PÜ BH 2009/357
PÜ BH 2009/357
2009.12.01.
Ha az ingatlan tehermentesítése a felperes által szabott határidőben nem történik meg, a felperest érdekmúlás bizonyítéka nélkül megilleti a szerződéstől való elállás joga (Ptk. 369. és 370. §).
A felperes 2002. szeptember 5. napján adásvételi szerződést kötött az I-II. r. alperesekkel az L. külterület 02/19. hrsz.-ú, szőlő és út művelési ágú ingatlan megvásárlására. Az adásvételi szerződés 3. pontjában az eladók szavatolták, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes, azon harmadik személynek semmilyen egyéb joga nem áll fenn. A szerződés 6. pontja szerint az alperesek 2004. december 31. napjáig ellenérték nélkül haszonélvezeti jogot gyakorolhattak az ingatlanon. Ezt követően voltak csak kötelesek a felperes birtokába bocsátani azt.
Az I-II. r. alperesek, valamint a perben nem álló L. I. között 1995. március 2-án haszonbérleti szerződés jött létre a perbeli ingatlan vonatkozásában. L. I. a földhasználati joga nyilvántartásba vételét csak 2005. november 24-én kezdeményezte a földhivatalnál, amely 2006. augusztus 4-én haszonbérlet jogcímén a földhasználati jogát nyilvántartásba vette 2014. március 2. napjában meghatározott lejárati idő mellett. A felperes a földhivatali határozat megküldése útján értesült arról, hogy az ingatlanon L. I.-nek haszonbérleti joga van, emellett L. I. a 2006. szeptember 24-én kelt levelében erről külön is tájékoztatta a felperest. Levelében utalt arra, hogy az ingatlanból őt megillető jogról 2 000 000 forint összeg ellenében hajlandó lemondani.
A felperes 2007. január 16-án kelt levelében felhívta az I-II. r. alpereseket, hogy a levél kézhezvételétől számított tizenöt napon belül tehermentesítsék az ingatlant, a haszonbérleti jogot a földhasználati lapról töröltessék, ellenkező esetben a felperes a Ptk. 370. § (3) bekezdése alapján a szerződéstől eláll. Miután az alperesektől választ nem kapott, a felperes 2007. március 19-én kelt és 21. és 22. napján kézbesített levelében közölte az alperesekkel, hogy eláll a szerződéstől. Felszólította az alpereseket, hogy fizessék vissza a 8 250 000 forint vételárat, fizessenek továbbá a felperes vevőjének az ingatlan értékesítése körében visszafizetett kétszeres foglaló fejében 1 650 000 forintot, mint a vételár 20%-ának megfelelő összeget, valamint fizessék meg a késedelmi kamatokat is.
Az elállás közlését követően az I-II. r. alperesek 2007. március 30. napján keresetet nyújtottak be L. I. ellen, amelyben kérték az 1995. március 2-án kelt haszonbérleti szerződés semmisségének a megállapítását, továbbá a földhivatalnál a bejegyzett földhasználati jog törlését. 2007. szeptember 25-én az I-II. r. alperesek, valamint L. I. között megállapodás jött létre a haszonbérleti szerződés felbontásáról és 2007. szeptember 27-én a földhasználati jog törlésre került az ingatlan-nyilvántartásból.
A felperes a 2007. május 25-én előterjesztett keresetében kérte, hogy a bíróság a Ptk. 370. § (3) bekezdése, 320. § (1) bekezdése, 319. § (3) bekezdése és a Ptk. 245. § (1) bekezdése alapján kötelezze az alpereseket 8 250 000 forint vételárnak, 1 650 000 forint kétszeres összegű foglalónak, mindösszesen: 9 900 000 forint tőkének és késedelmi kamatának, valamint a perköltségnek a megfizetésére.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Utaltak arra, hogy a felperesnek módjában állott volna a földhasználati jog bejegyzéséről szóló földhivatali határozatot megfellebbeznie, a felperes azonban ezt nem tette meg. A peres eljárás időtartama alatt az ingatlan tehermentesítése megtörtént. A felperes az érdekmúlás bizonyítása nélkül elállási jogot nem gyakorolhatott volna. Az alperesek álláspontja szerint az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva írták alá a felperessel kötött adásvételi szerződést, hiszen L. I. földhasználati joga az adásvételi szerződés megkötésekor nem volt bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba és az alpereseknek nem volt tudomásuk a haszonbérleti jog fennálltáról. Sem a haszonbérlő, sem a felperes nem művelte meg a területet, így a felperes használati joga nem volt korlátozva.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy az alperesek az ingatlan tehermentesítésével késedelembe estek, amikor a felperes felhívására a tehermentesítésről nem gondoskodtak. Csak a felperes 2007. március 22-én közölt elállási nyilatkozata után indították meg a haszonbérlővel szemben a pert. Ugyanakkor az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a Ptk. 370. § (3) bekezdése alapján az érdekmúlás bizonyítása nélkül elállási jog csak akkor gyakorolható, ha a felek szigorú teljesítési határidőben állapodtak meg. Önmagában a naptár szerinti meghatározás nem minősül szigorú teljesítési határidőnek az állandó bírói gyakorlat szerint. Szigorú a teljesítési határidő akkor, ha a felek a szerződésben kikötik, hogy a határidő eredménytelen eltelte esetén a jogosult elállhat a szerződéstől, ilyen kikötés a felek adásvételi szerződésében nem volt. Önmagában a tehermentesítésre szabott határidő eredménytelen eltelte ezért nem teszi lehetővé az elállási jog gyakorlását, ehhez az érdekmúlás bizonyítására lett volna szükség. A felperes érdekmúlásra nem hivatkozott, hanem a bíróságétól eltérő jogi álláspontját fejtette ki azzal, hogy az elállás joga akkor is megilleti, ha a tehermentesítésre szabott határidő alatt a tehermentesítésre nem került sor.
A felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetének helytadva kötelezte az I-II. r. alpereseket, hogy fizessenek meg a felperesnek tizenöt napon belül egyetemlegesen 9 900 000 forintot és az ezen összeg után járó késedelmi kamatot. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság útján megkereste a B.-i Körzeti Földhivatalt, hogy a megítélt összeg felperes részére történő megfizetésének igazolása után az alperesek tulajdonjogát a perbeli ingatlanra 1/2-1/2 arányban, eredeti állapot helyreállítása jogcímén jegyezze vissza. Emellett kötelezte az alpereseket az első- és másodfokú perköltség megfizetésére is.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, az abból levont jogi következtetése azonban nem helytálló. A másodfokú ítélet szerint a szigorú teljesítési határidőben történő megállapodás nem köthető az adásvételi szerződés tartalmához. A felperes jogszavatosság gyakorlása körében hívta fel tehermentesítésre az alpereseket, erre megfelelő határidőt adott és kilátásba helyezte, hogy a határidő eredménytelen eltelte esetében eláll a szerződéstől. A szigorú határidő megszabása tehát nem az adásvételi szerződésben, hanem a tehermentesítésre történő felszólításban történt meg. A határidő akkor tekinthető szigorúnak, ha abból egyértelműen kiderül, hogy a teljesítést addig és nem máskor kell teljesíteni.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint miután a felperes figyelmeztette az elállási jog gyakorlására az alpereseket, a szigorú határidő tűzése a felszólításban megtörtént. E határidőt a felperesek (helyesen az I-II. r. alperesek) elmulasztották, a felperes tehát jogszerűen állt el a szerződéstől és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Ennek körében a bíróság a felperes keresetében foglaltakat elfogadva az átadott vételár, valamint a felperes által az ingatlan tervezett vevőjének a szerződés meghiúsulása miatt kifizetett foglaló összege felperes által igényelt részének megfizetésére kötelezte az alpereseket. A felperes terhére ugyanakkor az ingatlan használatának ellenértékét nem számolta el figyelemmel arra, hogy 2004. december 31. napjáig az alpereseknek haszonélvezeti joga volt az ingatlanra, ezt követően pedig fennállt a földhaszonbérleti szerződés, így a felperes az ingatlant nem használhatta.
Az alperesek a jogerős ítélettel szemben felülvizsgálati kérelmet nyújtottak be, amelyben a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének hatályában való fenntartását kérték. Előadták, hogy a perbeli ingatlan a 2002. szeptember 5. napján megkötött adásvételi szerződés időpontjában igénymentes és tehermentes volt. L. I. csak 2005. augusztus 4-én (helyesen 2006. augusztus 4-én) szerzett jogot az ingatlan használatára visszamenőlegesen is. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 3. § (2) bekezdése értelmében a földhasználati jog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre. A perben nem álló L. I. földhasználati joga is a bejegyzés napján keletkezett, tehát 2006. augusztus 4. napján. A felperes tulajdonszerzésének időpontjában tehát az ingatlan igénymentes volt, így a felperes jogszavatossági igénye az alperesek irányában minden alapot nélkülöz, és nem illeti meg a felperest elállás joga.
Az alperesek szerint a felperes megszegte a Ptk. 4. § (3) bekezdésében foglalt együttműködési kötelezettségét és a Ptk. 277. § (3) bekezdésében foglaltaknak sem tett eleget. A felperes ugyanis már korábban tudomást szerzett az L. I.-t megillető jogról, mert nevezett már 2005. évben megkísérelte a földhasználati jogának bejegyeztetését, amelyet a földhivatal elutasított és erről a tényről a felperest is értesítette még 2006 februárjában. A földhasználati jog bejegyzését elrendelő 2006. augusztus 4-én született földhivatali határozat ellen, mint az ingatlan bejegyzett tulajdonosa a felperes nem nyújtott be jogorvoslati kérelmet. 2006. szeptember 24-én a felperes a magától a földhasználati jog jogosultjától is értesítést kapott, ennek ellenére csak hosszabb idő elteltével, 2007. január 16-án hívta fel az alpereseket a tehermentesítésre.
Az alperesek szerint a felperes az ingatlan belterületbe vonásának elmaradása miatt kíván szabadulni az ingatlantól. Erre mutat, hogy az alperesek a tehermentesítésre történő felszólítás kézhezvétele után tárgyaltak a felperes jogi képviselőjével, aki minden közös megoldástól elzárkózott. Ezt követően került sor 2007. március 19-ei keltezésű elállási nyilatkozat megküldésére. Az alperesek a peres eljárás során a tehermentesítést végrehajtották.
Az alperesek szerint a jogerős ítéletben elfoglalt jogi álláspont téves. A Ptk. 369. § (1) bekezdése szerint a vevő akkor állhat el a szerződéstől, ha a harmadik személynek olyan joga van, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza. A felperes tulajdonszerzése akadálymentes volt. A Ptk. 370. § (1) bekezdése a tehermentesítésre ad lehetőséget akkor, ha a dolgon harmadik személynek olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza. Az ügy megítélésénél figyelembe kell venni, hogy a vevő tulajdonjogának korlátozása a tulajdonszerzés idejéhez képest közel négy évvel későbbi időpontban, a földhasználati jog bejegyzésével jött létre.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. A felperes szerint a jogszabályban rögzített választási lehetőségével élt, amikor nem saját maga tehermentesítette az ingatlant, hanem ezt az alperesektől várta el. E magatartása nem jelenti az együttműködési kötelezettség megszegését.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Az alperesek a felülvizsgálati kérelmüket elsősorban arra alapították, hogy az ingatlan értékesítésekor az igénymentes volt, a perben nem álló L. I. földhasználati jogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére csak a későbbiekben, 2006-ban került sor. Álláspontjuk szerint erre tekintettel a felperest jogszavatosságra hivatkozással elállási jog nem illette meg.
A periratok között találhatók a B.-i Körzeti Földhivatalnál keletkezett iratok (5. sorszám), ezek között szerepel az 1995. március 2-án L. I.-vel kötött haszonbérleti szerződés. A szerződésből megállapítható, hogy azt a jelen per alperesei kötötték meg. A fentiekből következik, hogy az ingatlan értékesítésekor az alpereseknek tisztában kellett lenniük azzal, hogy L. I.-nek az ingatlanra haszonbérleti joga áll fenn és az ingatlan értékesítése előtt kellett volna azt tisztázniuk, hogy L. I. – figyelemmel arra is, hogy az ingatlant már nem műveli meg, – változatlanul fennállónak tekinti-e a földhaszonbérleti jogát. A fentiekből megállapítható, hogy elsősorban az alperesek magatartása vezetett ahhoz, hogy a felperes jogszavatossági igényt érvényesített.
Az alperesek hivatkoztak arra is, hogy a felperes szegte meg az együttműködési kötelezettségét, mivel nem értesítette az alpereseket arról, hogy az L. I. földhasználati joga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert és csak hónapokkal később 2007. január 16-án hívta fel őket a tehermentesítésre. A felperes emellett a földhivatali határozattal szemben jogorvoslati kérelmet is benyújthatott volna, mint az ingatlan tulajdonosa, erre az alpereseknek már nem volt lehetőségük.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a felperes tájékoztatási késlekedésének akkor lehetett volna az ügyben jogi jelentősége, ha az alperesek ténylegesen nem tudnak a L. I. javára fennálló jogról. A kifejtettek alapján azonban az alperesek, mint a szerződést kötő felek tudatában voltak annak, hogy ez a jog a velük kötött szerződés alapján 19 évig fennáll az ingatlanon és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése kérhető.
A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében alappal hivatkozik arra, hogy a tehermentesítés körében jogszabály adta lehetősége volt arra, hogy a tehermentesítést maga végezze el, vagy arra az alpereseket hívja fel. A jogszabálynak megfelelő választási lehetőséggel élt, így az együttműködési kötelezettség megszegése a terhére nem állapítható meg.
Az alperesek végül utaltak arra a felülvizsgálati kérelemben, hogy a fennálló földhasználati jog a felperes tulajdonszerzését nem akadályozta és valójában a használattól sem zárta el, mert a földhasználati jog jogosultja nem művelte meg a földet. A felperest erre tekintettel sem illette meg az elállás joga az alperesek szerint.
A Ptk. 370. § (3) bekezdése elállási jogot biztosít a vevőnek a szerződéstől, ha a harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza és a tehermentesítés lehetetlen vagy aránytalan költséggel járna. A jelen ügyben a tehermentesítés nem volt lehetetlen, hiszen az alperesek a tehermentesítést végrehajtották a peres eljárás folyamata alatt. Ugyanakkor a Ptk. 370. § (3) bekezdése szerint az elállási jog akkor is megilleti a vevőt, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését. A Ptk. 370. § (3) bekezdésében foglalt elállási jog gyakorlása nem követeli meg az érdekmúlás bizonyítását a vevő ugyanis akarata ellenére általában nem kötelezhető a tehermentesítésre.
A jelen ügyben a felperes 2007. január 16-ai levelében hívta fel az alpereseket az ingatlan tehermentesítésére. A levél tartalmazta, hogy ennek elmaradása esetében a felperes elállási jogát fogja gyakorolni. Az alperesek ennek ellenére a tehermentesítésről nem gondoskodtak, csak a felperes elállást közlő levelét követően indították meg L. I.-vel szemben a peres eljárást 2007. március 30-án és ezt követően került sor L. I.-vel a megegyezésre. Az alperesek ezt már az elállásra figyelmeztető felszólító levél kézhezvételét követően megtehették volna, tehát az alperesek késlekedése vezetett ahhoz, hogy a felperes az elállási jogát gyakorolta. A kifejtettek alapján tehát a felperes a jogszabályoknak megfelelően gyakorolta az elállás jogát.
A fentiekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdésében foglaltak alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 20.086/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás