PÜ BH 2008/240
PÜ BH 2008/240
2008.09.01.
A bérbeadónak a bérlemény – szerződésben meghatározott keretek közötti – átalakításához adott hozzájárulása a bérlő által továbbhasznosított bérleményben végzett munkálatok kereteit is meghatározza (Ptk. 207. §).
A peres felek 1999. május 3-án bérleti szerződést kötöttek, amely alapján a felperes határozatlan időre bérelte az I. r. alperestől az ü.-i 7/0 társasházi külön lapon X. hrsz. alatt felvett Ü., V. u. Z. szám alatt található üzlethelyiséget a hozzá tartozó helyiséggel és a bérleményben maradó részletesen meghatározott tárgyakkal, havi 20 000 forint + áfa bérleti díj ellenében. A bérleti szerződésben a felek a jogviszony felmondására írásbeli alakot, és három hónapi felmondási időt kötöttek ki. A szerződés 2. pontjában foglaltak szerint a bérlő a szerződő felek megállapodása szerint kereskedelmi tevékenység folytatására jogosult, a 7. pont értelmében a bérlő tevékenységének (húsüzlet stb.) megfelelő módon a bérleményt saját költségén jogosult átalakítani, mely átalakítás értéke nem haladhatja meg a 2,5 millió forintot. Az I. r. alperes 2000. március 8-án tett nyilatkozatában a bérlemény ideiglenes továbbhasznosítását engedélyezte. A felperes a bérleményt a 2001. március 8-án kötött szerződéssel használatba adta a B.B.Sz.C. Kft.-nek majd 2001. november 8-án újabb szerződét kötött az S. N. K. Kft.-vel. A bérleti díjat havi bruttó 200 000 forintban határozták meg. A Kft. a bérleményben cipőbolt kialakítása érdekében átalakítási munkálatokat kezdett, melyekről tudomást szerezve az I. r. alperes tagjai a munkák végzését leállították. Az I. r. alperes 2001. november 14-én a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondta. Az alperes december 18-án átvette a bérlemény kulcsait majd harmadik személlyel újabb bérleti szerződést kötött.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes és az I. r. alperes között létrejött bérleti szerződés I. r. alperes által történt felmondása érvénytelen. Kötelezte az I. r. alperest a bérlemény 15 napon belüli felperes birtokába bocsátására, továbbá arra, hogy ugyanezen határidőn belül fizessen meg a felperesnek 10 227 500 forintot és ezen összegek 2004. március hó 1-jétől számított késedelmi kamatait, valamint a birtokba adásig, de legfeljebb 2006. november hó 11. napjáig minden hónap 9. napjáig előre esedékesen havi 175 000 forintot. Megállapította, hogy amennyiben az I. r. alperes vagyonából a követelés nem kielégíthető, a 10 227 500 forintot és járulékait, valamint a havi 175 000 forintot a II. és III. r. alperesek egyetemlegesen kötelesek megfizetni. Az ítélet indokai szerint az nem volt megállapítható, hogy a felek a szerződést közös megegyezéssel történő 2001. november 13-ai megszüntetéséről megállapodtak volna. A bíróság kifejtette, hogy az alperes felmondása nem volt érvényes, mert a felmondást megelőzően nem hívta fel a felperest a kifogásolt magatartás megszüntetésére. A falbontással járó alakítás nem minősül olyan súlyú magatartásnak, amely az előzetes felszólítás mellőzését megalapozná. Jogszabályt sértett az I. r. alperes azzal is, amikor azonnali hatállyal mondta fel a szerződést. Mivel a felek között a bérleti szerződés a fenti indokokra tekintettel fennáll, az elsőfokú bíróság a bérlemény birtokba adására irányuló keresetet is megalapozottnak találta. Az elmaradt haszon megfizetése iránti kereseti kérelem tárgyában arra az álláspontra helyezkedett, hogy az I. r. alperes amiatt, hogy az érvénytelen felmondásra hivatkozva a szerződésszerű teljesítést megtagadta, az üzlethelyiséget nem adta a felperes birtokába, a Ptk. 313. §-a alapján kártérítési kötelezettséggel tartozik, mely megegyezik a SANLONG Kft.-vel kötött bérleti szerződésben meghatározott díjjal.
Az alperesek fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben, a perköltségre is kiterjedően megváltoztatta, és a felperes kártérítés iránti kereseti kérelmét elutasította, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Egyetértett az elsőfokú bírósággal a bérleti szerződés jogsértő felmondása és az üzlethelyiség felperes birtokába bocsátása tárgyában. A felperes kártérítés iránti keresetét nem találta megalapozottnak. Abból indult ki, hogy a felperes a bérleményt az I. r. alperessel kötött bérleti szerződésben rögzített rendeltetésétől eltérő célra – húsbolt helyett cipőboltként – adta bérbe anélkül, hogy az átalakítási munkálatokhoz az I. r. alperes hozzájárulását kérte volna. Ezért arra az álláspontra helyezkedett, hogy ha a felperest a perbeli bérleti szerződés jogellenes felmondásával összefüggésben érte is kár, az nem az I. r. alperes, hanem saját felróható magatartására, arra volt visszavezethető, hogy a helyiséget a bérleti szerződésben meghatározott húsbolt rendeltetésétől eltérő célra adta bérbe. A felperes károsodása és az alperes jogellenes magatartása között tehát az okozati összefüggés hiányzott.
A jogerős ítélet részbeni megváltoztatása és a kártérítést elutasító rendelkezés hatályon kívül helyezése, továbbá a jogszabályoknak megfelelő új határozat hozatala érdekében a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Előadta, hogy a másodfokú bíróság a Ptk. 207. § (1) bekezdésével ellentétben kiterjesztően értelmezte a felek szerződésében foglaltakat, ezáltal téves az a következtetése, hogy a felperes a kárát maga okozta. A bérleti szerződés 1., 7. és 2. pontjában foglaltak összevetéséből, továbbá az I. r. alperes 2000. március 8-án kelt hozzájárulásából sem lehet arra következtetni, hogy az alperes kizárólag húsüzlet céljára adta bérbe a perbeli helyiséget.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275. § (2) bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy a felperes rendkívüli perorvoslati kérelme nem megalapozott.
A Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése értelmében a szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett. A másodfokú bíróság a törvény idézett rendelkezésének megsértése nélkül, a szerződés 1. és 7. pontjának helytálló értelmezésével foglalt állást akként, hogy a felek a bérlemény rendeltetését húsüzletként határozták meg. A szerződés 7. pontjában foglalt, a bérlemény átalakításához adott bérbeadói hozzájárulás húsüzlet és az ehhez kapcsolódó tevékenységre vonatkozott. Az alperesnek a bérleménybe ezen tevékenység érdekében, meghatározott pénzügyi keretben történő átalakításához való hozzájárulása azt is jelentette, hogy a felperes mint továbbhasznosításra jogosult bérlő nem engedélyezhetett az albérlő számára a saját bérleti szerződésének kereteit meghaladó átalakítást. Erre az alperes 2000. március 8-ai engedélye sem jogosította.
A Legfelsőbb Bíróság az iratok közt elfekvő 2003. október 29-ei érkeztető bélyegzővel ellátott 5. sz. alperesi beadvány tartalmának kiemelésével hangsúlyozza: az alperes az üzlethelyiségének cipőbolttá történő átalakítása ellen kifejezetten tiltakozott. A birtokvédelmi eljárás megindítását követően, de az érdemi határozathozatalt megelőzően a felperes visszaadta a bérlemény kulcsait az alperesnek. Ezek a peradatok összességében azt támasztották alá, hogy a bérlemény továbbhasznosítása csak a bérleti szerződés eredeti keretei között, a húsbolt jelleg megtartásával történhetett. A másodfokú bíróság az ettől eltérő átalakítást megalapozottan minősítette olyan szerződésszegő felperesi magatartásnak, amely a felperes saját károsodásához vezetett, ezért az így keletkezett kár megtérítésére az alperes nem kötelezhető.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a fentiekben részletezett indokokkal a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 22.021/2007.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás