PÜ BH 2008/330
PÜ BH 2008/330
2008.12.01.
Az idegen földön létesített – annak alkotórészévé váló – kút jogi sorsa nem rendezhető pusztán annak ítéleti megállapításával, hogy a kút tulajdonjoga az építtető jogutódját illeti (Ptk. 109. §, 111. §, 686. §).
Az n.-i 0216/1 és 0216/2 helyrajzi számú földrészletek a felperesi jogelőd termelőszövetkezet használatában voltak szövetkezeti földhasználat jogcímén. A földalapok képzése, illetőleg elkülönítése kapcsán a 0216/1 hrsz.-ú földrészlet a kárpótlási földalapba került, és annak megosztásával alakult ki a 0216/4 hrsz.-ú, szántó művelési ágú, 8548 m2 alapterületű földrészlet. Az azzal határos 0216/2 hrsz.-ú földrészlet határvonalát az 1967. évben készült ingatlan-nyilvántartási térképen szaggatott vonal ábrázolja, ami azt jelenti, hogy a határvonal bizonytalan. Az 1960-as években, amikor még egységes volt a 0216 hrsz.-ú földrészlet, azon – a jelenlegi 0216/4 hrsz.-ú földrészlettel közös birtokhatár közvetlen közelében – a felperesi szövetkezet jogelődje egy nagy teljesítményű kutat létesített. Ez a per tárgyát képező ,,K-1880 KK számmegjelölésű'' kút a természetben nem a felperes 0216/2 hrsz.-ú földrészlete ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt területén van, hanem a 0216/4 hrsz.-ú ingatlanon. Ez utóbbi földrészlet tulajdonjogát – kárpótlási árverés jogcímén – 1996. május 7. napján V. J.-né szerezte meg, aki azt, az 1998. november 4. napján megkötött szerződéssel kk. M. V. P.-nek ajándékozta, tőle vásárolta meg a jelen per alperese – 2002. évben – 138 000 forintért. A földrészlet árverési értékesítésre történő kijelölésekor a földrendező bizottság nem közölte, illetőleg ,,javaslatot nem tett'' arra vonatkozóan, hogy a földrészlet tulajdonjoga megszerzésekor a szerzőt terheli-e beruházási költség, meliorációs költség, illetőleg zöldkár. A földrészleten lévő kutat – amely az 1960-as években a felperesi szövetkezet jogelődjének beruházásával létesült – évtizedek óta a felperesi szövetkezet működteti, a szomszédos tehenészete vízellátását ebből a kútból biztosítja. A felperes a beavatkozóval 2000. december 27. napján megkötött szerződéssel az adott földrészlettel szomszédos ingatlanát – az azon létesített tehenészettel együtt – eladta a beavatkozónak. A szerződés 3. pontjában foglaltak szerint a ,,Felek megállapodnak abban, hogy a n.-i 0219 és 0191/7 hrsz.-ú ingatlanok mint uralkodó telkek működéséhez feltétlenül szükséges n.-i 0216/2 hrsz.-ú ingatlanon (mely ingatlan ugyancsak az eladó tulajdonát képezi) lévő kútra szolgalmi (vízvételi) jogot kötnek ki. Az üzemeltetésre vonatkozó részletes szabályokat felek külön megállapodásban rögzítik.''
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy tulajdonosa a perbeli 0216/4 hrsz.-ú ingatlanon lévő kútnak. Keresete alapjaként azt adta elő, hogy a perbeli földrészletnek mezőgazdasági művelés alatt álló földterületként történő kárpótlási árverési értékesítésekor a kút nem képezhette árverés tárgyát. Hivatkozott arra: ,,az árverés a tulajdoni lap adatai alapján úgy történt, hogy e terület szántó, amin semmiféle létesítmény nincs.'' Minthogy az alperes jogelődje a kútnak nem volt tulajdonosa, azt tőle az alperes sem szerezhette meg ,,a Ptk. 117. §-a alapján.''
A beavatkozó – támogatva a felperes keresetében előadottakat – arra hivatkozott, hogy a kút azért sem képezhette a kárpótlási árverés tárgyát, mert az árverési vételár ellenében ,,a több milliós kutat'' az alperes jogelődje nem vehette meg.
Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Érvelése szerint a kút – mint a perbeli ingatlan alkotórésze – osztozik az ingatlan jogi sorsában, emiatt a kárpótlási árverésen a jogelődje a külön nevesítésre nem került építmény tulajdonjogát is megszerezte.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy ,,az n.-i 0216/4 helyrajzi számú ingatlanon lévő kút tulajdonjoga a felperest illeti.''
Az elsőfokú bíróság döntő jelentőséget tulajdonított a következőknek.
Bizonyított tény, hogy az újonnan kialakított, a felperes tulajdonában lévő 0216/2 hrsz.-ú ingatlan és a vele szomszédos 0216/4 hrsz.-ú perbeli ingatlan közös mezsgyehatára többször változott, és a perbeli kút, amely a jelenlegi közös birtokhatártól 1,4 m-re van az alperes perbeli ingatlanán, korábban hol a 0216/2, hol a 0216/4 helyrajzi számú ingatlanra esett. A felperesi szövetkezet a tehenészeti telep értékesítésekor nem adta el a kutat, de árverésre sem jelölte ki azt a földterületet, melyen a kút van. Nyilvántartásában a kutat a 0216/2 helyrajzi szám alatt tüntette fel olyanként, amely ellátja a tehenészeti telepet, illetőleg a szolgálati lakásokat. Érvelése szerint miután kárpótlásra csak szántóterület volt kijelölve, azt 500 Ft/AK áron értékesítették, és a perbeli földrészletre V. J.-né így árverezhetett ,,...nyilvánvaló, hogy a kút tulajdonjogát nem szerezhette meg.'' Tekintettel arra is, hogy a perbeli kút értéke sokszorosa az elfoglalt földterület értékének ,,több méter vasszerkezet felfelé és a föld alatt is, megközelítéséhez és használatához kb. 30 m2 szántó szükséges'', arra a következtetésre jutott az elsőfokú bíróság, hogy ,,a perbeli kút nem alkotórésze a földterületnek.'' Szerinte: ,,A kút is lehet önálló tulajdonjog tárgya, erre az árverés nem terjedt ki, az alperes jogelőde nem szerezhetett rajta tulajdonjogot, tehát az maradt a felperes tulajdonában...''.
Az alperes fellebbezését elbíráló másodfokú bíróság ,,érdemben helyesnek találta az elsőfokú bíróság ítéleti rendelkezését'', de annak jogi indokait kiegészítette a következők szerint.
,,A termőföld kárpótlási árverésen történő megszerzéséről szóló 1991. évi XXV. számú törvény alkalmazása szempontjából a 26/1987. (VII. 30.) Mt. sz. rendelet 1. § i) pontja értelmében termőföld az a föld, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó (stb.) művelési ágban tartanak nyilván, és nem minősül építmény elhelyezésére szolgáló, vagy különleges rendeltetésű földnek. A perbeli kút nyilvánvalóan olyan építmény, amely elhelyezésére szolgáló földterület nem minősíthető tehát termőföldnek, ebből adódóan az kárpótlási árverésen történő tulajdonszerzés esetében külön nevesítés hiányában nem minősíthető a szántóingatlan alkotórészének sem.'' Ebből következően az árverés a kútra nem terjedhetett ki, annak tulajdonjogát árverés útján az alperes jogelődje nem szerezhette meg. Megítélése szerint: ,,A határvonalak pontosítása nyomán kialakult helyzet tette szükségessé a perbeli építmény tulajdonjogának tisztázását, melynek eredményeként az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a kút tulajdonjoga nem változott, az továbbra is a felperest illeti meg.'' Utalt arra is: ,,A felek tulajdoni jogvitájának végleges rendezéséhez a perbeli ingatlan megosztása, a kút mint önálló ingatlanrész tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges jóváhagyási eljárások lefolytatása szükséges, vagy pedig a kút megközelíthetősége, illetve a felperesi használat biztosítása érdekében szolgalmi jog alapítására is sor kerülhet.''
A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint az első- és másodfokú bíróság tévesen jutott arra a jogi következtetésre, hogy a kút nem képezte a kárpótlási árverés tárgyát. Megismételte azt a jogi érvelését, hogy a perbeli kút a Ptk. 95. § (1) bekezdése szerinti alkotórész, ami osztja a fődolog jogi sorsát. Az adott esetben a perbeli kúttal kapcsolatban a felek között nem jött létre olyan megállapodás – sem szóban, sem írásban –, mely arra utalna, hogy a kút tulajdonjoga elválik a föld tulajdonjogától. Ennek hiányában a Ptk. 97. § (1) bekezdésében foglalt szabály érvényesül, miszerint ,,az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg.'' Jogelődje – eredeti szerzésmóddal – a föld tulajdonjogával együtt a kút tulajdonjogát is megszerezte a kárpótlási árverésen, akitől a vétellel történő tulajdonszerzésekor, megtekintett és ismert állapotban vásárolta meg az ingatlant a kúttal együtt. Hivatkozott arra is, hogy miután a felperes a közigazgatási eljárásban jogorvoslattal nem élt, emiatt a kúttal kapcsolatosan további igényérvényesítésre nincs lehetősége.
Felülvizsgálati ellenkérelmet csak a beavatkozó terjesztett elő; a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.
Az alperes felülvizsgálati kérelme az alábbiak szerint alapos.
A felek közötti jogvita: a perbeli kút vitássá tett jogi sorsának megítélése és rendezése szempontjából a következő – az eddig rendelkezésre álló peradatok alapján bizonyított – tényeknek van ügydöntő jelentősége.
A felperes a tulajdonosa annak a – jelenleg hatályos, közhiteles ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalaknak megfelelően általa birtokolt – földrészletnek, amelyen a felperes jogelődje beruházásával létesült a perbeli kút az 1960-as években, amikor még a felperes perbeli ingatlana és az azzal közvetlenül szomszédos alperesi ingatlan egységes földrészlet volt. A kutat évtizedek óta a felperes használja és működteti azzal a rendeltetéssel, hogy biztosítsa a szomszédos ingatlanán lévő gazdaság – tehenészeti telep – vízellátását. Meg nem cáfolt peradat az is, hogy a ,,környező területen lakók... vízellátását is szolgálta és szolgálja.'' (4. P. 20.344/2005/2. sorszámú ,,tájékoztató''). A kárpótlási árverésen V. J.-né megbízásából eljáró veje, M. J. tanúként azt vallotta: ,,Az árverés során ..., semmi nyoma nem volt annak, hogy én kutat kaptam volna, árveréskor nem volt erről szó, ezért nem tulajdonítottan jelentőséget neki.'' ,,Korábban is és az árveréstől is az Egyesült Szövetkezet használta a ... kutat.'' Amikor megvásárolta az alperes a perbeli ingatlant nem mondhatta, ,,hogy a kút odatartozik, mert háromszor-négyszer mérték ki és mindig más-más adatokat hozott ki a földhivatal, hogy hova tartozik a kút.'' (4. P. 20.487/2005/6. sorszámú jkv.) Az alperes – a javára szóló 2002. január 31. napján megkötött adásvételi szerződés szerint a perbeli ingatlant szántó ingatlanként vásárolta meg ,,... megtekintett állapotban – úgy, ahogy a valóságban van"; 138 000 forintban meghatározott vételár ellenében. Az alperes a személyes meghallgatásakor – egyebek mellett – a következőket adta elő. Miután 10 évig dolgozott a felperesi szövetkezetben, tudomást szerzett arról, hogy a perbeli kutat nem a felperesi szövetkezet fúratta, hanem egy ,,nevelőintézetnek volt a kútja.'' A felperesi szövetkezet az állományát megnövelte, ezért volt szüksége arra, hogy a saját kútja mellett a perbeli kutat is igénybe vegye. Szerinte ,,a kút olyan építmény, hogy fölfelé is vannak a kútnak vasállványzata, ... le van építve több tanker, amibe jön a víz és havonta tisztítják.'' Felajánlotta a felperesnek, hogy vegye meg ,,... azt a földsávot amin... a kút és a vezeték van... 2 millió forintért;... ezt a földsávot nem lehet hasznosítani, tehát mindenféleképpen ebben a kérdésben határozni kell.'' Felvetődött részéről annak szüksége is, hogy vízjogi engedély hiányában a kutat be kell tömíttetni; tervet készíttetett a kút megszüntetésére (4. P. 20.487/2005/3. sorszámú jkv.). A felperes a tulajdonjoga megállapítása iránti keresete tárgyának – a kútnak – az értékét 4 millió forintban jelölte meg, amit az elsőfokú bíróság módosított 2 millió forintra.
Az előzőekben kiemeltekből alappal vonható le az a következtetés, hogy a felperes tulajdonába került földrészleten létesített kút – az ahhoz tartozó berendezésekkel, vezetékekkel együtt – olyan építménynek minősül, amelynek rendeltetése – az alperes és a jogelődje jogszerzésekor is – az volt, hogy a szomszédos, felperesi ingatlan rendeltetésszerű használatához, illetőleg hasznosításához szükséges vízvételt biztosítsa. Az alperes által is beismerten: az építmény létrehozója a felperesi ingatlan egyik jogelődje volt. Magának az építménynek az értéke többszöröse az elfoglalt földterület értékének; sőt arra vonatkozó peradat is van, hogy az értéke többszöröse a földrészlet egésze értékének. Megállapítható az is: az alperes a perbeli földrészlet megvásárlásakor jóhiszeműen nem bízhatott abban, – miként jogelődjei sem tekintették úgy – hogy a kút a kárpótlási árverésen megszerezhető földrészlet hasznosítását szolgálja, és annak birtoklására és használatára jogosulttá váltak anélkül, hogy azért megfelelő ellenszolgáltatást nyújtanának. Az alperesnek nem lehetett kétsége a tekintetben, hogy bár a kút – mint a földrészlettel tartósan egyesített, az elválasztással elpusztuló építmény – a tulajdonába került földrészlet alkotórésze, és ekként osztja annak jogi sorsát [Ptk. 95. § (1) bekezdés], az építmény feletti tulajdonosi jogai gyakorlása korlátozható, a szükséges feltételek megvalósulása esetén megszüntethetők.
Az első- és a másodfokú bíróság is tévedett, amikor úgy ítélte: az adott ügy általa hivatkozott sajátosságából adódóan nem tekinthető a perbeli kút az alperes tulajdonában lévő földrészlet alkotórészének, így annak tulajdonjogát nem szerezhették meg az alperes jogelődjei, és tőlük az alperes sem, így az ,,továbbra is a felperest illeti meg.'' Tévedett a másodfokú bíróság amikor helybenhagyta az elsőfokú bíróságnak a felperes tulajdonjoga fennállását megállapító ítéletét, ugyanakkor fontosnak tartotta, hogy határozata indokolásában kiemelje: mire van még szükség ,,... a felek jogvitájának végleges rendezéséhez.'' Önmagában ugyanis annak megállapítása, hogy a perbeli kút a felperes tulajdona, a számára sem ad elégséges jogvédelmet, mert a kút tényleges birtoklása és hasznosítása mellett valójában nem biztosított a tulajdonjogból fakadó valamennyi részjogosítványa gyakorlása, a kút hasznosításához szükséges – így a vezetékkel is érintett – földterület jogszerű, illetőleg érvényes jogcímen alapuló birtoklása sem. Helyes jogi értelmezéssel valamely építmény – így a perbeli kút is – mint a földrészlet alkotórésze mindaddig osztozik a földrészlet jogi sorsában, ameddig a földrészlet megosztásával nem tehető elkülönített, önálló ingatlan részévé vagy nem válik részévé annak a földrészletnek, amelynek a tulajdonosa vagy a tulajdonos jogelődje az építmény létrehozója.
Tévesen hagyta figyelmen kívül mindkét fokú bíróság, hogy maga az alperes mint a perbeli földrészlet tulajdonosa is szükségesnek tartotta a perbeli kút vitatott jogi sorsának végleges rendezését, nyilvánvalóan a jelen perben.
A másodfokú bíróság jogszerű eljárása az lett volna, ha az elsőfokú bíróság megállapító ítéleti rendelkezését hatályon kívül helyezve [Pp. 252. § (2) és (3) bekezdés] meghagyja az elsőfokú bíróságnak: adjon módot a feleknek – a felperesi beavatkozónak is – arra, hogy vitájuk ,,végleges rendezése'' érdekében tegyék meg nyilatkozataikat, terjesszék elő határozott kérelmeiket.
A perben eddig rendelkezésre álló adatok alapján nem állapítható meg, hogy a perbeli kút – a tartozékaival együtt – olyan épületnek minősülne, amelyre – a felek eltérő megállapodása hiányában – a Polgári Törvénykönyvnek a ráépítéssel való tulajdonszerzés szabályai lennének alkalmazhatók. A felperes ugyanakkor olyan építményre vonatkozóan állítja, hogy azt a jogelődje hozta létre a maga számára, amely évtizedek óta szolgálja a felperesi ingatlan rendeltetésszerű hasznosítását akként, hogy a tulajdonában lévő földrészlet vízellátását biztosító vezeték-rendszernek – annak jelenlegi módon történő üzemeltetése szempontjából – szükségképpeni alkotórésze. Ez, a perben eddig bizonyított tényleges állapot teszi lehetővé, hogy a felek jogvitája a Polgári Törvénykönyvnek a túlépítésre vonatkozó – a 109-111. §-aiban foglalt – szabályai megfelelő alkalmazásával legyen rendezhető, tekintettel a Ptk. 686. §-ában foglalt arra az értelmező rendelkezésre is, miszerint a Ptk. épületekre vonatkozó rendelkezéseit más építményekre is megfelelően alkalmazni kell.
Mindezekre alapítottan a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően, egyben az elsőfokú bíróságot utasította – a fenti iránymutatásnak megfelelő – új eljárásra és új határozat hozatalára.
(Legf. Bír. Pfv. I. 21.204/2007.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás