PÜ BH 2009/47
PÜ BH 2009/47
2009.02.01.
A bérbeadói oldalon történt jogutódlás a bérleti jogviszony tartalmát nem változtatja meg, ezért a szerződés módosítását meghatározó tartós jogviszony kezdete a szerződésnek a jogelőd bérbeadóval történt megkötésétől számítandó (Ptk. 241. §).
Az alperes mint bérlő és a C. Rt. mint bérbeadó 1996. április 15-én 10 évig tartó bérleti szerződést kötöttek a bérbeadó tulajdonában álló Z., K. tér 5. szám alatti áruház ingatlanból a földszinten lévő 840 m2 alapterületű ingatlanrészre. A bérlemény alapterületét később 694 m2-re csökkentették. A szerződő felek a bérleti díjat havi 700 000 forint + áfa összegben határozták meg azzal, hogy a díjat a bérlemény birtokbaadását követő 13. hónapban, majd azt követően évente a tárgyévet megelőző évre a KSH által közzétett termelői áras inflációs ráta 80%-ának megfelelő mértékben emelik.
A 2001. február 19-én megkötött adásvételi szerződéssel a felperes megvásárolta az eladótól a perrel érintett helyiségeket magában foglaló ingatlant. Ezt megelőzően a felek tárgyalásainak eredményeként 2001. február 15-én írásban megtett nyilatkozatában az alperes az elővásárlási jogáról lemondott, a felperes pedig jogfolytonosnak ismerte el az alperesnek a C. Rt. bérbeadóval kötött bérleti szerződését.
2002. február 20-án a felperes a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondta, mely felmondást az alperes nem fogadott el. 2006. április 15-én a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt, az alperes a helyiséget kiürítve a felperes birtokába adta.
Az alperes a bérleti szerződés alapján
2002. július 6-ától 2002. december 31-éig 1 078 128 forint/hó+áfa (1553 forint/m2/hó+áfa)
2003. január 1-jétől 2003. december 31-éig 1 123 840 forint/hó+áfa (1619 forint/m2/hó+áfa)
2004. január 1-jétől december 31-éig 1 166 097 forint/hó+áfa (1680 forint/m2/hó+áfa)
2005. január 1-jétől december 31-éig 1 229 539 forint/hó+áfa (1772 forint/m2/hó+áfa)
2006. január 1-jétől 2006. április 15-éig 1 264 943 forint/hó+áfa (1823 forint/m2/hó+áfa)
összegű bérleti díjat fizetett.
A felperes a 2002. június 6-án benyújtott keresetében elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy a felmondása érvényes, az alperes az ingatlan kiürítésére köteles, továbbá havi használati díj és 4 454 162 forint üzemeltetési költséget köteles megfizetni. Kérte továbbá annak megállapítását, hogy az alperes birtokháborítást követett el.
A felperes a felmondás érvényességének megállapítása és az ezzel összefüggésben előterjesztett kereseti kérelmeinek elutasítása esetére, másodlagosan a bérleti díj összegét a keresetlevél benyújtásának időpontjától kezdődően havi 4000 forint+áfa/m2 összegre kérte felemelni. Előadta, hogy a szerződésben kikötött bérleti díjnak az elérhetőnél alacsonyabb mértéke az időközben beállott változások folytán lényeges, jogos érdekét sérti.
Az elsődleges kereseti kérelmet a megyei bíróság, az ítélőtábla 2003. november 6. napján kelt részítéletével helybenhagyott részítéletével elutasította.
Az elsőfokú bíróság a hatályon kívül helyezés folytán megismételt eljárásban meghozott ítéletével a felperes keresetét elutasította. A perben beszerzett és kiegészített ingatlanforgalmi szakértői véleményeket értékelve dr. P. I. szakértői véleményét fogadta el. Ennek ellenére úgy foglalt állást, hogy a 2001. február 15-ei megállapodás létrejöttekor a felperes már ismerte, illetőleg kellő gondosság és körültekintés mellett felismerhette a bérleti díjnak az elérhetőnél alacsonyabb mértékét. Ennek ellenére a szerződést mégis jogfolytonosnak, tehát a maga részéről kötelezőnek fogadta el, így a szerződésmódosításnak az a törvényi feltétele, hogy a változás a szerződéskötést követően történjen, nem áll fenn. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy dr. P. I. szakértői véleményében meghatározott bérleti díj kétszerese ugyan az alperes által jelenleg fizetett díjnak, ennek ellenére úgy foglalt állást, hogy a szerződés megszűnése után a közel 80 millió forintos felperesi követelés kiegyenlítése nagyobb sérelmet okozna az alperesnek, mint annak elmaradása a felperesnek.
A felperes fellebbezése alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta, és kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 nap alatt 60 484 661 forintot, továbbá ezen összeg után 2004. május 16-ától 2004. december 31-éig évi 11%-os, 2005. január 1-jétől a kifizetés napjáig az adott naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat 7%-kal növelt összegét. A másodfokú bíróság az elsőfokú eljárásban megállapított tényállást kiegészítve megállapította, hogy a felperes a perbeli üzlethelyiséget három helyiségre osztotta, és 2006 nyarától bérbeadás útján ismételten hasznosította 3300 forint/hó/m2+áfa, és 8596 forint/hó/m2+áfa közötti bérleti díj ellenében. Megállapította, hogy Z. történelmi belvárosában, ahol a perbeli üzlet is található, 2002. évtől egy előre nem látható jelentős összegű bérleti díj emelkedés következett be. A bíróság abból indult ki, hogy az ingatlan megvásárlásával a felperes a korábbi bérbeadó helyébe lépett, tehát 2001. február 15-én a felek nem kötöttek újabb bérleti szerződést, a szerződés lényeges tartalmát nem módosították, megbeszéléseik a bérleti díj összegét nem érintették.
A felek a szerződés megkötésének idején a piaci viszonyoknak megfelelő bérleti díjban állapodtak meg, a szerződés megkötésekor azonban nyilvánvalóan nem számolhattak a díjak évekkel későbbi nagy arányú emelkedésével. A másodfokú bíróság a perbeli üzlethelyiségekre kötött újabb bérleti szerződésekre figyelemmel elrendelte dr. P. I. szakértő véleményének kiegészítését, majd a szakvéleményt ítélkezése alapjául elfogadta és megállapította, hogy az alperes által fizetett bérleti díj lényegesen alatta maradt a piaci viszonyok között reálisan elérhető díjnak. Ebből arra következtetett, hogy a szerződés változatlan tartalma sérti a felperes lényeges és jogos érdekét. A körülmények értékelése alapján úgy ítélte meg, hogy a szerződésmódosítás Ptk. 241. §-ában írt feltételei fennállnak, ezért az alperes által a perbeli üzlethelyiségért fizetendő bérleti díj összegét dr. P. I. szakvéleményére alapítva 2002. június 6-ától december 31-éig 2800 forint/m2/hó+áfa, 2003. évben 3000 forint/m2/hó+áfa, 2004. évben 3250 forint/m2/hó+áfa, 2005. évben 3500 forint/m2/hó+áfa, 2006. január 1-jétől április 15-éig pedig 3800 forint/m2/hó+áfa összegre emelte fel. Az általa fizetett összeg beszámításával kötelezte az alperest a hátralékos díj megfizetésére.
A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása érdekében az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Előadta, hogy a jogerős ítélet sérti a Ptk. 241. §-ában foglaltakat. A másodfokú bíróság nem értékelte azt a körülményt, hogy a felperes jogfolytonosnak ismerte el a szerződést, mely nemcsak a szerződés fennállására de annak tartalmára, így a bérleti díj mértékére is vonatkozott, továbbá, hogy az elővásárlási jogáról a felperes javára visszteher mellett mondott le. Sérelmezte annak a körülménynek az elvetését, hogy a szerződés megszűnése után 60 millió forint kifizetése a gazdálkodását ellehetetleníti, csődközeli helyzetbe hozza. Hangsúlyozta; a felperes valójában szabadulni szeretett volna a bérlőtől és kellő előrelátás mellett már az adásvételi szerződés megkötésekor számításba kellett volna vennie az általa fizetett bérleti díjnak az elérhetőnél alacsonyabb mértékét. Előadta; mivel a felperes 2001-ben vásárolta meg az ingatlan, a szerződésmódosítás kezdő időpontjára tartós jogviszony köztük nem alakult ki. A jogerős ítélet sérti továbbá a Pp. 182. §-ában foglaltakat, mert dr. P. I. kiegészítő szakvéleménye az alapszakvéleményhez képest ellentmondó, nem tartalmazza az összehasonlításként bemutatott ingatlanoknál 1996. évtől a bérleti díj változásokat, a szakértői vélemény az önkormányzati rendeletben meghatározott bérleti díjakat adatsornak minősíti, a jogerős ítélet pedig nem adja indokát annak, hogy miért hagyta teljesen figyelmen kívül az önkormányzati helyiségbérleti díjakat.
Az alperes a felülvizsgálati kérelmét később kiegészítve előadta, hogy az áfa-törvény 2006. január 1. napjától csökkentette az áfa mértékét 20%-ra ezért az Ítélőtábla a helyesen kiszámított nettó összegekre helytelen áfa-mértéket számított 2004. és 2005. években.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult. Vitatta, hogy elővásárlási jogáról ellenérték fejében mondott volna le. Előadta, hogy a piaci viszonyok változását előre nem láthatta, az érdekek összemérése kapcsán pedig hangsúlyozta, hogy a bérleti jogviszonyban a szerződéses egyensúly helyreállítása mindkét felet azonosan érinti. A bérleti jogviszony folyamatossága következtében a tartós jogviszony fennállásának ténye nem vitatható, a kiegészített szakértői vélemény megalapozottságához pedig nem fér kétség.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275. § (2) bekezdésében írt korlátai között vizsgálva megállapította, hogy az alperes rendkívüli perorvoslati kérelme nem megalapozott.
A Ptk. 241. §-a alapján a bíróság módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamely fél lényeges, jogos érdekét sérti. Amennyiben tehát a törvényben előírt együttes feltételek fennállnak, a szerződés mó-dosításának nincs jogszabályi akadálya. Az adott esetben a felek jogviszonya 1996-tól folyamatosan fennállt, tehát tartós jogviszony minősége nem vitatható. A bérbeadó személyében bekövetkezett változás jogutódlásként nem eredményezett új jogviszonyt a felek között.
Az elsőfokú bíróság által is elfogadott, majd kiegészített szakvélemény értelmében a perbelihez hasonló ingatlanok bérleti díjai 2002. évtől kezdődően ugrásszerűen megemelkedtek. Az emelkedés mértékét követő bérleti díjakat a szakértő meghatározta.
Az alperesnek a Pp. 182. §-ának (3) bekezdésében foglalt, a dr. P. I. által készített szakértői vélemény megalapozatlanságára vonatkozó aggályai alaptalanok. A szakértő kiegészített szakvéleményében a bérleti díjak jelentős mértékű emelkedésének meggyőző, a per egyéb adataival is összhangban álló indokát adta. A jogerős ítélet ezért jogszabálysértés nélkül vette alapul a szakértői vélemény megállapításait.
A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a bérbeadó érdekeit lényegesen sérti, ha a fizetendő díj tartósan a piaci viszonyok között elérhető díj alatt marad. A bérleti szerződés módosításának, így a fizetendő és a bíróság által meghatározandó díjak megállapítása során alapvető jelentősége nem a bérlő gazdasági számításainak, hanem annak van, hogy az adott helyiségbérlet piaci viszonyai között a felperes a saját szolgáltatásáért az alperestől milyen ellenszolgáltatást igényelhet. A szerződés díj tekintetében történő módosítása a szolgáltatás-ellenszolgáltatás megbomlott egyensúlyának helyreállítását szolgálja, azaz nem más, mint a felek egyező akarata hiányában a szerződés eredeti tartalmának megváltoztatása a körülmények későbbi változására tekintettel. Erre a Ptk. 241. §-a, az ott meghatározott egyidejű feltételek fennállása mellett lehetőséget biztosít, ezért a szerződésmódosítás elsőfokú bíróság által elvetett indokai nem voltak tarthatóak. Az elővásárlási jogról ellenérték fejében történő bérlői lemondás tényszerű bizonyítása nem történt meg, ezért erre a felülvizsgálati eljárásban új előadásként alaptalanul hivatkozik az alperes.
Az alperes a felülvizsgálati kérelmét az annak előterjesztésére irányadó határidő eltelte után kiterjesztette, és annak megállapítását is kérte, hogy a jogerős ítéletnek az általános forgalmi adó számítására vonatkozó rendelkezése az 1992. évi LXXIV. törvény 28. §-ának (1) bekezdésébe foglaltakat sérti.
A Pp. 273. §-ának (1) bekezdése értelmében a Legfelsőbb Bíróság a jogi képviselő által előterjesztett felülvizsgálati kérelmet hivatalból elutasítja, ha az nem felel meg a Pp. 272. § (2) bekezdésében előírtaknak, vagy ha ennek megfelelő kiegészítése a kérelem benyújtására biztosított határidőn belül nem történt meg. A Legfelsőbb Bíróság fenti jogszabályok alapján kialakított gyakorlata a felülvizsgálati kérelmet nem tartja befogadhatónak, ha azt a fél a törvényes határidőn túl egészíti ki. A Pp. 104. §-a (1) bekezdésének második mondata szerint ugyanis a törvényben megállapított határidőt csak a törvényben meghatározott esetben lehet meghosszabbítani. Ebből következik, hogy a felülvizsgálat előterjesztésére meghatározott határidőt még a bíróság sem változtathatja meg annak letelte után, így új jogalapon utóbb a jogerős ítélet már nem támadható.
A Legfelsőbb Bíróság a fentiekben kifejtett indokokkal a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal támadott részében a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 20.453/2007.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás