PÜ BH 2010/270
PÜ BH 2010/270
2010.10.01.
Az ingatlan folyamatos birtoklása, használata, terheinek viselése az annak eladójával szemben fennálló a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez hozzájáruló kötelmi jellegű igény elévülésének megszakadását eredményezi. Ez az állapot fennáll egészen addig, amíg az eladó a szerződés érvényességét nem vitatja, illetve az ingatlan birtokát vissza nem követeli, ezért az elévülés megszakadásának a vizsgálatakor az eladó magatartásának van ügydöntő jelentősége [Ptk. 324. § (1) bek., 327. § (1) bek.].
Az alperes 1996. november 8. napján meghatalmazást adott O. T. részére a tulajdonát képező B., 24 112/0/A/44. hrsz. alatti lakásingatlan eladására és a vételár felvételére. O. T. a lakást – meghatalmazottként eljárva – 1997. január 25-én értékesítette a felperesnek 2 200 000 forint vételáron. A szerződés szerint az eladó a teljes vételár kifizetését követően adja hozzájárulását a vevő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. A vételárból a felperes ekkor 650 000 forintot fizetett ki, majd 1997. január 27-én további 1 150 000 forintot, végül 1997. február 5-én a fennmaradt 400 000 forintot is átadta O. T.-nek, egyúttal megállapodtak abban is, hogy O. T. a lakást felújítja részére. Az adásvételi szerződést 1997. január 29-én nyújtották be a földhivatalhoz, de a földhivatal az alperes tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozata hiányában – hiánypótlásra való felhívásokat követően – végül 1999. október 25-én elutasította a felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét.
A felperes szintén meghatalmazást adott O. T.-nek a lakás eladására, aki 1997. május 16-án a nevében eljárva F. K. részére értékesítette az ingatlant, aki azt birtokba is vette. 2004. május 18-án F. K. felhívta az alperest, hogy nyolc napon belül adja ki a felperes tulajdonjoga bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot. Az alperes a felhívásnak nem tett eleget.
A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a Ptk. 295. §-a alapján pótolja az alperes hozzájáruló nyilatkozatát a perbeli ingatlanon megszerzett tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. Előadta, hogy a vételárat kifizette, és az elévülési határidőn belül felszólította az alperest a nyilatkozat kiadására. Hivatkozott arra is, hogy a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül már megszerezte, ezért a Ptk. 116. §-ának (1) bekezdése alapján igényt tarthat annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, az ez irányú tulajdoni igények pedig nem évülnek el.
Az alperes a kereset elutasítását és a felperes perköltségekben való marasztalását kérte. Elsődlegesen indítványozta a per megszüntetését tekintettel arra, hogy a felperes nem tulajdonosa az ingatlannak, azt nem is birtokolja, tulajdonosi jogokat nem gyakorol. Érdemben előadta, hogy a követelés 1997. január 30-án volt esedékes, ezért már elévült. A létrejött adásvételi szerződés jóerkölcsbe ütköző, ezért semmis, a vételárat nem kapta meg. A felperes tulajdoni pert nem indíthat ellene, mert az ingatlan tulajdonjogát nem szerezte meg.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította és kötelezte a felperest az alperes részére 72 000 forint és áfa összegű perköltség megfizetésére.
Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező jognyilatkozat kiadására irányuló igény kötelmi jellegű, ezért elévül. A perbeli esetben az elévülési idő a követelés esedékessé válásával vette kezdetét akkor, amikor a felperes 1997. február 5. napján az utolsó vételárrészletet is kifizette. Ezt követően az öt éves elévülési határidő leteltéig a felperes írásbeli felszólító levelet az alpereshez nem küldött és követelését bírósági úton sem érvényesítette.
A dr. G. P. által csatolt 2001. augusztus 11-ei keltezésű felszólító levél feladását tanúsító feladóvevény korábbi, 2001. július 11-ei keltezésű és a levelet az alperes által eladott lakás címére küldték, ahol már évek óta nem lakott. Ez a felhívás tehát nem volt alkalmas az elévülés megszakítására, míg 2004. május 18-án, már az elévülési idő lejártát követően is F. K. nevében és képviseletében került sor felszólításra.
A felperes a földhivatal 1999-ben kiadott hiánypótlásai és az 1999. októberi elutasító határozatából értesült arról, hogy tulajdonjoga nem volt bejegyezhető, a felszólító levélig pedig az elévülési határidő már ettől az időponttól kezdődően is eltelt. A felperes átruházással nem szerezhetett ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdont, ebből eredően a bejegyzésig terjedő időre csak kötelmi igénye állhatott fenn.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és pótolta az alperes, mint eladó hozzájáruló nyilatkozatát ahhoz, hogy a perbeli ingatlanra a felperes tulajdonjoga vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön. A felperes perköltségekben való marasztalása helyett az alperest kötelezte a felperes részére 119 400 forint együttes, első- és másodfokú perköltség megfizetésére.
A jogerős ítélet indokolása szerint az elsőfokú bíróság helyesen mutatott rá, hogy az eladóval szembeni, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására irányuló igény kötelmi jogi jellegű, ezért elévülhet. Figyelmen kívül hagyta azonban azt, hogy az általa is hivatkozott BH 2005/61. számú eseti döntés értelmében az ingatlan folyamatos birtoklása, használata, terheinek viselése az elévülés megszakadását eredményezi, amely állapot fennáll mindaddig, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva, az ingatlan birtokát vissza nem követeli.
A perbeli esetben a felperes az alperes képviseletében – a közjegyző előtti meghatalmazásban foglaltak alapján – jogszerűen eljáró személy részére a teljes vételárat a rendelkezésre álló okirati bizonyítékok szerint kifizette. Az alperes már 1997 májusától tudomással bírt arról, hogy meghatalmazottja a lakást értékesítette a felperes részére, de ezt követően kizárólag O. T.-vel szemben lépett fel igénnyel és az adásvételi szerződés érvénytelenítése, a lakás birtokának visszaszerzése érdekében semmilyen lépést nem tett. A szerződés semmisségére első alkalommal az ebben a perben előterjesztett ellenkérelmében hivatkozott, de ekkor is alaptalanul, hiszen a felek szokásos adásvételi szerződést kötöttek és O. T. a meghatalmazása alapján a szerződés aláírására és a vételár felvételére nem vitatottan jogosult volt. A felperes szerződéses kötelezettségeinek eleget tett, és ha az eladó képviseletében eljáró személy saját meghatalmazója irányában tisztességtelenül viselkedett, az nem hat ki a felperessel kötött szerződés érvényességére.
A felek között tehát érvényes adásvételi szerződés jött létre, amely alapján a felperes kötelezettségeinek eleget tett, míg az eladó a tulajdon átruházásához szükséges jognyilatkozatot – bár az 1997. február 5. napjával esedékessé vált – nem tette meg. A felperes által hivatkozott 2001. évben kelt felszólító levél az elévülési idő megszakítására valóban nem volt alkalmas, de a felperes tulajdonosi részjogosítványait gyakorolta és az ingatlant eladta. Vevője azóta az ingatlant folyamatosan birtokolja, használja és viseli annak terheit. Jogaikat zavartalanul gyakorolhatták, az alperes azt tudomásul vette, meg sem próbálta megakadályozni és semmisségre is csak a felperes perindítását követően hivatkozott. Az elévülés tehát nem következett be, ezért a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával az alperes jognyilatkozatát pótolta és marasztalta őt az első- másodfokú perköltségekben.
A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet és elsődlegesen kérte annak megváltoztatásával a felperes keresetének az elutasítását, másodlagosan annak hatályon kívül helyezésével a másodfokú bíróságot új eljárás lefolytatására, és új határozat meghozatalára kérte utasítani.
Álláspontja szerint a felperes keresete elévült, mert nem állnak fenn azok a BH 2005/61. számú eseti döntésben megjelölt feltételek, amelyek annak megszakadását eredményezték volna.
A perbeli esetben az alperes a per megindítását megelőzően is folyamatosan kétségbe vonta a szerződés érvényességét, amelyet igazol az, hogy O. T. magatartásával szemben a rendőrségen bejelentést tett, majd a megindult büntetőeljárás során sértettként vett részt, és folyamatosan olyan nyilatkozatokat tett, amelyek a lakás visszaszerzésére irányultak. Figyelembe kell venni azt is, hogy bűncselekmény megvalósulása miatt vesztette el a lakását, így az adásvételi szerződés jóerkölcsbe ütközik, de e körben sem az első-, sem a másodfokú bíróság bizonyítási eljárást nem folytatott le.
Ellehetetlenült életvitele miatt a tárgyi időszakban elsődleges célja megélhetésének biztosítása volt, ezért maradt el a szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránti per kezdeményezése, de a Ptk. 234. §-ának (1) bekezdése szerint semmis szerződés érvénytelenségére határidő nélkül hivatkozhat, és ehhez külön eljárásra sincs szükség. Ezt a késedelmet a másodfokú bíróság a terhére vette figyelembe, de elmaradt annak értékelése, hogy a felperes csak 2006-ban indított pert, holott 1999-ben a földhivatal a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét már elutasította.
A felperes az ingatlant soha nem vette birtokba, így az eseti döntésben meghatározott feltételek fennállta nem állapítható meg, majd az ingatlant – bár annak nem volt tulajdonosa – értékesítette. A felperes maga is elismerte, hogy a perindításra azért került sor, mert a vele szerződésben álló harmadik személy őt perli, amelyből megállapíthatóan nincs jogi érdeke arra, hogy az ingatlan tulajdonával ő rendelkezzen.
A vételár megfizetésének igazolására rendelkezésre álló okiratok – a jogügylettel is összefüggésben elkövetett bűncselekmények miatt elítélt – O. T.-től származnak, ezért azok valóságtartalma kétséges, amit alátámaszt az is, hogy ezt követően a felperes szintén O. T.-t bízta meg a lakás értékesítésével. O. T. előadása szerint ugyanakkor a felperes a szerződéstől elállt és részére a vételár visszafizetésre került. Utalt arra is, hogy sosem vette tudomásul a lakás harmadik személy által történő birtoklását, mert ha így lett volna, kiadja a kért nyilatkozatot.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában történő fenntartására irányult, annak helyes indokaira való tekintettel.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
Helyes a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy az 1997. január 25. napján kelt adásvételi szerződés érvényesen létrejött. O. T. a szerződés megkötésére és a vételár átvételére az alperestől kapott meghatalmazás alapján jogosult volt és a vételárat a rendelkezésre álló teljes bizonyítóerejű magánokiratok szerint át is vette. Ezt a tényt O. T. is elismerte, annak utóbb – a F. K.-val kötött szerződés folytán – történt visszafizetéséről, illetve a felperessel való elszámolásról nyilatkozott. Az alperes nem a felperes, hanem a meghatalmazottja által elkövetett bűncselekmény révén került abba a helyzetbe, hogy nem kapta meg lakása vételárát, ami nem teszi az ügyben jóhiszeműen eljáró felperessel kötött szerződését jóerkölcsbe ütközővé és ezáltal érvénytelenné. Meghatalmazottjának cselekményei az alperes kockázata körébe tartoznak.
A szerződés tehát érvényesen létrejött, ezért vizsgálni kellett a felperes ebből eredő követelése elévülését. Ebben a körben a jogerős ítélet helyesen alkalmazta a Ptk. 324. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat és az ezen alapuló – az irányadó joggyakorlatot tükröző – EBH 2004/2/1136. számú elvi határozatot. A tulajdonosi részjogosítványok átadása, azok folyamatos gyakorlásának lehetővé tétele ugyanis az elévülést megszakító állapotot eredményez [Ptk. 327. § (1) bekezdés], mert ez a magatartás a tulajdon megszerzésére irányuló igény elismerését jelenti egészen addig, amíg az eladó a szerződés érvényességét kétségbe nem vonja, vagy az ingatlan birtokát vissza nem kívánja szerezni. Az alperes a felperessel szemben igénnyel – egészen az ebben a perben előterjesztett ellenkérelméig – nem lépett fel, tevékenysége nem a lakás visszaszerzésére, hanem O. T.-vel szemben a vételár megszerzésére irányult. Sértettként az O. T. elleni büntetőeljárásban lépett fel, ahol – lakása vételára elvesztése miatt – polgári jogi igényének helyt adtak.
A felperes azáltal, hogy az általa megbízott személyek a lakás felújításába kezdtek, az ingatlant ténylegesen birtokba vette. Ezt követően tulajdonosi részjogosítványait – függetlenül a szerződés érvényességétől – F. K.-ra ruházta át, aki annak gyakorlását a felperes jogutódjaként tovább folytatta. Az elévülés szempontjából azonban a döntő jelentősége annak van, hogy maga az alperes biztosította maradéktalanul a lakással való rendelkezés, a használat, birtoklás lehetőségét, azaz a felperes tulajdonszerzését elismerte, tulajdonosi jogosítványaival és kötelezettségeivel a maga részéről nem kívánt élni. Megalapozottan jutott tehát a másodfokú bíróság arra a következtetésre, hogy a felperes követelése nem évült el.
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet – részben eltérő indokolással – a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.751/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás