PÜ BH 2009/45
PÜ BH 2009/45
2009.02.01.
Az adásvételi szerződés feltűnően nagy értékkülönbségre alapított megtámadásának határideje nem számítható attól az időponttól, amikor az eladó birtokbaadási kötelezettségének a szerződésben foglaltakkal szemben csak a vele szemben indított végrehajtási eljárás következtében tesz eleget (Ptk. 4., 236. és 365. §).
Az alperesek 2000. július 19-én 1 000 000 forint kölcsönt adtak a T. Bt.-nek – melynek a felperes unokájának a férje kültagja volt – évi 20%-os ügyleti kamat kikötésével 2000. október 19. napjáig.
A kölcsönszerződés biztosítására a felek vételi jogot alapítottak a felperes tulajdonában álló d.-i, 20166/A/30. szám alatt felvett 35 m2 alapterületű szövetkezeti lakásingatlanra 1 200 000 forint vételár megjelölésével. A szerződés szerint az alperesek vételi jogukat abban az esetben gyakorolhatják, ha a kölcsönszerződés szerinti adós a szerződésben meghatározott fizetési kötelezettségét nem teljesítette. E feltétel bekövetkezte esetén a vevők egyoldalú nyilatkozattal a vételi jogukkal három hónapig élhetnek. A vételi jog gyakorlása esetén a kölcsöntartozás összegét a vevők a vételár összegébe beszámítják. Az alperesek kötelezettséget vállaltak arra, hogy az elszámolás után fennmaradó vételárat a vételi jog gyakorlásával egyidejűleg a felperesnek megfizetik. A felperes pedig arra vállalt kötelezettséget, hogy az alperesek teljesítésével egyidejűleg az ingatlant a birtokukba bocsátja.
A felperes a szerződés aláírásával hozzájárulását adta ahhoz, hogy a vételi nyilatkozat alapján a vevők javára az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonjoguk bejegyzésre kerüljön a vételár kifizetésének igazolását követően.
Az alperesek javára a vételi jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
A T. Bt. a kölcsönvett összeget nem fizette vissza az alpereseknek. Ezért az alperesek 2001. január 8-án éltek vételi jogukkal és az álláspontjuk szerint a felperesnek még járó 103 500 forint vételárat ügyvédi letétbe helyezték.
A D.-i Körzeti Földhivatal a 31806-6/2001. január 8. sorszám alatt az alperesek tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte.
A felperes az ingatlant nem adta az alperesek birtokába, ezért az alperesek a felperessel szemben az ingatlan kiürítése iránt pert indítottak. A bíróság a 2003. szeptember 10. napján kelt jogerős ítéletével kötelezte a felperest, hogy a perbeli ingatlant adja az alperesek birtokába. A felperesnek a szerződés színleltségének a megállapítására irányuló viszontkeresetét elutasította.
A felperes a 2004. április 19-én előterjesztett keresetével annak megállapítását kérte, hogy a 2000. július 19-én létrejött szerződés uzsorás és a jóerkölcsbe ütközik. A szerződést feltűnően nagy értékkülönbségre hivatkozással támadta, mert állítása szerint az ingatlan értéke az 1 200 000 forintot jelentősen meghaladta. Mindezekre tekintettel az eredeti állapot helyreállítását, tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő visszajegyzését kérte.
Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a szerződés megkötésekor az alperesek a felperes szorult helyzetét nem használták ki, a szerződés nem uzsorás, az sem a jóerkölcsbe, sem jogszabályba nem ütközik. A feltűnő értékkülönbséggel kapcsolatos álláspontjuk az volt, hogy a teljesítéstől számított egy év már régen eltelt.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
Indokolása szerint a felperes a vételi jog alapításához ingyenesen, unokájára tekintettel szívességi alapon járult hozzá. A felperes nem volt szorult helyzetben a szerződés megkötésekor. A szerződés uzsorás jellege tehát nem állapítható meg. A szerződés a jóerkölcsbe sem ütközik.
A szerződés megtámadásával kapcsolatban álláspontja az volt, hogy az alperesek 2001. január 8. napján éltek a vételi jogukkal. A sérelmet szenvedő felperes ekkor teljesített, a megtámadásra nyitva álló egyéves határidő ettől számítva pedig eltelt.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az alpereseket arra kötelezte, hogy a perbeli ingatlant tizenöt napon belül bocsássák a felperes birtokába. A felperest 103 500 forint és ezen összeg kamatainak a megfizetésére kötelezte.
Indokolása szerint a felperes az ellene folyamatban volt végrehajtási eljárás során 2004 decemberében adta az ingatlant az alperesek birtokába. A felperes a szerződésben vállalt kötelezettségét ekkor teljesítette, az alperesek pedig 2005. június 9-én teljesítettek, amikor a hátralékos vételárat bírósági letétbe helyezték. A teljesítési határidő tehát nem 2001. január 8. napján kezdődött, a felperes nem mulasztotta el a szerződés megtámadására nyitva álló határidőt.
A fellebbezési eljárás során beszerzett szakértői vélemény alapján megállapította, hogy a vételi jogot alapító szerződés megkötésekor az ingatlan értéke 3 500 000 forint volt a szerződésben meghatározott 1 200 000 forint vételárral szemben. Ezért a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnően nagy értékkülönbség áll fenn.
A szerződés eredményes megtámadása folytán elrendelte az eredeti állapot helyreállítását. Miután azonban az alperesek tulajdonjogának a bejegyzésével kapcsolatban folyamatban volt közigazgatási perben a bíróság a felperes tulajdonjogát visszajegyezni rendelte el, csak az ingatlan birtokbaadásáról kellett rendelkeznie. A felperes a vételárból 103 500 forintot kapott, ezért ezt az összeget kell visszafizetnie annak késedelmi kamataival.
A jogerős ítélet ellen – annak megváltoztatása és az elsőfokú bíróság ítéletének a hatályában való fenntartása érdekében – az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy a másodfokú bíróság tévesen állapította meg a megtámadási határidő kezdő időpontját.
Álláspontjuk szerint az alperesek akkor, amikor a vételi jogukkal éltek, szolgáltatásukat felajánlották. Közölték az eladóval, hogy a hátralékos vételárrészt ügyvédi letétbe helyezték és azt a birtokbaadással egy időben átveheti. A felperes azonban nem akart teljesíteni, az ingatlant nem is akarta birtokba bocsátani. A felperes tehát késedelembe esett és saját felróható magatartására előnyök szerzése végett nem hivatkozhat. Jogszerűen nem állíthatja azt, hogy a kikényszerített birtokbaadással nyílt meg a szerződés megtámadásának a lehetősége. Álláspontjuk szerint az a késedelembe eséstől kezdődött. Innen számítva pedig a megtámadási határidő régen letelt.
Kifejtették továbbá, hogy a jelen perben érdektelen az a körülmény, hogy a közigazgatási bíróság az alperesek tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasította, egyébként olyan indok alapján, melyre a perben a felperes soha nem hivatkozott.
Álláspontjuk szerint téves és a jogalkotó szándékával ellentétes az az ítéleti döntés, mely szerint a megtámadási határidő akkor indul, amikor a felperes a végrehajtási eljárás során az ingatlant birtokba adta. A határidőt nem a tényleges teljesítéstől, hanem attól az időponttól kell számítani, amikor a felperesnek ténylegesen teljesítenie kellett volna.
A felperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A másodfokú bíróság ítéletében helytelenül állapította meg, hogy a vételi jogot alapító szerződés megtámadási határideje akkor kezdődött, amikor a felperes végrehajtási eljárás során az ingatlant az alperesek birtokába adta.
A Polgári Törvénykönyvnek a megtámadási határidővel kapcsolatos alapelve az, hogy az egyéves határidő akkor kezdődjék, amikor a fél a megtámadás lehetőségéről tudomást szerez, vagy a megtámadásra egyébként módja nyílik. A Ptk. 236. § (2) bekezdésének c) pontja szerint a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága esetén a megtámadási határidő a sérelmet szenvedő fél teljesítésekor kezdődik. Ezen rendelkezés szerint a felet a saját és nem a másik fél teljesítése hozza abba a helyzetbe, hogy a szerződést megtámadhassa. Akkor tudja ugyanis teljes egészében felmérni a saját és a másik fél teljesítésének az értékét.
A felperes számára tehát a megtámadási határidő akkor kezdődött, amikor az alperesekkel kötött szerződést teljesítette.
A Ptk. 365. § (1) bekezdése szerint adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonjogát a vevőre átruházni, és a dolgot a vevő birtokába bocsátani. A vételi jogot alapító szerződés alapján tehát a felperes kötelezettsége volt a dolog tulajdonjogának az alperesekre történő átruházása és az ingatlan birtokba bocsátása.
Az adásvételi szerződés alapján az eladó akkor teljesíti a dolog tulajdonjogának az átruházására irányuló kötelezettségét, amikor megtett minden jognyilatkozatot és elhárított minden akadályt, amely a vevő tulajdonszerzéséhez szükséges. Ez pedig a bejegyzési engedély (clausula intabulandi) megadása, mellyel az eladó hozzájárul a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez [1977. évi CXLI. törvény (Inytv.) 29. §].
A perbeli esetben a felperes a 2000. július 19. napján létrejött vételi jogot alapító szerződésben hozzájárult ahhoz, hogy az alperesek javára a tulajdonjog a vételi nyilatkozat alapján bejegyzésre kerüljön. Ezzel a felperes megtett minden jognyilatkozatot és elhárított minden akadályt annak érdekében, hogy az alperesek tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. A felperes tehát a dolog tulajdonjogának az átruházására irányuló szerződéses kötelezettségét ekkor teljesítette.
Vételi jog esetén a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem vitásan csak akkor kerülhet bejegyzésre, ha élt vételi jogával. Az eladó teljesítése (bejegyzési engedélye) ezzel válik hatályossá, ezért a felperesnek módjában állt volna, hogy a szerződést legkésőbb 2001. január 8. napjától számítva támadja meg a Ptk. 236. § (3) bekezdés alapján alkalmazandó Ptk. 326. § (2) bekezdésben foglaltak szerint.
A vételi jogot alapító szerződés 7. pontjában a felperes arra vállalt kötelezettséget, hogy az alperesek teljesítésével egyidejűleg az ingatlant a birtokukba bocsátja. Az alperesek a vételi jogra vonatkozó nyilatkozat megtételével egyidejűleg felajánlották a felperesnek a 103 500 forint hátralékos vételár megfizetését, az összeget ügyvédjüknél letétbe helyezték. Az alperesek tehát saját szolgáltatásukat felajánlották, a felperes azonban birtokbaadási kötelezettségének csak az ingatlan kiürítése iránti perben hozott jogerős ítélet végrehajtása során tett eleget. Az alperesek felülvizsgálati kérelmükben alappal hivatkoztak arra, hogy az a fél, aki a szerződésben vállalt kötelezettségét nem teljesíti, jogellenes magatartására jogot nem alapíthat [Ptk. 4. § (4) bekezdés].
Jogszabálysértő tehát a másodfokú bíróság ítéletének az a megállapítása, hogy a felperes számára a szerződés megtámadásának a határideje attól kezdődött, amikor a végrehajtási eljárás során az ingatlant kiürítette. A másodfokú bíróság ítéletének a Ptk. 287. §-ára történt hivatkozása azért nem helytálló, mert a felperesnek az alperesek teljesítésével egyidejűleg kellett az ingatlant birtokba adni. Az alperesek saját teljesítésüket megfelelő módon felajánlották, a felperes azonban szerződésben vállalt kötelezettségének nem tett eleget. Ebben a vonatkozásban a felperes kötelezett volt és nem jogosult, ezért a jogosult késedelmére való hivatkozás a perbeli esetben nem foghat helyt.
A fentiek alapján megállapítható, hogy a felperes a szerződés megtámadására nyitva álló egyéves határidőt elmulasztotta, ezért a másodfokú bíróság jogszabálysértően rendelkezett a szerződés érvénytelenségének a megállapításáról és az eredeti állapot helyreállításáról.
A Legfelsőbb Bíróság még utal arra is, hogy nem eredményezi a szerződés érvénytelenségét az a körülmény, mely szerint az alperesek tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba eddig nem volt bejegyezhető. Jelen perben a felperes nem tulajdonjogának a megállapítását kérte, ezért a közigazgatási ügyben hozott ítélet tartalma a szerződés érvénytelenségének a megállapítására irányuló kereset elbírálása szempontjából közömbös.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabálysértő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdésében foglaltak alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdésében foglaltak alapján helybenhagyta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 20.319/2007.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás