KÜ BH 2008/286
KÜ BH 2008/286
2008.10.01.
Ha földhivatal a közös tulajdonban lévő ingatlanra vonatkozó, a rangsorban első adásvételi szerződés esetében – az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat alapján – bejegyezte a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, a rangsorban következő adásvételi szerződések esetén már nem kell vizsgálni az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatainak meglétét (27/1972. MÉM r. 83. §).
A 093/42. helyrajzi számú gyümölcsös művelési ágú ingatlan 24 árverési vevő közös tulajdonát képezte. Dr. Sz. N. L. tulajdoni hányadát a felperesnek ajándékozta.
A Földhivatal az 1998-ban és 1999. évben a tulajdonostársakkal, mint eladókkal megkötött adásvételi szerződések alapján vétel jogcímén bejegyezte B. Város Önkormányzata beavatkozó javára a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba az eladott 111/3448, illetve 222/3448 tulajdoni hányadoknak megfelelően.
A felperes fellebbezése folytán – amelyet arra alapított, hogy elővásárlási jogának gyakorlására történő felhívás a vételi ajánlat közlésével szabályszerűen nem történt meg – az alperes a 2006. július 18. napján meghozott határozatával helybenhagyta az elsőfokú közigazgatási határozatokat. Határozata indokolásában megállapította, hogy a fellebbezéssel támadott határozatok meghozatalánál a rangsorban elsőként széljegyzett, 1998. január 15-én keltezett, M. P. eladó és B. Város Önkormányzata vevő között létrejött adásvételi szerződés 6. pontja tartalmazza a szerződő felek együttes nyilatkozatát a tulajdonostársak elővásárlási jogról lemondó nyilatkozata beszerzésének nehézségeiről, amely megfelel az ingatlan-nyilvántartásról szóló, a szerződések benyújtásakor hatályban lévő 1972. évi 31. tvr. (a továbbiakban: Inytvr.) végrehajtásáról szóló 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 83. §-ának (3) bekezdésében előírt rendelkezéseknek, ezért az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok becsatolására nincs szükség. Ezen adásvételi szerződés a Vhr. 76. § rendelkezéseinek megfelelő, bejegyzésre alkalmas okirat, ezért a földhivatal jogszerű határozatot hozott a tulajdonjog bejegyzéséről. Tekintettel arra, hogy a határozattal a beavatkozó vevő társtulajdonosa lett a 093/42. helyrajzi számú ingatlannak, ezért a további tulajdoni illetőségekre vonatkozó adásvételi szerződések alapján kért tulajdonjog bejegyzési kérelmekhez már nem volt szükség az elővásárlásra jogosultak felhívására.
A felperes keresetében kérte a közigazgatási határozatok hatályon kívül helyezését és az elsőfokú közigazgatási szerv új eljárásra kötelezését.
A megyei bíróság ítéletével az alperes határozatát az elsőfokú határozatokra is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú földhivatalt új eljárásra kötelezte. Ítéletének indokolásában a Ptk. 373. §-ára, a PK 9. számú állásfoglalásra és a Vhr. 83. §-ának (1) bekezdésére hivatkozással megállapította a megyei bíróság, hogy a beavatkozó a 093/42. helyrajzi számú ingatlan 21 tulajdonostársával kötött adásvételi szerződést. Az adásvételi szerződések közül 15 megkötésére két hónap alatt került sor. Ebből következően nem valósultak meg azok a feltételek, amelyek kizárják a nyilatkozatok beszerzését. Az adásvételi szerződés aláírása tanúsítja, hogy a tulajdonostársak tartózkodási helye ismert volt, a szerződés aláírása végett megjelentek, nincs adat arra vonatkozóan, hogy a vételár átvétele nem történt meg bármely ok miatt, ezért nem álltak fenn olyan körülmények, amelyek a nyilatkozatok beszerzésével kapcsolatban rendkívüli nehézséget okoztak volna, vagy számottevő késedelmet jelentenének.
Hivatkozással a Legfelsőbb Bíróság Kfv. III. 37.103/2005/5. számú ítéletének indokolására – amely szerint, ha a tulajdonosok száma 9-nél több, abban az esetben a nyilatkozatok beszerzése rendkívüli nehézséget jelent – a megyei bíróság álláspontja szerint a konkrét tényállás alapján kell eldönteni, hogy a tulajdonostársak elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívásának beszerzése okoz-e rendkívüli nehézséget, vagy számottevő késedelmet. A perbeli ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos nyilatkozatok a tulajdonostársaktól beszerezhetők voltak, figyelemmel arra, hogy maguk is adásvételi szerződést kötöttek.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének elutasítását. Álláspontja szerint a megyei bíróság ítélete törvénysértő, ellentétes a bírói gyakorlattal, az alperes hatáskörét meghaladó mérlegelési feladatot ró az alperesre, egyebekben ellentétes a megyei bíróság korábbi ügyben hozott döntésével is.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a szerződő felek együttesen előadták a Vhr. 83. § (3) bekezdése szerinti rendkívüli nehézséget, illetőleg számottevő késedelmet jelentő tényeket. Az alperes megítélése szerint ingatlan-nyilvántartási eljárásban a földhivatalnak és a közigazgatási per bíróságának a nyilvánvaló érvénytelenségen túlmenően nincs hatásköre a bejegyzése alapjául szolgáló szerződés tartalmi vizsgálatára abban a jogkérdésben, hogy az elővásárlási jogra vonatkozó nyilatkozatok tartalma mennyiben felel meg a valóságnak. Ilyen felülvizsgálatra polgári per bíróságának van hatásköre. Ezt az alperesi álláspontot támasztja alá a Legfelsőbb Bíróság gyakorlata is.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte. Álláspontja szerint jelen ügyben nyilvánvalóan nem álltak fenn a Vhr. 83. § (3) bekezdésében foglalt feltételek, a tulajdonostársak értesítésének semmiféle akadálya nem volt. A beavatkozó önkormányzat maga is rendelkezett a tulajdonosok jegyzékével, akik kivétel nélkül elérhetők voltak a címeken, ezt bizonyítják a megkötött szerződések is. Az alperesi hivatkozással ellentétesen a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 9. számú állásfoglalása is az álláspontját támasztja alá.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A Vhr. 83. §-ának (1) bekezdése értelmében, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlási jogával nem kíván élni.
A Vhr. 83. §-ának (3) bekezdése akként rendelkezik, ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a perbeli, 1998. január hó 15. napján Molnár Pál eladó és a beavatkozó között létrejött adásvételi szerződés a Vhr. idézett rendelkezésének megfelelően tartalmazza a szerződő felek együttes nyilatkozatát, amelyben közösen kérik az ingatlan-nyilvántartási hatóságot, hogy a nagyszámú tulajdonostársra tekintettel az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok becsatolásától tekintsen el.
A Legfelsőbb Bíróság a rendelkezésre álló periratokból megállapította, hogy a körzeti földhivatal az előbbi adásvételi szerződés alapján határozatával a perbeli ingatlan 111/3448 részére vétel jogcímén bejegyezte a beavatkozó tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Ezen tulajdonjog bejegyzésre tekintettel a földhivatalnak a rangsorban következő adásvételi szerződéseknél már nem kellett vizsgálnia az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatainak meglétét.
A Legfelsőbb Bíróság nem osztotta a megyei bíróság álláspontját arra vonatkozóan, hogy a perbeli ingatlant érintő elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos nyilatkozatok a tulajdonostársaktól különösebb nehézség nélkül és gyorsan beszerezhetők voltak. A tulajdonostársak nagy száma tény, amely valószínűsíti, hogy a nyilatkozatok beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, így a Vhr. 83. §-ának (3) bekezdésében írt feltételek fennálltak a perbeli szerződés esetében.
A Legfelsőbb Bíróság rámutat arra, hogy a tények valószínűsítése a bizonyítás sajátos módozata, amely azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság a bizonyítási eljárás általános szabályai szerinti bizonyítási eszközöket nem veszi igénybe, azonban mérlegelheti, hogy a nyilatkozatban előadott tények valószínűsítik-e a Vhr. 83. §-ának (3) bekezdése szerinti feltételek fennállását.
Perbeli ügyben tévesen hivatkozott az alperes felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a szerződések tartalmi vizsgálatára a nyilvánvaló érvénytelenségen túlmenően nincs hatásköre sem a földhivatalnak, sem a közigazgatási per bíróságának. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint ugyanis a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket tartalmazó nyilatkozat vizsgálata nem jelenti a szerződés tartalmi elemeinek vizsgálatát.
Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok vizsgálata a Vhr. értelmében az ingatlan-nyilvántartási hatóság hatáskörébe tartozik. Az elővásárlásra jogosult nyilatkozata a Ptk. kötelmi jogi szabályai szerint sem tartalmi eleme az adásvételi szerződésnek, ezzel összhangban a Vhr. 83. §-ának (1) bekezdése is az elővásárlásra jogosult nyilatkozatának csatolásáról rendelkezik. Természetesen nincs akadálya annak, hogy a szerződő felek nem külön okiratban, hanem a szerződésben nyilatkozzanak az elővásárlási jog gyakorlásáról. A Vhr. 83. §-ának (3) bekezdésében foglalt nyilatkozat vizsgálata a vázolt okokból ugyancsak a földhivatal feladata, amely azonban nem terjed ki a nyilatkozat valóságtartalmának bizonyítására.
Téves a felperes felülvizsgálati ellenkérelme kiegészítésében kifejtett álláspontja, mert a Legfelsőbb Bíróságnak jelen perben nem a bizonyítékok felülmérlegelése alapján kellett döntenie, hanem kizárólag a Vhr. vonatkozó rendelkezései alkalmazhatóságának jogkérdésében.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárásban nem a megyei bíróság bizonyítékokat mérlegelő tevékenységét vizsgálta, hanem abban a jogkérdésben foglalt állást, hogy az alperes alkalmazhatta-e a Vhr. 83. §-ának (3) bekezdését.
A felperes a szerződés hatálytalansága iránt indított polgári perben vitathatja a Vhr. 83. § (3) bekezdésében foglalt rendelkezés ügyében való alkalmazását.
Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alkalmazásával hatályon kívül helyezte és a felperes keresetét elutasította.
(Legf. Bír. Kfv. III. 37.247/2007.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás