PÜ BH 2010/296
PÜ BH 2010/296
2010.11.01.
Az elővásárlási jog gyakorlása körében a bíróság hivatalból vizsgálja, hogy a felek joggyakorlása megfelel-e a Ptk. alapelvi rendelkezéseinek, a jóhiszeműség és a tisztesség követelményének [Ptk. 4. § (1) bek. és (4) bek., 145. §, 207. § (5) bek.].
Az I. r. alperes az 1999. szeptember 23-án kelt adásvételi szerződéssel eladta a II. r. alperes jogelődjének a perbeli ingatlanból a tulajdonát képező 1077/4626. tulajdoni hányadot 350 000 forint vételárért. Az adásvételi szerződésben a felek tévesen tüntették fel a helyrajzi számot, ezért a II. r. alperes jogelődjének tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmét a földhivatal elutasította.
Az I. r. alperes és a II. r. alperes jogelődje rendezni kívánták a tulajdoni helyzetet figyelemmel arra is, hogy a II. r. alperes jogelődje 1999-ben birtokba lépett. Időközben azonban a felperes is tulajdoni hányadot szerzett az ingatlanban és várható volt, hogy újabb adásvételi szerződés kötése esetén a felperes az elővásárlási jogát gyakorolni fogja. Erre tekintettel az I. r. alperes és a II. r. alperesi jogelőd 2004. május 1-jén a korábban közöttük létrejött adásvételi szerződést felbontották és ugyanezen a napon az I. r. alperes tulajdonában álló ingatlanhányadra vonatkozóan ajándékozási szerződést kötöttek, amelyben az ingatlan értékét 1 000 000 forintban jelölték meg.
A felperesnek a földhivatal az ajándékozási szerződést 2004. szeptember 18-án kézbesítette. A felperes, bár az ajándékozási szerződést leplezett adásvételi szerződésnek tekintette, azzal szemben elővásárlási jogának gyakorlását bejelentő nyilatkozatot nem tett. Csak 2005. április 21-én fordult bírósághoz és a keresetlevélben nyilatkozott arról, hogy elővásárlási jogát gyakorolni kívánja.
A perindításra tekintettel az I. r. alperes és a II. r. alperes jogelődje 2005. szeptember 30-án az ajándékozási szerződést felbontotta és 2005. október 3-án újabb adásvételi szerződést kötött az I. r. alperes ingatlanhányadára vonatkozóan, amelyben a vételárat 6 000 000 forintban határozták meg. E szerződéssel kapcsolatban a felperest az elővásárlási jog gyakorlására felhívták.
Az első- és másodfokú eljárásban még a II. r. alperes jogelődje járt el.
A felperes módosított keresetében a Ptk. 207. § (5) bekezdésére alapítottan annak megállapítását kérte, hogy az I. r. és a II. r. alperesek között 2004. május 1. napján létrejött ajándékozási szerződés színlelt szerződés, amely adásvételi szerződést leplez. Az adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, mert megsértették az elővásárlási jogát. Előadta, hogy elővásárlási joga folytán a szerződésben foglalt feltételekkel az I. r. alperes tulajdoni hányadát maga kívánja megszerezni és kérte, hogy a bíróság a szerződést közötte és az I. r. alperes között hozza létre.
A felperes kereseti kérelmet terjesztett elő az I. r. és a II. r. alperesek között 2005. október 3-án létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítására is. Előadta, hogy az ajándékozási szerződés felbontására az I-II. r. alpereseknek már nem volt lehetősége, és a felperes elővásárlási jogának gyakorlására tekintettel arra sem, hogy újabb adásvételi szerződést kössenek egymással.
Az I. és II. r. alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy az 1999. évi adásvételi szerződés felbontásának napján közöttük valóban ajándékozási szerződés jött létre. Az I. r. alperes férjének halálát követően ugyanis szoros kapcsolat alakult ki közöttük. Amikor kiderült, hogy a felperes ezzel szemben is gyakorolni kívánja az elővásárlási jogot, ezt is felbontották és az ingatlan valódi értékének megfelelő ellenérték meghatározásával kötöttek újabb adásvételi szerződést.
A III. r. alperes a kereseti kérelemre érdemben nem nyilatkozott. Előadta, hogy a felperessel haragos viszonyban áll.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a perbeli ingatlan 1077/4626 hányadára vonatkozóan a 2004. május 1. napján kelt ajándékozási szerződés színlelt, adásvételi szerződést leplez, amely a felperessel szemben hatálytalan. Megállapította továbbá, hogy az adásvételi szerződés a felperes és az I. r. alperes között jött létre. Megállapította emellett, hogy az I-II. r. alperesek között 2005. október 3-án kelt adásvételi szerződés érvénytelen. Rendelkezett arról, hogy az I. r. alperes részére a felperes tizenöt napon belül fizesse meg az 1 000 000 forint összegű vételárat és megkereste az illetékes ingatlanügyi hatóságot a felperes tulajdonjogának bejegyzése és az I. r. alperes tulajdonjogának törlése érdekében. A III. r. alperest a fentiek tűrésére kötelezte, és rendelkezett a perköltség viseléséről is.
Az elsőfokú bíróságnak az volt a jogi álláspontja, hogy az I-II. r. alperesek között 2004. május 1-jén a Ptk. 207. § (5) bekezdésében foglaltak szerint színlelt ajándékozási szerződés jött létre. Az I-II. r. alperesek ugyanis 1999-ben ellenszolgáltatás fejében kötöttek egymással adásvételi szerződést, amelynek ingatlan-nyilvántartási átvezetése elmaradt és ennek rendezésére kerestek olyan jogi formát, amelynek keretében a felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolhatja. A per során az I-II. r. alperesek nem bizonyították, hogy közöttük élettársi kapcsolat, vagy szorosabb viszony állna fenn, amely az ajándékozást indokolttá tette volna. A perben felmerült adatok alapján, illetve a bizonyítási eljárás eredményeképpen a bíróság bizonyítottnak találta, hogy az ajándékozási szerződés adásvételi szerződést leplezett. Ennek alapján megállapította, hogy a felperest e szerződéssel kapcsolatban elővásárlási jog illeti meg és a szerződést a felperes és az I. r. alperes között az ajándékozási szerződésben szereplő értéken hozta létre utalva arra, hogy ettől eltérő értéket az alperesek nem bizonyítottak és az illetékhivatal is elfogadta ezt az értéket.
A 2005. október 3-ai adásvételi szerződéssel kapcsolatban az elsőfokú bíróságnak az volt az álláspontja, hogy az érvénytelen szerződés, mert a felperes joggyakorlása folytán a keresetindítást követően a szerződéstől való elállásra, illetve újabb szerződéskötésre az I-II. r. alpereseknek már nem volt lehetősége.
Az alperesek részéről előterjesztett fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta. Az elsőfokú bíróság ítéletének rendelkező részében foglalt rendelkezések túlnyomó részét mellőzte. Kizárólag azt a rendelkezést nem érintette, amely szerint az I-II. r. alperesek között a perbeli ingatlanhányadra vonatkozó 2004. május 1-jén létrejött ajándékozási szerződés színlelt szerződés, amely adásvételi szerződést leplez. A másodfokú bíróság ítéletében kifejtette, hogy a leplezett szerződést illetően a felperest valóban megillette az elővásárlási jog a Ptk. 145. § (2) bekezdése alapján. Ez a tulajdonjogból fakadó rendelkezési jog korlátozását jelenti, amely az elővásárlási jog gyakorlójának is kötöttséget jelent, vagyis az elővásárlási jog gyakorlója a jognyilatkozatával indokolatlanul nem késlekedhet. Az I-II. r. alperesek formailag ajándékozási szerződést kötöttek, így értelemszerűen nem hívták fel a felperest arra, hogy a vételi ajánlat elfogadásáról nyilatkozzék, a felperes azonban a szerződésről való tudomásszerzését követően mintegy hét hónapig nem tett nyilatkozatot az elővásárlási joga gyakorlására vonatkozóan. A felperes már 2004. szeptember 18-án tudomást szerzett az ingatlanügyi hatóságtól a perbeli ajándékozási szerződésről, vételi ajánlatot azonban csak a 2005. április 21-ei keresetlevélben tett.
A másodfokú bíróság szerint az elsőfokú bíróság ítéletében meghatározott vételár is ellentmondásos, ebben a körben bizonyítás nem folyt le. A bíróság elfogadta a felperes nyilatkozatát, valamint azt, hogy az illetékhivatal nem tette vitássá ezt az értéket. Az I-II. r. alperesek ugyanakkor folyamatosan hivatkoztak arra, hogy az ingatlan tényleges értéke ennél jóval több, 2,5-3 millió forint volt. Emellett a 2005. október 3-ai szerződés 6 000 000 forint vételárat állapított meg, s az illetékhivatal ezt is elfogadta. A másodfokú bíróság utalt a BH 1976/152. számú jogesetben foglaltakra, amely szerint ha a szerződésben nem valós érték szerepel, a bíróságnak az elővásárlási jog gyakorlása során a valódi értéket kell figyelembe vennie. Ennek tisztázását ugyanakkor a másodfokú bíróság a kifejtett jogi álláspontjára tekintettel nem látta indokoltnak.
A jogerős ítélettel szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. A felperes kérte, hogy a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet helyezze hatályon kívül és az elsőfokú bíróság ítéletét hagyja helyben. Előadta, hogy álláspontja szerint a másodfokú bíróság eljárási jogszabálysértéseket követett el. Megsértette a Pp. 215. §-ában foglaltakat, mert túlterjeszkedett a felek kérelmein. Az alperesek ugyanis nem hivatkoztak arra, hogy a felperes az elővásárlási jog gyakorlására való nyilatkozatát elkésetten terjesztette volna elő. Az erről való döntés a Pp. 3. § (2) bekezdésében foglaltakat is sértette.
A felülvizsgálati kérelem szerint az eljáró másodfokú bíróság anyagi jogi jogszabálysértést is elkövetett, mivel a Ptk. nem rendelkezik az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidőről. Ebben a körben a PK. 9. számú állásfoglalásban foglaltakat kell alkalmazni és annak X. pontja tartalmazza, hogy a körülmények által indokolt határidőt kell szabni a vételi ajánlat közlésekor. A felperessel a vételi ajánlatot nem közölték, ezért a felperes a PK. 9. VIII. pontja alapján a keresetlevélben tette meg a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot.
2009. január 3-án a II. r. alperes elhunyt, erre tekintettel jogi képviselője a felülvizsgálati eljárás félbeszakadásának megállapítását kérte. A Legfelsőbb Bíróság végzésével az eljárás félbeszakadását megállapította.
A 7. sorszámú beadványában a felperes jogi képviselője bejelentette a II. r. alperes jogutódjának személyét és azt, hogy II. r. alperesként nevezettet perbe vonja. A Legfelsőbb Bíróság végzésével a jogutódlást megállapította.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A felperes a felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen arra hivatkozott, hogy az elővásárlási jog gyakorlásának esetleges elkésettségét a másodfokú bíróság nem vehette figyelembe tekintettel arra, hogy arra az alperesek nem hivatkoztak és a bíróság a Pp. 3. § (2) bekezdése értelmében a felek kérelmeihez kötve van.
Ha az alperesek perbeli nyilatkozatukban a felperes keresetének elutasítását kérik, erre tekintettel az eljáró bíróság megvizsgálja, hogy a felperes kereseti kérelmének való helyt adásnak milyen akadályai lehetnek. Értékeli az alperesek által előadott érveket és vannak olyan körülmények, amelyeket a bíróságnak hivatalból kell észlelnie. Ilyen pl. az, ha a felek által megkötött szerződés jogszabályba ütköző, ezért semmis. Hasonlóképpen vizsgálnia kell a bíróságnak azt is, hogy a felperes elővásárlási joggyakorlása az alperesek által felhozott okokon kívül nem sért-e olyan jogszabályi, vagy a bírói gyakorlatban kialakult elvet, amelyet a bíróságnak hivatalból figyelembe kell vennie. Így hivatalból vizsgálja a bíróság, hogy a felek joggyakorlása megfelel-e a Ptk. alapelvi rendelkezéseinek, a jóhiszeműség és a tisztesség követelményeinek. A Legfelsőbb Bíróság 2/2009. (VI. 24.) PK véleménye szerint az elővásárlási jogosultnak a jogát a jogbiztonság követelményével összhangban, jóhiszeműen és tisztességesen kell gyakorolnia, oly módon, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható [Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdés]. Az elővásárlásra jogosult akkor jár el ezeknek az elveknek megfelelően, ha az elővásárlási jogának a sérelméről tudomást szerezve minél előbb bírósághoz fordul.
Az idézett PK vélemény 7. pontja szerint, ha a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal nem közlik, az elővásárlásra jogosult az ügyletről való tudomásszerzéstől számítva általában annyi időn belül köteles elfogadó nyilatkozatot tenni, illetve sérelme orvoslását kérni, mint amennyi idő a rendelkezésére állt volna akkor, ha vele az ajánlatot szabályszerűen közlik. Annak megítélése, hogy az igényérvényesítés késedelmesen történt-e, a bíróság mérlegelési jogkörébe tartozik. Ha a tudomásra jutást követően az elővásárlásra jogosult az elővásárlási joga megsértésének orvoslását nem kéri és vételi szándékát nem juttatja kifejezésre, ebből a bírói gyakorlat azt a következtetést vonja le, hogy az elővásárlásra jogosult nem kíván élni e jogával, lemondott annak gyakorlásáról. Az indokolatlan késedelmeskedés tehát az elővásárlási jogot elenyészti (EBH 2006/1408., BH 2005/391.).
A jelen ügyben nem vitás, hogy a felperes 2004. szeptember 18-án az ingatlanügyi hatóságtól tudomást szerzett a perbeli ajándékozási szerződés létrejöttéről. A felperes maga adta azt elő, hogy ezt valójában adásvételi szerződésnek tekintette, amellyel szemben megilleti őt az elővásárlási jog. Ennek ellenére a felperes a tudomásszerzésétől több mint hét hónap elteltével terjesztette elő a kereseti kérelmét és tett az I. r. alperesnek vételi ajánlatot, az indokolatlan késedelmeskedés tehát megállapítható.
A felperes felülvizsgálati kérelme ebben a körben az eljárt bíróságok mérlegelési jogkörben tett megállapításait támadja. A Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálati ügyekben követett töretlen gyakorlata szerint a felülvizsgálati eljárás keretében a bíróság mérlegelési körébe tartozó kérdés általában nem vizsgálható és nincs lehetőség a bizonyítás adatainak újabb egybevetésére és értékelésére. Felülmérlegelésre csak igen kivételesen akkor kerülhet sor, ha a tényállás feltáratlan maradt, iratellenes vagy okszerűtlen, illetve logikai ellentmondást tartalmaz. Az adott ügyben az eljáró bíróság a perben felmerült tényeknek megfelelően mérlegelte, hogy a felperes az igényérvényesítésével elkésett. Ennek felülmérlegelésére a felülvizsgálati eljárásban nem volt ok.
A kifejtettek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogszabá-lyoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 20.040/2010.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás