PÜ BH 2010/62
PÜ BH 2010/62
2010.03.01.
A vételár összegének módosítását jelenti az is, ha a felek abban állapodnak meg, hogy az ingatlan értékesítése során elérhető vételár fele illeti meg a felperest a már kifizetett vételár beszámításával [Ptk. 207. és 365. §, Pp. 206. §].
A felek közös tulajdonát képezte az a.-i 3134/8. hrsz.-ú, természetben A., H. út 12. szám alatt található ingatlan. A felek 2003. december 11-én házastársi vagyonközösséget megszüntető szerződést kötöttek, amely szerint az alperes 11 000 000 forint vételár ellenében megvásárolta a felperesnek a fenti ingatlanban fennálló 1/2 tulajdoni illetőségét azzal, hogy a vételárat kedvezményes kamatozású lakásvásárlási kölcsönből fogja kiegyenlíteni. A felek a szerződést 2004. január 22-én akként módosították, hogy az ingatlan vételára 8 700 000 forint, 2004. január 23-án pedig újabb megállapodást kötöttek, amely azt tartalmazta, hogy a vételár módosítására azért került sor, mert az alperes a hitelintézettől csak 8 700 000 forint összegű kölcsönt kaphat. Ugyanakkor az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy három hónapon belül megfizet a felperesnek további 300 000 forintot. Megállapodtak továbbá abban is, hogy az alperes az ingatlant értékesíti és a befolyó vételár felét – beszámítva a már kifizetett 9 000 000 forintot – a felperesnek megfizeti.
Az alperes 9 000 000 forintot megfizetett, tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Az alperes a szerződésben foglaltak ellenére az ingatlant nem értékesítette.
A felperes a keresetében elsődlegesen a 2004. január 22-ei szerződésmódosítás színleltségének a megállapítását kérte a vételár tekintetében azzal, hogy a tényleges vételár 11 000 000 forint volt. Erre tekintettel kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest 2 000 000 forint vételár és ennek 2006. március 24-étől a kifizetésig járó késedelmi kamata, valamint a perköltség megfizetésére. A felperes másodlagos kereseti kérelmében ezt az összeget kártérítés jogcímén érvényesítette az alperessel szemben. Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. A felek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az ítéletet a per főtárgya tekintetében helybenhagyta. Az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy a Ptk. 207. § (5) bekezdésében foglaltak szerint a felek módosított szerződése a vételárat nem a felek valóságos akaratának megfelelően tüntette fel, e tekintetben tehát színlelt szerződés jött létre. Ezt a megállapítást a megismételt eljárásban beszerzett bizonyítékok is alátámasztották. Ugyanakkor a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntésének V. pontja értelmében az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződést nem teszi érvénytelenné önmagában az a körülmény, hogy az ellenszolgáltatást nem a felek valóságos akaratának megfelelően tartalmazza a szerződés, ebben az esetben a felek tényleges szerződési akaratát kell vizsgálni. A felperes a megismételt eljárásban úgy nyilatkozott, ő a szerződésmódosítást akként értelmezte, hogy az alperes a már kifizetett és a 11 000 000 forintban megállapított vételár közötti különbözetet köteles részére az ingatlan értékesítésekor megfizetni. Az alperes szerint pedig az ingatlan értékesítésekor elért többletvételár megfelezéséről rendelkeztek a felek a módosított szerződésben.
A bíróság álláspontja szerint a megállapodás 2. pontjának szószerinti szövege, illetve dr. H. J. tanúvallomása az alperes által adott értelmezést támasztja alá. A felperes érdekkörébe tartozó tanúk sem nyilatkoztak egyértelműen arra vonatkozóan, hogy a felek módosított szerződése 11 000 000 forintos leplezett vételáron jött volna létre. Ebben a körben a bizonyítási teher a felperesre hárult. Miután nem bizonyította, hogy a szerződésmódosításban a felek akarata 11 000 000 forint vételár kikötésére irányult, a vételár-különbözet megfizetésére irányuló kereseti kérelem megalapozatlan.
A kártérítési kereset vonatkozásában a bíróság azt állapította meg, hogy az alperesnek nem volt olyan jogos indoka, amely alapján az ingatlan értékesítésére irányuló szerződéses kötelezettségét megtagadhatta volna, ezért szerződésszegést követett el. A Ptk. 318. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó Ptk. 339. § (1) bekezdése alapján kártérítési felelősséggel tartozna. Ehhez azonban a felperesnek bizonyítania kellett volna a perben, hogy az alperes jogellenes magatartása következtében őt milyen mértékű kár érte. A felperes álláspontja ezzel kapcsolatban az volt, hogy az ingatlan értékét a felek a szerződésükben 22 000 000 forintban határozták meg eredetileg, tehát ennyiért lehetett volna az ingatlant értékesíteni, mivel az értékesítés az alperes jogellenes magatartása miatt hiúsult meg, a felperest 2 000 000 forint kár érte.
Az alperes vitatta, hogy az ingatlan 22 000 000 forint forgalmi értéket képviselt volna. Utalt arra, hogy a megállapodás megkötése előtt maguk is megkísérelték értékesíteni az ingatlant ennél jóval alacsonyabb áron, de az nem vezetett eredményre. Az alperes hivatkozott arra is, hogy a kölcsön felvételekor a hitelintézet az ingatlan forgalmi értékét 18 400 000 forintban határozta meg.
A bíróság álláspontja szerint a felperes nem tudta bizonyítani, hogy az alperes szerződésszegő magatartása folytán őt 2 000 000 forint összegű kár érte, így a bíróság ezt a kereseti kérelmet is elutasította.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének indokolását azzal egészítette ki, hogy a felek által a vételár tekintetében módosított megállapodás nem igazolja a felperes tulajdoni illetőségének 11 000 000 forintos piaci értéke fennállását. A felek a szerződésmódosításaik során maguk sem tartották egymás közti viszonyukban irányadónak ezt az összeget.
A jogerős ítélettel szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Ebben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és azt kérte, hogy a bíróság az alperest a kereseti kérelmében foglaltaknak megfelelően 2 000 000 forint tőke és ennek 2005. január 18. napjától a kifizetés napjáig járó késedelmi kamatai, valamint a perköltség megfizetésére kötelezze. A felperes a felülvizsgálati kérelemben megismételte azt az álláspontját, hogy a 2004. január 23-ai megállapodásban kizárólag azért szerepelt 8 700 000 forint vételár, mert az alperes részére hitelt folyósító bank ekkora összegű hitelt nyújtott az alperesnek. A módosító megállapodás erre kifejezetten utal is. A módosított megállapodásban viszont az is szerepel, hogy az alperes az ingatlant el fogja adni és a befolyt vételár felét fizeti meg a felperesnek. Az eljáró bíróságok elfogadták azt a felperesi előadást, hogy a módosított szerződés a vételárat nem a felek valós akaratának megfelelően tüntette fel, elfogadták, hogy a 8 700 000 forint vételár színlelt volt, ugyanakkor nem tekintették bizonyítottnak azt, hogy a valódi vételár 11 000 000 forint volt. A felperes álláspontja szerint, ha a színlelt szerződés semmis, akkor nem alkalmas joghatás kiváltására, vagyis az eredeti szerződésben meghatározott vételárat a színlelt rendelkezés nem módosította. A másodfokú bíróság megszegte a Pp. 206. § (1) bekezdésében foglalt mérlegelési kötelezettségét, mert a bizonyítékokat nem összességükben értékelte és nem indokolta meg kellőképpen, hogy az eredeti megállapodásban egyértelműen szereplő 11 000 000 forint összegű vételárat miért hagyta figyelmen kívül.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Ahogy arra a felülvizsgálati kérelemben a felperes is hivatkozik, az eljáró bíróságok a 2004. január 22-én létrejött szerződésmódosításban meghatározott 8 700 000 forint összegű vételár színleltségét, ezáltal semmisségét állapították meg a Ptk. 207. § (5) bekezdése [jelenleg (6) bekezdése] alapján. E szerződésben a felek valóban azért határozták meg ezt a vételárat, mert az alperes ilyen összegű kölcsönt tudott felvenni a hitelintézettől a vételár kifizetéséhez. A felek azonban 2004. január 23-án, tehát egy nappal később újabb megállapodást kötöttek. Ez rögzíti azt a tényt, hogy az alperes a hitelintézettől csak 8 700 000 forint összegű kölcsönt kap. Ugyanakkor a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint – a felperes előadásának megfelelően – a színlelt vételár helyébe a 2003. december 11-én kikötött, eredeti 11 000 000 forint vételár akkor lépett volna, ha a felek a módosító szerződésben a vételár összegéről nem rendelkeznek. A felek azonban a 2004. január 23-i megállapodásban módosították a vételárra vonatkozó rendelkezésüket is. Egyrészt az alperes vállalta, hogy három hónapon belül megfizet a felperesnek a kölcsönből fedezett 8 700 000 forint mellett további 300 000 forintot, tehát összesen 9 000 000 forintot. Továbbá arról is határoztak, hogy az alperes az ingatlant értékesíti és a befolyó vételár felét – beszámítva a már kifizetett 9 000 000 forintot – a felperesnek megfizeti. A szerződéses megállapodás nem tartalmaz olyan kitételt, hogy az alperes 22 000 000 forintnál kevesebb összegért az ingatlant nem értékesítheti vagy, hogy az ingatlan értékesítésekor az alperes legalább még 2 000 000 forintot köteles a felperesnek megfizetni. A felperes tehát elfogadta, hogy az ingatlan értékesítése során elérhető vételár eltérhet a 2003. december 11-én meghatározott értéktől és hogy az alperes a már kifizetett 9 000 000 forint vételáron felül a 18 000 000 forintot meghaladó vételárrész felét köteles a részére megfizetni.
A kifejtettek alapján a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a színlelt 8 700 000 forint vételár-meghatározás helyébe a 2003. január 23-ai szerződésmódosítással a felek új vételárat határoztak meg. Úgy rendelkeztek, hogy ha a befolyó vételár fele meghaladja a 9 000 000 forintot, akkor az alperes köteles ezt a 9 000 000 forintot meghaladó hányadot a felperesnek megfizetni.
Értékesítés hiányában vételártöbblet nem keletkezett, a felperes elsődleges kereseti kérelme tehát a vételár-különbözet megfizetésére nem megalapozott.
A felperes kártérítési igényként is előterjesztette a követelését. A kifejtettek alapján jogszerűen állapították meg az eljáró bíróságok, hogy az alperes szerződésszegést követett el, amikor az ingatlan értékesítését megtagadta és e jogellenes magatartása miatt kártérítési felelőssége fennállna, ha az ügyben megállapítható lenne, hogy az ingatlan értékesítése során 18 000 000 forintot meghaladó vételár lett volna elérhető. Ennek bizonyítása a felperest terhelte volna. Bizonyítási kötelezettségének a felperes azonban nem tett eleget [Pp. 164. § (1) bekezdés].
Felülvizsgálati kérelmében a felperes az eljáró bíróságok mérlegelését is támadta. A Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálati ügyekben követett töretlen gyakorlata szerint a felülvizsgálati eljárás keretében a bíróság mérlegelési körébe tartozó kérdés általában nem vizsgálható és nincs lehetőség a bizonyítás adatainak újabb egybevetésére és értékelésére. Felülmérlegelésre csak igen kivételesen akkor kerülhet sor, ha a tényállás feltáratlan maradt, iratellenes vagy okszerűtlen, illetve logikai ellentmondást tartalmaz. Az adott esetben ez nem állapítható meg. A jogerős ítéletben megállapított tényállás összhangban áll a peradatokkal.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése értelmében hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 20.501/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás