PÜ BH 2010/92
PÜ BH 2010/92
2010.04.01.
Az elővásárlási jog fennállásának megállapításához nem szükséges, hogy az elővásárlásra jogosultakat nevesítsék, elegendő, ha az ügyben keletkezett iratok alapján egyértelműen megállapítható, hogy kiket és melyik ingatlanra illet meg elővásárlási jog (Ptk. 200. §, 1994. évi LV. tv. 10. §).
Az I. r. alperes jogelődje és a II. r. alperes között 1987. április 17-én haszonbérleti szerződés jött létre a v.-i 4919 hrsz.-ú ingatlan 708 m2 területére. A szerződést több esetben meghosszabbították, majd 2002. szeptember 23-án 2007. szeptember 30-áig tartó, határozott idejű haszonbérleti szerződés került megkötésre.
V. Város Önkormányzatának Gazdasági és Városüzemeltetési Bizottsága elrendelte az említett ingatlant is érintően a le nem járt haszonbérleti szerződések felmondását 2006. szeptember 30. napjára. E határozat alapján a polgármester felmondta a II. r. alperessel kötött haszonbérleti szerződést. A II. r. alperes a haszonbérleti szerződés határozott időn belüli felmondását azzal a feltétellel fogadta el, hogy mint volt haszonbérlőnek a földterület értékesítése során az önkormányzat biztosítson elővásárlási jogot. A v.-i 4919 hrsz.-ú, illetve a 4920 és 4921 hrsz.-ú ingatlanok újrafelosztására került sor, majd a Gazdasági és Városüzemeltetési Bizottság a 122/2006. (VIII. 30.) számú határozatával több ingatlan mellett elrendelte a perbeli 4919/1. hrsz.-ú, 1300 m2 területű ingatlannak is a versenytárgyalás útján való értékesítését. A határozat tartalmazta, hogy a volt haszonbérlőknek elővásárlási jogot biztosítanak. Ez a kitétel az ingatlanra vonatkozó versenytárgyalás pályázati feltételei között is szerepelt.
A 2006. október 31-én megtartott versenytárgyaláson a legjobb ajánlatot a felperes tette 5100 Ft/m2+áfa összegben. A II. r. alperes jelen volt és bejelentette, hogy élni kíván elővásárlási jogával. Ezt a jegyzőkönyv is rögzítette. A versenytárgyalás lefolytatásával kapcsolatban a jelenlévők kifogást nem emeltek.
A felperes a 2006. november 5-én kelt, az I. r. alpereshez intézett levelében vitatta a II. r. alperes elővásárlási jogának fennállását a perbeli ingatlanra vonatkozóan. Az I–II. r. alperesek ennek ellenére 2006. november 15-én adásvételi szerződést kötöttek a perbeli ingatlanra 7 956 000 forint összegű vételár mellett. A II. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
A II–III. r. alperesek között 2007. január 17-én adásvételi szerződés jött létre, amely szerint a III. r. alperes 8 900 000 forint vételáron megvásárolta a v.-i 4919/1. hrsz.-ú ingatlant. A III. r. alperes már ezt megelőzően, 2006. november elején 8 000 000 forint összeget bocsátott a II. r. alperes rendelkezésére. Ezt a tényt a 2007. január 17-én kelt szerződés is rögzíti. A III. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba.
A felperes módosított keresetében a perbeli ingatlan vonatkozásában a II–III. r. alperes tulajdonjogának törlését, valamint azt kérte, hogy a bíróság kötelezze az I. r. alperest a v.-i 4919/1. hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan 7 706 000 forint vételár mellett arra, hogy vele kössön adásvételi szerződést. A felperes a II–III. r. alperesek tulajdonjogának törlésére vonatkozó igényét az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 63. §-ának (2) bekezdésére alapította. Arra is hivatkozott, hogy a III. r. alperes nem tekinthető jóhiszemű szerzőnek. A szerződés megkötésére vonatkozó kereseti kérelme tekintetében azt adta elő, hogy az I. r. alperes megsértette az ajánlati kötöttségre vonatkozó, a Ptk. 211. §-ában foglalt szabályokat és a felperessel szemben fennálló szerződéskötési kötelezettségét. Figyelemmel arra, hogy a II. r. alperesnek elővásárlási joga nem volt, a szerződést az I. r. alperes a felperessel lett volna köteles megkötni. A fentiekre tekintettel az I–II. r. alperesek által kötött szerződés a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján semmis. A felperes álláspontja szerint ugyanígy semmis a II. és III. r. alperesek által kötött szerződés is, mert az alperesek tudomással bírtak arról, hogy a II. r. alperes által kötött szerződés érvénytelen, illetve szándékegységben eljárva kijátszották a versenytárgyalás szabályait. Emellett a II. és III. r. alperesek tisztességtelen piaci magatartást tanúsítottak, amikor a II. r. alperes jóerkölcsbe ütköző módon gyakorolta az elővásárlási jogát és a III. r. alperes jóerkölcsbe ütköző módon szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát.
A felperes előadta, hogy az elővásárlási jog fennállásával kapcsolatban a versenytárgyaláson kifogást azért nem emelt, mert csak később jutott a tudomására, hogy amikor a II. r. alperesnek a haszonbérleti joga fennállt, akkor a perbeli ingatlan még nem is létezett, az csak a későbbiekben, telekalakítással jött létre. Véleménye szerint az sem állapítható meg, hogy az I. és II. r. alperesek az elővásárlási jog biztosítására vonatkozóan szerződést kötöttek volna, mert a felek között folytatott levelezésben nem volt tisztázott az ingatlan jogi és földrajzi tartalma, és nem történt meg az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése sem, amely a jog létrejöttéhez szükséges lett volna.
Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy a II. r. alperes 1987-óta haszonbérlő volt a v.-i 4919 hrsz.-ú ingatlan bizonyos területére. A II. r. alperes a felmondás elfogadásának feltételéül szabta, hogy az önkormányzat az újonnan kialakított ingatlan értékesítésénél elővásárlási jogot biztosít számára, ami meg is történt.
A II. és III. r. alperesek szintén a kereset elutasítását kérték. A II. r. alperes állította, hogy elővásárlási joga mind a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 10. §-a, mind a Ptk. alapján fennállott. A II. és III. r. alperesek tagadták, hogy megsértették volna a versenytárgyalás szabályait. Hivatkoztak arra, hogy amennyiben a III. r. alperes biztosította volna a II. r. alperes számára a vételár kifizetéséhez szükséges pénzösszegeket, ez sem tenné a II. r. alperes által megkötött szerződést érvénytelenné.
A III. r. alperes ellenkérelmében előadta, hogy a felperesnek a tulajdonjoga törlésére vonatkozóan nincs perbeli legitimációja, a III. r. alperes ugyanis az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította és a felperest az alperesek javára perköltség, valamint az állam részére eljárási illeték megfizetésére kötelezte.
Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a felperes nem minősül ingatlan-nyilvántartási érdekeltnek, mert a perbeli ingatlan tekintetében az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga nem volt, erre figyelemmel a II. és III. r. alperesekkel szemben törlési per indítására a kereshetőségi joga hiányzik. Arra vonatkozóan, hogy a II. r. alperes elővásárlási jogának hiányában a szerződés a felperessel jött volna létre, az elsőfokú bíróság azt vizsgálta, hogy a II. r. alperesnek fennállt-e az elővásárlási joga.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a II. r. alperest a termőföldről szóló törvény alapján nem illette meg az elővásárlási jog, mert a haszonbérleti szerződése 2006. szeptember 30-án megszűnt, tehát a 4919/1. hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan már nem volt haszonbérlő. Ugyanakkor az I. és II. r. alperesek között írásbeli szerződés jött létre az újonnan kialakított 4919/1. hrsz.-ú ingatlan elővásárlási jogát illetően. Az elővásárlási jog létrejöttéhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem érvényességi kellék. A felek a szerződés lényeges elemeit írásba foglalták. Az nem szükséges, hogy egy okirat tartalmazza a lényeges feltételeket. A szerződés létrejöttét az elsőfokú bíróság az I. r. alperes felmondó levelében foglaltak, az önkormányzat Gazdasági és Városüzemeltetési Bizottságának 122/2006. (VIII. 30.) számú határozata, a pályázati kiírás, valamint a versenytárgyalásról készült jegyzőkönyv alapján állapította meg. Az ítélet indokolása szerint, mivel a II. r. alperes elővásárlási jogának fennállása megállapítható, a felperes kereseti kérelmének teljesítése kizárt.
Az elsőfokú bíróság szerint az sem állapítható meg, hogy a II. és III. r. alperesek rosszhiszeműen gyakorolták volna jogaikat, magatartásuk megsértette volna a versenytárgyalás vagy a tisztességes piaci magatartás szabályait. Az alperesek szerződése a bírói gyakorlat alapján nem ütközött a jóerkölcsbe sem, akkor sem, ha esetleg a II. és III. r. alperesek még a versenytárgyalás előtt megállapodtak volna abban, hogy a II. r. alperes az ingatlant a III. r. alperes részére fogja továbbértékesíteni.
Az elsőfokú ítélet ellen a felperes által benyújtott fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A másodfokú bíróság szerint az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, érdemi döntése is megalapozott, azonban a jogi indokait pontosította, illetve kiegészítette.
A másodfokú bíróság szerint az I. r. alperes részéről nem állt fenn szerződéskötési kötelezettség, mert a versenytárgyalás körében is alkalmazni kell a Ptk. 211. – 214. §-ait. A versenytárgyalás kiírása csak az ajánlattételre történő felhívás, az I. r. alperesnek nincs jogi kötelezettsége a legjobb ajánlat elfogadására, így nem keletkezik szerződéskötési kötelezettsége sem. A nyilatkozat bírósági ítélettel nem pótolható, tehát ha a II. r. alperest nem illetné meg az elővásárlási jog, a felperes kereseti kérelme akkor sem lenne teljesíthető, mert a kért szerződést a bíróság nem hozhatja létre.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint a II. r. alperes elővásárlási joga nem az elsőfokú bíróság által megállapított külön megállapodás alapján, hanem a haszonbérleti szerződés módosítása folytán állt fenn. A külön megállapodás létrejöttének megállapítását sem zárnák ki a felperes által felhozott tények, azonban az ügyben az is megállapítható, hogy a termőföldről szóló törvény 10. § (1) bekezdésének a) pontja alapján a II. r. alperest az elővásárlási jog megillette. Az új 4919/1. hrsz.-ú ingatlan kialakítására a 2006. augusztus 14-én jogerőre emelkedett határozattal került sor és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is megtörtént 2006. szeptember 20-án. Ugyanakkor a haszonbérleti szerződést az I. r. alperes csak 2006. szeptember 30. napjára mondta fel, így a II. r. alperes elővásárlási joga még a szerződés megszűnése előtt megteremtődött. A II. r. alperesnek az elővásárlási jog biztosítására vonatkozó nyilatkozata szerződésmódosítási ajánlatnak minősül, amelyet az I. r. alperes bizottsága a 122/2006. (VIII. 30.) számú határozatával elfogadott. Így a haszonbérleti szerződés módosult, amely alapján a II. r. alperest az elővásárlási jog megillette. Erre tekintettel a másodfokú bíróság szerint felesleges volt az önálló megállapodás létrejöttének vizsgálata.
A másodfokú bíróság utalt arra, hogy abban az esetben, ha megsértették volna a versenytárgyalás szabályait, az sem tenné a megkötött szerződést érvénytelenné. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elővásárlási jog gyakorlása szempontjából az is közömbös, hogy a jog gyakorlására a jogosultat mi motiválta, vagyis szándékában állt-e az ingatlan továbbértékesítése.
A jogerős ítélettel szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben mind az első-, mind a másodfokú ítélet ,,megváltoztatását'' és a kereseti kérelmének megfelelő határozat meghozatalát kérte. Előadta, hogy a bíróságok törvénysértően állapították meg, hogy az I. és II. r. alperesek közötti szerződés érvényes, mert a II. r. alperest elővásárlási jog illette meg. A II. r. alperest egyedül a 2006. október 31-ei árverési jegyzőkönyv említi ilyen minőségben, ugyanakkor az árverést lebonyolító személy nem rendelkezett felhatalmazással arra, hogy az I. r. alperes nevében erre vonatkozóan megállapodást kössön. A másodfokú bíróság a Gazdasági és Városüzemeltetési Bizottság határozatát tekintette irányadónak, de ebben a határozatban egyetlen konkrét személy sincs megjelölve a perbeli ingatlan vonatkozásában, mint elővásárlásra jogosult és a II. r. alperesnek csak tulajdoni hányadra volt haszonbérleti joga, így arra elővásárlási jog szerződéssel nem alapítható. A kialakított új ingatlanra vonatkozóan pedig a II. r. alperes nem volt haszonbérlő, így elővásárlási jog a törvény alapján sem illette meg.
A másodfokú ítélet a felperes szerint sérti az I. r. alperesnek az árverésre vonatkozó 38/1996. (XI. 26.) számú rendeletét is, amely az I. r. alperes számára szerződéskötési kötelezettséget ír elő. E rendelkezés szerint, ha az árverési vevő nem tesz eleget a kötelezettségeinek, az előleget elveszti és a szerződést a második legjobb ajánlatot tevővel kell megkötni. A helyi rendelet tehát szerződéskötési kötelezettséget ír elő. Abban az esetben tehát, ha a II. r. alperes elővásárlási joga nem állt fenn, az I. r. alperesnek a felperessel lett volna kötelezettsége a szerződést megkötni. A felperes kereseti kérelme tehát a másodfokú ítéletben foglaltakkal szemben teljesíthető lenne.
A felperes a felülvizsgálati kérelmében utalt arra is, hogy véleménye szerint a II. és III. r. alperesek között létrejött szerződés a jóerkölcsbe ütközik és ezért is semmis. A harmadik személy javára történő joggyakorlás ellentétes a jogintézmény rendeltetésével, amelynek éppen az a célja, hogy a tulajdonosi kör állandósuljon. Ha a II. r. alperes elővásárlási joga mégis megállapítható lenne, a II. és III. r. alperesek között létrejött szerződés azért semmis, mert a II. r. alperes nem rendelkezett az elővásárlási jog gyakorlásához szükséges pénzeszközökkel, a vételár mintegy 95%-át a III. r. alperes biztosította a részére. Tartalmát tekintve tehát a II. r. alperes az elővásárlási jogát átruházta, amely a Ptk. szerint semmis. A III. r. alperes ezért nem minősül jóhiszeműnek, így a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási törlésére vonatkozó igény a II. r. alperessel kötött ügyletének érvénytelensége esetén megalapozott, mert az érvénytelenség megállapítására vonatkozó kérelem a törlési kérelmet is magába foglalja. A felperes álláspontja szerint az alperesek formálisan jogszerűnek tűnő egyes cselekményei együttes hatásukban jogellenes joggyakorlást valósítottak meg.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Legfelsőbb Bíróságnak a felperes felülvizsgálati kérelme folytán azt kellett vizsgálnia, hogy a II. r. alperest megillette-e az elővásárlási jog. Abban az esetben ugyanis, ha ez megállapítható, akkor az I. r. alperes jogszerűen kötött a II. r. alperessel szerződést és így a felperes megalapozottan nem terjeszthet elő olyan követelést, miszerint az I. r. alperesnek vele kell szerződést kötnie.
A Legfelsőbb Bíróság egyetért az elsőfokú bíróság azon jogi álláspontjával, hogy az I–II. r. alperesek között külön megállapodás jött létre az elővásárlási jog biztosítása tárgyában. A II. r. alperes a felmondás tudomásulvételét tartalmazó nyilatkozatában kérte a megszűnt haszonbérelt ingatlan helyett telekalakítással kialakítandó ingatlanra vonatkozóan az elővásárlási jog biztosítását, amelyet az I. r. alperes illetékes bizottsága a 122/2006. (VIII. 30.) számú határozatával megadott. A felperes állításával szemben egyértelmű volt, hogy az elővásárlási jog arra az ingatlanra vonatkozik, amely a kialakítás után tartalmazza a II. r. alperes által korábban használt területrészt is. Kétségtelen, hogy a határozat név szerint nem említi sem a II. r. alperest, sem más korábbi haszonbérlő személyt, de a határozatból egyértelműen megállapítható, hogy az I. r. alperes minden olyan haszonbérlőnek biztosítani kívánta az elővásárlási jogot az újonnan létrejött ingatlan teljes területére vonatkozóan, akiknek korábban használt területét a kialakított új ingatlan magában foglalja. A közzétett árverési felhívás ugyancsak tartalmazta a haszonbérlőknek biztosított elővásárlási jogot, így azok megnevezésük nélkül is részt vehettek az árverésen, ahogy a II. r. alperes meg is jelent ott.
A felperes által a felülvizsgálati kérelemben részletezett szerződéskötési kötelezettség a jelen ügyben azért sem elbírálandó kérdés, mivel az I. r. alperes elfogadta a felperes ajánlatát és ezen ajánlatnak megfelelő tartalommal gyakorolta a II. r. alperes az elővásárlási jogát. Az I. r. alperes tehát nem zárkózott el a szerződés megkötésétől, de azt az elővásárlási jog fennállására tekintettel a II. r. alperessel kötötte meg.
A felperes a felülvizsgálati kérelemben a II. és III. r. alperesek között létrejött szerződés érvénytelenségére vonatkozó legitimációját arra alapította, hogy a II. r. alperes jogszerűtlenül szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, illetve a felek a jóerkölcsbe ütköző módon kötöttek egymással szerződést. Ezzel szemben az eljáró bíróságok jogszerűen állapították meg, hogy a II. r. alperes az ingatlant az elővásárlási jogának gyakorlásával érvényesen megszerezte, így nem volt akadálya annak, hogy azt harmadik személy részére továbbértékesítse. A felperes által felhozott kifogások nem alkalmasak a szerződés jóerkölcsbe ütköző voltának megállapítására (BH 2007/83.).
A fentiekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabá-lyoknak megfelelő jogerős ítéletet az indokolás kismértékű módosításával hatályában fenntartotta a Pp. 275. § (3) bekezdése szerint.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 20.679/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás