GÜ BH 2009/184
GÜ BH 2009/184
2009.06.01.
Nem jogszabálysértő a társasház közgyűlésének az a határozata, amellyel a tulajdonostársnak megtiltják a társasházban lévő üzlethelyiség hasznosításának azt a módját, amely a működési engedélyben megjelölt tevékenységi körtől eltér (2003. évi CXXIII. tv. 11. §, 18. §; Ptk. 100. §).
Az I. r. felperes 1997. február 26-án megvásárolta az alperesi társasházban lévő 1018/A/35., 36., és 37. hrsz.-ú, rendeltetésükre nézve üzlethelyiség ingatlanokat. 1997. június 22-én építési engedély iránti kérelmet nyújtott be, amelynek mellékletét képezte egy műszaki leírás is. A műszaki leírás szerint a három, egyébként szomszédos helyiség összenyitásra kerülne, és abban pizzéria működne. A pizzériát maximálisan 30 fő egyidejű kiszolgálására tervezték. A gépészeti leírás szerint a gyűjtő szellőző az öltöző födémje alól indulna felfelé, a gázüzemű pizzasütő kéménye szintén az öltözőben, elfalazottan lenne kialakítva. A konyhatechnológiai leírásban az szerepel, hogy az étteremben pizzát és tésztaféleségeket fognak felszolgálni. Az ételek kizárólag előre elkészített alapanyagból készülhetnek (mirelit zöldség, konzerváru stb.). Zöldségelőkészítést, húselőkészítést nem végeznek, nyers tojást nem használnak. A tojást igénylő tésztafélék csak száraz tészták lehetnek. Az étteremben keletkezett hulladékot zárt edényben fogják összegyűjteni, a mosogató alatt tárolva, majd a műszak végén eltávolítva. Az I. r. felperes 1998. április 3-án az engedélyezési kérelem és mellékletei szerint az építési engedélyt megkapta. Négy nappal később, április 7-én a pizzéria használatbavételi engedélye is kiadásra került. A pizzéria működési engedélyét 2000. február 28-án adta ki a szakhatóság, „Egyéb vendéglátóipari üzlet” 214. üzletkör jelzőszámmal (TEÁOR 55.30).
A társasház 1018/A/39., és 40. hrsz.-ú ingatlanait 2001. március 30-án vásárolta meg S. B., aki azt 2004. április 29-én a II. r. felperesnek értékesítette. Ezek az üzlethelyiségek a fent említett 3 további helyiséggel, közelebbről meg nem határozható időpontban, – de már 2001. év folyamán, engedély nélkül – egy ajtó létesítésével összenyitásra kerültek. A helyiségeket üzemeltető II. r. felperes – valószínűsíthetően ugyanebben az időpontban – tevékenységi körét, – szintén engedély nélkül – megváltoztatta, és ott éttermi, vendéglátó-ipari tevékenységet kezdett végezni. A megváltozott, szélesebb körű vendéglátó-ipari tevékenységgel a vendégek létszáma lényegesen megnőtt, és ott nyers élelmiszerek – zöldség, hús stb. – feldolgozása is folyik.
A megváltoztatott üzemelési mód, és az azzal járó megváltozott körülmények, környezeti hatások miatt, 2001. óta folyamatos nézeteltérések vannak a tulajdonostársak és a felperesek között, tekintettel arra, hogy a földszinti üzlethelyiségek kivételével az épület elsősorban pihenési, üdülési célokat szolgál. Ebben a kérdésben többször, így 2002. március 24-én is közgyűlést tartott a társasház, ahol a fő napirendi pont az immár étteremként működő üzlet fennmaradási engedélyének kiadásához szükséges nyilatkozat megadása volt. Az álláspontok megoszlottak, a többség megadni látszott a jognyilatkozatot, majd az azt ellenzők a közgyűlésről távoztak, a korábban szavazó egyes tulajdonostársak szavazataikat visszavonták, így a közgyűlésen alakszerű határozat nem született. A jegyzőkönyvből az sem volt megállapítható, hogy a kérdésben ki szavazott igennel, és ki nemmel. Az iratok közé becsatolásra került a II. r. felperesnek egy 2004. március 26-án kelt nyilatkozata is, amelyet a Megyei Közigazgatási Hivatalhoz címzett, és amelyben a vendéglő belső átalakítására vonatkozó fennmaradási engedély megadása iránti kérelmét visszavonta.
Az alperes alapító okirata 1997. augusztus 21-én kelt. A Szervezeti és Működési Szabályzatot (SZMSZ), és Házirendet a 2004. május 15-ei közgyűlés fogadta el. Az alaptó okirat F) pontjának 4., és 6. bekezdése szerint a tulajdonos által tilos olyan változtatást tenni, vagy az ingatlant oly módon használni, hogy az, az ingatlan állagát, vagy a többi tulajdonos érdekét sértse. A tulajdonostársak kötelesek a tervezett változtatásokról előzetesen a többi tulajdonostársat értesíteni. Az SZMSZ II/2. pontja részletesen tárgyalja a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatának módját. Így, – többek között – több üzlet összenyitására csak a tulajdonosok 4/5-ének hozzájáruló nyilatkozata alapján kerülhet sor. Vendéglátó tevékenység csak az eredeti engedélyek szerint folytatható, melegkonyhás éttermi tevékenység végzésére lehetőség nincs.
A folyamatos jogviták és pereskedések eredményeként H. Város Polgármesteri Hivatalának Jegyzője 2007. február 2-án az alábbi határozatot hozta:
– Kötelezte a II. r. felperest, hogy az ingatlanrészeken üzemelő vendéglátó egység engedélyezett üzemelés-technológiájának megváltoztatása vonatkozásában a rendeltetésmódosítás engedélyezésére irányuló kérelmét 30 napon belül nyújtsa be;
– Kötelezte, hogy az eredeti rendeltetésmódtól eltérő használatot a kérelem elbírálásáig függessze fel.
A határozat indokolása szerint 2005. október 28-án és 2006. október 24-én helyszíni szemlét tartottak, az akkor fennállt állapotokon a II. r. felperes azóta sem változtatott. A helyiségek összenyitásához az építési engedélyt nem kérték meg, a folytatott tevékenység megváltoztatásához szükséges engedély beszerzésére szintén nem került sor. A helyszíni szemlén észleltek, a beszerzett szakértői vélemény, a környezetvédelmi szakhatóság állásfoglalása, valamint az épületgépész tervezői nyilatkozat alapján megállapították, hogy az eredetileg engedélyezett rendeltetéstől eltérő használat, az üzemelés-technológia környezetre gyakorolt hatásának megváltoztatása miatt, a teljes helyiségcsoport vonatkozásában megvalósul.
Az alperes a 2006. június 16-án tartott közgyűlésen hozott 4/2006. (6.10.) számú határozattal a 1018/A/37. helyrajzi számú és a 1018/A/39. helyrajzi számú, valamint a 1018/A/40. helyrajzi számú üzletek összenyitását megtiltotta. Kötelezte a felpereseket az eredeti, elkülönített állapot 15 napon belüli visszaállítására.
Az 5/2006. (6.10.) számú közgyűlési határozattal a jelenlévők megtiltották a 1018/A/37. helyrajzi számú üzlethelyiség megváltoztatott használati, illetve hasznosítási módját. Kötelezték az I. r. felperest, mint tulajdonost, a II. r. felperest, mint a pizzéria üzemeltetőjét, hogy a működési engedélyben megjelölt tevékenységi kör szerinti működést 15 napon belül állítsák helyre. Az abban foglaltakat meghaladó tevékenységet, ételválaszték előállítását, termékek forgalmazását megtiltották. Megtiltották a helyszínen történő élelmiszer-előállítást, a helyszíni hús, vad, tojás feldolgozásával működő étterem-konyha tevékenységet. Kimondták, hogy az építési engedélyhez tartozó műszaki leírás szerint egy időben legfeljebb 30 fő kiszolgálására kerülhet sor.
A 6/2006. (6.10.) számú határozattal a közgyűlés, a 1018/A/39. és a 1018/A/40. helyrajzi számú üzlethelyiség használati, hasznosítási módját tiltotta meg. Kötelezte a II. r. felperest az eredeti használati, hasznosítási mód 15 napon belüli helyreállítására. Az üzlethelyiség konyhai tevékenységre, vendéglátásra történő hasznosítását megtiltotta.
A felperesek keresetükben az ismertetett közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását kérték. Előadták, hogy a támadott határozatok jogszabálysértőek, illetve a kisebbség jogos érdekeit lényegesen sértik. A 4/2006. (6.10.) számú határozat tekintetében utaltak arra, hogy korábban a közgyűlés az üzlethelyiségek összenyitásához a hozzájárulását megadta. A támadott perbeli határozat ezért a Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdését, illetve a Ptk. 5. § (1) és (2) bekezdését sérti. Hivatkoztak arra is, hogy a közgyűlés a támadott határozattal az építésügyi hatóság hatáskörébe tartozó kérdésben döntött. Az 5/2006. (6.10.) számú közgyűlési határozat tekintetében vitatták az ingatlan használati, illetve hasznosítási módjának megváltoztatását. Tagadták azt is, hogy a pizzéria működtetésével a társasház-lakás tulajdonosait zavarnák, a működtetés ugyanis zajjal, illetve ételszag terjedésével nem jár. Előadták azt is, hogy a lakástulajdonosok a társasház szervezésekor, illetve a lakások megvásárlásakor már tudomást szerezhettek a tervbe vett vendéglátó-ipari egység működtetésének tervéről. Ezt igazolja a peres felek között korábban folyamatban volt peres eljárás során ingatlant értékesítő részvénytársaság egyik alkalmazottjának, illetve a társasház egyik lakás tulajdonosának tanúvallomása.
Kifejtették azt is, hogy az érintett határozat az üzletek működéséről és a belkereskedelmi tevékenység folytatásának feltételeiről szóló 4/1997. (I. 22.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Kormányrendelet) helyett a nemzetközi kapcsolatok alapképzési szakképesítési követelményeiről szóló 46/1997. (III. 12.) Korm. rendeletre utal, mint az alperesi társasház által sérelmezett tevékenységre irányadó jogszabályra.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. (továbbiakban: Tht.) 16., 17. és 18. §-ában foglaltakra, valamint a 3/2004. (V. 15.) közgyűlési határozattal elfogadott SZMSZ-re. Előadta, hogy az 5/2006. (6. 10.) számú határozatban elírás folytán került feltüntetésre a 46/1997. (III. 12.) Korm. rendelet. Ez az elírás utóbb kijavításra került. A 30 fő kiszolgálására és szűk ételkínálatra tervezett pizzéria helyett ténylegesen éttermi tevékenység folyik, széles körű ételválasztékkal, a kiszolgált személyek számának növekedésével a perbeli üzlethelyiségekben. A zaj és a működtetés során keletkezett szagok a lakástulajdonosok nyugalmát zavarják, érdekeit sértik. A pizzéria területéhez pótlólag hozzácsatolt üzlethelyiségekben korábban nem volt vendéglátó-ipari tevékenység, a pizzéria használatbavételi és működési engedélye sem vonatkozott rájuk. A megváltoztatott használathoz a közgyűlés, illetve a tulajdonostársak a hozzájárulásukat nem adták meg.
Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetének helyt adva megállapította a 2006. június 10-én tartott közgyűlésen hozott 4/2006., 5/2006. és 6/2006. számú határozatok érvénytelenségét. Határozatának indokolásában kifejtette, hogy a tulajdonostársak nem vitásan, a külön tulajdon tekintetében a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés jogát csak a többi tulajdonostárs jogának és törvényes érdekeinek sérelme nélkül gyakorolhatják. A Tht. 17. §-a értelmében a SZMSZ határozza meg a külön tulajdonban lévő lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. A Tht. 18. § (1) bekezdése pedig feljogosítja lakóépület esetén a közgyűlést arra, hogy megtiltsa a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését, vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.
Az elsőfokú bíróság az iratok alapján arra a következtetésre jutott, hogy az alperes a használati mód megváltoztatásához 2002-ben már hozzájárult. Annak nincs akadálya, hogy bizonyos idő elteltével, vagy a körülmények megváltozása miatt, a közgyűlés korábbi álláspontját megváltoztatva, hozzájáruló nyilatkozatát utóbb visszavonja. Az említett jogok visszaélésszerű, a Ptk. 5. § (1), illetve (2) bekezdésében foglaltakkal ellentétes gyakorlására azonban nem kerülhet sor, a kisebbség jogai visszaélésszerűen nem korlátozhatók. Az elsőfokú bíróság hangsúlyozta, hogy a társasházi működés, illetve a lakhatás nyugalmának megzavarása csakis valamennyi körülmény egybevetésével állapítható meg. Az alperes üdülőhelyen létesült, abban a lakások mellett vendéglátó-ipari egység is működik. Annak létesítéséről a társasházi lakások, illetve üzlethelyiségek értékesítése során az eladó a vevőket tájékoztatta, amint az a peres felek között korábban folyamatban volt, a peres eljárás során meghallgatott tanúvallomásokból is kitűnt. Az I. r. felperes három egybenyitható üzlethelyiséget vett, azok önálló kialakítását az építkezést szervező eladó cég ezért nem is végeztette el. Az elsőfokú bíróság szerint a vendéglátó-ipari egység használatának és hasznosításának módosítására, a lakhatás nyugalmának zavarására hivatkozással, a tulajdonostársak által tett intézkedések nem lehetnek aránytalanok. Az elérni kívánt cél érdekében nagyobb kárt nem okozhatnak. A társasházi tulajdonosi jogok csakis a Ptk. 4. § (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően jóhiszeműen, tisztességesen, kölcsönösen együttműködve gyakorolhatók a Ptk. 4. § (4) bekezdésében írtak alapján, az intézkedések megtételekor úgy kell eljárni, ahogy az, az adott helyzetben általában elvárható.
Az elsőfokú bíróság utalt arra, hogy az ÁNTSZ többszöri vizsgálata, jegyzőkönyvei, a közigazgatási hivatali határozatok, közigazgatási hatósági eljárások, az ÁNTSZ képviselőjének tanúvallomása is azt támasztotta alá, hogy a közigazgatási hatóság a különböző feljelentések folytán, folyamatosan és rendszeresen végzett vizsgálatokat a perbeli vendéglátó-ipari egységben a keresettel támadott közgyűlési határozatok meghozataláig. Olyan határozat, állásfoglalás, megállapodás azonban nem született, amely jogerősen és kétséget kizáróan megállapította volna, vagy alátámasztotta volna, hogy a II. r. felperes a működési engedélyben feltüntetett tevékenységtől eltérő tevékenységet folytatna. Nyomatékosan utalt arra a bíróság, hogy nem tartozott hatáskörébe annak megítélése, hogy a kormányrendelet I. számú mellékletének 214. pontjában szabályozott működési kereteket túllépi-e a II. r. felperes. Hangsúlyozta azt is, hogy ítéletének meghozatalakor kizárólag a támadott közgyűlési határozatok meghozatalát megelőző időpontban keletkezett bizonyítékokat vehette figyelembe. Arra vonatkozóan vizsgálhatta, hogy az alperesi társasház a Tht. 18. § (1) bekezdésében biztosított jogát jogszerűen gyakorolta-e.
A közgyűlési határozatokat egyenként vizsgálva arra az álláspontra helyezkedett, hogy a Megyei Közigazgatási Hivatal 399-1/2003/H. számú jogerős határozatában kifejtettek alapján, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv. (a továbbiakban: Étv.) 48. § (9) bekezdése értelmében az ott írt egyéves jogvesztő határidőre tekintettel ma már a II. r. felperes az építési hatósági engedély nélkül elvégzett munkálatok miatt, az eredeti állapot helyreállítására, az üzlethelyiségek összenyitásának megszüntetésére nem kötelezhető. Az építésügyi hatóság hatáskörét a társasházi közgyűlés nem veheti át. Az 5/2006. számú határozattal kapcsolatban az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy téves, a jogvita szempontjából nem irányadó jogszabályra utalás elegendő ok a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására. Ha az elírásra nem került volna sor, és a közgyűlési határozat helyesen tüntette volna fel az alkalmazandó kormányrendeletet, a közgyűlési határozat érvénytelenségét akkor is meg kellett volna állapítani. A hatósági ellenőrzések és a rendelkezésre álló közigazgatási, közegészségügyi határozatok, az ÁNTSZ képviselőjének tanúvallomása ugyanis a működési engedélytől eltérő működést nem igazoltak. A működési engedélynek megfelelő működés vizsgálatára egyébként szintén, az arra jogosult hatóságok helyett a közgyűlésnek nincs hatásköre. A zavarás mértékének kétséget kizáró módon történő bizonyítottsága hiányában, a közgyűlési határozatban alkalmazott intézkedéseket a bíróság ezen túlmenően aránytalannak ítélte. Rámutatott, hogy a zavarás következményeinek elhárításához más, azzal arányos intézkedésre is mód van. Nincs akadálya megfelelő zaj- és szagelszívó berendezések alkalmazása előírásának.
A 6/2006. számú határozat tekintetében az elsőfokú bíróság érvénytelenségi oknak szintén az aránytalan intézkedést, a tulajdonos üzlethelyiségének vendéglátásra történő hasznosítása kifejezett és kategorikus megtiltását tartotta.
Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét, az abban kifejtett indokokra utalással a Pp. 254. § (3) bekezdése, illetve 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
Az alperes a jogerős ítélettel szemben benyújtott felülvizsgálati kérelmében annak hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és a felperesek keresetének elutasítását kérte. Másodlagosan indítványozta a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével, az első-, vagy a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását. Előadta, hogy a felülvizsgálati kérelemmel támadott határozat a Tht. 18. § (1) bekezdését, a Pp. 206. § (1) bekezdését, a Pp. 221. § (1) bekezdését sérti. Vitatta, hogy egy eredetileg engedélyezett használati, hasznosítási módhoz történő visszatérítésre kötelező közgyűlési határozat jogszabálysértő lenne. Hangsúlyozta, hogy a felperesek általi, a hatósági engedély nélküli változtatások ellen a társasházi tulajdonosok többsége kezdettől fogva tiltakozott. Utalt arra, hogy a közgyűlés nem kívánt építésügyi hatósági jogkört gyakorolni. Határozatát nem az Étv.-ben foglaltakra alapítva hozta. Rámutatott arra is, hogy az eljárt bíróságok a vendéglátó egység működését érintően csak három üzlethelyiséget említettek határozatukban, holott a tényleges tevékenység öt üzlethelyiségben folyik. Vitatta, hogy indokolási kötelezettségének a másodfokú bíróság eleget tett. Sérelmezte, hogy az eljárt bíróságok kellően nem mérlegelték, hogy a vendéglátó-ipari tevékenységhez utóbb igénybe vett helyiséget korábban ilyen tevékenységre nem használták. Sérelmezte azt is, nem állapítható meg egyértelműen az elsőfokú bíróság ítéletéből, hogy az 5/2006. (6.10.) számú közgyűlési határozat érvénytelenségét az abban megjelölt jogszabályi elírás miatt is megállapította-e. Utalt rá, hogy a II. r. felperes jogelődjének az üzlethelyiségek összenyitására kért fennmaradás jóváhagyásának elutasításáról szóló 11/2004. (V. 15.) számú közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránti kereseti kérelmet a bíróság jogerősen elutasította. E jogerős ítéletben foglaltakkal is ellentétesnek tartotta a jelen perben hozott döntést.
A felperesek a felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérték. Vitatták, hogy a pertárgy értékére, illetve a per tárgyára – közös tulajdonban álló dolog birtoklásával és használatával kapcsolatos kérelem – tekintettel helye volt felülvizsgálati eljárás kezdeményezésének. Érdemben vitatták az alperes által állított jogszabálysértéseket, azt, hogy az eljárt bíróságok a rendelkezésre álló bizonyítékokat okszerűtlenül mérlegelték. Hangsúlyozták, hogy a támadott határozatok a Ptk. 4. és 5. §-ait sértik. Az eltérő tényállásra tekintettel vitatták, hogy a támadott határozat ellentétes lenne az alperesi társasház 11/2004. (V. 15.) számú határozata ellen indult perben hozott jogerős ítélettel. Rámutattak arra is, az elsőfokú bíróság ítéletéből egyértelműen kitűnik, hogy a téves jogszabályhelyre hivatkozás miatt az 5/2006. (6.10.) számú közgyűlési határozat érvénytelen.
A Legfelsőbb Bíróság, mint felülvizsgálati bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta. Megállapította, hogy az, az alábbiakra tekintettel részben jogszabálysértő.
A Legfelsőbb Bíróság mindenek előtt rögzíti, hogy a per tárgya közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása, ezért a felülvizsgálati eljárást kizáró Pp. 271. § (2) bekezdése, és (3) bekezdés a) pontja az adott ügyben nem kerülhet alkalmazásra.
Az 5/2006. (6.10.) sz. közgyűlési határozattal kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság álláspontja az alábbi.
A 2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 18. § (1) bekezdése értelmében lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. A (2) bekezdés kimondja, ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására – harmincnapos határidőn belül – a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. Végül a (3) bekezdés rendelkezése szerint a közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma – így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. A Tht. 11. §-a alapján, a jogvita eldöntésére irányadó Ptk. 99. § (1) bekezdése értelmében a tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dologból folyó hasznokat szedni. Joggyakorlása során a Ptk. 100. §-ában írtak szerint köteles eljárni, vagyis köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
A rendelkezésre álló iratok alapján egyértelműen megállapítható, hogy a felperesek által sérelmezett közgyűlési határozatok meghozatalának időpontjában, 2006. június 16-án az alperesi épületben a 2000. február 29-én kiadott engedélytől eltérően melegkonyhás éttermi tevékenység folyt. Ezt a tényt több helyszíni szemlén a hatóság megállapította, szakértői vélemények alátámasztották, és erre utal az a hatósági közlés is, mely szerint a helyiség együttes kialakításának hiányában a tevékenység sem bővíthető, a frissensültek forgalmazását meg kell szüntetni. Az sem vitás, hogy a II. r. felperes az üzletre fennmaradási engedélyt kért, majd kérelmét utóbb visszavonta, valamint az engedélytől eltérő működés miatt az éttermet a hatóság több ízben bezáratta.
Alaptalan, és iratellenes az a megállapítás, és ebben a körben a felperesek előadása is, hogy 2002. március 24-én az alperes közgyűlési határozattal a fennmaradási engedélyt megadta. Ahogy az már ismertetésre került, a kérdésben alakszerű határozat nem született, a vita az összenyitás után a pizzériához került raktárhelyiségeket érintette. Ez egyébként sem változtatja meg azt a tényt, hogy a felperesek melegkonyhás éttermi vendéglátó tevékenységet folytatnak, és erre nézve a közgyűlési határozat meghozatalakor, de utóbb sem, engedéllyel nem rendelkeztek. A becsatolt iratok alapján az is megállapítható, hogy a felperesek egy építési engedélyt, és egy működési engedélyt kaptak. Sem az üzlet átalakításhoz, ahhoz újabb egységek csatolásához, sem a működési kör módosításához, megváltoztatásához, további helyiségekre való kiterjesztésére újabb engedély kiadására nem került sor. Ugyanígy nincs jelentősége annak sem, hogy az egyes lakásingatlanok értékesítése előtt a vevőket tájékoztatták arról, hogy az épület földszintjén pizzéria fog működni. A társasháztulajdonosok ugyanis nem az eredeti engedély kiadását sérelmezték.
A peres iratok alapján tehát egyértelműen megállapítható, hogy a felperesek az eredeti engedélyektől tevékenységük folytatása során eltértek, illetve e tevékenységüket engedély nélkül végezték. A Tht. 18. § (1) bekezdés alapján nem sértett jogszabályt a közgyűlés, amikor 5/2006. (6.10.) sz. határozatával arra kötelezte a felpereseket, hogy tevékenységüket az eredetileg kiadott engedélyeknek megfelelően végezzék, és megtiltották a 37. hrsz.-ú ingatlanrész megváltozott használati, hasznosítási módját, a nem engedélyezett élelmiszerek forgalmazását és feldolgozását, a melegkonyha működését, és a 30 fő feletti vendégkör egyidejű kiszolgálását. A felperesek jogellenes magatartására tekintettel az alperes visszaélésszerű joggyakorlása nem állapítható meg. Abban az esetben pedig, ha a felperesek kereseti előadása helytálló, és tevékenységük végzése során az eredeti engedélyektől nem tértek el, a közgyűlési határozat ebben a részében rájuk nézve semmiféle jogsérelmet nem jelent.
Jogszabálysértő azonban az alperes 4/2006. (6.10.) sz. közgyűlési határozata. A helyiségek összenyitásának az időpontjában az alperesnek sem SZMSZ-e, sem Házirendje nem volt, működésére az Alapító Okirat rendelkezései voltak az irányadóak. Az Alapító Okirat a tulajdonostársak hozzájárulását írta elő a perbeli változtatáshoz, amire nem vitásan a szükséges hozzájárulás beszerzése nélkül került sor. Arra azonban nem adott lehetőséget a tulajdonosok közösségének, hogy az ezzel szemben eljáró tulajdonostársukat kötelezzék az eredeti állapot helyreállítására, sőt az alapító okiratban kifejezetten bírói út igénybevételére utaltak. A felperesek 37., 39. és 40. hrsz.-ú ingatlanainak eredeti állapot szerinti helyreállítására kötelezése hatósági jogkörbe tartozó kérdés, erről a közgyűlés nem hozhat döntést.
Jogszabálysértő továbbá az alperes 6/2006. (6.10.) sz. határozata is. A Ptk. fent említett szabályai szerint a tulajdonost megilleti a használat és a hasznosítás joga. Tény azonban, hogy a 39. és 40. hrsz.-ú üzlethelyiségekre nézve működési engedély kiadására nem került sor, így az eredeti rendeltetéstől való eltérés és annak megtiltása nem értelmezhető. A tevékenység folytatására irányuló engedélyezési eljárás során lesz az alperes abban a helyzetben, hogy a helyiség hasznosításával kapcsolatos álláspontjában határozatot hozzon. Valamely tevékenység jogszerűségi szempontú vizsgálata, valamint a jogellenesen, a megfelelő engedélyek nélkül folytatott tevékenység jogkövetkezményeinek levonása hatósági jogkörbe tartozó kérdés.
A fent kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Tht. 18. § (1) bekezdését és a Pp. 206. §-át sértő másodfokú ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, a szintén – részben – jogszabálysértő elsőfokú ítéletet e részében megváltoztatta, a felperes keresetét az 5/2006. (6.10.) számú határozat vonatkozásában – jogszabálysértés hiányában – elutasította, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
(Legf. Bír. Gfv. X. 30.006/2008.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás