PÜ BH 2010/182
PÜ BH 2010/182
2010.07.01.
Az ingatlanra megkötött adásvételi szerződéssel az azon elidegenítési és terhelési tilalommal rendelkező jogosult nyilatkozatáig függő jogi helyzet alakul ki: a szerződés nem jön létre, de ezen időszak alatt a szerződő felek nyilatkozataikhoz kötve vannak és a szerződésből eredő igényeik nem évülnek el [Ptk. 215. § (1) és (3) bekezdés, 324. és 368. §, Pp. 4. § (2) bekezdés és 196. § (1) bekezdés].
Az 1995. szeptember 8. napján kelt adásvételi szerződéssel az I. r. alperes és házastársa – a II. és III. r. alperesek jogelődje – eladta a közös tulajdonukat képező gy.-i 9085/10/A/16. hrsz. alatti lakásingatlant 1 200 000 forint vételárért a felpereseknek. A vevők a vételárból 1995. augusztus 18-án 500 000 forint foglalót, majd 1995. szeptember 4-én – az ingatlan tehermentesítése érdekében – 500 000 forint vételárelőleget adtak át az eladók részére. A fennmaradó 200 000 forintot a szerződésben rögzítettektől eltérően nem fizették ki, mert a szerződés aláírásának napjáig a tehermentesítés még nem történt meg. A szerződés szerint a vevők az aláírás napján lépnek az ingatlan birtokába, amelynek per-, teher- és igénymentességéért az eladók szavatosságot vállaltak, akik egyben feltétlen hozzájárulásukat is adták a felperesek tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez.
Az ingatlant a felperesek már 1995. augusztus 27-én birtokba vették és azt azóta is folyamatosan birtokolják, használják. 1995 októberében kérték tulajdonszerzésük bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, amelyre azonban azóta sem került sor. Az ingatlan tehermentesítése nem történt meg, arra jelentős összegeket fizettek ki az I–III. r. alperesek helyett a felperesek is. A városi bíróság az 1996. augusztus 9-én jogerőre emelkedett végzésével az I. r. alperest és házastársát csalás bűntette miatt ítélte el abból eredően, hogy a szerződésben vállalt kötelezettségük ellenére a tehermentesítésre kapott pénzt más célra fordították, így a tehermentesítésről valótlant állítva a felpereseknek 474 211 forint összegű kárt okoztak. Az I. r. alperest és a II–III. r. alperes jogelődjét jogerős fizetési meghagyás kötelezte a bűncselekménnyel okozott kár megtérítésére. Az ingatlant jelenleg is terheli a IV. és V. r. alperesek javára bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom.
A felperesek keresetükben kérték, a bíróság állapítsa meg, hogy a perbeli ingatlan tulajdonjogát adásvétel jogcímén megszerezték és kötelezze az alpereseket tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének tűrésére. Kérték továbbá kötelezni az I–III. r. alpereseket 54 083 forint végrehajtónak fizetett díjelőleg és kamatai, 70 000 forint és járulékai a H. Rt. jogutódja részére fizetett tartozás, továbbá 50 000 forint és járulékai az V. r. alperessel szemben még fennálló tartozás megtérítésére.
Az I–III. r. alperesek a kereset elutasítását kérték, az I. r. alperes előadta, hogy a vételárból 200 000 forintot nem kaptak meg, holott ebből szándékoztak a tehermentesítést elvégezni. Úgy vélték a szerződés ezt követően érvénytelenítésre került, ezért nem a felperesek tulajdonjoga bejegyzésének, hanem az eredeti állapot helyreállításának van helye.
A IV. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte ugyan, de a felperesek tulajdonszerzéséhez csak követelése teljes kiegyenlítése után adta beleegyezését, míg az V. r. alperes a felperesek tulajdonszerzéséhez hozzájárult.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperesek egymás közt egyenlő arányban adásvétel jogcímén megszerezték a perbeli ingatlan tulajdonjogát, megkereste a földhivatalt tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére és az I. r. alperest megillető özvegyi jog törlésére azzal, hogy az ingatlanon a IV. és V. r. alperes bejegyzett jogosultsága változatlanul fennmarad. Kötelezte a feleket ennek tűrésére, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította és úgy rendelkezett, hogy a felek viselik a perrel felmerült költségeiket.
Indokai szerint alapos volt a felperesek tulajdonjog bejegyzése iránti igénye, amely nem évült el és a Ptk. 116. §-ának (1) bekezdése szerint mint a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerző személyek igényt tarthatnak annak ingatlan-nyilvántartási feltüntetésére. Az adásvételi szerződés érvényesen létrejött, de az I. r. alperes és volt házastársa az abból eredő kötelezettségeiket a tehermentesítés elmaradása folytán nem teljesítették. A vételárhátralék iránti követelésükkel az erre nyitva álló határidőn belül nem léptek fel, de a szerződés értelmében a vevők tulajdonszerzéséhez hozzájárultak, ezért a bíróság annak bejegyzéséről rendelkezett, miután ezt a IV–V. r. alperesek sem ellenezték, akiknek jogosultsága – miután követelésük nem került kiegyenlítésre – változatlanul fennmaradt. Az ezt meghaladó keresetet elutasította.
Az I–III. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolása szerint tévedett az elsőfokú bíróság akkor, amikor a felperesek keresetét tulajdoni igénynek minősítette, mert az átruházás jogcímén alapuló, a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló kereset kötelmi jellegű – elévülő – igény.
Az I. r. alperes és a II–III. r. alperesek jogelődje a szerződés szerint 1995. szeptember 4. napjával 500 000 forintot vett át az ingatlan tehermentesítésére, alaptalanul hivatkoztak ezért arra, hogy az az utolsó 200 000 forintos hátralék megfizetésének elmulasztása miatt maradt el. A fennálló tartozás 474 211 forintos összege is ezt támasztja alá, mert ennek kifizetésére a 200 000 forint nem lett volna elegendő. A perbeli, elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt ingatlan átruházásához, az arra jogosult harmadik személyek beleegyezése is szükséges és mindaddig, amíg ez meg nem történik, függő jogi helyzet áll fenn, amely alatt a szerződő felek joghatályos szerződési nyilatkozataikhoz kötve vannak. Ez a helyzet a hozzájárulás esetén a szerződés létrejöttével, megtagadás esetén annak meghiúsulásával szűnik meg. A perbeli esetben ez az eljárás során következett be akkor, amikor a IV. r. alperes hallgatólagosan, míg az V. r. alperes kifejezetten hozzájárult a szerződés létrejöttéhez. Ezen időpontig a felperesek igénye nem évülhetett el, így az előterjesztett elévülési kifogás megalapozatlan.
A jogerős ítélettel szemben az I–III. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak hatályon kívül helyezésével a felperesek keresetének az elutasítását és a felmerült perköltségekben való marasztalásukat. Kérelmüket arra alapították, hogy az adásvételi szerződés abban a vonatkozásban sem a valóságot rögzíti, hogy az 500 000 forintból kellett volna az ingatlant tehermentesíteni, mert erre a 200 000 forintból került volna sor. A szerződés aláírásakor arról volt szó, hogy ha a hátralékos vételár nem kerül átadásra, a szerződést érvénytelenítik, továbbá az I. r. felperes nevét a II. r. felperes hamisította ekkor az okiratra. Utóbb kaptak is egy levelet az I. r. felperestől, amelyben érvénytelenített szerződés volt, a tulajdonjogot tehát a felperesek nem szerezték meg, jogcím nélkül birtokolják az ingatlant.
A szerződés alapján a tulajdonváltozás az ingatlan-nyilvántartásba nem került bejegyzésre, tulajdont tehát a felperesek nem szereztek, csak elévülő, kötelmi jellegű igényük állhat fenn, és az eljáró bíróságok tévesen nem állapították meg az elévülés bekövetkeztét. Az ingatlan használata, birtoka, terheinek viselése az elévülés megszakadását eredményezi, amely állapot addig áll fenn, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva, az ingatlan birtokát vissza nem követeli. Az eladó a szerződés megkötésekor a tulajdonjogot írásban – átmeneti időre – legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja, de a vételár kifizetését követő időszakra már nincs ilyen lehetősége. Ha a szerződés tárgya ingatlan, a vevő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését a teljes vételár kifizetése előtt nem követelheti, de a tulajdonjog fenntartással történt vétel ténye az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában történő fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
Az érvényesen létrejött teljes bizonyítóerejű magánokirati formába foglalt adásvételi szerződés – amelyet az I. r. alperes és a II–III. r. alperesek jogelődje nem vitásan aláírt – a Pp. 196. §-ának (1) bekezdése szerint az ellenkező bizonyításáig teljes bizonyítékául szolgál az abban foglaltaknak. Az okirattal szembeni bizonyítás részben eredményre vezetett, a felperesek, az I. r. alperes és a szerződést készítő ügyvéd egybehangzó előadása szerint a 200 000 forint az okirat aláírásakor nem került megfizetésre. Az okirat bizonyítóereje azonban az ezt meghaladó részben nem dőlt meg, tehát a felek megállapodása értelmében a tehermentesítést az eladók az 500 000 forint vételárrészből vállalták elvégezni. Az okiraton kívül ezt támasztotta alá a szerződést készítő ügyvéd tanúvallomása, továbbá az a tény, hogy a tartozás összege több mint 470 000 forint volt, de az is, hogy a tehermentesítés elmulasztásával az I. r. alperes és néhai házastársa bűncselekményt követtek el, amely a Pp. 4. §-ának (2) bekezdése értelmében jogerős elítélésük folytán már nem is tehető kérdésessé. A vételárhátralék kifizetésének elmaradása a szerződést nem teszi érvénytelenné, vagy nem bontja azt fel, hanem kötelmi igényt keletkeztet az eladók részére annak követelésére.
A szerződés ,,érvénytelenítésével'' kapcsolatos hivatkozást az I. r. alperes saját előadásán kívül semmi nem támasztotta alá és a szerződés megkötése utáni események – a felperesek azóta is fennálló háborítatlan birtoklása, az ingatlan tehermentesítésével kapcsolatos jelentős kiadásaik, az I. r. alperes jogerős elítélése – ennek ellenkezőjét igazolják.
A jogerős ítélet nem az elsőfokú bíróság azon téves megállapításán alapul, amely szerint a felperesek a szerződés megkötésével ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonossá váltak, igényük nem vitathatóan tehát kötelmi jellegű, ezért annak elévülése bekövetkezhet.
Az I–III. r. alperesek által hivatkozott BH 2005/61. eseti döntésben is kifejtett irányadó ítélkezési gyakorlat szerint azonban az adásvételi szerződés megkötését követő, a vevő részéről megvalósuló folyamatos, háborítatlan birtoklás, használat, a terhek viselése az elévülés megszakadását előidéző állapotot eredményez, amely fennáll egészen addig, amíg az eladó a szerződés érvényességét nem vitatja, vagy a birtokot vissza nem követeli. A perbeli esetben mindez megvalósult, azaz, ha az elévülési idő már megkezdődött volna, annak megszakadása lenne megállapítható.
Helyesen hivatkozott azonban a másodfokú bíróság arra, hogy a tehermentesítés elmaradása folytán – tekintettel az ingatlanon a IV. és V. r. alperes javára fennálló elidegenítési és terhelési tilalomra – a Ptk. 215. §-ának (1) bekezdése értelmében a szerződés a jogosultak beleegyezéséig, vagy annak megtagadásáig nem jött létre. Az érvényes szerződés megkötésével tehát egy – egészen a jogerős ítélet meghozataláig tartó – függő jogi helyzet alakult ki, amely időszak alatt a szerződő felek nyilatkozataikhoz kötve voltak. Ez az átmeneti helyzet nem lehet olyan hosszú, amely sérthetné valamelyik fél érdekét, ezért a jogszabály lehetőséget biztosít számukra, hogy a jóváhagyás megszerzésére megfelelő határidőt szabjanak meg, amelynek eredménytelen elteltét követően – a Ptk. 215. §-ának (3) bekezdése alapján – az érvénytelenség következményeit kell alkalmazni. Ezzel a lehetőséggel azonban a felek egyike sem élt, ezáltal a függő helyzet egészen a per befejezéséig fennmaradt, amikor a bíróság jogerős ítélettel a IV. r. alperest is kötelezte a tulajdonos változás bejegyzésének tűrésére. Az V. r. alperes kifejezetten hozzájárult a jogszerzéshez, így az ő vonatkozásában a tulajdonszerzés akadálya már ezen nyilatkozatával elhárult. Mindez azt eredményezi, hogy a szerződés létrejöttéig a felperesek követelése nem nyílt meg, tehát az elévülési idő meg sem kezdődött.
A Ptk. 368. §-a értelmében valóban van lehetőség tulajdonjog fenntartással kötni adásvételi szerződést, de a felek a perbeli esetben ezzel nem éltek, a létrejött megállapodás szerint a szerződés aláírásával a vevők tulajdonszerzéséhez az eladók már hozzájárultak. A felülvizsgálati kérelem e körben tett okfejtése ezért a perbeli esetben nem lehet irányadó.
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel – a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával – a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. VI. 21.708/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás