• Tartalom
Oldalmenü

2011. évi CII. törvény indokolása

a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról

2011.07.27.
INDOKOLÁS
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS
A törvényjavaslat megalkotja a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra (SZIT) vonatkozó szabályokat, annak érdekében, hogy Magyarország a Közép-Kelet európai régió pénzügyi szolgáltató központjává váljon.
A SZIT egy olyan nyilvánosan működő, tőzsdén jegyzett részvénytársaság, amely a kis- és intézményi nagybefektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat elsősorban magyarországi bejegyzésű kereskedelmi és lakóingatlanokba fektetné be azért, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosítsa, illetve szükség esetén fejlessze. Az ingatlanhasznosításból és fejlesztésből realizált jövedelem túlnyomó részét (90%-át) pedig a részvényeseknek fizetné ki osztalék formájában. A pénzügyi termék alapkoncepciója, hogy a SZIT által realizált jövedelem csak a részvénytulajdonosok szintjén adózna osztalék- és árfolyamnyereség-adó formájában. Ennélfogva a SZIT-részvény lényegében osztalékrészvényként funkcionálna, ennek köszönhetően a részvényárfolyam volatilitása az átlagnál várhatóan alacsonyabb lesz.
A törvényjavaslat tartalmazza a SZIT-ek működésére vonatkozó szabályokat, valamint a SZIT-ekre irányadó speciális – a nemzetközi gyakorlattal összhangban lévő – kedvező adó, illeték és eljárási szabályokat.
A továbbra is virágzó nyugat-európai holding központok (Svájc, Luxemburg) számos olyan adminisztratív védekezési lehetőséget nyújtanak a befektetők számára, melyek az adózási előnyöktől függetlenül is a befektetői bizalom növelését szolgálják.
A jelen törvénymódosítás olyan megoldási lehetőséget tartalmaz, melyek a hazai környezethez igazodva valósítják meg ezen elvárások érvényesítését.
Részvénykönyvvezetés
A módosítás előirányozza, hogy svájci, luxemburgi mintára a társaság ügyeit ellátó ügyvéd, könyvvizsgáló, jogtanácsos, közjegyző is elláthassa a részvénykönyvvezetés feladatát.
Ezen megoldás intézményesítése az alábbi pilléren nyugszik :
–    ki kell jelölni egy megfelelő szolgáltatói kört (letétkezelő bankok, ügyvédek, könyvvizsgálók, közjegyzők, jogtanácsosok), akik a részvénykönyvvezetésre megbízást kaphatnak,
A fenti kérdésekre számos nyugat-európai országban kialakult gyakorlat van. Ezek alkalmazása esetén nemcsak az előzőekben megfogalmazott célok érhetőek el, hanem egyúttal egy átlátható, a tőzsdei cégek esetében a jelenlegi gyakorlatnál lényegesen jobban működő szabályozási környezet alakítható ki.
RÉSZLETES INDOKOLÁS
a(z) 1. §-hoz
A törvény hatályára vonatkozó rendelkezéseket állapít meg.
a(z) 2. §-hoz
A törvényben használt fogalmakat határozza meg.
a(z) 3. §-hoz
A törvény meghatározza, hogy az állami adóhatóság mikor veszi nyilvántartásba a szabályozott ingatlanbefektetési társaságot, továbbá milyen feltételeket kell teljesíteni a nyilvántartásba vételhez.
a(z) 4. §-hoz
A törvény meghatározza a szabályozott ingatlanbefektetési társaságnak nyilvántartásba vételét napját követő üzleti év végéig milyen feltételeket kell teljesítenie, valamint, hogy a törvényi feltételek való megfelelés tényét a SZIT 15 napon belül köteles bejelenteni az állami adóhatóságnak. Az adóhatóság értesíti a cégbíróságot annak érdekében, hogy a cégnyilvántartásba is bejegyzésre kerüljön ez a cégadat.
a(z) 5. §-hoz
A törvény meghatározza, hogy a nyilvántartásba vételhez milyen iratokat kell benyújtania a kérelmezőnek, továbbá meghatározza azt is, hogy mely esetben kerül törlésre a szabályozott ingatlanbefektetési társaság a nyilvántartásból.
a(z) 6. §-hoz
A törvény meghatározza a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vezető állású személyeire vonatkozó előírásokat.
a(z) 7. §-hoz
A törvény előírja, hogy a projekttársaság köteles a külön jogszabályokban meghatározottak szerint osztalékként kifizethető eredményének 100%-át kifizetni osztalékként a számviteli beszámoló jóváhagyását követő15 napon belül.
a(z) 8. §-hoz
A törvény meghatározza, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaság eszközportfóliója miből állhat.
A szabályozott ingatlanbefektetési társaságnak a mérlegfőösszege legalább hetven százalékának megfelelő értékű, közvetlen és közvetett tulajdonú ingatlannal kell rendelkeznie.
a(z) 9. §-hoz
A törvény meghatározza, hogy mi tekintendő egy ingatlannak.
a(z) 10. §-hoz
Annak érdekében, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaság esetén reális képe legyen a szabályozott ingatlanbefektetési társaság portfoliójában lévő ingatlanok értékéről, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságnak saját szervezetétől elkülönült, független ingatlanértékeléssel foglalkozó szervezetet vagy személyt kell megbíznia az ingatlanok rendszeres értékelésével.
a(z) 11. §-hoz
A szabályozott ingatlanbefektetési társaság és a szabályozott ingatlanbefektetési társaság 100%-os tulajdonában álló projekttársaság a tulajdonában lévő ingatlanokat piaci értéken értékeli, és negyedévente, mivel a szabályozott ingatlanbefektetési társaság piacbefolyásoló információt hoz nyilvánosságra, az ingatlanok piaci értékét újból meg kell határozni.
Az ingatlanok piaci értékének meghatározásához külső szakértőt, ingatlanbecslőt (ingatlanértékelő természetes személyt, illetve ingatlanértékelő szervezetet) kell igénybe venni. A piaci érték változását a számviteli nyilvántartásokban negyedévente keresztül kell vezetni, a számviteli törvény 57. §-ának (3) bekezdése szerinti értékhelyesbítés intézményének megfelelő alkalmazásával.
a(z) 12. §-hoz
A törvény az ingatlanértékelésre alkalmazandó módszereket határozza meg.
a(z) 13. §-hoz
A törvény a könyvvizsgálóra és az általa ellátandó feladatokat állapítja meg.
a(z) 14. §-hoz
A törvény kötelezi a könyvvizsgálót, hogy a vizsgálata eredményéről a vizsgált intézményt, az adóhatóságot és a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletét írásban haladéktalanul tájékoztassa a törvényben felsorolt esetek bármelyikében.
a(z) 15. §-hoz
A szabályozott ingatlanbefektetési társaság, illetve a 100%-os tulajdonában álló projekttársaság a társasági adó és a helyi iparűzési adó fizetése alól mentességet élveznek. Tekintettel arra, hogy ezen időszak kezdete üzleti döntés függvénye, amely nem kötődik az üzleti év mérleg fordulónapjához, illetve az adóév záró időpontjához, az adómentesség időarányos megállapításához indokolt közbensőmérleget készíteni. Ugyanez vonatkozik a szabályozott ingatlanbefektetési társaság 100%-os tulajdonában álló projekttársaságra is, amennyiben élni kíván a törvény szerinti adómentességekkel.
Abban az esetben, ha valamely szabályozott ingatlanbefektetési társaság, illetve annak 100%-os tulajdonában álló projekttársasága a későbbiekben már nem felel meg a törvényi feltételeknek, már nem illetik meg az adómentességek, úgy az időarányos adómentesség megállapításához szintén közbenső mérlegre van szükség.
a(z) 16. §-hoz
A törvény e hatálybaléptető rendelkezés szerint a kihirdetését követő 8. napon lép hatályba.
a(z) 17. §-hoz
A Javaslat a szabályozott ingatlanbefektetési társaság (társaság) alapítását és működtetését ösztönzi azáltal, hogy ingatlanok és belföldi ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjeinek megszerzését kedvezményes, az egyébként irányadó mérték 25 %-ának megfelelő illetékmérték alá rendeli. A kedvezményt a társaság, illetve annak projekttársaságai is igénybe vehetik a törvényben rögzített feltételek vállalása esetén.
Tekintettel arra, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társasági minőséghez támasztott követelmények teljesülése, csak a szerzést magában foglaló adóév lezártával ellenőrizhető, a Javaslat szerint már működő társaságnak azt kell vállalnia a szerzéskor, hogy az az adott adóév lezárásakor meg fog felelni a státus meghosszabbításához szükséges feltételeknek.
A projekttársaságokat kizárólag az őket 100%-ban tulajdonló társaságra tekintettel illeti meg a kedvezményes illetékmérték. Tekintettel arra, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társasági státus megszerzésére, folyamatos fennállására, fennmaradására a projekttársaság nem lehet hatással, a Javaslat a kedvezmény igénybevételét ahhoz köti, hogy e feltételek teljesülését a társaság vállalja. Ebből következően a vállalás meghiúsulásából eredő pótilletéket is e társaságok viselik a Javaslat szerint.
a(z) 18. §-hoz
A helyi adó törvény módosítása szerint mentes a helyi adó alól a szabályozott ingatlanbefektetési társaság és annak projekt társasága.
a(z) 19. §-hoz
A Gt.-nek a részvénykönyv vezetőkre vonatkozó módosítása miatt szükséges a közjegyzőkről szóló törvény szerinti közjegyzői szolgáltatások körének a kiegészítése is.
Ezzel szemben az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény kiegészítése nem szükséges, mivel annak hatályos 5. § (3) bekezdés f) pontja már tartalmazza, hogy az ügyvéd elláthatja az olyan tevékenységet is, amelyre – helyi önkormányzati rendelet kivételével – jogszabály felhatalmazza; ugyanígy a jogtanácsosi tevékenységről szóló 1983. évi 3. törvényerejű rendelet 1. § (6) bekezdése szerint a jogtanácsos is – külön jogszabályban meghatározott – egyéb tevékenységre is jogosult.
a(z) 20. §-hoz
A rendelkezés alapján a társasági adóalany gazdasági társaságok között külön is nevesítésre kerül a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvény szerinti feltételeknek megfelelően alapított és működő szabályozott ingatlanbefektetési társaság és projekttársaságai.
a(z) 21. §-hoz
A rendelkezés a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvénnyel összhangban határozza meg a szabályozott ingatlanbefektetési társaság és a szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaság fogalmát.
a(z) 22. §-hoz
A rendelkezés a szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaság adóalapjának megállapítására vonatkozóan tartalmaz utaló rendelkezést.
a(z) 23. §-hoz
A rendelkezés szerint mentességet élvez a társasági adófizetési kötelezettség alól a szabályozott ingatlanbefektetési társaság és annak szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaságai. A rendelkezés meghatározza a szabályozott ingatlanbefektetési társaság és azok szabályozott projekttársaságai adóalapjának meghatározási módját arra az esetre, ha a mentességi feltételek bármely okból nem teljesülnek. Amennyiben a szabályozott ingatlanbefektetési társaságot az állami adóhatóság törli a nyilvántartásából, az adóév első napja és a nyilvántartásból való törlés napja közötti időszakban még a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra vonatkozó szabályok szerint kell a társasági adóalapot (adókötelezettséget) megállapítani. Az azt megelőző időszak tekintetében utólagosan társasági adófizetési kötelezettség nem keletkezik
a(z) 24. §-hoz
A rendelkezés szerint a szabályozott ingatlanbefektetési társaság és projekttársaságai a veszteségelhatárolási szabályok alkalmazására nem jogosultak.
a(z) 25. §-hoz
Az adóhatóság a honlapján közzéteszi a szabályozott ingatlanbefektetési társaság nevét, adószámát, az ilyenként való nyilvántartásba vétel dátumát, valamint ezen társaságok külön törvény szerinti projekttársaságainak nevét és adószámát.
a(z) 26. §-hoz
A részvénykönyv vezetésére vonatkozó megbízás adását a javaslat lehetővé teszi az eddigi személyi körön kívül ügyvédek, könyvvizsgálók, közjegyzők és jogtanácsosok részére is.
A Gt. módosítások alkalmazására vonatkozó átmeneti rendelkezést is tartalmaz.
a(z) 27. §-hoz
A javaslat megteremti a lehetőségét a szabályozott ingatlanbefektetési társaság nyilvántartásba vétele és törlése ténye bejegyzésére a cégjegyzékbe, így a társaság szabályozott ingatlanbefektetési társaság jellege cégjegyzékadat lesz.
A tőkepiacról szóló törvény hatályát indokolt kiterjeszteni a szabályozással összefüggésben a szabályozott ingatlanbefektetési társaság részvényesi meghatalmazott tevékenységére.
a(z) 28. §-hoz
A tőkepiacról szóló törvény hatályát indokolt kiterjeszteni a szabályozással összefüggésben a szabályozott ingatlanbefektetési társaság részvényesi meghatalmazott tevékenységére.
_