GÜ BH 2007/54
GÜ BH 2007/54
2007.02.01.
A részközgyűlésre vonatkozó szabályok szerint kell elbírálni az 1938-ban készült társasház-alapító okiratnak azt a rendelkezését, hogy a társasházban épületenként egy-egy házgyűlés működik – Ha az alapító okirat szélesebb hatáskört biztosít a házgyűlés számára, mint amilyent a hatályos társasházakról szóló törvény a házgyűlés számára lehetővé tesz, akkor a házgyűlésre vonatkozó szabályokat hatálytalannak kell tekinteni [1997. évi CLVII. tv. (Tht.)1 31. §, 41. § (2) bek.].
Az alperes E. u. 7. társasház alapító okirata 1938-ban készült. Ebben II. cím, 3. pont alatt szerepel: ,,a közös telken épülő E. Udvar Társasház két önálló épületből áll éspedig az A) és B) épületből. Az épület különválása telekkönyvileg fel nem tüntettetik, hanem az alábbi megállapodások értelmében azok fenntartásáról azon tulajdonostársai gondoskodnak, akiknek az illető épületben érdekeltségeik vannak.'' A III. cím első fejezetének rendelkezései szerint a társasház szerve a közgyűlés, a közgyűlést a közös képviselő hívja össze. A második fejezet szerint épületenként egy-egy házgyűlés működik, házgyűlést az illető tulajdonostársak minden év első hónapjában tartanak, a házgyűlés összehívását fontos okból bármelyik tulajdonostárs kérheti, a házgyűlést a közös képviselő illetékes házkezelő bizottsága hívja össze. A házgyűlés hatáskörébe tartozik mindazon kérdés, amit az alapító okirat oda utal és mindaz, ami az egyes udvar érdekeltségeket külön érdekli, amennyiben a közös képviselő, vagy bizottságai hatáskörébe nincsenek utalva. A házgyűlés határoz különösen az illetékessége körébe tartozó érdekeltség külön költségvetése és külön számadásának megvizsgálása és az erre vonatkozó felmentvény megadása felől, illetőleg a közös képviselő illetékes bizottságainak eljárása ellen beadott panaszok felől. A harmadik fejezet szerint hat közös képviselő megválasztására kerül sor, 2 személyt az egyik, míg négy személyt a másik épület tulajdonosai közül választják meg, e hat személy maga közül választja meg az elnököt.
2003. március 18-ára, határozatképtelenség esetén 2003. március 22. napjára az E. u. 7/a. társasház ,,közgyűlése'' összehívásra került. A meghívó 11. pontban határozta meg a napirendet. A meghívót B. E., V. P. dr., M. E. dr. és B. I. dr., ez utóbbi mint elnök írta alá. Ezen személyeket egyébként a 2002. február 11-ei E. u. 7/a. által tartott ,,közgyűlésen'' választottak meg intézőbizottsági tagnak. Az alperesi beavatkozó egyben az intézőbizottság elnöke lett.
A megismételt közgyűlésen 1800/3730 tulajdoni hányadot képviselő tulajdonostársak jelentek meg, és döntöttek a meghívóban szereplő kérdésekben. A határozatok tárgyuk szerint igen eltérőek, egyesek az intézőbizottság elnökét jogosítják fel a közös képviseletre bíróság, más hatóság előtt, mások gazdálkodással kapcsolatos kérdéseket rendeznek.
2003. május 16-án a felperes a megismételt ,,közgyűlésen'' hozott határozatok érvénytelenségének megállapítását kérte. Többek között arra hivatkozott, hogy a hatályos jogi szabályozás nem teszi lehetővé, hogy egy társasháznak két közös képviselője legyen, illetve egy társasházon belül két közgyűlés működjön, melyek eltérő kérdésekben határoznak.
Az elsőfokú bíróság az alperes képviseletére ügygondnokot rendelt ki.
Az alperes pernyertessége érdekében az egyik tulajdonostárs, dr. B. I. beavatkozott. A kereset elutasítását kérte, álláspontja szerint két társasház jött létre, melyre a társasházakról szóló 1997. évi CLVII. tv. (Tht.) 9. §-ának (2) bekezdése is módot ad.
Az elsőfokú bíróság 2004. június 1. napján kelt ítéletében megállapította, hogy az E. u. 7. szám alatti Társasház 2003. március 22-ére összehívott megismételt közgyűlésén hozott 1-11/2000. számú határozata érvénytelen, rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában többek között kifejtette, az alapító okirat alapján a földhivatal a társasházat egy tulajdoni törzslapra egy társasházként jegyezte be. A becsatolt tulajdoni lap és az alapító okirat rendelkezései szerint az E. u. 7/a–b. E. Udvar Társasház egy társasház, mely a Tht. 3. § (1) bekezdése alapján egységesen rendelkezik a jogszabályban megjelölt korlátozott perbeli jogképességgel. Az elsőfokú bíróság megállapította továbbá, hogy a társasház az alapító okiratában foglaltak szerint, illetve a Tht. szabályai szerint megválasztott közös képviselővel nem rendelkezik. Ezért az E. u. 7. szám alatti Társasház számára ügygondnokot rendel ki. Kifejtette továbbá, a Társasház alapító okirata az 1924. évi XII. törvény alapján készült. A társasházakról szóló 1977. évi 11. tvr. (Thtvr.) 24. §-ának (3) bekezdése akként rendelkezett, ha a törvényerejű rendelet hatálybalépésekor fennálló alapító okirat a tvr. olyan rendelkezésével ellentétes, amelytől a felek nem térhetnek el az alapító okirat rendelkezésének helyébe a tvr. szabályai lépnek. A Thtvr. a részközgyűlés, küldöttgyűlés jogintézményét nem ismerte. Az 1998. március elsején hatályba lépett Tht. 31. §-ának (1) bekezdése értelmében az alapító okirat, vagy a szervezeti, működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja, ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. A Tht. 31. §-ának (2) bekezdése értelmében a részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. E szabályok egybevetésével az elsőfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy alapító okiratban szereplő ,,házgyűlés'' nem minősül sem elnevezése, sem tartalma szerint részközgyűlésnek. Így a keresettel támadott határozatok érvénytelenek. Tartalmuknál fogva is érvénytelenek a 2-11. számú határozatok, mivel a közgyűlési határozatokban megjelölt jogkörrel rendelkező intézőbizottsággal sem az alapító okirat, sem a Tht. szabályai szerint nem rendelkezhet a társasház. Az intézőbizottsági elnök az E. u. 7/a. képviselőjeként nem járhat el, az E. u. 7/a-nak nincs perképessége.
A másodfokú bíróság 2005. április 26-án kelt ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Rendelkezett a másodfokú perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában többek között kifejtette, a Tht. 31. §-ában foglaltak az adott tényállás mellett nem irányadóak, figyelemmel arra, hogy a Tht. szabályai szerint a közgyűlés megtartásának módját az alapító okirat, vagy a szervezeti, működési szabályzat határozhatja meg a részközgyűlési körzetek megállapítása mellett, de nem visszaható hatállyal. Az 1938. évi alapító okirat módosításra nem került, szervezeti és működési szabályzat elfogadására úgyszintén nem került sor, így a részközgyűlés tartása nem volt jogszerű. A másodfokú bíróság nyomatékkal hangsúlyozta a közhiteles ingatlan-nyilvántartás, illetve a társasház alapító okirata szerint a perbeli ingatlanon egy társasház jött létre, nem lehet külön társasháznak tekinteni az E. u. 7/a., illetve 7/b. szám alatti ,,lépcsőházakat''.
Az alperesi beavatkozó felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, a felperesi kereset elutasítását, másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az első-, vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára történő utasítását kérte. Álláspontjának lényege, hogy hat évtizeden keresztül két önálló társasház működött, működik, indokolatlan volt ügygondnok kirendelése. Hangsúlyozta, az E. u. 7/a. ügyében különböző szintű bíróságokon, különböző tartalmú ítéletek születtek. A Legfelsőbb Bíróság Pfv. I. 21.205/2001/6. számú határozatában az E. u. 7/a. perképességét elismerte, a másodfokú bíróság jelen ügyben eljárt tanácsa 53. Pf. 28.127/2000. számú ítélete szerint a két lépcsőházból álló épületegyüttesben lehetőség van részközgyűlés tartására. Eljárásjogi szabálysértésekre is hivatkozott, így arra, hogy a per megszüntető végzés hatályon kívül helyezése jogszabálysértő volt, ahogy az ügygondnoki díj megítélése is.
A felperes, illetve az alperes a felülvizsgálati eljárásban ellenkérelmet, beadványt nem terjesztett elő.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint nem alapos.
A Legfelsőbb Bíróság elfogadta az első- és másodfokú bíróság azon egyező jogi álláspontját, mely szerint az E. u. 7/a., illetve 7/b, két önálló társasháznak nem tekinthető. A társasház 1938-ban készült alapító okirata, illetve a rendelkezésre álló ingatlan-nyilvántartási adatok szerint az E. u. 7. egy társasház. Nem vitásan a Tht. 9. §-ának (2) bekezdése biztosította több épületből álló társasház esetén meghatározott feltételek fennállása esetén önálló társasház alapítását, de jelen pernek nem ez a tárgya. Az E. u. 7/a. önálló perképességének hiányát a Legfelsőbb Bíróság Pfv. I. 21.205/2001/6. számú határozata sem cáfolja. A hivatkozott határozattal a felperes jogvesztő határidőn túl benyújtott keresetét idézés kibocsátása nélkül elutasító végzést hagyta helyben a Legfelsőbb Bíróság. Ebben az eljárásban a perben eljárt bíróságok, így a Legfelsőbb Bíróság sem foglalkozott, foglalkozhatott érdemben azzal a kérdéssel, hogy az alperesként megjelölt E. u. 7/a. önálló társasháznak tekintendő-e, vagy sem, perbeli jogképességgel rendelkezik-e. Helytállóan jártak el tehát a bíróságok, amikor az alperesnek az E. u. 7. számú társasházat tekintették és számára ügygondnokot rendeltek ki, hiszen a társasháznak szabályszerűen megválasztott képviselője – a peres felek által sem vitatottan – jelenleg nincs.
Az adott ügyben eldöntendő másik érdemi jogkérdés az volt, hogy az 1938-ban készült alapító okirat házgyűlésre vonatkozó rendelkezései megfelelnek-e a Tht. vonatkozó kógens szabályainak, miután a per tárgyát képező ,,közgyűlés'' összehívása, és a határozatok meghozatala során ezen alapszabályi rendelkezések kerültek alkalmazásra. E tekintetben is helytállóan mutattak rá a perben eljárt bíróságok, hogy a Thtvr. nem ismerte a részközgyűlés jogintézményét. A Thtvr. 24. § (3) bekezdése pedig akként rendelkezett, ha a törvényerejű rendelet hatálybalépésekor fennálló alapító okirat a törvényerejű rendelet olyan rendelkezésével ellentétes, amelytől a felek nem térhetnek el, az alapító okirat rendelkezésének helyébe a tvr. szabálya lép. Ugyanakkor a Legfelsőbb Bíróság nem fogadta el azt az álláspontot, hogy a Thtvr. hivatkozott rendelkezése folytán az alperesi alapító okirat házgyűlésre vonatkozó rendelkezését a Tht. hatálybalépését követően, minden tartalmi vizsgálat nélkül – változatlanul – hatálytalannak kellene tekinteni. A Tht. hatálybalépését követően és jelen peres ügyben e törvény rendelkezései alkalmazandók, azt kellett és azt kell vizsgálni, – figyelemmel a Tht. 41. § (2) bekezdésében írtakra, – hogy az alperes társasház alapító okiratának házgyűlésre vonatkozó rendelkezése ellentétes-e a Tht. kötelező jellegű rendelkezéseivel. Ha ugyanis ellentétes, az ellentétes rendelkezés helyébe a Tht. rendelkezése lép, és azt kell elbírálni, hogy a részközgyűlés (házgyűlés) összehívására, megtartására az ott hozott határozatokra a Tht. rendelkezéseinek sérelme nélkül került-e sor. A Tht. 31. § (1) bekezdése értelmében: ,,az alapító okirat, vagy a szervezeti, működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket.'' A (2) bekezdés szerint: ,,a részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani a részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.'' A (3) bekezdés szerint ,,az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdontársai tekintetében létesített részközgyűlés önálló döntési jogkörrel ruházható fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében.'' A Legfelsőbb Bíróság úgy ítélte meg, hogy az alperes társasház alapító okiratának házgyűlésre vonatkozó rendelkezései nincsenek összhangban a Tht. 31. §-ában írtakkal. Az alapító okirat szerint a két épület házgyűlése a legtöbb kérdésben önálló közgyűlésként működik, tehát lényegében két közgyűlés tevékenykedik, a lakógyűlésnek külön szervei vannak, továbbá sokkal szélesebb körben biztosít az alapító okirat hatáskört a házgyűlés számára, mint amit a Tht. lehetővé tesz. Mindezekből következően a Legfelsőbb Bíróság úgy ítélte meg, hogy az alapító okirat házgyűlésre vonatkozó rendelkezései a Tht. kógens rendelkezéseibe ütköznek. Ebből következően a per tárgyát képező közgyűlés összehívására, ott a határozatok meghozatalára a Tht. rendelkezéseivel ellentétesen került sor.
A fent kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a fentebb kifejtett indokolásbeli pontosítással a Pp. 275 § (3) bekezdése alkalmazásával hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. X. 21.684/2005.)
1
Hatályon kívül helyezte a 2003. évi CXXXIII. törvény, de ez a határozatban kifejtett jogelvet nem érinti.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás