PÜ BH 2008/13
PÜ BH 2008/13
2008.01.01.
Joguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzését megelőzően a dologi és kötelmi jogi várományosok jogközösséget alkotnak, amelynek egymás közti viszonyaira a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései megfelelően irányadók; a jogközösség tagja (részese) a többi tagtól igényelheti a közös használatú helyiségek birtokba adását (Ptk. 139-148. §).
A felperes a 2005. május 19. napján megkötött adásvételi szerződéssel a felszámolási eljárás során megvásárolta – vagylagosan – a h.-i 1003 hrsz.-ú ingatlan 1761/10 000 tulajdoni hányadát, ha pedig megtörténik a társasházzá alakulás bejegyzése: a szerződésben felsorolt külön tulajdonú apartmanokat, az 1003/A/80 hrsz.-ú ingatlan 1135/5743 hányadát valamint az osztatlan közös tulajdonból mindehhez tartozó tulajdoni hányadot. A felperes a lakásokat birtokba vette, azonban a recepciós – az alperesek utasítására – megtagadta az építmény működéséhez szükséges műszaki helyiségek kulcsainak a kiadását. Az alperesek a be nem jegyzett társasház 2002. szeptember 6-ai közgyűlésen megválasztott intézőbizottság tagjai. Az ingatlan-nyilvántartásba még nem került bejegyzésre sem a felperes, sem az alperesek tulajdonjoga, sem a társasházzá alakulás.
Miután birtokvédelmi kérelmét a jegyző elutasította, a felperes keresetében ,,visszabocsátását'' kérte a műszaki létesítmények birtokába, kérte továbbá az alperes kötelezését a birtoklás biztosítására és a birtokháborítás megszüntetésére. Előadta, hogy szállodai szolgáltatást szeretne nyújtani, amelyhez szükséges a műszaki helyiségek használata is.
Az alperesek nem tagadták, hogy megakadályozták a felperes birtokba kerülését, azonban arra hivatkoztak, hogy a felperes még nem tulajdonos; a közgyűlés határozata alapján jogosultak voltak a közös helyiségek birtokbavételének megakadályozására; mindemellett alperesi pozícióban nem csupán az intézőbizottság tagjainak, hanem minden érdekeltnek perben kellene állnia.
Az elsőfokú bíróság ítéletével helyt adott a keresetnek: megállapította, hogy az alperesek birtokháborítást követnek el azáltal, hogy a felperest kizárják a közös helyiségekből és kötelezte az alpereseket annak haladéktalan biztosítására, hogy a felperes a rendeltetésszerű használat érdekében bejusson az említett helyiségekbe.
A másodfokú bíróság megváltoztatta az ítéletet és elutasította a keresetet. Döntését azzal indokolta, hogy a perbeli ingatlan ,,beépítetlen terület"-ként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, tehát ,,jogilag még nem létezik"; emellett nem történt meg a széljegyek alapjául szolgáló szerződések becsatolása, ezért még az is bizonytalan, hogy a felperes tulajdonjoga egyáltalán bejegyzésre kerül-e. Mindezek miatt a felperes legfeljebb kötelmi igényt érvényesíthet, mégpedig az eladóval szemben. Utalt arra is a másodfokú bíróság, hogy az alperesek nem a saját személyükben, hanem a többi kötelmi jogosult meghatalmazottjaként jártak el, így ha lehetne a felperesnek ,,jogilag akceptálható'' birtokvédelmi igénye, a kötelmi jogosultak összességét kellene perelnie.
A jogerős ítélet ellen – elsősorban hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása, másodsorban az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítása végett – a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Érvelése szerint anyagi jogi rendelkezéseket sért annak megállapítása, hogy nem rendelkezik kereshetőségi joggal: az épület felépült, használatbavételi engedélye 2001. május 21. napján jogerőre emelkedett, így a birtokba adni kért helyiségek ,,önálló külön használatban álló ingatlanrészek''. Az alperesek nem vitatták, hogy birtokban vannak, és az egyes közcélú helyiségekbe való bejutását megakadályozták. Az adásvételi szerződés és az alapító okirat alapján kötelmi jogcímmel rendelkezik a műszaki helyiségek használatára és birtoklására, ezzel szemben az alperesek a birtoklásukhoz alapot adó kötelmi jogcímet sem igazoltak, rosszhiszemű jogcím nélküli használók, akik nem akadályozhatják meg a birtokba lépését. Kihangsúlyozta: az adásvételi szerződésbe foglalt facultas alternativa alapján ,,közvetlen jogosultsági igénye'' van a közös tulajdont megtestesítő tulajdoni hányad használatára is; a már említett okiratokban meghatározott birtok- és használati igényeket az osztatlan közös tulajdon használatra vonatkozó megállapodásnak kell tekinteni. A jogok gyakorlása akkor is megilleti, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés még nem történt meg. Eljárásjogi szabálysértésként arra hivatkozott, hogy az érdemi tárgyalás előfeltétele az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, ezért annak bevárásáig a per tárgyalását fel kell függeszteni.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására és költségeik megtérítésére irányult.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak miatt alapos.
Téves a másodfokú bíróság álláspontja abban, hogy a perbeli ingatlan ,,jogilag nem létezik''. Az építmény felépült, használatbavételi és működési engedélyek alapján üzemel; annak ténye, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések sorozata még nem történt meg, nem gátolja, hogy az ingatlannal kapcsolatban jogot szerzők (dologi várományosok és kötelmi jogosultak) megkezdjék és folytassák engedélyezett tevékenységüket. Az eredeti és származékos jogcímeken megszerezett, azonban az ingatlan-nyilvántartásba még be nem jegyzett jogok nem akadályozzák az engedélyek alapján végzett tényleges működést, üzemelést.
Arra helytállóan mutatott rá a másodfokú bíróság, hogy vizsgálni kell: a felperes (a rangsorban őt megelőző széljegyek tartalmára is figyelemmel) rendelkezik-e a birtokhoz való jogosultsággal, azonban annak nincsen jelentősége a birtoklás szempontjából, hogy a tulajdonszerzés jogcíme mikor kerül bejegyzésre.
Mind az első-, mind pedig a másodfokú bíróság tévesen értékelte a peres felek egymás közti viszonyát. Az ingatlannal kapcsolatban dologi vagy kötelmi jogot szerzők jogközösséget alkotnak (ilyen jogközösség például a dologi jogban szabályozott közös tulajdon, vagy a kötelmi jogban a társasági szerződés); jogközösségük azt jelenti, hogy valamely jog (vagy kötelezettség) mindannyiukat közösen illet meg (vagy terhel). Az adott esetben mindez azzal a következménnyel jár, hogy ha a peres felek valamint a további, perben nem álló jogszerzők a jogközösség tagjai, akkor jogcímük szerint megilleti őket a birtoklás joga: jogcímük alapján és annak keretei között mindannyian jogosultak a közös épületrészek használatára és birtoklására. Mindezek szerint birtokba lépése érdekében a felperes nem csupán a jogerős ítéletben említett jogszavatossági igényt érvényesítheti az eladóval szemben, hanem a jogközösség tagjaként (részeseként) a további tagoktól igényelheti a közös helyiségek birtokba adását is (Ptk. 189. §, 193. §), attól is függően, hogy a közösség milyen tartalmú többségi határozatot hozott. Téves tehát a másodfokú bíróság okfejtése abban is, hogy a felperes nem rendelkezik ügybeli legitimációval.
Mindezek szerint a másodfokú bíróság álláspontja részben téves, ugyanakkor nem állnak rendelkezésre a döntéshez szükséges tények. Ezért a Legfelsőbb Bíróság – figyelemmel arra is a felülvizsgálati eljárásban a Pp. 275. § (1) bekezdésébe foglalt tilalom miatt bizonyítás nem vehető fel, tehát a szükséges adatok nem szerezhetők be – a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős ítéletet – az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően – hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra, új határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárásban az elsőfokú bíróságnak elsősorban abban a kérdésben kell állást foglalnia, hogy a felperes és a további várományosok rendelkeznek-e birtoklási jogosultsággal; amely jogosultságukat a tulajdonszerzésre irányuló szerződés vagy egyéb jogcím alapozhatja meg. A felperes birtoklását feltehetően a becsatolt 2005. május 29. napján megkötött adásvételi szerződés biztosítja, az alperesek jogszerzése nem dokumentált. Itt jegyzi meg a Legfelsőbb Bíróság, hogy ha bármelyik fél kétségbe vonja a másik birtoklásra jogosultságát, a jogosultság megszerzését az azt állító félnek kell bizonyítania [Pp. 164. § (1) bekezdés].
Amennyiben a várományosok igazolták az ingatlanra vonatkozó, azonban az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett dologi vagy kötelmi igényüket, az előbbiekben már említett jogközösséget alkotnak, amelynek tagja (részese) a felperes, ugyanakkor tagjai az alperesek valamint a további, perben nem álló személyek is.
A rendelkezésre álló peradatok szerint a várományosok közössége lépéseket tett a ,,közös'' épületrészek használatának és birtoklásának rendezésére. Mivel a társasház még nem alakult meg joghatályosan, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megtörténtéig a perbeli jogközösségre a Ptk.-nak a közös tulajdon használatára és birtoklására vonatkozó rendelkezései megfelelően irányadók, így nincsen akadálya annak, hogy a várományosok a használat rendezése érdekében megállapodásokat kössenek és a Ptk. 142-144. § előírásainak megfelelő határozatokat hozzanak. Ha tehát a felperes birtoklásra alapot adó jogcíme megáll és a jogközösség alakzata megállapítható, vizsgálni kell, hogy a jogközösség mely tagjai milyen tartalmú megállapodást kötöttek, határozatokat hoztak. Ehhez elengedhetetlen a megállapodások (alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, egyéb okiratok) valamint a határozatok beszerzése.
Ha a megállapodások és határozatok társasház létrehozását célozzák, a megalakítani kívánt társasház működésének rendjét szabályozzák, ezekhez igazodik a jogközösség tagjainak a jogközösségben elfoglalt jogállása is. Abban az esetben, ha a birtokostársak többségi határozattal szabályozták a közös használatban lévő helyiségek, épületgépészeti és egyéb létesítmények használatát, kezelésének szabályait, ez a felperest is köti, azonban a Ptk. 143. § (1) bekezdésének megfelelően a többségi határozatot megtámadhatja, azzal, hogy (a társasház megalakulásának hiányában) a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 42. § (1) bekezdésében előírt megtámadási határidő nem kerülhet alkalmazásra. Ha a várományosok megállapodást kötöttek a használat megosztásáról, a megállapodás (s ezáltal a használat módja) a közös tulajdon szabályai szerint a bíróság ítéletével megváltoztatható. Itt jegyzi meg a Legfelsőbb Bíróság, hogy ha a várományosok nem hoztak szótöbbségi határozatot és nem kötöttek megállapodást sem a használat kérdésében, a további viták elkerülése érdekében a jelen perben célszerű a használat rendjének szabályozása. Ha ugyanis a felperes jogcímmel rendelkezik a birtoklásra, biztosítani kell számára – a közös birtokláshoz szükséges mértékben – a közös helyiségekbe bejutás lehetőségét.
Ha az alperesek nem a saját személyükben, hanem a dologi és kötelmi jogszerzők (várományosok) többségi felhatalmazása alapján jártak el (amelynek megállapításához az erre vonatkozó okiratok: határozatok és megállapodások beszerzése szükséges), személyükben a kereset szerint nem marasztalhatók, ennélfogva a jogközösség valamennyi tagjának a perbenállása szükséges.
(Legf. Bír. Pfv. I. 22.239/2006.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás