PÜ BH 2010/215
PÜ BH 2010/215
2010.08.01.
Nem szűnik meg a bérleti szerződés, ha a jogviszonyt a meghalt bérlő jogutódja folytatja. Ilyen esetben az eredeti szerződéses jogviszony – a bérlő személyében bekövetkezett változással – marad fenn és nem kell a szerződést ismét írásba foglalni (1993. évi LXXVIII. tv. 2., 23. és 32. §).
A felperes tulajdonát képező B., G. K. ltp. I. csop. VI/17. szám alatti lakás bérlője az alperes édesanyja, S. S.-né 1998. április 4. napján elhunyt. A felperes az édesanyja halálakor és azóta is életvitelszerűen a lakásban lakik.
A B.-i bíróság elutasította a felperesnek a lakás kiürítésére irányuló keresetét, az alperes viszontkeresetének helytadva megállapította, hogy az alperes a perbeli lakás bérleti jogviszonyának folytatására jogosult.
Az alperes a felperes többszöri felhívására sem jelent meg a felperes hivatali helyiségében abból a célból, hogy a perbeli lakásra vonatkozó bérleti szerződést bérlőként aláírja. A felperes ezért keresetében a perbeli lakás kiürítésére kérte kötelezni az alperest arra hivatkozva, hogy a peres felek között a bérleti szerződés érvényesen nem jött létre, így az alperes a lakás birtokban tartására nem rendelkezik jogcímmel.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy a B. G. K. ltp. I. csop. VI/17. szám alatti lakást kiürítve 15 nap alatt bocsássa a felperes birtokába. Az ítélet indokai szerint a lakások és helyiségek bérletére valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény – a továbbiakban: Ltv. – 2. § (1) bekezdése értelmében a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A szerződés a korábban és jelenleg is hatályos rendelkezések szerint írásba kell foglalni. A perbeli lakásra vonatkozó bérleti szerződés írásba foglalására nem került sor. Ha pedig bérleti szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó akarat-kifejezésével nem jött létre, az alperest jogok és kötelezettségek nem illetik, és nem jogosult az ingatlan birtoklására sem. Az alperes az ingatlanban a bérlő halálakor bent lakó gyermekként a bérleti jogviszony folytatása jogcímén jogosult arra, hogy számára a felperes a lakást bérbeadja. A Fővárosi Önkormányzat 49/2006. (V. 12.) Főv. Kgy. rendeletének 14. §-a értelmében a bérlő halála esetén a bérbeadó az eredeti lakásszerződést a bérlő személyét illetően módosítja, ha van olyan személy, aki az Ltv. 32. §-a alapján jogosult a lakásbérleti jog folytatására. Az önkormányzati rendelkezések értelmében is a lakásbérleti szerződés módosítása szükséges, melyre az írásbeli alakot az Ltv. 2. § (5) bekezdése írja elő.
A bíróság a fentiek alapján azt állapította meg, hogy a lakásbérleti szerződés a felek között nem jött létre, az alperes nem rendelkezik jogalappal az ingatlan birtoklására, ezért köteles azt a felperes birtokába és rendelkezésére bocsátani.
Az alperes fellebbezése alapján eljárva a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a keresetet elutasította.
Abból indult ki, hogy az Ltv. 23. § (1) bekezdés d) pontja szerint a bérleti szerződés megszűnik, ha a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy. Az alperes édesanyjának halála tehát a bérleti szerződést nem szüntette meg. Ennek megfelelően a felperes maga is bérlőnek tekintette az alperest, és a lakbér mértékéről szóló írásbeli tájékoztatásában bérlőkét tűntette fel. Az Ltv. 32. §-ának (2) bekezdése szerint az önkormányzati lakás bérlete a törvényi feltételek fennállása esetén folytatható, ehhez nincs szükség sem a bérbeadó elismerő nyilatkozatára, sem pedig új bérleti szerződés kötésére. A felperes nem jogcím nélküli lakáshasználó, ezért sem köteles a lakás kiürítésére.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, melyben elsődlegesen a keresetének helytadó felülvizsgálati határozat meghozatalát, másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az első-, és a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.
Előadta, hogy az Ltv. 2. §-ának (5) bekezdése értelmében a bérleti szerződés érvényességéhez annak írásbafoglalása szükséges. Saját önkormányzati rendelete 14. §-ában kimondja, hogy önkormányzati lakás bérlőjének halála esetén a bérbeadó az eredeti lakásbérleti szerződést a bérlő tekintetében módosítja. Ennek megfelelő jogszabályi kötelezettségének az alperes felróható magatartása miatt nem tudott eleget tenni. A jogerős ítélet ezért az Ltv. 19. § (1) bekezdésébe, a 19/1998. (IV. 15.) Főv. Kgy. rendelet 14. §-ába, a Ptk. 685. § a) pontja alapján a Ptk. 200. § (2) és a Ptk. 218. § (1) bekezdése ütközik.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275. § (2) bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy a felperes rendkívüli perorvoslati kérelme nem megalapozott.
A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a jogerős ítélet helytálló álláspontja értelmében az Ltv. 23. § (1) bekezdése d) pontja szerint a lakásbérleti szerződés akkor szűnik meg, ha a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy. Az adott esetben a peres felek jogelődjei a perbeli lakásra 1963. október 1-jén, majd 1972. március 20-án kötöttek határozatlan időtartamú, írásbeli bérleti szerződést. Az alperes édesanyjának 1998. április 4. napján bekövetkezett halálával a perbeli lakásra kötött bérleti szerződés nem szűnt meg, mert az alperes jogosultságot szerzett a bérleti jog folytatására, és ezt a B.-i Bíróság 2005. február 8. napján jogerőre emelkedett ítéletében meg is állapította. A peres felek között tehát a bérleti szerződés az Ltv. 23. § (1) bekezdés d) pontjának hiányában fennáll. A bérleti jogviszony az időközbeni jogutódlások folytán természetszerűleg nem az eredeti bérbeadó és bérlő között (az F. G. és S. S. később özv. S. S.-né), hanem a jogutódlások következtében bekövetkezett változások folytán a B. Önkormányzata mint bérbeadó és az alperes mint bérlő között áll fenn. A jogerős ítélet ezért nem sértette az Ltv. 2. § (5) bekezdésébe foglalt szabályokat, az írásbeli bérleti szerződés nem szűnt meg, az megfelel a Ptk. 217. § (1) bekezdésében foglaltaknak. Ezért a támadott határozat a Ptk. 200. § (2) bekezdésében foglaltakat sem sérti. Az Ltv. 19. § (1) bekezdése értelmében önkormányzati lakás esetén, ahol a lakástörvény a bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg. A bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei tekintetében az Ltv. 9. § (1) bekezdés, 10. § (2) és (3) bekezdése, 13. § (1) bekezdése, 15. § (1) bekezdése, 17. § (2) bekezdése és 18. § (1) bekezdése tekintetében lehet megállapodni. Az Ltv. idézett rendelkezései jogutódlás esetén nem írják elő új bérleti szerződés megkötését. A felperes lakásrendeleté-nek 14. §-a, miszerint ,,önkormányzati lakás bérlőjének halála esetén a bérbeadó a bérlő tekintetében az eredeti lakásbérleti szerződést módosítja'' a felperes, mint bérbeadó számára tartalmaz kötelezettséget.
A Legfelsőbb Bíróság a fenti indokokkal megállapította, hogy a jogerős ítélet nem sértette a felülvizsgálati kérelemben felhívott jogszabályokat, ezért azt a Pp. 275. § (3) bekezdésének alkalmazásával hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 22.110/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás