PÜ BH 2011/102
PÜ BH 2011/102
2011.04.01.
A bérlakások értékesítésére irányadó jogszabályokban foglalt kedvezményeket a bérlő a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozata időpontjában hatályos jogszabály alapján igényelheti. A lakás forgalmi értékét azonban a szerződést közvetlenül megelőző értékbecslés alapján kell megállapítani [1993. évi LXXVIII. tv. 45. § (1) bek. és 46. § a) pont és a 17/1997. (VI. 7. ) Ök. r. 9. § (3) és (4) bek., 21/2001. (X. 31. ) Ök. r. 28. § (2) bek., 3/1992. (IV. 14.) Ök. r. 5. § (1) bek.].
Az I. r. felperes és házastársa a perben nem álló K. I.-né lakáscsere útján került a B. város, N. u. 2. 1/2 emelet 1. szám alatti önkormányzati bérlakásba, amelyre 1990. április 17-én bérlőként határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést kötöttek. Az egyház igénybejelentéssel élt az N. u. 2. szám alatti lakóház vonatkozásában, ezért a polgármester arról tájékoztatta a bérlőket, hogy a jelenlegivel legalább megegyező minőségű lakást fognak felajánlani a bérlőknek, amelynek költségeit a Magyar Köztársaság Kormánya a központi költségvetésből fogja biztosítani.
1992. december 22-én az I. r. felperes és felesége, mint bérlők az alperessel, mint bérbeadóval megállapodást kötöttek, amelyben rögzítették, hogy az N. u. 2. szám alatti kétlakásos ingatlan az 1991. évi XXXII. törvény hatálya alá tartozik. Az ingatlan bérlőinek kihelyezésére a Magyar Köztársaság Kormánya 14 000 000 forint költségfedezetet hagyott jóvá, ebből az I. r. felperes és felesége által lakott lakás felszabadítására 8 000 000 forint fordítható. Az önkormányzat telekmegosztást kezdeményezett a B. város, N. u. 4. szám alatti, 10741. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában. Kötelezettséget vállalt arra, hogy legkésőbb 1993. január 30-ig ezt jogerősen befejezi. A 10741/2. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában az alperes új épület létesítését határozta el, amely az I. r. felperes és házastársa elhelyezésére szolgált volna. Ezért az építkezés lebonyolításával kapcsolatos feladatokat az I. r. felperesre bízta azzal, hogy e feladatok ellátásáért költségtérítésre nem tarthat igényt. A bérlők a saját céljaiknak megfelelő bérlakást építhettek erre az ingatlanra, amelynek költségeire az önkormányzat összesen 8 400 000 forintot biztosított.
A megállapodás 10. pontja szerint a bérbeadó kötelezettséget vállalt arra, hogy erre irányuló kérelem esetén a bérlők beköltözését követően az ingatlan elidegenítésére támogató javaslatot terjeszt elő a képviselőtestületnél, hogy az új ingatlant a bentlakókra vonatkozó feltételek szerint a bérlők megvásárolhassák.
A lakóépület felépítése megtörtént, 1993. november 8-án az ingatlanra végleges használatbavételi engedélyt adtak ki. A perbeli Na. u. 4/a. szám alatti 10761/2. hrsz. alatt felvett kettő plusz két félszoba komfortos 97 m2 alapterületű önkormányzati bérlakást 1993. november 9. napján a felperes és házastársa részére határozatlan időre kiutalták, majd arra a felek 1993. november 18. napján határozatlan időre lakásbérleti szerződést kötöttek.
1994. április 11-én az I. r. felperes és házastársa, mint bérlők levélben jelentették be vételi szándékukat a perbeli bérleményre és ezt a nyilatkozatukat 1995. február 2-án megismételték. Az alperes megbízásából a bérlők által megvásárolni kívánt bérlemény forgalmi értékbecslése elkészült 1996. november 5-i keltezéssel, ebben a forgalmi értéket 28 840 000 forintban határozták meg. Az alperes tájékoztatása szerint az értékesítésnek az volt az akadálya, hogy az új lakóház földhivatali bejegyzése nem történt még meg.
1999. május 5. napján a perbeli lakás bérlőtársa lett a II. r. felperes, aki az I. r. felperes és házastársa gyermeke. Az I. r. felperes házastársa 1999. május 13-án kelt nyilatkozatában hozzájárult ahhoz, hogy bentlakó bérlőként a gyermeke a bérleményre a vételi jogot gyakorolhassa. Ehhez az I. r. felperes is hozzájárult. Az alperes 1999. június 18-i levelében a bérlőtársi jogviszonyról történő lemondást tudomásul vette és azt is, hogy a bérlőtársi jogviszonyban a felperesek állnak.
A felperesek a földhivatali bejegyzést követően, 2003. június 14-i és 30-i levelükben ismételten kérték, hogy a perbeli ingatlan elidegenítése ügyében az alperes járjon el. Az alperes akként tájékoztatta a felpereseket, hogy az ingatlan értékesítését nem tervezi, az önkormányzat ingatlanállományát nem kívánja tovább csökkenteni.
Az alperes a felperesek újabb sürgetésére a 2005. március 24-i levelében arról tájékoztatta őket, hogy az elidegenítésre támogató javaslat előterjesztését vállalta, a megállapodásban vállalt kötelezettsége azonban öt év alatt elévült. 2005. június 8-án azonban az alperes a vételi kérelemmel kapcsolatban olyan levelet intézett a felperesekhez, hogy a perbeli ingatlan elidegenítését kezdeményezni fogja. Erre tekintettel 2005 júniusában és októberében újabb értékbecslés történt. Az alperes álláspontja az volt, hogy az elidegenítésnek nincs akadálya, de az a napi forgalmi értéken történhet.
A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság kötelezze az alperest a bérlők vételi nyilatkozata alapján az alperes által 1996 novemberében készíttetett értékbecslésben megállapított forgalmi értékből kiindulva vételi ajánlat megtételére a perbeli Na. u. 4/a. számú ingatlan vonatkozásában. Kereseti kérelmüket elsődlegesen arra alapították, hogy az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 45. § (1) bekezdése alapján jogszabályon alapuló vételi joguk van, mert a jogszabályban megállapított határidőben az I. r. felperes és házastársa a vételi szándéknyilatkozatukat megtették. Ezért az ajánlat megtételekor hatályba lévő rendelkezéseket kell alkalmazni a 21/2001. (X. 31.) Ök. rendelet 28. § (2) bekezdése alapján. E szerint a 17/1994. (VI. 7.) Ök. rendelet szabályai irányadók. Az alperes ennek alapján lett volna köteles lefolytatni az elidegenítési eljárást és meghatározni a vételárat. Az alperes a szándéknyilatkozatukat befogadta, értékbecslést készíttetett, ezt követően azonban az értékesítési folyamat elakadt.
Utaltak arra is, hogy a N. u. 2. szám alatti bérleményből kiköltöztetett másik bérlő megvásárolhatta az ingatlanát és ennek során az alperes a 17/1994. (VI. 7.) önkormányzati rendeletet (a továbbiakban: R.) alkalmazta. A vételár meghatározása az 1996. második félévi árszintből kiindulva történt meg.
A felperesek másodlagosan arra hivatkoztak, hogy szerződésen alapuló vételi joguk áll fenn a felek között 1992. december 22-i megállapodás 10. pontja alapján. Ebben a Ptk. 375. §-a szerinti vételi jogot alapítottak a bérlők számára, amely a 3/1992. (IV. 14.) Ök. rendelet kötelező alkalmazását jelenti a vételár tekintetében.
A II. r. felperes előadta, hogy vételi jogát azért jogosult gyakorolni, mert a vételi jog tekintetében jogutóddá vált, a bérlőtársi jogviszonyáról az édesanyja az ő javára mondott le. Ez minden bérlői jog és kötelezettség átruházását jelentette, amit az alperes tudomásul vett. A szándéknyilatkozat benyújtásakor hatályos R. 9. § (4) bekezdése lehetőséget ad az egyeneságbeli rokon vételi jogának gyakorlására, ha a bérlő ehhez hozzájárult és egyúttal a személy a lakásbérleti jog folytatására is jogosult. Ezek a feltételek a II. r. felperes esetében is teljesültek. Arra az esetre, ha a II. r. felperes jogát a bíróság nem tartaná megalapozottnak, úgy a felperesek arra hivatkoztak, hogy az I. r. felperesnek az egész ingatlanra vonatkozóan fennáll a vételi joga. Nincs akadálya ugyanis annak, hogy ha szándéknyilatkozatot a bérlőtársak tesznek, a vételi jog gyakorlására ténylegesen csak az egyik bérlőtárs által kerüljön sor.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. A felperesi keresetben megjelölt mindkét jogalapot vitatta. Elsődlegesen arra hivatkozott, hogy kizárólag az 1991. évi XXXIII. törvény (Vátv.) szabályai szerint átadott lakásokat terhelte az Ltv. 45. §-ában meghatározott vételi jog, tehát ez a volt állami bérlakási rendszerben nyilvántartott és már létező lakásokra vonatkozott. A perbeli ingatlan azonban 1993-ban épült, az ingatlan-nyilvántartásba 2001-ben jegyezték be, tehát nem lehet tárgya az Ltv. 45. §-ának.
Arra az esetre, ha a bíróság alkalmazhatónak látná az Ltv. 45. §-át előadta, hogy a felpereseknek nincs jogszabályon alapuló vételi joga, mert a perbeli lakást kizárólag önkormányzati pénzekből valósították meg. Az a pénzeszköz amit az alperes az államtól erre a célra kapott, az is saját pénzeszköznek tekintendő a Ptk. 119. §-a alapján. A címzett támogatásnak csak annyiban van jelentősége, hogy az meghatározott célra használható fel.
A szerződéssel létrejött vételi jog fennállását is vitatta az alperes. Előadta, hogy a polgármester a vételt támogató javaslat előterjesztésére vonatkozó kötelezettségvállalást tett, amely nem alapít szerződésen alapuló vételi jogot a felperesek részére. A szerződésen alapuló vételi jog tárgyában a képviselőtestület jogosult dönteni, a polgármester nem vállalhat olyan kötelezettséget, amelyet jogszabály számára nem biztosít.
Az alperes vitatta a II. r. felperes kereshetőségi jogát is. Álláspontja szerint a javára jogszabály vételi jogot nem állapíthatott meg, hiszen a II. r. felperes a vételi szándékát a jogszabályban előírt 1995. november 30-i határidőig nem jelenthette be, abban az időben nem minősült bérlőnek. Egyenesági hozzátartozóként tehetett volna szándéknyilatkozatot az előírt határidőben, de ilyet nem tett. Ha a bíróság megalapozottnak találná a felperesi keresetet, az I. r. felperest csak az ingatlan 1/2 része vonatkozásában illetné meg a vételi jog.
Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest, hogy hatvan napon belül küldjön az I. r. felperesnek a B. város, Na. u. 4/a. hrsz. 10741/2. szám alatti ingatlan 1/2 tulajdoni hányadára vonatkozóan az 1995. február 2-i I. r. felperesi vételi szándéknyilatkozat idején érvényes feltételekkel eladási ajánlatot az 1996. november 5. napján készült ingatlanértékbecslés szerinti forgalmi érték alapulvételével. A bíróság ezt meghaladóan a keresetet elutasította és intézkedett a perköltség viseléséről.
A bíróság elsőként azt vizsgálta, hogy a 2006. március 31-től már hatályon kívül helyezett Ltv. 45. §-a alkalmazható-e vagy sem a perben. Az Ltv. 45. § (1) bekezdésének a) pontja értelmében a határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg a bérlőt, illetve a d) pont alapján az a) – c) pontban felsoroltak hozzájárulásával azok egyensági rokonát is. Ez a vételi jog az 1991. évi XXXIII. törvény 2. § (7) és (8) bekezdése alapján az állami tulajdonból az önkormányzat tulajdonába kerülő vagyontárgyak esetében állt fenn.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az I. r. felperes a házastársával bérleti jogviszonyban állt az alperessel. A vételi szándéknyilatkozatát az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől függetlenül is bejelenthette, így az Ltv. 45. § (1) bekezdésének a) pontja alapján a vételi joga fennállt.
A bíróság az I. r. felperes esetében a vételi jog fennálltát megállapította, az I. r. felperes ugyanis a szándéknyilatkozatát, mint bérlőtárs az őt illető arányban határidőben előterjesztette. A bíróság álláspontja szerint valóban nincs kizárva, hogy az egyik bérlőtárs vásárolja meg a teljes tulajdoni illetőséget, a jelen esetben azonban a II. r. felperes a perbeli ingatlanban bérlőtárs, így az I. r. felperes tulajdonszerzése a II. r. felperes érdekeit sértené. Az I. r. felperest a vételi jog a bíróság szerint csak az 1/2 tulajdoni illetőségre illeti meg.
A II. r. felperes vonatkozásában a bíróságnak az volt az álláspontja, hogy a vételi joga gyakorlásának szándékát a II. r. felperesnek a törvényi határidőn belül be kellett volna jelentenie az alperesnek. Az ő nevében a szülei sem tettek a jogszabályban előírt határidőben szándéknyilatkozatot. A vételi jog a Ptk. szabályai szerint nem örökölhető, a II. r. felperes pedig a jogszabályban biztosított vételi jog gyakorlásának feltételeit nem teljesítette.
Ezt követően a bíróság abban a kérdésben foglalt állást, hogy az ingatlan, mivel 1990. szeptember 30. napját követően létesült, kizárólag önkormányzati eszközökből jött-e létre. A bíróság szerint a Pp. 164. §-ában foglalt kötelezettség alapján az alperesnek kellett volna azt bizonyítania, hogy a perbeli ingatlan kizárólag önkormányzati eszközökből valósult meg. Ez ugyanis az Ltv. 46. § a) pontja alapján a vételi jog gyakorlását kizárná. Ebben a körben megállapította, hogy a felek között létrejött megállapodás alapján a bérlők kihelyezéséhez a pénzügyi fedezetet a Magyar Köztársaság Kormánya biztosította, ezt az összeget az önkormányzat elkülönítette és azt a maga részéről nem kívánta megnövelni, erről írásban is értesítette az I. r. felperest. Ezek a tények azt igazolják, hogy az Ltv. 46. § a) pontjában írt kizáró ok nem valósult meg.
A vételár tekintetében a bíróság kötelezte az alperest, hogy az 1996. évi értékbecslésből induljon ki, ugyanis álláspontja szerint az I. r. felperes terhére nem értékelhető, hogy a határidőben bejelentett vételi szándéka alapján az alperes által megkezdett értékesítési folyamatban az értékbecslés ellenére az eladási ajánlat nem született meg, és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés elhúzódott. A bíróság kifejtette, hogy az Ltv.-n alapuló vételi jog eltér a szerződéses vételi jogtól, mert a vételi jog bejelentése önmagában nem hozza létre az adásvételi szerződést, ez csak megindítja az elidegenítés folyamatát. Az alperesnek ezt követően keletkezik kötelezettsége az eladási ajánlat megtételére. A vételi jog jogosultjának ezután az ajánlati kötöttség ideje alatt kell nyilatkoznia arról, hogy az ajánlatot elfogadja-e. A felek között 1992. december 22-i megállapodás 10. pontja nem jelenti azt, hogy a bérlőket alanyi jogon vételi jog illette volna meg e szerződés alapján. Az I. r. felperest tehát szerződésen alapuló vételi jog nem illeti meg.
A felperesek és az alperes fellebbezése alapján eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta. Kötelezte az alperest, hogy a perbeli ingatlan 1/2 tulajdoni hányadára vonatkozóan a II. r. felperesnek küldjön eladási ajánlatot az elsőfokú ítéletben meghatározott feltételek szerint. A teljesítési határidőt mindkét felperes vonatkozásában harminc napban határozta meg és rendelkezett a perköltség viseléséről, egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Utalt arra, hogy a tényállás megállapításának helyességét a fellebbező felek nem vitatták, ezért az elsőfokú bíróság jogkérdésben döntött. A másodfokú bíróság szerint az elsőfokú bíróság ítélete helytálló abban a kérdésben, hogy jogszabályon alapuló vételi jog áll fenn. Erre tekintettel az alperesnek az I. r. felperes javára eladási ajánlatot kell küldenie.
Az alperes által vitatott 1996. évi érték vonatkozásában a másodfokú bíróságnak az volt az álláspontja, hogy az alperesi önkormányzat akkor hatályos jogszabályát, a 17/1994. (VI. 7.) Ök. rendeletet kell alkalmazni, és ez alapozza meg, hogy az eladási ajánlatban vételárként miért kell az 1996. évi értékbecslést figyelembe venni.
A másodfokú bíróság ugyanakkor nem osztotta a II. r. felperes keresetét elutasító elsőfokú bírósági rendelkezést. Álláspontja szerint a bérlőtársi jogviszony megszűnésekor a bérlői jogosultságok a II. r. felperesre, mint a bérlőtárs gyermekére szálltak át, ennek része volt a vételi jog gyakorlásának lehetősége is. Ezt a bérbeadónak bejelentette és az iratoknál rendelkezésre álló nyilatkozat szerint a bérbeadó ezt tudomásul vette. A vételi szándékát határidőben bejelentő bérlő az elidegenítési eljárás során nyilatkozhatott akként, hogy vevőként már az Ltv. 45. § (1) bekezdésének c) pontja alapján a vételi joggal rendelkező gyermekét kívánja megjelölni.
A jogerős ítélettel szemben az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Ebben elsősorban a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítéletet megváltoztatva az I. r. felperes keresetének elutasítását kérte, a II. r. felperes keresetét elutasító rendelkezés fenntartása mellett. Másodlagosan az eljáró bíróságok ítéleteinek hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára kötelezésére irányuló kérelmet terjesztett elő. Harmadsorban pedig a jogerős ítélet megváltoztatását kérte azzal, hogy az alperes az ingatlan vételárát egy aktuálisan készítendő értékbecslés alapján meghatározott forgalmi értékben állapíthassa meg és így tehesse meg eladási ajánlatát.
Az alperes előadta, hogy az 1993. november 8. napján kelt használatbavételi engedéllyel létrejött ingatlan és az 1993. november 18-án megkötött bérleti szerződés alapján a felpereseket jogszabályban meghatározott vételi jog nem illette meg. Az alperes ennek indokait a 2007. október 10-i, 2008. január 9-i előkészítő irataiban, valamint a 2009. január 19-i fellebbezésében részletesen kifejtette, ezeket az indokokat a másodfokú bíróság nem értékelte.
Az alperes álláspontja szerint a jogvita megítélésében a 64/1993. (XII. 22.) AB határozat megállapításaiból kell kiindulni. Az önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.) 107. §-ának (2) bekezdése szerint a törvényben meghatározott vagyontárgyak a törvény erejénél fogva a törvény hatálybalépésének napján 1990. szeptember 30-án kerültek önkormányzati tulajdonba. Emellett az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény (Vátv.) szerint bizonyos, hogy a törvényben meghatározott ingatlanok szintén a települési önkormányzat tulajdonába kerültek. Az e törvénnyel az önkormányzati tulajdonba átadott lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket az önkormányzatok a Vátv. 2. § (7)–(9) bekezdésében meghatározott teherrel szerezték meg. Az e lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésére vonatkozó szabályozást a Vátv. külön törvényre utalta azzal, hogy a (9) bekezdés alapján e törvény megszületéséig a régi elidegenítési szabályokat hatályban tartotta. Az ÁB határozat is utalt arra, hogy ezt megelőzően is megindult már az ingatlanok elidegenítése a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet alapján. A jogszabályok egybevetéséből és értelmezéséből a jogalkotói célból az alperes szerint világos, hogy egy 1993-ban épült bérlakás nem minősül állami, tanácsi bérlakásnak, így kívül esik a vételi jog hatályán.
Az alperes emellett utalt az Ltv. 46. § a) pontjában rögzítettekre is. Az állam nem vitásan 8 000 000 forintot bocsátott az alperes rendelkezésére kártalanítás jogcímén. Ez az alperes könyveiben megjelölt összeg volt, így megállapítható, hogy az alperes a saját pénzeszközeiből hozta létre az új ingatlant, amely kizárja a vételi jog gyakorlását.
Az alperes előadta, hogy ha a bíróság a kifejtett álláspontját nem fogadná el és a vételi jog fennállását megállapíthatónak látná, akkor az eladási ajánlatát nem az 1996. november 5-i értékbecslésben meghatározott forgalmi érték alapján kell megtennie. Nem vitatta, hogy a bérlők vételi nyilatkozata a jogvesztőnek minősülő 1995. november 30-i határidő előtt megérkezett az önkormányzathoz. Az eladási ajánlat megtételére azonban a jogszabály nem írt elő határidőt. Az önkormányzat a konkrét értékesítési ajánlatát megelőzően elkészített értékbecslés alapján tehet eladási ajánlatot, amire a bérlők elfogadó nyilatkozatot tehetnek. Ezt követően jön létre a felek között az írásbeli szerződés. A jelen ügyben az ingatlan jogi jellegének tisztázása miatt elhúzódott ez a folyamat, emiatt nem állapítható meg, hogy az 1996. évi értékbecslés az alperest kötné az ingatlan vételára tekintetében. Az értékbecslés maga is tartalmazta, hogy az a keltezésétől számított 180 napig érvényes. Az alperes álláspontja szerint kizárólag egy új, a jelenkori forgalmi értéket meghatározó értékbecslésből lehet kiindulni.
Az alperes utalt az önkormányzat 21/2001. (X. 31.) számú rendeletének 28. § (2) bekezdésére, amely a korábbi rendelet szabályait alkalmazni rendeli. Álláspontja szerint ennek a szövegéből sem következik, hogy ebben a körben a szakértői vélemény elkészítésének időpontjához köthető lenne az ellenérték. Az alperes szerint az 1996. évi és a 2009. évi forgalmi értékek között olyan nagy a különbség, amely azt jelentené, hogy a közvagyon kárára a bíróság jogalap nélkül, ingyenesen juttat a felperesek részére vagyont. Ebben a körben az alperes hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság BH 2004.187. számú határozatára.
Az alperes a felülvizsgálati kérelmében előadta, hogy ha a felperesek esetleges vételi joga a lakóingatlan vonatkozásában fennállna is, a felperesi ingatlan nagyobb kiterjedésű, értékes budai telken áll, amelyet a felperesek a vételi jog gyakorlásával szintén megszerezhetnének. Az érintett önkormányzatok ezért a helyi rendeletükben az ingatlan-nyilvántartási értelemben vett önálló ingatlanra vonatkozóan a telek minimumra szorították le a vételi jog körét. A 10741/2. hrsz.-ú ingatlan 1479 m2 alapterületű. Az építési telek kialakítása során az önkormányzat szerzési jogcímeként a Vátv. került megjelölésre, amely a kifejtettek alapján nyilvánvalóan téves. Az ingatlan a 10741. hrsz.-ú telekből jóval a Vátv. hatályba lépését követően került kialakításra.
Végül a II. r. felperes vonatkozásában az alperes kifejtette, hogy a jogerős ítélet jogszabálysértő. A II. r. felperes kizárólag a jogvesztő határidőn belül gyakorolhatta volna a vételi jogot, mint taxatíve felsorolt harmadik személy. A II. r. felperes a szülei hozzájárulásával az 1999. május 13-i és a május 29-i nyilatkozatok alapján lett csak bérlőtárs. Az alperes a bérlőtársi jogviszony létesítéséhez járult hozzá, ebből azonban tévesen jutottak az eljáró bíróságok arra a következtetésre, hogy az alperes hallgatólagosan hozzájárult volna a vételi jog engedményezéséhez is.
A felperesek felülvizsgálati kérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték. A korábban a peres eljárásban tett nyilatkozataikat változatlanul fenntartották.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint kis részben megalapozott.
Az alperes a felülvizsgálati kérelmében változatlanul fenntartotta azt az álláspontját, hogy a felpereseket vételi jog nem illeti meg.
Ezzel kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság osztja a bíróságok ítéletében elfoglalt jogi álláspontot. A felperes és házastársa a B. város, N. u. 2. 1/2 em. 1. szám alatti bérlakást illetően nem vitásan gyakorolhatták volna vételi jogukat, mivel e lakás minden tekintetben megfelelt a jogszabályi feltételeknek. A felperes és házastársa érdekkörén kívül álló okból került arra sor, hogy e lakás helyett az alperes számukra cserelakás felépítését vállalta. Erre vonatkozóan 1992. december 22-én az I. r. felperes és házastársa, valamint az alperes megállapodást kötöttek egymással. Az okirat 10. pontja értelmében az azt aláíró, az önkormányzatot képviselő polgármester kötelezettséget vállalt arra, hogy ha a felperes és házastársa erre irányuló kérelmet előterjeszt, az ingatlan elidegenítésére támogató javaslatot terjeszt elő az önkormányzat képviselő testületének arra vonatkozóan, hogy a bérlők az új ingatlant is a bentlakó bérlőkre vonatkozó korábbi kedvező feltételekkel vehessék meg. Függetlenül attól tehát, hogy maga a perbeli ingatlan valóban később létesült és így nem tekinthető tanácsi lakásnak, a jogi sorsát illetően a kifejtettek alapján annak minősül, mert a korábbi bérlakás helyébe lépett.
Nem megalapozott az alperes hivatkozása arra sem, hogy az Ltv. 46. § a) pontja szerinti kizáró ok állna fenn, mivel az ingatlant önkormányzati eszközökből létesítette. Az eljáró bíróságok a tényállást helyesen megállapítva rögzítették, hogy az alperes kizárólag az államtól erre a célra kapott 8 400 000 forintot biztosította az építkezésre. Az építkezés lebonyolításával kapcsolatos valamennyi feladatot az I. r. felperes végzett el, amelyért semmiféle költségtérítésre nem tarthatott igényt a felek megállapodása értelmében. A vételi jog gyakorlását illetően tehát a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint kizáró ok nem áll fenn. Egyetért a Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelemben kifejtettekkel annyiban, hogy a jogalkotó nem kívánta biztosítani egy 1993-ban épült bérlakás tekintetében a vételi jog gyakorlásának lehetőségét, ugyanakkor a felperesek a fent írtak alapján nem is e lakásra vonatkozó, hanem a korábbi bérlakásukra vonatkozó jogukra tekintettel gyakorolták a vételi jogot az 1992. december 22-i megállapodás alapján.
Az I. r. felperes és házastársa 1994. április 11-én és 1995. február 2-án vételi joguk gyakorlásának szándékát az alperesnek bejelentették. 1996-ban erre tekintettel értékbecslés is készült a perbeli ingatlant illetően, melyből az következik, hogy az alperesnek is szándékában állt az ingatlan értékesítése. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés elhúzódása a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint sem a felperes, sem az alperes terhére nem róható. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megtörténtéig a felek között függő jogi helyzet állt fenn. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel a függő jogi helyzet megszűnt és a bérlők jogszabályon alapuló vételi joguk alapján jogosulttá váltak az ingatlan megvásárlására. Ezt követően 2003-ban a felperesek a vételi szándékukat megismételték, az eladási ajánlat megküldését sürgették, így az alperesi védekezés ellenére a felperesi igény elévülése nem állapítható meg.
Az I. r. felperesnek és házastársának a vételi szándéka bejelentésétől az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésig fennállt függő jogi helyzetben nem volt akadálya annak, hogy az I. r. felperes házastársa a vételi jog gyakorlására gyermekét, a II. r. felperest jogosítsa fel. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint e vonatkozásban a 17/1994. (VI. 7.) önkormányzati rendelet 9. § (3) és (4) bekezdéseiben foglalt rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni. Eszerint – bizonyos feltételek esetén – a vételi jog gyakorlására az jogosult, aki a bérleti jog folytatására jogosult lenne. A II. r. felperes a bérleti jog folytatására jogosult volt és a bérlő hozzájárulásával a vételi jogot is gyakorolhatja a Lt. 45. § (1) bekezdés d) pontja alapján.
Ugyanakkor alapos az alperes felülvizsgálati kérelme abban a körben, hogy a jogerős ítélet jogszabálysértően kötelezte az alperest arra, miszerint az 1996. november 5. napján készült ingatlanértékbecslés szerinti forgalmi érték alapulvételével küldje meg eladási ajánlatát. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzést megelőzően a felek között végleges adásvételi szerződés megkötésére nem is lett volna jogi lehetőség. A földhivatali bejegyzés 2001-ben történt meg, az értékbecslés elkészülte óta már eddig az időpontig is öt év telt el.
Helytállóan utalnak arra a felperesek, hogy a 21/2001. (X. 31.) Ök. rendelet 28. § (2) bekezdése alapján az ajánlat megtételekor hatályban lévő rendelkezéseket kell az eladási ajánlat vonatkozásában alkalmazni, ez azonban csak az érvényesíthető vételárkedvezményekre irányadó. Mind a korábban hatályos lakásügyi jogszabályok, mind az alperes 3/1992. (IV. 14.) Ök. rendelet 5. § (1) bekezdése, mind pedig az R. 18. §-a egyértelműen rögzítette, hogy a bérlakás értékesítése a helyi forgalmi érték alapulvételével történik. A forgalmi érték megállapításához forgalmi értékbecslést kell készíteni. A R. 18. § (4) bekezdése szerint az értékbecslésnek összehasonlító adatokat kell tartalmaznia a kerületben az értékbecslés készítését megelőző egy éven belül legalább két – a magánforgalomban adásvétel útján elidegenített – hasonló adottságú lakás vételáráról. Az R. 25. § (3) bekezdése rögzíti, hogy az adásvételi szerződést a vételi jog gyakorlására vonatkozó bejelentés iktatásától számított 180 napon belül lehetőleg meg kell küldeni a bejelentőnek.
A bérlakás értékesítésekor tehát a lakás helyi forgalmi értékéből kiindulva kell meghatározni a kedvezményekkel csökkentett vételárat. Alappal utal az alperes arra, hogy a jogerős ítélet alapjául szolgáló értékbecslés maga is tartalmazta, miszerint annak érvényességi ideje 180 nap. Ha a jelen ügyben a földhivatali bejegyzési eljárás korábban befejeződik, és a felek között vita nem alakul ki, a perre nem kerül sor, a fentiek miatt az 1996. évi értékbecslés helyett az alperes mindenképpen új forgalmi becslést készíttetett volna az eladási ajánlata megküldése előtt.
Az ismertetett jogszabályi rendelkezésekből tehát egyértelmű az a következtetés, hogy az értékbecslés nem használható fel határidő nélkül. Jogszabályi követelmény, hogy az értékbecslésnek az eladási ajánlatot közvetlenül megelőzően kell elkészülnie. Csak a kedvezmények mértéke függ attól a ténytől, hogy a felperesek melyik jogszabály hatálya alatt tették meg a vételi jog gyakorlására vonatkozó szándéknyilatkozatukat.
A kifejtettek alapján tehát a felperesek nem tarthatnak arra igényt, hogy 2010-ben az önkormányzat egy 1996-ban készült értékbecslés alapján értékesítse nekik a perbeli ingatlant, igénybe véve emellett még az R.-ben biztosított számos, komoly értékcsökkentő hatású kedvezményt is. A fentiekre tekintettel mindkét ítélet jogszabálysértő abban a kérdésben, hogy az 1996. november 5-én készült ingatlan értékbecslés szerinti forgalmi érték alapulvételével kötelezte az alperest az eladási ajánlata megküldésére.
Alaptalan az alperesnek a teleknagysággal kapcsolatban előadott álláspontja is.
A felek 1992. december 22-i megállapodása alapján az alperes már végzett telekmegosztást. Módjában lett volna a 10741. hrsz.-ú teleknek az építési szabályoknak megfelelő, még több részre történő felosztásáról is határoznia, erre azonban nem került sor.
A vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat megtétele után az alperes egy alkalommal sem utalt arra, hogy nem a teljes 10741/2. hrsz. alatti ingatlan elidegenítését vállalja a felperesek részére, hanem csak a felépítményhez szorosan kapcsolódó telekrészt kívánja átruházni. Ezt csak a per során adta elő. Az újabb telekmegosztás nyilvánvalóan befolyásolná az adásvételi szerződés tartalmát és a vételárat is. Nem várható el a felperesektől, hogy az eladási ajánlat megküldésére, illetve a szerződéskötésre újra éveket várjanak vagy az alperessel közös tulajdonba kerüljenek.
A kifejtettek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét pedig megváltoztatta és az alperest a rendelkező részben foglaltak szerint kötelezte az eladási ajánlat megküldésére.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 22.119/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás