróság a felperes által hivatkozott (1993. május 20-ai, 1993. július 15-ei, 1993. augusztus 5-ei) okiratok mindegyikét értékelte. A Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése szerint a szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett. E jogszabályhely alkalmazásával az elsőfokú bíróság az ítéletben megjelölt jogszabályok alapján helytállóan állapította meg, hogy az okiratok nem voltak megfelelőek a kérelem teljesítéséhez. A hatóság és az elsőfokú bíróság az okiratok tartalmát megfelelően minősítette, és helytálló jogkövetkezményt (a hatóság a kérelem, az elsőfokú bíróság a kereset elutasítását) alkalmaztak. Az elsőfokú bíróság a kereseti kérelem keretei között helyesen döntött a határozatok jogszerű voltáról, így arról is, hogy a hatóság a felülvizsgálati kérelemben megjelölt Áe. szabályokat sem sértette meg, ezért döntését e jogszabályhelyek sérelme nélkül hozta meg, és rendelkezését a Pp. 221. §-ának (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően indokolta.
Mindezek folytán a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Kfv. II. 39.172/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás