PÜ BH 2010/298
PÜ BH 2010/298
2010.11.01.
Az önkormányzati bérlakásnak az élettársi kapcsolat fennállása alatt történő megvétele esetén az élettársak tulajdoni hányadai megállapításánál a bérlőt megillető vételárkedvezményt az egyedüli bérlő élettárs, a vevőnek az egyösszegű teljesítésre tekintettel adott kedvezményt mindkét élettárs javára kell figyelembe venni [Ptk. 578/G. § (1) bek., 32/1969. (IX. 30.) Korm. r. 5. § (1) bek. a) és c) pontja, 7. § és 7/A. §].
A peres felek 1982-ben közös munkahelyen ismerkedtek meg, közöttük szerelmi kapcsolat alakult ki. Ebben az időszakban előző kapcsolatukból már mindkettőjüknek egy-egy gyermeke volt. Az alperes egyedülálló anyaként 1981-ben lakásigényt nyújtott be. Ezen kérelmére a Tanács VB Lakásügyi Osztálya 1983. december 19-ei határozatával kiutalta számára a B., Sz. utca 5. IV. em. 2/A. szám alatti 21 m2-es szükséglakást. A bérleti szerződés megkötésére 1984. január 2-án került sor. Ebbe a lakásba az alperes valamint fiúgyermeke költözött be és ekkor már rendszeresen itt tartózkodott a felperes is.
1989. július 12-én kiutalták az alperes, mint egyedülálló anya részére a B., V. utca 57. I. em. 7. szám alatti 48 m2-es kétszobás lakást. Ide a felperes az alperessel együtt költözött be, aki a lakásba 1989. szeptember 14-én „családi költözés” címen be is jelentkezett. A lakás berendezési tárgyait a felek közösen vásárolták meg, és az ingatlanban felújítási, karbantartási munkákat is együttesen végeztek.
1992-től 3 évig a felperes – magasabb jövedelem elérése érdekében – Németországban dolgozott, azonban havi rendszerességgel hazalátogatott. Magyarországi fizetését az alperes vette fel.
1993-ban lehetőség nyílt a V. utcai tanácsi bérlakás megvásárlására. Az erre vonatkozó adásvételi szerződést 1993. március 8-án egyedül az alperes kötötte meg, a B. 23894/0/A/11. hrsz.-ú ingatlan tulajdonjogát vétel jogcímén szerezte meg. A vételár 210 000 forint volt, az egyösszegű teljesítésre figyelemmel azonban 189 000 forint után 40%-os mértékű, azaz 75 600 forint árengedményt kapott.
A ténylegesen kifizetendő kedvezményes vételár így 134 400 forint volt, amit az alperes a szerződés aláírásakor ki is fizetett. Ebben az időszakban az alperes havi jövedelme 18 200 forint volt, ehhez járult a családi pótlék és a kiskorú gyermeke után kapott gyermektartásdíj. A felperes magyarországi jövedelme a lánya javára járó gyermektartásdíj levonása után 7600 forint volt, a Németországban elért havi jövedelmének pontos összegére nem derült fény.
A peres felek kapcsolatából 1995. szeptember 15-én N. utónevű gyermekük született. Az élettársak kapcsolata azonban később fokozatosan megromlott, az életközösségük 2003-ban megszűnt. 2005-ben az alperes házasságot kötött L. A. B.-vel.
A felperes módosított kereseti kérelmében annak megállapítását kérte, hogy a perbeli ingatlan 8/10 tulajdoni hányadát élettársi vagyonközösség jogcímén megszerezte. Előadása szerint az alperessel 1982 és 2003 között, így az Sz. utcai, majd V. utcai lakás igénylésekor is élettársi kapcsolatban éltek. A lakásigényléseken csak azért nem szerepel a felperes, mivel az alperesnek – mint egyedülálló anyának – nagyobb esélye volt a kiutalásra. Erre tekintettel az Sz. utcai, majd a V. utcai ingatlan lakásbérleti jogának ellenértéke nem minősül az alperes különvagyonának. Ezen túlmenően az ingatlan vételárát is ő fizette ki, ennek érdekében vállalt Németországban munkát, a jövedelme egyébként is lényegesen magasabb volt az alperesénél. Ezért a szerzési arányt a rá kedvezőbb 80-20%-ban kérte megállapítani.
Az alperes ellenkérelmében elsődlegesen a kereset elutasítását kérte. Tagadta, hogy a felperessel élettársak lettek volna és így együttes szerzés sem valósult meg. Nem gazdálkodtak közösen, az alperes a lakásigényét is maga nyújtotta be, mint egyedülálló anya. Az Sz. utcai, majd a V. utcai lakásba kizárólag a fiával költözött be, ahol a felperes 1989-től szívességi, baráti használóként lakott. Az alperes nem vitatta, hogy a felperes egyes bútorok megvásárlásához hozzájárult és a lakásban karbantartási munkálatokat végzett, azonban nem a lakás megvásárlása érdekében vállalt külföldi munkát. Az ingatlant az alperes egyedül vásárolta meg spórolt pénzéből, családi támogatással. Az alperes nem vitatta, hogy a közös gyermek megszületése után a felperessel való kapcsolata szorosabbá vált, azonban közös gazdálkodásra változatlanul nem került sor.
Az alperes ellenkérelmében másodlagosan – ha az élettársi kapcsolat fennállását a bíróság megállapítaná – 5/100, harmadlagosan 8/100, negyedlegesen 20/100 részilletőséget meghaladóan kérte a kereset elutasítását, figyelemmel arra, hogy a perbeli ingatlan korábban az ő kizárólagos bérleménye volt, ezért nyílt lehetőség annak kedvezményes áron történő megvásárlására. A szerzéskori piaci forgalmi érték 1 400 000 forint volt, melyből ténylegesen csak 134 400 forintot kellett megfizetni, amit egyedül is teljesíteni tudott.
Az alperes az elsődleges ellenkérelme teljesítése esetére viszontkeresetet is előterjesztett, amelyben kérte, hogy a bíróság kötelezze a felperest a V. utcai ingatlan kiürítésére.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes élettársi vagyonközösség jogcímén 30/100 részben megszerezte a B., V. utca 57. I. em. 7. szám alatti ingatlan tulajdonjogát. Ezt meghaladóan a felperes keresetét, valamint az alperes viszontkeresetét elutasította.
Az elsőfokú bíróság elsődlegesen abban a kérdésben foglalt állást, hogy a felek között a közös szerzést megalapozó élettársi kapcsolat fennállt-e vagy sem. Megállapította, hogy az alperesi állítással szemben, érdektelen tanúk vallomásából kitűnően a peres felek már az Sz. utcai lakásba is együtt költöztek be, ott élettársakként éltek együtt, az alperes fia a felperest „apukának” szólította. Az élettársi kapcsolat tehát 1984. elején, az Sz. utcai ingatlanba történt költözéssel vette kezdetét, ezen lakás bérleti jogának ezt megelőzően történt megszerzésében – egyedülálló anyaként – kizárólag az alperes vett részt. A lakásigényt ő nyújtotta be, és vele költözőként csupán kiskorú gyermekét jelölte meg, valamint egyedül kötötte meg a bérleti szerződést. Ugyanez az eseménysor valósult meg a V. utcai lakás vonatkozásában is. A peres felek élettársi kapcsolata ott folytatódott, a felperes az alperes által sem vitatottan részt vett a V. utcai lakás felújításában, a galéria létesítésében, illetve a bútorok vásárlásában.
A későbbiekben a felperes ezen lakás megvásárlása, mint közös gazdasági cél érdekében vállalt külföldön munkát, ahol a hazainál magasabb jövedelmet ért el. A németországi munkavállalás időszakában magyarországi jövedelmét az alperes vette fel és ebben az időszakban született meg közös gyermekük is. A V. utcai ingatlan megvételét az élettársak közösen finanszírozták, az adásvételi szerződés megkötésében a felperes csupán azért nem vett részt, mivel ebben az időszakban még Németországban dolgozott. Figyelembe kellett venni ugyanakkor azt a körülményt, hogy a V. utcai ingatlan megvételének lehetőségét az alperes részére kiutalt szükséglakás teremtette meg, a bérleti jog pedig vagyoni értékkel bír. Ennek mértékét az elsőfokú bíróság mérlegeléssel állapította meg, azzal, hogy a bérleti jog az alperes javára 40%-os különvagyoni részesedésként vehető számba. A fennmaradó 60% fele része, 30/100 rész felel meg tehát a felperes által megszerzett tulajdoni hányadnak.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, oly módon, hogy a felperes tulajdoni hányadát a perbeli ingatlanon 8/100 részben állapította meg, ezzel az alperes tulajdoni hányada 92/100 részre módosult.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást azzal egészítette ki, hogy a B. kerületi 23894/0/A/11. hrsz. alatti ingatlant az önkormányzat az alperes, mint egyedülálló kisgyermekes anya részére utalta ki és arra az alperessel kötött egyedüli bérlőként szerződést. Az ingatlan forgalmi értéke 1993. március 8-án
1 400 000 forint volt, de az alperest megillető vételárkedvezmény folytán annak ára 210 000 forintot tett ki, melyből az előtörlesztési kedvezmény folytán 134 400 forintot kellett megfizetni. A másodfokú bíróság megállapította, hogy egyebekben az elsőfokú bíróság a tényállást az ügy eldöntéséhez szükséges mértékben feltárta, azt helyesen állapította meg, de csak részben helyesek az abból levont következtetései.
A bizonyítékok okszerű mérlegelése alapján megalapozottan jutott az elsőfokú bíróság arra a következtetésre, hogy a peres felek élettársakként éltek együtt 1984-től kezdődően, a V. utcai lakásba is közösen költöztek, közös háztartást vittek és kialakult a gazdasági közösségük is a közös cél elérése, tehát megélhetésük, lakhatásuk megfelelő biztosítása, majd gyermekük nevelése érdekében. Erre tekintettel jövedelmeiket közösen kezelték és azt közös céljaikra használták fel.
A szerzésben való közreműködésük aránya pontosan nem volt megállapítható, a rendelkezésre álló jövedelemigazolások ugyanis csak kisebb időszakot fedtek le. Nem voltak pontos adatok arra vonatkozóan sem, hogy a felperes a külföldi munkavállalása során a magyarországinál mennyivel magasabb jövedelmet élvezett, az azonban bizonyosnak tekinthető, hogy az alperesénél többet keresett, ugyanakkor az alperes által a háztartásban, majd a közös gyermek nevelése körében végzett munka is a szerzésben való közreműködésnek számít. Mivel a szerzésben való közreműködés pontos aránya nem volt megállapítható, így azt a Ptk. 578/G. § (1) bekezdése alapján azonos mértékűnek kellett tekinteni.
A perbeli ingatlan azonban csak az alperes – mint egyedülálló kisgyermekes anya – részére juttatott önkormányzati bérlakás volt, egyszeri lehetőségként az alperes szociális helyzetének rendezésére, melyben a felperes nem működött és nem is működhetett közre. Ez a lakás tehát az alperes egyedüli bérlete volt.
A lakás eladásakor hatályban volt, az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet 5. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján az elidegenítésre kerülő házingatlan megvásárlására elsődlegesen a bentlakó bérlő, jelen esetben az alperes jogosult, de a c) pont értelmében a bérlő élettársának, tehát a felperesnek is biztosított volt ez a lehetőség.
A lakás megszerzése során az önkormányzat által nyújtott vételárkedvezmény mint ingyenes juttatás egyedül az alperes bérleti jogviszonyán alapuló bentlakás értékcsökkentő hatásából eredt, amelynek vagyoni értékét ezért a felek egymás közötti jogviszonyában egyedül az alperes hozzájárulásaként lehetett, illetve kellett elszámolni. Ennek mértéke az adásvételi szerződéskori 1 400 000 forintos forgalmi érték és az eladási ár különbözete, tehát 1 190 000 forint.
Az előtörlesztési kedvezmény azonban már nem kapcsolódik az alperest megillető bérleti joghoz, amire a közösen gazdálkodó élettársak a vételár azonnali és egyösszegű megfizetése folytán lettek jogosultak, az tehát a feleket együttesen illeti meg. Sem a felperes, sem az alperes nem bizonyította az eljárás során, hogy ezt a pénzösszeget a különvagyonából, illetve kizárólagosan a saját keresményéből fizette volna ki.
A másodfokú bíróság megállapította a fentiekre tekintettel, hogy közös hozzájárulásként számolható el a teljes 210 000 forintos kedvezményes vételár, a felek között fele-fele arányban, ezért a tulajdonszerzésben való felperesi hozzájárulás mértéke 105 000 forint, az alperesé pedig 105 000 forint, valamint a bérleti jog ellenértéke (1 190 000 forint), tehát összesen 1 295 000 forint. Ennek eredményeként a felperest az ingatlan 8/100, míg az alperest 92/100 illeti meg.
Miután az ingatlan a peres felek osztatlan közös tulajdonában áll és abból az alperes önként távozott, nem volt jogszabályi alap az ingatlan birtokában lévő tulajdonostárs, tehát a felperes kiürítésre való kötelezésére.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben a jogerős ítéletnek az elsőfokú ítéletre is kiterjedő megváltoztatásával keresetének történő helytadást kért. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 685/A. §-át, valamint a Ptk. 578/G. §-ának (1) bekezdését.
A felperes szerint a perben eljárt bíróságok helyesen jutottak arra a következtetésre, hogy a felek 1984. és 2003. között élettársi kapcsolatban éltek, és ez alatt az időszak alatt vásárolták meg a perbeli ingatlant. Ezekben az években a felperesnek a németországi munkájából eredően számottevő jövedelme keletkezett, ez képezte a V. utcai ingatlan megvásárlásának anyagi alapját. Mivel a felperes keresete jóval magasabb volt az alperesénél, így a szerzési arányt a jogerős ítélet helytelenül állapította meg, az ténylegesen 80-20%, a felperes javára.
A felperes szerint a felek élettársi kapcsolata már a perbeli lakás bérleti szerződésének megkötésekor is fennállt, oda a felek együtt költöztek. A bérleti szerződés azért szólt az alperes nevére, mivel kiskorú gyermekére hivatkozással kaphatta csak meg a kiutalást. Az ingatlanba a felperes 1989 szeptemberében hatóságilag be is jelentkezett. A másodfokú bíróságnak a perbeli ingatlanon a felperes tulajdoni hányadát a szerzési aránynak megfelelően 8/10 részben kellett volna megállapítania.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Ptk. 685/A. §-a értelmében az élettársak – ha jogszabály másként nem rendelkezik – két, házasságkötés nélkül közös háztartásban érzelmi és gazdasági közösségben együttélő személy.
A Ptk. 578/G. § (1) bekezdése szerint az élettársak együttélésük alatt a szerzésben való közreműködésük arányában szereznek közös tulajdont. Ha a közreműködés aránya nem állapítható meg, azt azonos mértékűnek kell tekinteni. A háztartásban végzett munka a szerzésben való közreműködésnek számít.
A felülvizsgálati eljárásban már egyik fél sem vitatta, hogy közöttük 1984 és 2003 között élettársi kapcsolat állt fenn.
A felülvizsgálati kérelemben foglaltakkal szemben helyesen mutatott rá az első-, illetve a másodfokú bíróság arra, hogy a felek kereseti-jövedelmi viszonyainak feltárására irányuló elsőfokú bírósági erőfeszítések csak részleges eredményt hoztak, a beszerzett jövedelemigazolások – különösen a felperes vonatkozásában – hiányosak, csak kisebb időszakot fednek le. Kétségtelen, hogy a felperes németországi munkavégzése alatt az alperesnél jóval magasabb jövedelmet ért el, ez azonban az élettársi együttélés, közös gazdálkodás 13 évét tekintve csak átmenetinek tekinthető, és – a felperes által sem cáfoltan – a közös háztartást az alperes vezette, ő látta el, gondozta a felek kiskorú gyermekét. Ez a tevékenység pedig ugyancsak a szerzésben való közreműködésnek számít.
Helyesen jutott ezért az első-, illetve a másodfokú bíróság arra a következtetésre, hogy a felek szerzésben való közreműködésének aránya nem volt megállapítható, így azt a jogszabályi rendelkezés értelmében azonos mértékűnek kellett tekinteni.
Helyesen, a jogszabályoknak megfelelően döntött a másodfokú bíróság a perbeli ingatlan tulajdoni helyzetéről is.
A peradatokból egyértelműen megállapítható volt, hogy az alperes 1981-ben nyújtott be lakáskiutalási kérelmet. Az első, Sz. utcai tanácsi bérlakást ennek alapján, mint egyedülálló anya kapta meg, utalták ki számára 1984-ben, a felek élettársi kapcsolata pedig csak ezt követően, a beköltözéssel vette kezdetét. Az újabb, V. utcai bérlakást ugyancsak az alperesnek mint egyedülálló kisgyermekes anyának utalták ki és egyedül ő kötötte meg a bérleti szerződést is. A lakás egyedüli bérlője tehát mindvégig az alperes volt, függetlenül attól, hogy élettársként ott lakott a felperes is és a V. utcai lakásba be is jelentkezett.
1993-ban nyílt lehetőség a V. utcai ingatlan megvásárlására, az akkor hatályos, az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályairól szóló 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet rendelkezéseinek megfelelően. Noha az értékesítés időpontjában az ingatlan forgalmi értéke 1 400 000 forint volt, az ingatlanban bentlakó alperest mint egyedüli bérlőt a Kormányrendelet 7. §-a, illetve 7/A. §-a alapján jelentős vételárkedvezmény illette meg, a kedvezményes vételár 210 000 forintban került megállapításra, amelyből az előtörlesztési kedvezmény folytán csak 134 400 forintot kellett kifizetni.
Helyesen, a bírói gyakorlattal összhangban mutatott rá a másodfokú bíróság arra, hogy az önkormányzat által biztosított vételárkedvezmény, mint ingyenes juttatás egyedül az alperes bérleti jogviszonyán alapuló bentlakás értékcsökkentő hatásából ered, amelynek vagyoni értékét ezért a felek egymás közötti viszonyában egyedül az alperes hozzájárulásaként kell elszámolni (BH 2005/12/432.). Ennek összege az 1 400 000 forintos forgalmi érték és a 210 000 forint kedvezményes vételár közötti különbözet, tehát 1 190 000 forint. Azt is helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy az előtörlesztési kedvezmény már nem kapcsolódik az alperest megillető bérleti joghoz, ez már – mint a vevőt illető kedvezmény – a feleket együttesen illeti meg, figyelemmel arra, hogy egyik fél sem bizonyította, hogy a kedvezményes vételár kifizetését egyedül, a különvagyonából teljesítette volna. Közös hozzájárulásként tehát 210 000 forint volt elszámolható, a felek között egyenlő arányban. Erre tekintettel a felperesi hozzájárulás mértéke összesen 105 000 forint, az alperesé pedig 1 295 000 forint. Ennek következtében a felperest az ingatlanból 8/100, az alperest pedig 92/100 rész, tulajdoni hányad illeti meg, a másodfokú bíróság pontos levezetésének megfelelően.
A kifejtettek tekintettel a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért azt a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. II. 21.963/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás