PÜ BH 2009/205
PÜ BH 2009/205
2009.07.01.
A tulajdonos személyében bekövetkezett változás a bérleti szerződés egyéb tartalmára nem hat ki, ezért a jogviszonyra irányadó a felmondás szerződésbeli korlátozása is [Ptk. 112. és 200. §, 1993. évi LXXVIII. tv. 43. §].
Az elsőfokú bíróság a másodfokú bíróság által helybenhagyott ítéletében kötelezte az alperest, hogy a B., A. u. 47. szám alatti, a bérleti szerződés szerint 129 m2 alapterületű, földszinti ingatlant 2007. január 31-én ingóságaival kiürített állapotban hagyja el és bocsássa azt a felperes kizárólagos rendelkezésére. Az ítélet indokai szerint az alperes által az 1996. március 8-án kelt bérleti szerződés alapján használt, B.-i Önkormányzat tulajdonában álló perbeli ingatlant a felperes a 2004. november 24-én kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta, tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert. A felperes az alperes által 2005. december 24-én átvett nyilatkozatával a szerződést 2007. január 31. napjára felmondta és felszólította az alperest, hogy a bérleményt kiürítve, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban bocsássa vissza a birtokába. A bíróság megállapítása szerint a felperes felmondása megfelelt a jogszabályi rendelkezésnek és a bérleti szerződésnek. Mivel a tulajdonos ekkor már nem az önkormányzat volt, a felek jogviszonyára az önkormányzat rendeletének hatálya sem terjed ki. Ennek következében a felperes nem köteles másik helyiség bérbeadására és pénzbeli térítésre sem. A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése alapján még rámutatott arra, hogy az alperes önkormányzati rendelete egyértelműen megjelöli, hogy annak hatálya az önkormányzat tulajdonában álló helyiségekre terjed ki. Ebből következően a perbeli szerződés 22. pontjának azon része amely az önkormányzati rendeletnek a perbeli jogviszonyra való alkalmazhatóságát tartalmazza, tárgytalanná vált. Mivel a felperes a szerződés 12/b. pontja alapján mondta fel a bérleti szerződést – mely pont szerint a szerződés bármelyik fél általi felmondással megszűnik – nem a 15. pontra hivatkozva, sem cserehelyiségre, sem pénzbeli térítésre nem tarthat igényt. Végül a másodfokú bíróság sem látott okot a per tárgyalásának felfüggesztésére amiatt, hogy a felperes és az ingatlan korábbi eladója között az adásvételi szerződés érvényessége tárgyában peres eljárás indult. E körben arra mutatott rá, hogy az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa 2005. május 2. napja óta a felperes.
A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és a jogszabályoknak megfelelő, a kereset elutasítását tartalmazó felülvizsgálati határozat meghozatala érdekében az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
Előadta, hogy az Ltv. 43. § (1) bekezdésébe foglalt bérbeadói – cserehelyiség biztosítása és szerződésszegés nélküli – felmondás csak akkor alkalmazható, ha a felek eltérően nem állapodtak meg. A felek a bérleti szerződés 12. pontjában nem említik a szerződés cserehelyiség nélküli, egy éves határidővel való felmondását, míg a 22. pont a szerződésre az önkormányzat rendeletét tekinti irányadónak, ami szerint a bérlőt térítés illeti meg. A Ptk. 200. § (1) bekezdése és a 240. § (1) bekezdése értelmében a felek saját jogviszonyukban alkalmazhatják az önkormányzati rendeletet, mert az a körülmény, hogy az egyik fél személyében változás történt, ezt nem zárja ki.
Az önkormányzat és a felperes közti adásvételi szerződés érvénytelensége a jelen per előkérdésének minősül. Az érvénytelenség, majd az ügyész által indított törlési per jogerős befejezését követően lehet csak megválaszolni azt a kérdést, hogy a felmondás idején a felperes rendelkezett-e bérbeadói jogosultsággal.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányul. Előadta, hogy az alperes csak a fellebbezésében hivatkozott az önkormányzati rendeletnek a pénzbeli térítéssel, illetve a cserehelyiséggel összefüggő szabályára. Ezért a másodfokú bíróságnak az alperes ezen hivatkozását a Pp. 235. § (1) bekezdése szerint az elkésettség szempontjából kellett volna vizsgálni. A tárgyalás felfüggesztésének mellőzése nem alapozza meg a felülvizsgálati kérelmet, az alperes által hivatkozott törlési per pedig nem tekinthető a jelen per előkérdésének. A felperes, mint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos e minőségéből fakadó jogait gyakorolhatta.
Az alperes az ellenkérelemre tett észrevételében fenntartotta a felülvizsgálati kérelmében elfoglalt álláspontját.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275. § (2) bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy az alperes perorvoslati kérelme megalapozott, a jogerős ítélet jogszabálysértő.
A peres felek között az eljárás során nem volt vitás, hogy a tulajdonos személyének megváltozása a bérleti szerződésben a bérbeadói oldalon történő változást eredményezett. Vita csak abban a kérdésben volt, hogy a bérbeadó személyében bekövetkezett változás a bérleti szerződés tartalmának a megváltozását is eredményezte-e. A Legfelsőbb Bíróságnak a felülvizsgálati kérelem alapján ezért kizárólag azt kellett vizsgálni, hogy a bíróság e kérdésben elfoglalt jogi álláspontja jogsértő-e.
A peres felek (a felperesi jogelőd) az 1996. március 8-án kelt bérleti szerződés V/12. pontjában határozták meg a szerződés megszűnésének eseteit. Az a) pont szerint ez közös megegyezéssel, a b) pont szerint bármelyik fél általi felmondással, a c) pont szerint pedig jogszabályban meghatározott egyéb módon következik be. A felek a szerződés ezt követő pontjaiban részletezték a szerződés felmondással való megszüntetését. A 14. pontban lényegében az Ltv. 24. § (1) bekezdés a)–d) pontjaival azonosan határozták meg a bérlő szerződésszegésén alapuló bérbeadói felmondást, a 15. pontban az Ltv. 24. § (1) bekezdés e) pontjához hasonlóan szabályozták a cserehelyiség biztosítása, illetve pénzbeli térítés mellett történő bérbeadói felmondást, míg a 16. pontban a bérlő felmondási jogát rögzítették.
A perbeli esetben a felek által nem vitatott tény, hogy az adásvételi szerződés megkötését követően a volt bérbeadó (önkormányzat) tájékoztatta a bérlőket a jogutódlásról és egyúttal arról is, hogy az elhelyezésük és a kártalanításuk kérdésében az új tulajdonos fog tárgyalni velük. Ezt összevetve a bérbeadói felmondás szerződésben szabályozott eseteivel a Legfelsőbb Bíróság azt állapította meg, hogy a felek a bérbeadói felmondást a szerződésben meghatározott és nevesített esetekre korlátozták. Miután ezt a szerződés nem tartalmazta, a jogviszony megszüntetésére az Ltv. 43. § (1) bekezdésében meghatározott felmondás nem alkalmazható. A jogszabály rendelkezése szerint ugyanis a bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása és a 24. § (1) bekezdés a)–b) pontjaiban meghatározott esetek (bérlői szerződésszegés) fennállása nélkül is egy éves felmondási idő mellett felmondhatja, ha a felek másként nem állapodtak meg. A felek azonban a szerződés 15. pontjában eltérően állapodtak meg, a bérbeadói felmondást cserehelyiség biztosításával, vagy pedig pénzbeli térítés kötelezettségével tették lehetővé.
A Legfelsőbb Bíróság megállapítja, hogy a felperes felmondása a szerződés 12/b) pontára való hivatkozást nem tartalmazza, ennek a jogerős ítéletben történ megállapítása iratellenes. A felperes 2005. december 9-én kelt, indokolást és szerződésszegésre hivatkozást is nélkülöző, egy éves felmondási időt tartalmazó felmondása a szerződést nem szüntette meg. A helyiségbérleti szerződés a felek között változatlanul fennáll és jogosultságot biztosít a bérelt helyiségek alperes általi, díj ellenében történő használatára.
A Legfelsőbb Bíróság nem osztotta a jogerős ítéletnek a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló önkormányzati rendelet alkalmazásának mellőzésére vonatkozó érvelését. A bérbeadó személyében bekövetkezett változás a szerződés egyéb pontjait nem érintette, a felek a szerződésüket nem módosították. A jogutódlást követően ezért a bérleti szerződés a felek között változatlan tartalommal állt fenn, így a felek jogviszonyában az önkormányzat rendeletének a pénzbeli térítésre, illetőleg cserehelyiség biztosítására vonatkozó előírásai is érvényesülnek.
A közhiteles ingatlan-nyilvántartás szerint a perbeli bérleményt magába foglaló ingatlan tulajdonosa a felperes, akit tulajdonosi mivoltából fakadóan a Ptk. 112. § (1) bekezdése értelmében megillet a rendelkezés joga is. Az önkormányzat és a felperes közti adásvételi szerződés érvénytelensége, illetőleg az ügyész által indított az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése iránti per mikénti elbírálása a jelen per eldöntése szempontjából nem minősül előzetes kérdésnek, ekként a jogerős ítélet a tárgyalás felfüggesztésére vonatkozó eljárási szabályt nem sértette meg.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmének összefüggésében a Legfelsőbb Bíróság megállapítja, hogy az alperes már az elsőfokú eljárásban is hivatkozott az önkormányzati rendeletnek a pénzbeli térítésre illetve annak mértékére vonatkozó előírására, ezért az alperes fellebbezési érvelésének elfogadása nem volt jogsértő.
A Legfelsőbb Bíróság a fenti indokokkal azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet megsértette az Ltv. 43. § (1) bekezdésében, Ptk. 200. § (1) bekezdésében írt rendelkezéseket, ezért azt a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a felperes keresetét elutasította.
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 21.399/2008.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás