KÜ BH 2008/172
KÜ BH 2008/172
2008.06.01.
Vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat közlésének igazolása az ingatlan-nyilvántartási eljárásban (27/1972. MÉM r. 83. §, 1959. évi IV. tv. 214. §, 109/1999. FVM r. 15. §, 1992. évi XLV. tv. 15. §, 133/1993. Korm. r. 16. §).
A felperes vételi jog, illetve tulajdonjoga bejegyzését kérte a körzeti földhivataltól, a 1749 tulajdoni lapon 12025 hrsz. alatt nyilvántartott társasház iroda és garázs helyiségére.
A felperes a vételi jog bejegyzését 1996. december 20-án kérte – a Sz.-en 1996. december 9-én kelt megállapodás alapján –, amelyben B. L. és S. Zs. ingatlantulajdonosok biztosítottak a felperesnek 3 900 000 Ft vételár fejében vételi jogot, mindkét tulajdonos részéről egy-egy irodára, illetve garázsra.
A tulajdonosok hozzájárultak ahhoz, hogy a vételi jog a felperes javára bejegyzésre kerüljön.
Ezt követően S. Zs. 1997. május 7-én – az 1996. december 9-ei vételi jog alapításáról szóló megállapodás megszüntetésére hivatkozva – az eredeti állapot helyreállítását kérte.
A felperes 1997. június 17-ei beadványában változatlanul kérte vételi jogának bejegyzését, majd 1997. július 2-ai kérelmében előadta, hogy vételi jogával élt, és tulajdonjogának bejegyzését is kérte. Egyúttal közölte, hogy a tulajdonosok időközben illetőségeiket P. D. részére elidegenítették, és kérte P. D. tulajdonjogának törlését.
Az elsőfokú földhivatal a felperest 2000. március 1-jén hiánypótlásra hívta fel, amelynek következtében a felperes csatolta a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot, valamint az azok kézbesítéséről szóló tértivevényeket, másolatban.
S. Zs. tértivevényének tanúsága szerint azt a címzett 1997. június 27-én átvette, míg B. L. küldeménye ,,nem kereste'' jelzéssel érkezett vissza a felpereshez.
A felperes kérelmét – az időközben megváltozott ingatlan-nyilvántartási adatokra figyelemmel – pontosította, az elsőfokú földhivatal pedig 2004. április 14-ei határozatával mind a vételi jog, mind a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet elutasította.
A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes eljárását a felperes által B. L. alperes ellen tulajdonjog megállapítása iránt indított per jogerős befejezéséig felfüggesztette, majd 2005. május 26-ai határozatában az elsőfokú határozatot – az indokolás kiegészítése mellett – helybenhagyta.
Határozatának indokolásában megállapította, hogy a Városi Bíróság jogerős ítélete kimondta, hogy a szerződésben B. L. tulajdonaként megjelölt eszmei hányadok a társasház bejegyzését követően mely helyrajzi számú ingatlanoknak felelnek meg.
Az ítélet a vételi jog bejegyzését tehát lehetővé tenné, azonban a B. L.-lel szemben érvényesen kikötött vételi jog (1997. május 9-i kezdő időponttól számított 6 hónap elteltével) megszűnt. Az alperes hangsúlyozta, hogy megszűnt jog bejegyzésének elrendelése értelmetlen lenne.
Utalt arra is, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inyvhr.) 15. § (4) bekezdése értelmében a felperes nem tudta igazolni, hogy nyilatkozatát B. L. felé megtette; ennek hiányában pedig a felperes tulajdonjoga sem jegyezhető be.
Az alperesi határozat utalt arra is, hogy az ítélőtábla ítélete értelmében a vételi jogról szóló megállapodásnak S. Zs.-vel kötött része létre sem jött.
A felperes keresetében az alperes határozatának hatályon kívül helyezését kérte.
A határozatot a megyei bíróság ítéletével hatályon kívül helyezte, és az alperest új eljárásra kötelezte.
A megismételt eljárásra adott ítéleti iránymutatás szerint a felperes a vételi jog bejegyzésére irányuló kérelmet határidőn belül benyújtotta, ezért azt érdemben el kell bírálni, a tulajdonjog-bejegyzési kérelem elbírálásával összefüggésben pedig fel kell hívni a felperest az eredeti tértivevény csatolására. A vételi jog nem szűnt meg azzal, hogy a felperes bejegyzési kérelmének elintézésére évek múltán került sor.
A megismételt eljárásban elrendelt hiánypótlási felhívást követően az alperes 2006. június 28-án kelt határozatával az elsőfokú földhivatali határozatot részben megváltoztatta, és elrendelte a B. L. tulajdonát képező 12024/A/23 hrsz. alatt, és a 12024/A/24 hrsz. alatt nyilvántartott ingatlanokra az időközben már megszűnt vételi jognak a kérelem eredeti rangsorában [66208/1996. (XII. 20.)] határozatlan időtartamra történő bejegyzését; egyebekben az elsőfokú határozat rendelkezéseit helybenhagyta.
A határozat indokolása szerint a megismételt eljárásban a felperes csatolta a B. L. részére címzett borítékot, és a hozzá tartozó tértivevényt eredeti példányban, amelyből megállapítható, hogy a küldeményt ,,nem kereste'' jelzéssel küldte vissza a posta a felperesnek.
Hangsúlyozta, hogy az időközben lejárt vételi jog bejegyzését azért rendelte el, mert – az elsőfokú földhivatal jogszerű eljárása mellett – az korábban bejegyezhető lett volna, és törlését azóta sem kérte senki.
A vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat B. L.-nek történő kézbesítésével összefüggésben az alperes rámutatott arra, hogy a postáról szóló 1992. évi XLV. törvény (a továbbiakban: Ptv.) és az annak végrehajtása tárgyában kiadott, a postai tevékenységről szóló 133/1993. (IX. 29.) Kormányrendelet (a továbbiakban: Pvhr.) csak a hivatalos iratokkal kapcsolatosan fogalmaz meg rendelkezéseket a kézbesítettséggel összefüggésben. A vételi jog gyakorlásával kapcsolatban azonban előírást tartalmaz az Inyvhr. 83. § (2) bekezdése, amely szerint a vételi jog jogosultjának azt kell igazolnia, hogy a vételi ajánlatot a jogosulttal közölte. Utalva a BH 1996/661. számú jogesetére azt az álláspontját fogalmazta meg, hogy a nyilatkozatnak a másik félhez meg kell érkeznie, a ,,nem kereste'' jelzéssel visszaküldött irat tekintetében pedig a közlés megtörténte nem állapítható meg.
A felperes keresetében az alperes határozatának megváltoztatását, és B. L. tulajdonaként nyilvántartott ingatlanokra vonatkozóan tulajdonjogának bejegyzését kérte, illetve az – alperesi határozat hatályon kívül helyezése mellett – az alperes új eljárásra kötelezésére tett indítványt.
A megyei bíróság jogerős ítéletében a felperes keresetét elutasította.
Ítéletének indokolásában a Ptv. 17. § (2) bekezdésére, a Pvhr. 18. § b) pontjára, továbbá a hivatalos iratok kézbesítésének egyszerűsítéséről szóló 43/1953. (VIII. 20.) MT rendelet 9. §-ára hivatkozással megállapította, hogy a vételi jog gyakorlásával kapcsolatos felperesi postai küldemény nem minősül hivatalos iratnak, ezért a ,,nem kereste'' jelzéssel visszaküldött irat nem tekinthető kézbesítettnek. Ily módon a Ptk. 214. § (1) bekezdésére figyelemmel nem állapítható meg, hogy a felperes a vételi jog kötelezettje felé jognyilatkozatát hatályosan megtette, illetve, hogy az a kötelezetthez megérkezett; ezért a felperesi tulajdonjog bejegyzésének sem volt helye.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését, és a keresetnek helyt adó döntés meghozatalát kérte.
Hivatkozott arra, hogy a ,,nem kereste'' jelzéssel visszaérkezett – a vételi jog gyakorlásával kapcsolatos – jognyilatkozatot tartalmazó küldeményt kézbesítettnek kell tekinteni, és úgy kell minősíteni, hogy a felperes – mint a vételi jog jogosultja – jognyilatkozatát a kötelezett felé megtette.
Sérelmezte, hogy a megyei bíróság – megismételt eljárást elrendelő – ítéletében ugyanerre az álláspontra helyezkedett, ennek ellenére a jelen felülvizsgálati kérelemmel érintett ítéletében ettől eltérő jogi álláspontot foglalt el.
Hivatkozott arra, hogy az 1972. évi tvr. (a továbbiakban: Inytvr.) végrehajtásáról rendelkező 27/1972. MÉM rendelet (a továbbiakban: Inytvr. vhr.) 83. § (2) bekezdése értelmében azt kellett igazolnia, hogy a vételi ajánlatot a jogosulttal közölte. Miután pedig jognyilatkozatát pontosan megfogalmazta, azt helyesen és pontosan megcímezve, ajánlottan, tértivevényesen elküldte a kötelezetthez, a közlés megtörtént akkor is, ha a küldemény ,,nem kereste'' jelzéssel érkezett vissza a feladóhoz.
Hivatkozott arra, hogy az alperes által megjelölt BH 1996/661. számú jogeset csak az olyan kézbesítést kifogásolta, amelynek címzése sem volt szabályos.
Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte, hivatkozással arra, hogy a bíróság a Pp. 227. §-a értelmében csak abban a perben van kötve ítéletéhez, amelyben azt meghozta. A megismételt új eljárás során hozott ítélet a korábbitól eltérhet.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló 1972. évi 31. tvr. végrehajtásáról rendelkező 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet (a továbbiakban: Inytvr. vhr.) elővásárlási jogra vonatkozó 83. § (2) bekezdése a vételi jog gyakorlásával kapcsolatos – az Inytv. végrehajtásáról szóló Inyvhr. 15. § (4) bekezdésével azonos – szabályt nem tartalmaz, tehát a vételi jog gyakorlásának esetére kifejezetten nem írja elő, hogy a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó, egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette.
Az Inytvr. vhr. 18. §-a ugyan együttes szabályokat tartalmaz az elő-, visszavásárlási és vételi jogra; de ,,A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok'' cím alatt a 83. § (2) bekezdésében csak az elővásárlási jog esetére vonatkozóan mondja ki azt, hogy ha a jogosult nem nyilatkozott, a kérelmező köteles igazolni, hogy a jogosultat nyilatkozattételre írásban felszólította, és a kapott vételi ajánlatot vele közölte.
Az alperes határozatának indokolásában a Ptk. 214. § (1) bekezdése és az Inytvr. vhr. 83. § (2) bekezdése alapján helyezkedett arra az álláspontra, hogy a ,,nem kereste'' jelzéssel visszaküldött irat tekintetében közlésről nem beszélhetünk.
A szerződési nyilatkozat hatályosságára vonatkozóan a Ptk. 214. § (1) bekezdése rendelkezik úgy, hogy a nyilatkozat hatályosságához az szükséges, hogy az a másik félhez megérkezzék.
A Legfelsőbb Bíróság eseti döntésében egy 2000. december 19-ei tértivevényes postai küldemény kézbesítésével összefüggésben már az Inytv. és vhr. szabályai alapján állapította meg, hogy a vételi jog gyakorlása esetén az egyoldalú nyilatkozat megtétele a földhivatali eljárásban igazoltnak tekinthető, ha – szabályos címzés mellett – azt a posta a kézbesítés egyszeri eredménytelen megkísérlését követően ,,nem kereste'' jelzéssel küldi vissza a feladónak (Kfv. IV. 37.064/2004/14. szám).
Ezen eseti döntésében a Legfelsőbb Bíróság a Ptv. 15. § (2) bekezdés c) pontja, a Pvhr. 16. § (1) bekezdése, 16. § (10) bekezdés d) pontja, valamint 18. § (1) bekezdés c) pontja, illetve 21. § (9) bekezdése alapján azt állapította meg, hogy a nyilatkozat megtételét megfelelően igazolja a pontos címzéssel ellátott küldemény feladását bizonyító szabályos postai tértivevény, abban az esetben is, ha a küldemény ,,nem kereste'' jelzéssel kerül visszaküldésre a feladónak. A nyilatkozat kézbesítésekor ugyanis a postai szolgáltató – miután a címzett a levélküldeményt nem veszi át – arról értesíti, hogy az értesítés napját követő munkanaptól számított 10 munkanapig a küldeményt a hivatali helyiségben átveheti. A kétszeri kézbesítés megkísérlését a Pvhr. 17. § (2) bekezdése csak hivatalos irat esetére írja elő.
A fenti eseti döntésben kifejtett jogi álláspontra is tekintettel a Legfelsőbb Bíróság úgy ítélte meg, hogy a felperes vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozata B. L.-hez megérkezett [Ptk. 214. § (1) bekezdése], ezért a vételi jog gyakorlása folytán a nyilatkozat kézbesítésének módja a felperes tulajdonjoga bejegyzésének nem akadálya.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján – az alperes határozatára kiterjedően – hatályon kívül helyezte, és az alperest új eljárásra kötelezte.
(Legf. Bír. Kfv. IV. 37.080/2007.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás