PÜ BH 2008/268
PÜ BH 2008/268
2008.10.01.
A bérkövetelés átszállásának időpontjára vonatkozó törvényi engedménynek a bérlő érdekeit védő jellege (Ptk. 328. § és 432. §).
A felperesek által az ÁFÉSZ I. r. és a jelen per alperese mint II. r. alperes ellen indított perben a Legfelsőbb Bíróság 2005. február 10. napján kelt ítéletében megállapította, hogy az I. és a II. r. alperes által a társasházi különlapon felvett sz.-i K. hrsz. alatti – valóságban Sz., K. u. M. fszt. L. szám alatt lévő – üzlethelyiség, valamint a közös tulajdonból hozzá tartozó 55/1000 tulajdoni hányad átruházására 1997. július 14-én kötött adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan.
Az adásvételi szerződés az abban kikötött feltételekkel az I. és II. r. felperes, valamint az I. r. alperes között 1997. július 14. napján létrejött. Kötelezte a felpereseket a vételár és annak 1997. július 15. napjától számított késedelmi kamatai megfizetésére, rendelkezett a II. r. alperes tulajdonjogának egyidejű törlése mellett a felperesek tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése érdekében. A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletnek a felülvizsgálattal támadott egyéb rendelkezéseit hatályában fenntartotta. Ítéletének indokolásában megállapította, hogy a vételi ajánlat közlésének elmulasztásával az ÁFÉSZ megsértette a felperesek elővásárlási jogát, ezért az így megkötött szerződés velük szemben hatálytalan. A felperesek az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tettek, igazolták teljesítési képességüket, ezért köztük és az ÁFÉSZ között az adásvételi szerződés a hatálytalan szerződésben megjelölt időpontban és az abban kikötött feltételekkel létrejött. A hatálytalan szerződés megkötését követő időszakot úgy kell tekinteni, hogy az alperes bérleti jogviszonya fennállt, így a helyiség birtoklására a felperesekkel szemben jogcímmel rendelkezik. Ezért az alperes nem minősül jogalap nélküli birtokosnak és az ÁFÉSZ-el szemben a birtoklási jog jogellenes elvonására alapított kereset folytán sem volt alap az ÁFÉSZ marasztalására.
Az ÁFÉSZ a 2005. április 11-én kelt levelében tájékoztatta az alperest a részére kifizetett vételár visszautalásáról, továbbá arról is, hogy a bérleti jogviszonyban a felperesek minősülnek bérbeadónak. A felperesek 2005. július 14-én felhívták az alperest az 1997. július 14-étől számított bérleti díj és kamatai megfizetésére. Ennek a felhívásnak azonban az alperes nem tett eleget, ezért a felperesek felemelt keresetükben 9 876 620 forint, míg 2005. november 30. napjáig – a szerződéses jogviszony megszűnéséig – járó bérleti díj megfizetésére kérték az alperes kötelezését.
Az elsőfokú bíróság a keresetnek részben helyt adva arra kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felpereseknek 6 289 851 forint tőkét és annak 2001. július 1-jétől a kifizetésig járó évi 11%-os mértékű kamatát, valamint 65 100 forint perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a felperesek 1997. július 14. napjától tulajdonosai a perbeli üzlethelyiségnek, amelynek a használatára az ÁFÉSZ-el kötött bérleti szerződés alapján az alperes volt jogosult. A bérbeadó személyében bekövetkezett változásra a Ptk. 432. §-ának (3) bekezdése alapján az engedmény szabályait kell alkalmazni, ezért a bérlő a hátralékos bérleti díjat a felpereseknek mint törvényi engedményeseknek köteles megfizetni.
Az alperesek fellebbezése alapján eljárva a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben és akként változtatta meg, hogy az alperes marasztalását 444 000 forintra és annak 2005. augusztus 21. napjától járó késedelmi kamataira szállította le. A Ptk. 432. § (3) bekezdésében foglaltakat értelmezve azt az álláspontot foglalta el, hogy a bérbeadói jogutódlás nem eredményezi a díjkövetelés automatikus átszállását. A díjkövetelés – az engedményezés szabályainak alapulvételével – a régi bérbeadó értesítésétől illeti meg az új bérbeadót. Ez 2005. április 11-én történt meg, ezért a bérleti díjkövetelés is csak ettől az időponttól szállt át a felperesekre. Az alperest ezen indokokkal kötelezte a 2005. április 25-étől járó bérleti, illetve használati díj megfizetésére.
A jogerős ítélet megváltoztatása és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Előadták, hogy nem az előző tulajdonos (bérbeadó) akaratából, hanem kifejezetten annak ellenére, a bíróság ítélete alapján szerezték meg az ingatlan tulajdonjogát. Mivel a tulajdonjogot az alperes bérleti jogával terhelten szerezték meg, a tulajdonjog átszállásának időpontjától a bérleti szerződésben szereplő jogok és kötelezettségek ugyancsak átszálltak. A bérbeadó/tulajdonos rendelkezési joga az ingatlan értékesítésével megszűnt és nem illette meg a hasznok szedésének joga sem, ezért annak engedményezésére sem volt jogosult. A jogerős ítélet sérti a Ptk. 432. §-ának (3) bekezdését, valamint annak következtében, hogy az előzményi ítélet a felpereseknek a hasznok szedésére vonatkozó jogát nem korlátozta, a Pp. 229. §-át is.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275. § (2) bekezdésének korlátai között vizsgálva megállapította, hogy a felperesek rendkívüli perorvoslati kérelme megalapozott.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárásban azt vizsgálta, hogy a másodfokú bíróság a Ptk. 432. § (3) bekezdésének helytálló értelmezésével vetett-e el a felperesek bérkövetelését, illetve, hogy az ún. előzményi ítélet a hasznok szedésének joga kérdésében eredményezett-e res iudicatát.
A Ptk. 432. §-ában a bérbeadó személyében bekövetkezett változást szabályozza. A (3) bekezdése értelmében: ,,ha a bérbeadó személyében változás áll be, a bérkövetelés átszállásának időpontjára az engedmény szabályait kell alkalmazni''.
Mivel a bérleti jogviszony alapján a bérlő alapvető kötelezettsége a díj fizetése, a Ptk. idézett rendelkezése a bérlő érdekeit védi amikor meghatározza, hogy amennyiben a bérbeadó személyében változás következik be, a bérlő fizetési kötelezettségének időben miként tegyen eleget. Abban az esetben, ha a bérlő nem értesül a változásról, a Ptk. 328. §-ának (3) bekezdése értelmében jogosult a régi bérbeadónak teljesíteni, míg az engedményezésről történt tudomásszerzést követően a jogszerű teljesítés az engedményesnek (új bérbeadónak) történik.
Az adott ügy sajátos körülményei folytán a Legfelsőbb Bíróság ítéletével vált nyilvánvalóvá a bérbeadó személyében való változás. Az ítélet alapjául szolgáló peres eljárásban az alperes II. r. alperesként vett részt. Ekként mint peres fél szerzett tudomást mind a bérbeadó személyében bekövetkezett változásról, mind annak 1997. július 14-ei időpontjáról. Mindezek következtében szükségtelen volt, hogy erről őt a régi bérbeadó értesítse, és az értesítés időpontjához sem fűződött joghatály.
A változásról való tudomásszerzést követően az alperes a korábbi bérbeadónak nem, csak a felpereseknek tartozott a teljesítéssel [Ptk. 328. § (4) bekezdése], mégpedig a bérleti szerződés által meghatározott összegben.
A fentiekből következően az elsőfokú bíróság helytállóan kötelezte az alperest 1997. július 15. napjától bérleti, majd a jogviszony megszűnése után használati díj fizetésére. A felperesek tehát felülvizsgálati kérelmükben indokoltan hivatkoztak arra, hogy a másodfokú bíróság tévesen értelmezte és alkalmazta a Ptk. 432. § (3) bekezdésébe foglalt rendelkezést.
Nem osztotta viszont a Legfelsőbb Bíróság a felpereseknek a Pp. 229. § (1) bekezdésére, mint a jogsértésre vonatkozó felülvizsgálati álláspontját, melyet a Legfelsőbb Bíróság korábban ismertetett tartalmú ítélete kapcsán állítottak.
A felülvizsgálati eljárást megalapozó első- és másodfokú eljárásban a felperesek a kártérítési követelésüket arra alapították, hogy az alperes jogellenes eljárása miatt nem tudták a helyiséget hasznosítani, míg a jelen perben bérleti illetve használati díjkövetelést támasztottak azon az alapon, hogy az alperes ellenérték nélkül használja a helyiségüket.
Az anyagi jogerő (res iudicata) az ítélettel eldöntött kérdésre vonatkozik, az ítéletben szereplő személyi és tárgyi körben. Ez utóbbi kérdésben a jogerős határozat ítélt dolgot csak akkor eredményez, ha az ott elbírált és érvényesített jog ténybeli és jogi alapja azonos a jelen perbelivel.
A ténybeli és jogi alapok eltérése következtében az előző ítélet indokolásának az alperes jogszerű helyiséghasználatára vonatkozó megállapítása nem eredményezett a jelen perben ítélt dolgot.
A Legfelsőbb Bíróság a fentiekben kifejtett indokokkal a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú ítéletet hagyta helyben [Pp. 275. § (4) bekezdés].
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 20.156/2008.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás