PÜ BH 2009/82
PÜ BH 2009/82
2009.03.01.
Ha a vételár kifizetését az eladó hiúsítja meg, az adásvételi szerződés teljesítésével késedelembe esik akkor, ha a vevő tulajdonjogának a bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot nem adja meg.
Az érdekmúlás olyan objektív tény, melynek bekövetkezte attól függetlenül megállapítható, hogy a kötelezett tudott-e róla (Ptk. 300. és 365. §).
A felperesek a 2003. július 21. napján létrejött szerződéssel eladták az alperesnek a 8350/16881, illetve 8351/16881 arányban tulajdonukban álló Sz. külterület 0374/35. hrsz.-ú, 9 ha 9295 m2 alapterületű ingatlant 8 000 000 forint vételárért.
A szerződésben a felek rögzítették, hogy annak tárgya termőföld-terület és az alperes elővásárlási joggal nem rendelkezik, ezért az eladóknak az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal közölniük kell. Az alperes az elővásárlásra jogosultaktól visszaérkezett nemleges vételi szándék megérkezésétől számított három napon belül vállalta az általa 2003. július 15-én az adásvételi szerződést szerkesztő és ellenjegyző dr. F. K. ügyvédnél letétbe helyezett vételár kifizetését. A letéti szerződés az alperes és a letéteményes között két hónapig állt fenn azzal, hogy az 2003. szeptember 15-én véglegesen megszűnik.
Az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd elkészítette az elővásárlási jogról szóló, a Nemzeti Földalap Kht.-nek elküldendő és az Sz. Polgármesteri Hivatalban kifüggesztendő tájékoztatást. Azt az Sz.-i Polgármesteri Hivatalban 2003. augusztus 4-én függesztették ki és 2003. augusztus 19-én vették le a hirdetőtábláról. A kifüggesztett iratot az I. r. felperes képviseletében édesapja, V. F. vette magához, majd a II. r. felperessel együtt állításuk szerint több alkalommal is tájékoztatták dr. F. K. ügyvédet arról, hogy az okirat náluk van, és azt a vételár kifizetése után részére átadják.
A felperesek azt állították, hogy az adásvételi szerződésben foglaltakkal szemben szóban abban állapodtak meg, hogy az önkormányzatnál kifüggesztett okirat átadásával egyidejűleg történik meg a vételár kifizetése. Az alperes és ügyvédje azonban technikai akadályokra, távollétre hivatkozva halogatta a vételár kifizetését.
Ezzel szemben az alperes álláspontja az volt, hogy a felperesek nem tettek eleget a szerződésben vállalt kötelezettségüknek, az elővásárlási joggal kapcsolatos okiratot nem bocsátották a rendelkezésére. Miután a felperesek 2004. március 12-ei levelükben közölték vele, hogy az ingatlant felajánlották az önkormányzatnak, a 2004. március 22-én kelt nyilatkozatában a szerződéstől elállt.
A felperesek keresetükben az alperes kötelezését kérték 8 000 000 forint vételár és ezen összeg 2004. április 2. napjától járó kamatának a megfizetésére.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
A bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította. Indokolása szerint a felperesek az elővásárlásra jogosultak nemleges vételi szándékát tanúsító okiratok tartalmának pusztán az alperes tudomására hozásával nem teljesítették szerződéses kötelezettségüket. Erre akkor került volna sor, ha az okiratot a felperesek az alperes részére átadják, de legalábbis bemutatják. A szerződés nyelvtani értelmezése szerint, melyet a II. r. felperes nyilatkozata is alátámasztott, a megállapodás lényege az volt, hogy ha megjön a nemleges vételi ajánlat az önkormányzattól, akkor azt a felperesek az ügyvéd részére átadják. Ez pedig az okirat megszerzését követően azonnal, de legalábbis a lehető legrövidebb időn belül esedékes volt. A felperesek ezen kötelezettségüknek nem tettek eleget, az okiratokat maguknál tartották. A jelentős időmúlásra tekintettel a felperesek késedelembe estek.
Az alperesnek a szerződés megkötésével elérni kívánt célja, az, hogy az ingatlant regionális hulladék lerakó céljára továbbértékesítse, a felperesek késedelme miatt meghiúsult, ezért az alperes jogszerűen állt el a szerződéstől.
A jogerős ítélet ellen – elsődlegesen annak megváltoztatása és az alperes 8 000 000 forint vételár és ezen összeg 2004. április 2. napjától járó kamatának a megfizetése, másodlagosan a másodfokú bíróság ítéletének a hatályon kívül helyezése és új eljárásra kötelezése, harmadlagosan az első- és a másodfokú bíróság ítéletének a hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítása érdekében – a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy a megállapított tényállás nagyobb részben helytálló ugyan, azonban jelentős részben hiányos.
Álláspontjuk szerint a felperesek pontosan a szerződésnek megfelelően közölték azt, hogy az elővásárlásra jogosultak nem éltek elővásárlási jogukkal és kérték az ügyvédi letétbe helyezett vételár kifizetését. Az elsőfokú bíróság a szerződéses kikötés nyelvtani értelmezésével teljesen ellentétes tartalmat tulajdonít a szerződés szövegének. A szerződésben ugyanis a ,,szándék'' és az erről való ,,tudomásszerzés'' teljességgel kizárja azt az értelmezést, hogy itt fizikai aktusról, vagy az irat átadásáról lenne szó. Az alperes tudomást szerzett az elővásárlásra jogosultak nemleges vételi szándékáról és nem bizonyította, hogy a felperesektől kérte volna az irat kiadását. Dr. F. K. tanú ugyan vallotta, hogy tértivevény nélkül felszólítólevelet küldött a felpereseknek, ezt az állítását azonban semmi nem igazolja. A felperesek tehát teljesítették szerződéses kötelezettségüket, így beállt a vevő vételár fizetési kötelezettsége a szerződésben megszabott három napon belül. Ennek az alperes nem tett eleget, ezzel szemben egyoldalú nyilatkozattal megkísérelte a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét az ingatlan-nyilvántartásból töröltetni, majd 2003 decemberében közös kérelmet küldött a felpereseknek a kérelem visszavonásáról.
A felperesek szerződéses kötelezettségüket nem szegték meg, az alperes azonban a letéti szerződés felbontásával megszegte azt. A szerződést nem is kívánta teljesíteni, ezért nem is hívta fel a felpereseket az általa vélt szerződéses kötelezettségük teljesítésére. Az alperes megszegte együttműködési kötelezettségét, valamint az őt képviselő ügyvéd megszegte tájékoztatási és közlési kötelezettségét. Az érdekmúlásra alapított elállás tehát jogellenes.
Kifejtették továbbá, hogy az alperes rejtett indoka, mely szerint a területen hulladéklerakó fog megvalósulni, a szerződés megkötése és érvényessége szempontjából irreleváns. A hulladéklerakó megvalósulása nem a felperesi érdekkörben felmerült okból hiúsult meg, éppen ellenkezőleg az alperesi érdekkörben felmerült okból, azért mert az alperes nem tudta megszerezni a hulladéklerakó helyszínének további 50%-át képező ingatlan tulajdonjogát az m.-i családtól.
Az alperes késedelembe esett a vételár kifizetésével, ezért a keresetet elutasító ítélet jogszabálysértő.
Az alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A felperesek keresetének az elbírálása során a bíróságnak abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy az alperes jogszerűen állt-e el a 2003. július 21. napján létrejött adásvételi szerződéstől. A Ptk. 300. §-ának (1) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint az alperes elállásának jogszerűsége akkor állapítható meg, ha a felperesek kötelezettségük teljesítésével késedelembe estek és a teljesítés az alperesnek többé már nem áll érdekében, tehát az ő részéről érdekmúlás következett be.
A felek között 2003. július 21. napján létrejött adásvételi szerződés III. pontjában foglaltak szerint az alperes az elővásárlásra jogosultaktól visszaérkezett nemleges vételi szándék megérkezésétől számított három napon belül vállalta a vételár átadását a felperesek részére. A per során a felperesek azt állították, hogy az adásvételi szerződésben foglaltakkal szemben a megállapodás az volt, hogy az önkormányzatnál kifüggesztett vételi ajánlat átadásakor történik meg a vételár kifizetése (7. sorsz. jkv.). Az okiratban foglaltakkal szemben ezt az állításukat a felperesek nem bizonyították [Pp. 164. § (1) bekezdés].
Az adásvételi szerződésben foglaltak szerint az alperesnek a vételárat a ,,vételi szándék megérkezésétől'' számított három napon belül kellett volna kifizetnie. Felülvizsgálati kérelmükben a felperesek tévesen hivatkoztak arra, hogy a vételár kifizetésének a feltétele a ,,tudomásszerzés'' volt. A vételár kifizetése az okirat megérkezésétől számított három napon belül volt esedékes. Miután a fizetési kötelezettség az alperest terhelte, a jogerős ítélet a szerződés nyelvtani értelmezésével helyesen jutott arra a következtetésre, hogy az okiratnak az alpereshez kellett megérkeznie. A per során a felperesek is az okirat átadását említették mint a fizetés feltételét (7. sorszámú jegyzőkönyvben II. r. felperes előadása és V. F. tanúvallomása).
A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint sem lehet elégségesnek tekinteni az alperes szóbeli tájékoztatását arról, hogy az elővásárlásra jogosultakkal az ajánlat közlése szabályszerűen megtörtént. Az pedig a per során nem volt vitás, hogy az önkormányzatnál kifüggesztett vételi ajánlatot az I. r. felperes édesapja magánál tartotta és azt az alperesnek nem adta át. Az okirat az alpereshez nem érkezett meg, ezért az alperesnek a vételárat nem kellett megfizetnie.
A per során az alperesnek nem kellett bizonyítania, hogy kérte a felperesektől az irat kiadását, ezzel szemben a felpereseket terhelte volna annak bizonyítása, hogy kérték az alperestől a vételár kifizetését. Az alperes késedelme esetén ugyanis a felperesek a Ptk. előzőekben már hivatkozott 300. § (1) bekezdése alapján kérniük kellett volna az alperestől a vételár fizetését, vagy elállási jogukat gyakorolhatták volna. A felperesek állították, hogy telefonon több alkalommal is felhívták az alperest és ügyvédjét és kérték a vételárat. Maguk sem állították, hogy az alperest vagy ügyvédjét személyesen felkeresték volna, vagy írásban fordultak volna az alpereshez a vételár kifizetése érdekében. Ez pedig arra mutat, hogy a felperesek is halogatták az adásvételi szerződés teljesedésbe menését, a vételár átvételét.
Az adásvételi szerződés szerint a felpereseknek a teljes vételár kifizetésével egyidejűleg kellett volna a hozzájárulásukat adni ahhoz, hogy az alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. A vételár kifizetésére azonban nem az alperesnek, éppen ellenkezőleg a felpereseknek felróható okból nem került sor, ezért a Ptk. 365. § (1) bekezdés szerinti kötelezettségük teljesítésével a felperesek estek késedelembe. A felperesek késedelme tehát a Ptk. 300. § (1) bekezdése alapján megállapítható volt.
A Ptk. 300. § (1) bekezdése akkor teszi lehetővé a jogosult számára az elállást a szerződéstől, ha a teljesítés többé már nem áll érdekében. Érdekmúlás akkor következik be, ha a szerződés megkötésével elérni kívánt cél a kötelezett késedelme miatt már nem valósítható meg. A jogerős ítélet helytállóan állapította meg, hogy a szerződés megkötésekor az alperesnek még reális lehetősége volt a regionális hulladéklerakó céljára történő továbbértékesítésre. 2004. március 12-én, amikor a felperesek közölték, hogy az ingatlant felajánlották megvételre az önkormányzatnak, az alperesnek ez a lehetősége már nem állt fenn. Erről pedig a felpereseknek nem kellett tudniuk, mert az érdekmúlás olyan objektív tény, melynek a bekövetkezte attól függetlenül megállapítható, hogy a kötelezett tudott-e róla.
A fentiekben foglaltak szerint az elállásnak a Ptk. 300. § (1) bekezdésébe foglalt mindkét feltétele, a kötelezett késedelme és a jogosult érdekmúlása is bekövetkezett. Ezért az alperes elállása jogszerű volt.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdésében foglaltak alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 22.180/2007.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás