PÜ BH 2009/243
PÜ BH 2009/243
2009.08.01.
Ha az elővásárlási jog alapjául a tulajdonosi minőség szolgál, akkor a fél csak az ezt megállapító jogerős ítélet alapján válik jogosulttá arra, hogy elővásárlási jogát gyakorolja (Ptk. 373. §).
A felperes és S. M.-né házastársak voltak. A házasság fennállása alatt S. M.-né édesapja nevére vásárolták meg a B., 3310/14. hrsz. alatt felvett, természetben E. u. 92/a. szám alatti ingatlant figyelemmel az akkor fennálló tulajdonszerzési korlátozásokra. S. M.-né az édesapja halála után öröklés jogcímén megszerezte az ingatlant. A felperes és S. M.-né házassága időközben megromlott.
S. M.-né az 1996. október 9-én létrejött adásvételi szerződéssel a perbeli ingatlan 40/100 tulajdoni illetőségét eladta a IV. r. alperesnek 5 500 000 forint vételárért. Figyelemmel arra, hogy a felperes és S. M.-né között a házastársi közös vagyon megosztása iránt per volt folyamatban, a IV. r. alperes tulajdonjoga e per kimenetelétől függő hatállyal került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A bíróság jogerős ítéletében megállapította, hogy a perbeli ingatlan 415/1000 tulajdoni illetősége házastársi vagyonközösség címén a felperes tulajdonát képezi. Az említett szám alatt folyamatban lévő per ideje alatt S. M.-né elhalálozott, jogutódai az I-II-III. r. alperesek. A felperes által az adásvételi szerződés hatálytalansága iránt indított jelen per a házastársi közös vagyon megosztása iránt indított per jogerős befejezéséig felfüggesztésre került, majd az a felperes tulajdonjogának megállapítását követően folytatódott.
A felperes végleges kereseti kérelmében elsődlegesen azt kérte, hogy a bíróság állapítsa meg az I-II-III. r. alperesek jogelődje és a IV. r. alperes között 1996. október 9-én kötött adásvételi szerződés hatálytalanságát a felperes vonatkozásában figyelemmel arra, hogy elővásárlási jogát nem gyakorolhatta. Kérte továbbá annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés a felperes és az I-II-III. r. alperesek jogelődje között jött létre a perbeli ingatlan 40/100 részére vonatkozóan. E körben kérte a tulajdonjog változásának átvezetését az ingatlan-nyilvántartásban, valamint az alpereseknek a fentiek tűrésére kötelezését. A felperes kereseti kérelmében a IV. r. alperest használati díj jogcímén az 1997. január 1-je és 2005. január 30-áig terjedő időszakra összesen 7 464 000 forint tőke és ennek 2002. március 1. napjától a kifizetés napjáig járó mindenkori törvényes kamata, valamint 2003. február 1. napjától az ítélethozatal napjáig terjedő időre havi 120 000 forint, összesen 4 920 000 forint tőke és ennek 2005. január 1. napjától a kifizetés napjáig járó mindenkori törvényes kamata megfizetésére kérte kötelezni. E kereseti kérelmét másodlagosan az V. r. alperessel szemben is előterjesztette. Kérte továbbá, hogy a bíróság kötelezze a IV. r. alperest a perbeli ingatlan kiürítésére és elhagyására.
Az I-III. r. alperesek a kereseti kérelem teljesítését nem ellenezték, a IV-V. r. alperesek vitatták a kereset jogalapját és összegszerűségét is, és annak elutasítását kérték. Hivatkoztak arra, hogy a felperesnek 1996-ban lehetősége lett volna a IV. r. alperes helyébe lépni a vételár egyidejű megfizetésével, a felperes azonban nem gyakorolta elővásárlási jogát és nem is rendelkezett ehhez a szükséges tőkével. A használati díjjal kapcsolatban az volt a IV-V. r. alperesek jogi álláspontja, hogy a felperes csak a vételár megfizetése után érvényesíthet használati díj iránti igényt.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetének helyt adva megállapította, hogy az 1996. október 9. napján az I-III. r. alperesek jogelődje, néhai S. M.-né és a IV. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés a felperes vonatkozásában hatálytalan a Ptk. 145. § (2) bekezdése és a 373. § (1)–(2) és (6) bekezdései alapján. Megállapította továbbá, hogy a perbeli ingatlanhányadra vonatkozóan az adásvételi szerződés az I-III. r. alperesek jogelődje és a felperes között jött létre. Rendelkezett a felperes tulajdonjogának földhivatali bejegyzéséről és az I-IV. r. alpereseket ennek tűrésére kötelezte. Felhívta a Bíróság Gazdasági Hivatalát, hogy az ítélet jogerőre emelkedését követően a felperes által letétbe helyezett 5 500 000 forint vételárat a IV. r. alperes részére fizesse ki. Emellett kötelezte elsődlegesen a IV. r., másodlagosan az V. r. alperest, hogy fizessenek meg a felperesnek tizenöt napon belül összesen 12 264 000 forint tőkét, ebből az összegből 7 464 000 forint után 2002. március 1. napjától a kifizetés napjáig járó késedelmi kamatot, valamint 4 800 000 forint tőke után 2005. január 1. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes mértékű késedelmi kamatot. Kötelezte a bíróság a IV. r. alperest a perbeli ingatlan kiürítésére, valamint a IV-V. r. alpereseket egyetemlegesen a felperes javára perköltség fizetésére.
Az elsőfokú bíróság ítéletében utalt arra, hogy a felperes tulajdonjogát a perbeli ingatlanra jogerős bírói ítélet állapította meg, házastársi vagyonközösség folytán. A felperes tulajdonjoga már fennállt az 1996. október 9-ei adásvételi szerződés megkötésekor, ekkor a felperes az ingatlan ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosa volt. A felperest tehát megillette a Ptk. 145. § (2) bekezdése szerinti elővásárlási jog, amelynek gyakorlása során a Ptk. 373. § rendelkezéseit kellett volna alkalmazni. A peradatokból megállapítható, hogy az alperesi jogelőd az eladási szándékáról, illetve a IV. r. alperes vételi szándékáról a felperest nem tájékoztatta, a szerződés megkötésére így a felperes elővásárlási jogosultságának megsértésével került sor, ezért az a felperessel szemben hatálytalan. Az elsőfokú bíróság alaposnak találta a használati díj iránti keresetet is, mivel a IV. r. alperes a szerződés hatálytalansága folytán az ingatlan használatára jogcímmel nem rendelkezett. Perfeljegyzés ismeretében vásárolta meg az ingatlanhányadot, a felperes elővásárlási joga esetleges fennállásának kockázatával. A használati díj mértékét az elsőfokú bíróság ítéletben megállapított használati díj alapulvételével határozta meg azzal, hogy elsődlegesen annak megfizetésére a vevő, a IV. r. alperes köteles, míg másodlagosan az V. r. alperes, aki a IV. r. alperes beltagja. A marasztalási összeg után az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a IV. és V. r. alperesek kamatot is kötelesek fizetni, amelynek kezdő időpontját a bíróság középarányosan határozta meg.
A IV. és V. r. alperesek fellebbezése és a felperes csatlakozó fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, a IV. r. alperes által a felperesnek fizetendő, lejárt használati díj összegét 2 790 150 forintban határozta meg, és annak 2007. február 1-jétől a kifizetésig járó késedelmi kamata megfizetésére is kötelezte a IV. r. alperest. 2007. december 1. napjától a IV. r. alperes által birtokban tartott ingatlanrész felperes részére történő birtokba bocsátásáig minden hónap 15. napjáig a IV. r. alperest havi 138 600 forint használati díj megfizetésére kötelezte. Az ítélet szerint az V. r. alperes a fenti használati díjakat és annak kamatait akkor köteles megfizetni a felperesnek, ha a IV. r. alperes vagyona a felperes követelését nem fedezi. A használati díj iránti ezt meghaladó kereseti kérelmet elutasította. A másodfokú bíróság arról is rendelkezett, hogy a felperes által letétbe helyezett 5 500 000 forint vételárba a felperes beszámíthatja a neki járó használati díjat és csak a különbözet kerüljön kifizetésre a IV. r. alperes részére.
A másodfokú bíróság ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a IV-V. r. alperesek fellebbezésével szemben a szerződés felperessel szembeni hatálytalansága jogszerűen megállapítható volt. A felperest nem terhelte annak kötelezettsége, hogy a vételárat azonnal letétbe helyezze, amikor a bíróság a letétbehelyezésre a felperest felhívta, a felperes annak maradéktalanul eleget tett. Helyt adott a felperes csatlakozó fellebbezésében kért beszámítási kifogásnak a Ptk. 296. § (2) bekezdése szerint. A használati díj összegének megállapítására a IV-V. r. alperesek fellebbezésére tekintettel igazságügyi szakértő szakvéleményét szerezte be, és ennek alapján állapította meg a IV. r. alperes által használt szuterén, a 40/100 illetőség használati díját. Helyt adott a másodfokú bíróság a IV-V. r. alperesek fellebbezésének abban a körben is, hogy nem 1997. január 1. napjától állapított meg a felperes javára használati díjat, hanem 2006. március 6. napjától. A másodfokú bíróságnak az volt ugyanis a jogi álláspontja, hogy a felperes a korábbi vevő helyébe lép az elővásárlási joga gyakorlása folytán és a vételár kifizetését követően illeti meg a birtokba lépés joga. Miután a felperes 2006. március 6-án tette bírói letétbe az 5 500 000 forint vételárat, ez a teljesítésének időpontja, így ezt követően érvényesítheti a használati díj iránti igényét. A szakvélemény alapján 2005. évre 128 700 forint/hó, 2007. évre 138 600 forint/hó összegben állapította meg a használati díjat, amelynek lejárt összege 2007. november 30. napjáig összesen 2 790 150 forint volt. Ezen összeg után határozta meg 2007. február 1. napjától a középarányos törvényes kamat összegét azzal, hogy a lejárt kamat összege 183 104 forint. Ezt, valamint a használati díj összegét összeadva 2 973 254 forintban állapította meg a felperes által beszámítható összeget, így ezt levonásba helyezte a letétben lévő 5 500 000 forintból és a különbözet kiutalását rendelte el a IV. r. alperes részére. A gazdasági társaságokról szóló 2006. évi IV. törvény 108. § (1) bekezdése értelmében az V. r. alperes mögöttes felelős, így csak akkor köteles a marasztalási összeget a felperesnek megfizetni, ha a IV. r. alperes vagyona a követelést nem fedezi. A másodfokú bíróság a részleges pernyertesség arányát figyelembe véve elszámolta a peres eljárásban felmerült perköltség, illetve illeték összegét és azt a felek között arányosan megosztotta.
A jogerős ítélettel szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a másodfokú bíróság ítéletének megváltoztatását kérte azzal, hogy a Legfelsőbb Bíróság elsődlegesen a IV. r. alperest, másodlagosan az V. r. alperest kötelezze 1997. január 1-jétől 2006. március 5-éig a felperes részére 8 765 600 forint használati díj és ennek 2003. január 1-jétől számított, a kifizetés napjáig járó középarányos késedelmi kamata megfizetésére. Hivatkozott arra, hogy az alperesekkel szemben a keresetet már 1997-ben benyújtotta, azonban a peres eljárás felfüggesztése miatt a vételár megfizetésére a bíróság csak 2006-ban hívta fel. Korábban is képes lett volna a vételár letétbehelyezésére, így aggályosnak tartotta azt a jogerős ítéleti megállapítást, amely szerint a vételár bírósági letétbe helyezésének időpontjától illeti meg a használati díj követelésének joga. Tulajdonjogának fennállására tekintettel az 1996. október 9-i szerződésben lépett a IV. r. alperes helyébe, ezen időpontot követően a IV. r. alperesnek nem volt érvényes jogcíme az ingatlan használatára. Ugyanakkor ettől az időponttól vált az ingatlanrész tulajdonosává, így a Ptk. 99. §-a szerint jogosult lett volna a dolgot használni és hasznait szedni. Ha erre az időszakra a IV. r. alperes nem fizetne használati díjat, úgy a birtoklásával jogalap nélkül gazdagodna. A felek által nem vitatott igazságügyi szakértői vélemény szerint 8 765 600 forint használati díjat kellett volna erre az időszakra a IV. r. alperesnek megfizetnie.
A IV-V. r. alperesek csatlakozó felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő, amelyben a felperes keresetének és különösen a használati díj iránti igényének elutasítását kérték. Másodlagosan előadták, hogy abban az esetben, ha a szerződés hatálytalanságának a megállapítását a Legfelsőbb Bíróság is helytállónak találja, a szerződést az ítélethozatalig terjedő időre az 1/2005. PJE. számú jogegységi határozatban foglaltaknak megfelelően nyilvánítsa hatályossá és a visszatérítendő pénzszolgáltatás mértékét, vagyis a vételár összegét az ítélethozatalkor fennálló ár- és értékviszonyokkal összhangban állapítsa meg. Előadták, hogy a felperes valójában nem tett vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot az 1997. július 25-én előterjesztett kereseti kérelmében. Az elővásárlási jogára hivatkozott, és utalt az adásvételi szerződés hatálytalanságára, de a kérelemben sem, és azt megelőzően sem tett vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot. A vételárat közel tíz évig nem helyezte letétbe és nem is fizette meg a jogosultaknak, így a használati díj fizetésének jogalapja is hiányzik. Kifogásolták a használati díj után a kamat megítélését is figyelemmel arra, hogy a felperes tulajdonjogának megállapítására bírói határozatban került sor, így a IV-V. r. alperesek késedelembe nem eshettek a használati díj megfizetésével.
A felperes felülvizsgálati kérelme alaptalan, a IV-V. r. alperesek csatlakozó felülvizsgálati kérelme részben, az alábbiak szerint megalapozott.
A felperes kereseti kérelmében elsődlegesen az I-III. r. alperesek jogelődje és a IV. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítására irányuló keresetet terjesztett elő, figyelemmel arra, hogy a szerződéskötéskor az elővásárlási jogát nem gyakorolhatta. A felperes azonban a szerződéskötéskor az ingatlan-nyilvántartási adatok szerint nem volt az ingatlan tulajdonosa, a tulajdoni részilletőségének megállapítására a Budai Központi Kerületi Bíróság előtt indított perben került csak sor. A felperes tulajdonjogának megállapítása előkérdése volt annak, hogy a felperes a jelen perbeli szerződéssel kapcsolatban gyakorolhat-e elővásárlási jogot. A felperes a tulajdonjogának megállapítását tartalmazó jogerős ítélet alapján vált csak jogosulttá arra, hogy a perbeli szerződéssel szemben elővásárlási jogot gyakoroljon az I-III. r. alperesek jogelődje által eladott 40/100 tulajdoni illetőség vonatkozásában. Azt, hogy a felperessel szemben az erre az illetőségre kötött adásvételi szerződés hatálytalan, a jelen ügyben eljáró bíróságok állapították meg. A felperes az elővásárlási jogát – bár az 1996. október 9-én megkötött szerződés vonatkozásában –, de csak a jogerős ítélet rendelkezése alapján gyakorolhatja. A jogerős ítélet végrehajtása teszi lehetővé a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. A IV. r. alperes a jogerős ítélet végrehajtása alapján jut az általa kifizetett vételárhoz, és ennek alapján válik kötelezetté az ingatlanának kiürítésére.
A felperes IV-V. r. alperessel szembeni használati díj iránti igényét két jogcím alapozhatná meg, egyrészt a 40/100 illetőség tulajdonjoga, másrészt a IV. r. alperessel fennálló kötelmi viszony. Az előzőekben kifejtettek alapján a felperes a Ptk. 117. § (3) bekezdésére figyelemmel jelen ítélet alapján szerzi meg az ingatlanilletőség tulajdonjogát. A szerződés ugyanis csak kötelmi igényt keletkeztet a tulajdonjog megszerzésére. A felperes tehát, mint tulajdonos nem igényelhet használati díjat a IV. r. alperestől. A IV. r. alperes használati díj fizetésére akkor válik kötelezetté, ha a vételárat visszakapja és a jogerős ítéletben meghatározott teljesítési idő letelte ellenére az ingatlant nem üríti ki és a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.
Másrészt megállapítható az is, hogy a felperes és a IV. r. alperes között kötelmi jogviszony nem keletkezett. Abban az esetben, ha az eljáró bíróság az adásvételi szerződés hatálytalanságát a felperesi kereseti kérelemnek megfelelően megállapítja, a felperes a IV. r. alperes helyébe lép és a néhai felesége jogutódaival kerül jogviszonyba. A felperes szerződésbe lépésével az adásvételi szerződést megkötő felek, illetve jogutódjaik között megszűnik a jogviszony, és ennek kapcsán egymás között elszámolási kötelezettség terheli őket. A felvett vételárat a I-III. r. alperesek, mint jogutódok kötelesek a IV. r. alperes részére visszafizetni, ugyanakkor az ingatlan használatával kapcsolatos esetleges igényeket ők jogosultak a IV. r. alperessel szemben érvényesíteni. Az alperesek egymás közötti jogviszonyából származó igények a jelen perben nem lennének elbírálhatóak. A felperes a vételárat valójában az I-III. r. alpereseknek mint az eladó jogutódainak lenne köteles megfizetni. A jelen perben eljáró bíróságok csak célszerűségi okokból határoztak úgy, hogy a bírói letétbe helyezett vételárat a Bíróság Gazdasági Hivatala az ítélet jogerőre emelkedését követően közvetlenül a IV. r. alperes részére fizesse ki. Ez azonban nem keletkeztet jogviszonyt a felperes és a IV. r. alperes között. A felperes nem állította, hogy más kötelmi jogi jogcím alapján a IV-V. r. alperesekkel szemben használati díj iránti igényt érvényesíthetne.
A kifejtettek alapján a felperest a IV. r. alperessel szemben használati díj fizetésére vonatkozó igény nem illeti meg. Ugyanakkor a IV-V. r. alperesek a csatlakozó felülvizsgálati kérelmükben alaptalanul vitatták a szerződésnek a felperessel szembeni hatálytalanságát.
A fentiekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabálysértő jogerős ítéletnek a használati díj összegére és a perköltség viselésére vonatkozó rendelkezéseit a Pp. 275. § (4) bekezdésében foglaltak alapján hatályon kívül helyezte, e vonatkozásban az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdés alapján megváltoztatta, mellőzte a IV. és V. r. alperes használati díj fizetésére kötelezését és a felperes használati díj iránti keresetét teljes egészében elutasította. Egyebekben a jogerős ítéletet a per főtárgyára a Pp. 275. § (3) bekezdés alapján hatályában fenntartotta azzal, hogy a letétbe helyezett 5 500 000 forint teljes egészében a IV. r. alperest illeti meg.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 20.792/2008.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás