PÜ BH 2010/155
PÜ BH 2010/155
2010.06.01.
Az ellentmondó, pontatlan, vagy értelmezésre szoruló szervezeti-működési szabályzat nem képes biztosítani a társasház zavartalan működését, ezért az azt elfogadó közgyűlési határozat érvénytelen [2003. évi CXXXIII. tv. 11. §, 13. § (1), (2) és (3) bekezdése, 24. § (1) bekezdése és (2) bekezdése a) pontja, 42. § (1) bekezdése és 62. § (1) bekezdése].
Az alperes társasház főépületében négy öröklakás és egy garázs található („A” épületrész), a támfal előtt hét, egyenként 19,5 m2 alapterületű garázs épült („B” épületrész), a sarkon kialakított épületben pedig üzlethelyiség és raktár található („C” épületrész). A „B” és a „C” épületrészek összesen 352/1000 tulajdoni hányadot tesznek ki; a főépület három lakásának a tulajdonosai hozzátartozók, tulajdoni hányaduk összesen 56,1%.
A költségek viselésével kapcsolatos viták miatt az akkori tulajdonostársak 1984. május 17-én módosították az 1981. április 27. napján kelt alapító okiratot. A módosítás szerint: „a műszakilag elkülönített épületcsoportok költségviselése eltérő terheket ró az ingatlanok tulajdonosaira, ezért... az alapító okirat IV. fejezetének 7-es pontját, a közterhek és közös költségek viseléséről” a tulajdonostársak akként módosították, hogy tulajdoni illetőségeik szerint viselik a közös telek és a közös udvar fenntartási költségeit, valamint az ingatlan egészét terhelő közterheket és közüzemi díjakat (vízdíj, csatornahasználati díj, kéményseprési díj, házadó és egyéb); épületrészenként külön, ezen belül azonban tulajdoni hányaduk szerint viselik az épületrész karbantartásának, fenntartásának, felújításának, tisztántartásának és állagmegóvásának költségeit; a közös tulajdonban lévő vízvezeték, szennyvízelvezető csatorna, villany, gázvezeték javítási és pótlási költségei – az egyes épületcsoportokhoz történő leágazásig – meghibásodás esetén az összes tulajdonostársat terhelik.” Az alperes 1986. július 2-i közgyűlésén a jelenlévők „egyhangú határozatot hoztak” arról, hogy a módosított alapító okiratnak megfelelően „a képviseleti díj kivételével valamennyi költség használat szerinti megosztása kerül elszámolásra”.
Mivel az alperes nem rendelkezett szervezeti-működési szabályzattal, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) hatálybalépésével szükségessé vált ennek megalkotása. Az alperes szervezeti-működési szabályzatának elfogadása a 2006. szeptember 6. napján megtartott közgyűlésen egyszerű többséggel – 56,1%-kal – meghozott 2006/14. számú határozattal történt meg; a szabályzat – az alapító okirat módosításától eltérően – minden költség viselését a tulajdoni hányadokhoz kötötte.
A felperesek – akik közül az I-V. rendűek garázs-tulajdonosok, míg a VI. rendű a főépület 47 m2 alapterületű lakásának is a tulajdonosa – módosított keresetükkel a 2006/14. számú közgyűlési határozat érvénytelenségének a megállapítását kérték, tartalmi okok miatt. Az I., III. és VI. rendű felperesek, valamint a IV. rendű felperes arra hivatkoztak, hogy az épületrészek elkülönültsége – a módosított alapító okirattal azonos módon – elkülönített költségviselést igényel, ugyanakkor az egyes határozatok – köztük a szervezeti-működési szabályzatot elfogadó határozat – meghozatalához előírt „egyszerű többség” értelmét veszti azzal, hogy a főépület három lakásában lakó közeli hozzátartozók tulajdoni hányada együttesen 56,1%. A II. rendű felperes okfejtése szerint a szervezeti-működési szabályzat nem állhat ellentétben az alapító okirattal valamint a 1984. április 16-i és az 1986. július 2-i közgyűlési határozatokkal, amelyek elkülönített költségviselést vezettek be. Az említett felperesek álláspontja szerint mindezek miatt a szervezeti-működési szabályzat egésze érvénytelen, míg az V. rendű felperes nem változtatta a keresetlevélbe foglalt kérelmét, amely szerint a határozat részben érvénytelen, mert a szervezeti-működési szabályzat egyes pontjai jogszabály-, illetve érdeksértők.
Az alperes az I. fejezet 1.1.2.1. ötödik francia bekezdésébe foglalt rendelkezéssel kapcsolatban (amely szerint a „közgyűlésen az elnöklés joga a közös képviselőt illeti meg”) a keresetet elismerte, egyebekben annak elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a 2006/14. számú határozattal elfogadott szervezeti-működési szabályzat pontja közül érvénytelen az I. fejezet 1.1.2.1. ötödik francia bekezdése (amellyel kapcsolatban az alperes a keresetet elismerte); a III. fejezet 1.2. alpontja (amely szerint a közös telek, építményrészek, felszerelések és berendezések, valamint a közös udvar fenntartási költségeit, úgyszintén a jó karbantartásukhoz szükséges költségeket a tulajdonostársak a tulajdoni hányadok arányában viselik); valamint a III. fejezet 1.4. alpontjának első része (a közös tulajdonban álló vezetékek és a kémények javítási és pótlási költségei akkor is az összes tulajdonostársat terhelik az illetőségeik arányában, ha a munka a külön tulajdoni épületrészen, azon átmenő vezetékrészen merült fel); ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Indokolásában kihangsúlyozta az elsőfokú bíróság, hogy a „B” és a „C” épületrész tulajdonosai a módosított alapító okiratban már jogot szereztek az épületrészek karbantartásával, fenntartásával, felújításával, tisztántartásával és állagának megóvásával kapcsolatos költségek elkülönített viselésére, így az ettől eltérő rendelkezések a felperesek, mint kisebbség szerzett jogait lényegesen sértik, a bíróság azonban csak az érvénytelenség megállapítására szorítkozhat, nincsen jogköre rendelkezés beiktatására.
Az I., a III. és a VI. rendű felperesek, továbbá az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét, és azt állapította meg, hogy a 2006/14. számú, a szervezeti-működési szabályzat tárgyában hozott határozat – teljes egészében – érvénytelen. A jogerős ítélet indokolása szerint a Tht. 11. § értelmében alkalmazásra kerülő Ptk. 239. § (1) bekezdésének megfelelően lehetőség van a közgyűlési határozat részbeni érvénytelenségének, ezáltal a szervezeti-működési szabályzat egyes pontjai érvénytelenségének a megállapítására, ha a megmaradó rész alkalmas a társasház működésének a biztosítására. Az adott esetben azonban nem csupán az elsőfokú bíróság ítéletének rendelkező részében említett három rendelkezés jogszabálysértő, hanem az I. és II. fejezet további, a társasház működésének szempontjából alapvető jelentőségű rendelkezései is. A másodfokú bíróság szerint azáltal, hogy mindhárom fejezet számos rendelkezése a Tht. kógens ütközik vagy lényegesen sérti a kisebbség jogos érdekeit, a szervezeti-működési szabályzatot elfogadó határozat nem csupán részben válik érvénytelenné, hanem teljes egészében, mert a költségviselésre vonatkozó rendelkezések nélkül a szervezeti-működési szabályzat hatályban maradó része nem alkalmas a társasház működésének a biztosítására. Megjegyezte a másodfokú bíróság, hogy mivel a Tht. 42. § (1) bekezdésének megfelelően a jelen perben a bíróság csupán kasszációs jogkörrel rendelkezik, a kisebbség külön pert, mégpedig a Legfelsőbb Bíróság a PK. 8. állásfoglalásra alapított pert indíthat, amelyben a tényleges használattal összefüggő költségviselés szabályozását kérheti.
A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amely – tartalma alapján – mindkét fokon eljárt bíróság ítéletének hatályon kívül helyezésére és a kereset elutasítására, költségeinek megtérítésére irányult. Érvelése szerint a másodfokú bíróság félreértelmezte az alapító okirat módosítását, amely nem a közüzemi díjak és a közterhek, hanem csupán az épületrészek karbantartási és állagmegóvási költségének elkülönített viseléséről szól. Az alapító okirat módosítása egyébként elavult, nem alkalmazható a jelenlegi viszonyokra és nem tartalmazza, hogy a tulajdoni hányadtól eltérő fizetés esetén hogyan kellene kiszámítani és elszámolni a költségeket. Hivatkozott arra is, hogy a IV. rendű felperes nemcsak garázstulajdonos, hanem a főépületben lakástulajdonos, így nem érhette sérelem. A másodfokú bíróság által kifogásolt rendelkezéseket a Tht. szövegéből valamint a kézikönyvből „másolták át”. Több ponttal kapcsolatban téves a másodfokú bíróság álláspontja: a Tht. 3. § (2) bekezdése lehetővé teszi, hogy a közös tulajdon elidegenítése jogának gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket a szervezeti-működési szabályzatban rendezzék, emellett a Tht. nem tiltja az eltérést a szavazati arányoktól. Szó sincs sorozatos jogsértő határozatokról, a bérlők adataira vonatkozó rendelkezés pedig a garázsok bérbeadása miatt került a szervezeti-működési szabályzatba.
Az I., III. és VI. rendű felperesek, valamint a II. rendű felperes felülvizsgálati ellenkérelmet nyújtottak be, amely a jogerős ítélet hatályban tartására és költségeik megtérítésére irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A 2004. január 1. napjával hatályba lépett Tht. 13. § (1) bekezdése – a Tht. 13. § (3) bekezdésbe foglalt, ide nem tartozó kivétellel – a társasházak számára kötelezővé tette a szervezeti-működési szabályzat megalkotását, amelybe a Tht. 13. § (2) bekezdésének megfelelően – kötelező tartalmi elemként – bele kell foglalni a közös tulajdon fenntartására, ezen belül többek között a közös költség viselésére vonatkozó előírásokat. A szervezeti-működési szabályzat megalkotásával a költségek viselésre vonatkozó, előírások hatályukat vesztik (erre a Tht.-nak a perben támadott közgyűlési határozat meghozatalakor, azaz 2006. szeptember 6-án hatályos 62. § (1) bekezdése tartalmazott előírást). A közgyűlés határozatával elfogadott szervezeti-működési szabályzatba foglalt rendelkezés meghozatalával a korábbi rendelkezés a hatályát vesztette abban az esetben is, ha a korábbi eltérő rendelkezést az alapító okirat tartalmazta; tekintet nélkül arra, hogy a Tht. 14. § (1) bekezdésének megfelelően a szervezeti-működési szabályzat megállapítása csupán egyszerű szavazattöbbségű határozattal történik, míg a korábbi rendelkezést tartalmazó alapító okirat – annak szerződés jellege folytán – a tulajdonostársak egyhangú akaratán alapult.
A közös tulajdonba tartozó épületrészekkel kapcsolatos fenntartási költségek, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások (együttesen: közös költség) megfizetésére a Tht. 24. § (1) bekezdése nem fogalmaz meg kötelező tartalmi előírást; a Tht. 24. § (2) bekezdésének a) pontjából következően a társasházi törvény kifejezetten lehetővé kívánta tenni a tulajdonostársak számára, hogy a szervezeti-működési szabályzatban a tulajdoni hányadtól eltérően, a közösség sajátosságaihoz igazodóan rendezzék a közös költség viselését. Ez a szándék összhangban áll azzal, hogy a Tht. megalkotásának célja – ahogyan az a törvény indokolásából kitűnik – továbbiak mellett a társasház biztonságos, szakszerű és szabályszerű működésének elősegítése, a tulajdonostársak érdekvédelme volt, amely célok akkor valósulhatnak meg, ha a törvényi szabályozás keretei között – azaz a Tht. kötelező erejű rendelkezéseinek a betartása mellett – érvényre juthatnak az adott társasháznak az átlagostól eltérő adottságai, különleges körülményei is.
Mindezek szerint nem hagyható figyelmen kívül, hogy a perbeli társasház három – térben és használatban elkülönült, eltérő rendeltetésű, állagú és közművesítettségű – épületegyüttesből áll, és nem hagyható figyelmen kívül az sem, hogy a tulajdonostársak az említett elkülönültség miatt 1984. május 17-én módosították az alapító okirat IV. fejezetének a „közterhek és költségek viselése” című 7. pontját. E módosításnak megfelelően – a tényállásban idézettek szerint – a tulajdonostársak épületrészenként külön (ezen belül tulajdoni hányaduk arányában) rendelték viselni a különálló „épületrész karbantartásának, fenntartásának, felújításának, tisztántartásának és állagmegóvásának” költségeit. A tulajdonostársak az 1986. július 2. napján meghozott egyhangú határozatukkal a költségviselés elkülönített módját megerősítették.
Ezzel szemben a 2006. szeptember 6. napján 14/2006. számon, 56,1%-os többségi határozattal elfogadott szervezeti-működési szabályzat eltért a költségviselésnek a módosított alapító okiratban rendezett módjától: az előbbiekben említett költségeknek az épületrészenként elkülönített viselése helyett a közös tulajdonú részekkel kapcsolatos összes költségnek a tulajdoni hányadokkal megegyező arányú viselését vezette be, s ezzel figyelmen kívül hagyta az elkülönített használatot, valamint az épületrészek sajátosságait.
A korábbiakban kifejtettek szerint a szervezeti-működési szabályzat megalkotásakor ugyan lehetőség nyílt a költségek viselésének az alapító okiratba foglaltaktól eltérő rendezésére, az adott esetben azonban ez a módosítás a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével járt, mert a kisebbség hátrányára változtatta meg a költségviselésnek a módosított alapító okiratban, mint a tulajdonostársak egyező akaratnyilvánítását tartalmazó szerződésben rögzített, és az 1986. július 2-i egyhangú határozattal megerősített rendjét, és figyelmen kívül hagyta az említett okiraton és határozaton alapuló, két évtizede kialakult helyzetet.
A felülvizsgálati kérelem érvelése kapcsán megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság: a szervezeti-működési szabályzatnak meg kell felelnie a Tht. kógens rendelkezéseinek, azonban a diszpozitív szabályaitól eltérhet. Amennyiben a szervezeti-működési szabályzat nem kíván eltérni a diszpozitív szabályoktól (esetleg szó szerint beépíti azokat vagy a kézikönyvek ajánlott szövegrészeit), a szabályzat e részei ugyan meg fognak felelni a Tht. előírásainak, azonban ettől még sérthetik a kisebbség jogos érdekeit.
Nem tévedtek tehát a perben eljárt bíróságok abban, hogy a szervezeti-működési szabályzat III. fejezetének rendelkezései elvonják a kisebbségnek az alapító okiratban rögzített, megszerzett jogait, így jogaik lényeges sérelmét jelentik.
A felperesek jogos érdekeit sértő rendelkezések azonban nemcsak a szervezeti-működési szabályzat III. fejezetét, hanem I. és II. fejezetét is érintik. Az egyes épületrészek „karbantartásának, fenntartásának, felújításának, tisztántartásának és állagmegóvásának” elkülönített viselése ugyanis nemcsak a költség mértékére és viselésének módjára vonatkozó, a szervezeti-működési szabályzat III. fejezetébe foglalt rendelkezésekre hat ki, hanem a közgyűlés döntési jogkörére, az elkülönített épületrészekkel kapcsolatos szavazásra, valamint a tulajdonostársak jogosultságaira és kötelezettségeire is, amelyekre vonatkozó előírásokat a I. és a II. fejezetek tartalmazzák. A szervezeti-működési szabályzat fejezeteinek összefüggőeknek kell lenniük, egységes egészet kell képezniük, mert az ellentmondó, pontatlan vagy értelmezésre szoruló szervezeti-működési szabályzat nem képes biztosítani a társasház zavartalan működését.
Mindezek miatt helytálló a másodfokú bíróság álláspontja abban, hogy a költségviselésre vonatkozó alapvető rendelkezéseknek a kisebbség jogos érdekeit sértő jellege kihat a szervezeti-működési szabályzat egészére, így az azt elfogadó határozat teljes egészében érvénytelen. Mivel önmagukban a költségek viselésével kapcsolatos rendelkezések a 2006/14. számú közgyűlési határozat egészének érvénytelenségét eredményezik, a felülvizsgálati eljárásban szükségtelen annak részletezése, hogy a szervezeti-működési szabályzat mely további pontjai jogszabály- vagy érdeksértők.
A 2006/14. számú közgyűlési határozat érvénytelensége következtében a perbeli társasház jelenleg nem rendelkezik szervezeti-működési szabályzattal. Mindaddig, amíg meg nem történik a szervezeti-működési szabályzat megalkotása, a társasház belső viszonyaiban a 2006. szeptember 6. napját megelőzően hatályos módosított alapító okirat (valamint az ehhez kapcsolódó közgyűlési határozatok) kerülnek alkalmazásra.
Tekintettel arra, hogy a jogerős ítélet megfelel a jogszabályoknak, azt a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. I. 21.388/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás