GÜ BH 2010/18
GÜ BH 2010/18
2010.01.01.
Nem jogszabálysértő és a kisebbség méltányos érdekeit sem sérti az a társasházi közgyűlési határozat, amelyben a tulajdonosok nem vállalják a közös tulajdonban álló épületrész felújításának az egyik tulajdonostárs érdekkörében felmerült felújítási költségeit (2003. évi CXXXIII. törvény 28. §, 56. §).
A felperes az alperesi társasházban 26.38% tulajdoni hányaddal rendelkezik. A felperes az alperes társasházának földszintjén okmányirodát kívánt létesíteni, mely építési engedélyköteles munkálatok elvégzését tette szükségessé. Az alperes közgyűlésén 2002. március 27-én 2/2002. szám alatt határozat meghozatalára került sor, melyben az alperes hozzájárult a felperes megbízásából a H. Kft. által lebonyolított földszinti átalakítási munkálatokhoz, a szükséges építési engedély megadásához, az építési engedély kérésének beadásához. A jegyzőkönyvben többek között a határozat meghozatala előtt az alábbiakat rögzítették: „az önkormányzat vállalja az utcai homlokzat rendbetételét, a kukatároló, belső udvari földszint homlokzat rendbetételét.” 2002. június 17-én a kerületi Önkormányzat Polgármesteri Hivatala Építésügyi és Műszaki Iroda Építési Osztály (Építési Osztály) határozatával az okmányiroda kialakítására az építési engedélyt megadta azzal, hogy a használatbavételi kérelem benyújtásának feltétele a teljes homlokzat felújítása. 2003. január 23-án közgyűlést tartottak az alperesnél, ahol olyan tájékoztatás hangzott el, hogy a felújítás költségeit pályázati támogatással és önerős befizetésekkel lehet finanszírozni. Az Építési Osztály 2003. április 29-én az alperes földszintjén és galériáján elhelyezkedő iroda átalakítására, az okmányiroda és az ügyfélszolgálati iroda kialakítására a használatbavételi engedélyt megadta. Kikötötte, hogy 360 napon belül – ismételten kiszabható pénzbírság terhével – az alperes közterületről látott homlokzatának teljes homlokzati színezését el kell végezni. A határozat jogorvoslat hiányában jogerőre emelkedett. A Regionális Közigazgatási Hivatal Építésügyi Főosztály 2007. február 9-én kelt határozatának indokolása tartalmazta „a homlokzat egészének színezésére való kötelezés, mint a használatbavételi engedély kikötése jogsértő volt.” Az elsőfokú építési hatóság a teljes homlokzat színezésére vonatkozó végrehajtási eljárást határozatlan időre 2008. január 31.-ei határozatában felfüggesztette.
Az alperes közgyűlése 2/2006. (10.09.) számú határozatában 26,38% igen és 41,11% nem szavazattal nem fogadta el azt a közgyűlési határozat-tervezetet, mely szerint a közgyűlés úgy határoz, hogy a társasház a kerületi Építési Osztály, mint hatóság által H. Kft. felé (mint építtető) használatbavételi engedély határozata szerint elrendelt utcai homlokzat felújítási munkálatok elvégzéséhez kivitelezési és költségviselési terhet vállal.
Felperes a fenti közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt a törvényes határidőn belül keresetet nyújtott be. Arra hivatkozott, hogy a támadott határozat jogszabályba, az alapító okiratba, az alperes SZMSZ-ébe ütközik, a kisebbség jogos érdekeinek sérelmével jár.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság 2007. június 28-án kelt ítéletében a felperes keresetét elutasította. Rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában kifejtette, K. K. tanúvallomása alapján egyértelműen megállapítható volt, hogy az alperesi társasház homlokzata az állagmegóváshoz szükséges munkálatokat nem igényelt. A homlokzat felújítása, kiszínezése a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, e tárgyban a közgyűlésnek a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 29. §-ának (1) bekezdése értelmében 4/5-ös szótöbbséggel kellett volna döntenie. A használatbavételi engedély az építtetőt kötelezte a teljes homlokzat színezésére, a színezést kizárólag az okmányiroda megvalósítása miatt írták elő.
A másodfokú bíróság 2008. október 3-án kelt ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és megállapította, hogy az alperes 2006. október 9-ei közgyűlésen hozott 2/2006. (X. 9.) számú határozata érvénytelen. Rendelkezett a perköltség viseléséről. Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást kiegészítette azzal, hogy a H. Kft. kérelmére az elsőfokú építési hatóság 2008. január 31-ei határozatában a teljes homlokzat színezésére vonatkozó végrehajtási eljárást határozatlan időre felfüggesztette. Rámutatott, a homlokzat színezés nem tekinthető a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak, figyelemmel a Tht. 56. § 3. pontjában írtakra, az ténylegesen részleges felújítás, ami a rendes gazdálkodás körébe esik. B. Zs. tanúvallomásából megítélése szerint megállapítható volt, hogy a felperes képviselője 2002. március 27-én csak az okmányirodát érintő részen vállalta a homlokzat-felújítás költségeinek viselését. Tény, hogy az építési engedélyben a homlokzat teljes felújítása feltételül lett szabva, ugyanakkor e körben a felek között a költség viseléséről megállapodás nem jött létre, amit a 2003. január 23-ai közgyűlés jegyzőkönyve is alátámaszt. Ez, valamint az a tény, hogy az alperes 2002-ben önkormányzati támogatást kért és kapott a homlokzat felújítására, cáfolja K. K. azon véleményét, hogy a homlokzat felújítására állag megóvási céllal nem volt szükség. Tény, hogy az építési hatóság a felperes ingatlankezelő cégét kötelezte a teljes homlokzati színezés elvégzésére, a határozat végrehajtásának felfüggesztése nem jelenti azt, hogy az ingatlankezelő a kötelezettség alól végleg szabadult volna. A kisebbség érdekét sérti, ha a felperes költségére kellene olyan felújítást végezni a közös tulajdonba tartozó épületrészre, mely valamennyi tulajdonos érdekét szolgálja, a tulajdonostársak gazdagodását jelenti. Így a közgyűlési határozat a kisebbség jogos érdekét sérti.
Az alperes felülvizsgálati kérelmében tartalmilag a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Hangsúlyozta, jelen ügyben azt kell elbírálni, hogy a homlokzat színezése, melynek szükségessége kizárólag azzal összefüggésben merült fel, hogy a felperes az okmányiroda miatt a homlokzatot esztétikussá kívánta tenni, az állagvédelem körébe tartozik-e. A másodfokú bíróság nem fogadta el K. T. tanú vallomását, hanem annak tulajdonított jelentőséget, hogy az alperes a homlokzat felújítására pályázatot nyújtott be, továbbá a 2003. január 23-i közgyűlésen tájékoztatást kért a homlokzat színezésére vonatkozó költségek előteremtése tárgyában. Az alperes közgyűlésen a homlokzat színezéséről nem hozott határozatot. A homlokzat színezése az állagvédelmet meghaladó kiadás és a felújítás körébe sem tartozik, ezért a jogerős ítélet sérti a Tht.56. § 3. és 2.3. pontját. A kisebbségi érdeksérelemmel összefüggésben kifejtette, a felperes a 2002. március 27. napján tartott közgyűlésen az utcai homlokzat rendbetételét vállalta, a belső homlokzatnál a földszinten vállalta a homlokzat felújítását. Ezért függetlenül az építésügyi határozattól, köteles lenne a külső homlokzat színezésére. A határozat, mely a homlokzat színezését előírta jogsértő volt, de azt jogorvoslati kérelem hiányában már módosítani nem lehet, ahogy az szerepel a Közigazgatási Hivatal Építési Főosztálya határozatában is. Az alperes abban a tudatban adta hozzájárulását az építési engedély megadásához, hogy azzal kapcsolatos költségeket a felperes viseli. Ha a tulajdonostársak tudják, hogy költségek terhelik őket, nem adják meg hozzájárulásukat az okmányiroda kialakításához. Jogsértő a másodfokú bíróság azon következtetése, mely szerint azzal, hogy a tulajdonostársak tájékozódtak a költségekről, pályáztak a homlokzat felújítására, ebből következik, hogy a homlokzat felújítását maguk is szükségesnek ítélték. Kisebbségi érdeksérelmet a támadott határozat nem okozott, kifejezetten a felperes terhére esik az a körülmény, hogy a jogsértő kötelezés ellen nem élt jogorvoslattal.
Felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását kérte. A homlokzat színezése nem tartozik a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások közé, az épület színezése a külső-belső javítási, szerelési munkák közé sorolandó. Tény, hogy a homlokzat színezése az okmányiroda létesítésével összefüggésben merül fel, azonban a tulajdonostársak maguk is szükségesnek tartották a homlokzat felújítását és így a munkák elvégzésének költsége az alapító okirat V/2. c) és f) pontja szerint a tulajdonostársak közös költsége.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta és megállapította, hogy a jogerős ítélet az alábbiak szerint jogszabálysértő.
Nem vitatható, hogy a felperes érdekkörében merült fel igény az okmányiroda kialakításával kapcsolatos munkálatok elvégeztetésére, melynek során született az a közigazgatási határozat, mely a teljes homlokzat színezését írta elő. Tényként állapítható meg az is, hogy a 2003. április 29-én kelt közgyűlési határozat kötelezte a H. Kft.-t, mint építtetőt a társasház közterületről látható teljes homlokzata színezésének elvégzésére. A határozatot mind a kft., mind a peres felek megkapták, a határozattal szemben jogorvoslattal nem éltek. Az alperes részéről a határozat nem volt sérelmes, hiszen nem a társasházat, hanem a kft.-t kötelezte a munka elvégzésére, úgyszintén nem kötelezte az ezzel összefüggő költségek viselésére.
A Tht. 28. §-a, illetve az alperes SZMSZ-ének a II/3. a) pontja értelmében a közgyűlés hatáskörébe tartozik a közös tulajdonban álló épületrészek felújításáról való döntés. A Tht. 38. § (2) bekezdése értelmében, ha a Tht. másképp nem rendelkezik, a közgyűlés a határozatát a jelenlevő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. A Tht. 29. § (1) bekezdése értelmében a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról – ha a törvény eltérően nem rendelkezik – a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak. A per tárgyát képező közgyűlési határozati javaslat, egyszerű szótöbbséget nem kapott, így nincs jelentősége, hogy a homlokzat színezése részleges felújításnak minősül, avagy a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak. Jogszabályi, illetve közigazgatási határozati kötelezés hiányában a Tht. 56. § 2.3., illetve 3. pontjába nem ütközik, hogy a közgyűlés a homlokzat színezés költségeit nem vállalta magára, illetve a tulajdonostársak ilyen kötelezettségvállalásról nem határoztak.
A felperes, mint kisebbség jogos érdekeinek sérelmét állítása szerint az okozza, hogy az alperes nem döntött a homlokzat felújítási költségeknek a tulajdoni hányadok szerinti viseléséről. A másodfokú bíróság e tekintetben arra hivatkozott, hogyha a felperes jogkövető módon a jogerős közigazgatási határozatot végrehajtja, a tulajdonostársak gazdagodnak, a homlokzat felújítás valamennyi tulajdonostárs érdekét szolgálja. A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint, bár nem vitathatóan a homlokzat felújítása minden egyes tulajdonostárs érdeke, nem ennek van ügydöntő jelentősége. Elsődleges jelentősége annak van, hogy a felperes érdekkörében felmerült munkák miatt írta elő közigazgatási határozat úgy az épület homlokzatának színezését, hogy sem a felperes, sem vállalkozója azt nem fellebbezte meg. Alperes a közgyűlési határozatban a költségek viselését nem vállalta, ilyen tartalmú közgyűlési határozatot a felperes az iratokhoz nem csatolt. A peres iratokhoz csatolt dokumentumok alapján nem állapítható meg, hogy a társasházi tulajdonostársak oly módon szükségesnek tartották a homlokzat felújítását, hogy ahhoz anyagilag is hozzájárulnak. Jelen pernek tárgya a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása, ennek keretében nem vizsgálható, hogy az alperes, illetve az alperesi társasház tulajdonostársai gazdagodnának-e a színezési munkák felperes általi elvégeztetése esetén.
A fent kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hozta meg a rendelkező részben meghatározott döntését.
(Legf. Bír. Pfv. X. 20.112/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás