PÜ BH 2011/221
PÜ BH 2011/221
2011.08.01.
Nem alapos az adásvételi szerződés tévedésre, megtévesztésre való hivatkozással történt megtámadása, és a hibás teljesítésből eredő jogok sem gyakorolhatóak, ha a vevők a szerződés megkötését megelőzően megismerték a megvásárolni kívánt ingatlan fennálló hibáit [Ptk. 210. § (1) és (4) bek., 305/A. § (1) bek. és 308. § (1) bek.].
Az I. r. felperes 9/10, a II. r. felperes 1/10 arányban vásárolták meg – a III. r. alperes közvetítése mellett – a 2006. június 7. napján kelt adásvételi szerződéssel az I–II. r. alperesektől az sz.-i 18/1. hrsz. alatti ingatlan 10/20 részét, 8 000 000 forint vételár fejében. Az értékesített tulajdoni illetőségből 2/10 az I. r. alperes, 3/10 a II. r. alperes tulajdonában állt, míg a fennmaradt 5/10 rész a II. r. alperes tulajdonát képezi. A vételt megelőzően az I. r. felperes két alkalommal, a II. r. felperes egy alkalommal tekintette meg az ingatlant, látták, hogy az osztott használatú ingatlannak a II. r. alperes tulajdonában maradó része romos, míg az általuk megvásárolni kívánt rész felújítás alatt áll és további javításokra szorul. A megvenni kívánt lakóház egyik fala és konyhai kéménye megroggyant, a falak többfelé vizesedtek, a víz, szennyvíz, gáz nem volt bekötve, az elektromos hálózat használhatatlan volt, a vízvétel lehetőségét pedig egy kerti kút biztosította.
A vevők a vételárat oly módon teljesítették, hogy 2006. június 15-én az I. r. felperes eladta a II. r. alperesnek a sze.-i III. 20452. hrsz. alatti ingatlanból őt megillető 2/36 tulajdoni illetőséget, amely az ingatlan többi részétől használatában elkülönített – lakásnak átalakított, de a szükséges engedélyekkel nem rendelkező – garázs volt. A szerződésben a vételárat már teljesített 4 500 000 forintban jelölték meg, de az ingatlanrészt ténylegesen 3 750 000 forint értékben számították be a sz.-i ingatlan vételárába. A II. r. felperes fizetett meg a vételárból az I–II. r. alperesek részére további 250 000 forintot, míg a fennmaradó 4 000 000 forintot a felperesek a IV. r. alperestől felvett hitelből teljesítették, amelyet a bank a szerződést készítő ügyvéd számlájára utalt.
Az I. r. felperessel 2006. júliusában az általa megbízott kivitelező közölte, hogy a garázsfal főépület felőli oldalán átlós 2-3 cm vastagságú repedés húzódik, a falak vizesek, az egyik szoba padlója alatt fél méteres üreg van, a szennyvízelvezetés akna nélkül az udvarra történik, ezért és a szakszerűtlen kiállások miatt a gáz és víz szerelvényezés, illetve a hibák kijavítása gazdaságtalan.
Az I. r. felperes 2006. augusztus 16-án kérte a szerződést készítő ügyvédet, hogy a letétből a javításokra legalább 700 000 forintot tartson vissza, de az ügyvéd a teljes összeget kifizette az eladóknak. Az sz.-i ingatlan javítási és helyreállítási munkáinak költsége áfa nélkül mintegy 7 929 000 forint, míg a valós forgalmi értéke a szerződés megkötésekor 5-6 millió forint volt. A sze.-i ingatlanrész értéke eladásakor 2 200 000 – 2 400 000 forintra volt tehető, ezt az ingatlant a II. r. alperes 2006. szeptember 19-én 4 200 000 forintért adta el az V. r. alperes részére. A sze.-i ingatlannak a perbeli adásvétellel nem érintett része a VI. és IX-XIII. r. alperesek közös tulajdonában áll.
A felperesek – többször módosított – keresetükben előadták, hogy az adásvételi szerződések színleltek voltak és csereszerződést lepleztek, amit azonban feltűnő értékaránytalanság és tévedés, megtévesztés címén megtámadtak. Állították, hogy az sz.-i ingatlan értéke jóval alatta volt a kikötött 8 000 000 forint vételárnak, a műszaki állapota tekintetében tévedésben voltak, illetve e vonatkozásban az I–III. r. alperesek megtévesztették őket. Hivatkoztak arra is, hogy a felújítás befejezését az eladók és a III. r. alperes vállalták, a sze.-i ingatlanra a II. r. és V. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés pedig mindezekre figyelemmel – a Ptk. 117. §-a szerint – érvénytelen. Kérték ezért az eredeti állapot helyreállítása körében az I–III. r. alperesek kötelezését a kifizetett vételárrészlet és az általuk az ingatlanra fordított javítási költségekből álló összesen 4 815 691 forint és kamatai megfizetésére, valamint az ingatlanokon az eredeti tulajdoni állapotok visszaállítását.
Másodlagosan az eredeti állapot helyreállítása és a marasztalás iránti keresetüket arra alapították, hogy az adásvételi szerződéstől a Ptk. 306. §-ának (1) bekezdésének b) pontja alapján az eladók hibás teljesítése folytán elálltak, mert az ingatlan gazdaságosan nem javítható és a rendeltetésszerű használatra sem alkalmas. A további alperesekkel szemben a keresetük az eredeti állapot helyreállításának tűrésére irányult.
Az I–IV. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I–II. r. alperesek előadták, hogy a felperesek tisztában voltak az ingatlan műszaki állapotával, tévedésbe nem estek és meg sem tévesztették őket, az eladók pedig nem vállalták a felújítás befejezését. A szerződések nem színleltek, mert a sze.-i ingatlan vételárát beszámították az általuk eladott ingatlanilletőség vételárába, a kikötött vételárak pedig nem tekinthetőek eltúlzottnak. A hibák ismerete a hibás teljesítésből eredő igényérvényesítést kizárja, de a felperesek elmulasztották az erre nyitva álló határidőt is. A III. r. alperes arra hivatkozott, hogy az ügyletet nem ő kötötte és az eladók képviseletében sem járt el az ügyben, továbbá 50 000 forint kölcsön visszafizetése iránt viszontkeresetet terjesztett elő a felperesekkel szemben.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet és a viszontkeresetet elutasította. A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva az I–II. r. alpereseket megillető perköltség, valamint az államnak járó elsőfokú eljárási illeték összegét leszállította, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint a felperesek és az I–II. r. alperesek között vegyes szerződés jött létre, amely az I. r. felperes és az I–II. r. alperesek között csere, míg valamennyi fél esetében az adásvételi szerződés elemeit tartalmazza. A létrejött okiratok részben a sze.-i ingatlan teljes és az sz.-i ingatlan hitelen felüli vételára és annak kifizetése tekintetében valótlan tartalmúak ugyan, de ez nem eredményezi azok színleltségét, mert a felek akarata az ingatlanok tulajdonjogának átruházására irányult és egyezően nyilatkoztak a kikötött ellenértékekről is.
A felperesek nem tudták bizonyítani, hogy az eladók a szerződés megkötésekor az sz.-i ingatlan műszaki állapota tekintetében megtévesztették, vagy tévedésbe ejtették volna őket és azt sem, hogy ők, vagy a III. r. alperes javítási munkálatokat vállaltak volna. Bizonyítottság hiányában nem volt alapos ezért a tévedésre és a megtévesztésre alapított megtámadás. A felperesek – saját előadásuk szerint – az ingatlan megtekintésekor észlelték annak azon hiányosságait, amelyeket a szakértő is megállapított és amelyekre az igényüket alapozni kívánták. Ez azonban egyaránt kizárja a tévedésüket és az eladók részéről a hibák elrejtésében megnyilvánuló megtévesztő magatartást.
A forgalom biztonsága, a szerződéses nyilatkozatok komolysága érdekében a felektől elvárható, hogy szerződéskötésüket megelőzően tájékozódjanak a vétel tárgyának forgalmi értékéről, ezért a kellő gondosság elmulasztása esetén az értékaránytalanságra megalapozottan nem hivatkozhatnak. A szakértői vélemények szerint az sz.-i ingatlanrész középértéken 5 500 000 forintban meghatározható forgalmi értékét 45%-kal, míg a sze.-i ingatlanrész ugyanilyen módon meghatározható 2 300 000 forint értékét 63%-kal haladta meg a kikötött vételár. A fennállt értékkülönbségek azonban az eset körülményei és az ingatlanrészek felek által ismert jelentősen leromlott műszaki állapotára is tekintettel nem tekinthetőek feltűnően aránytalannak, illetve eltúlzottnak.
A felperesek a szerződés megkötésekor teljes mértékben tisztában voltak az sz.-i ingatlan rossz műszaki állapotával, azt előzőleg két alkalommal megtekintették és a hibák még laikusok részére is nyilvánvalóak voltak. 2006. júliusában azonban a felperesek már szakembertől is értesültek minderről, ezért ezen időponttól számított hat hónapos elévülési határidő alatt érvényesíthették volna szavatossági jogaikat [Ptk. 308. § (1) bekezdés, 306. §]. Igényüket azonban csak 2008. augusztus 15-én terjesztették elő, ezért a rendelkezésükre álló határidőt elmulasztották, de az alperesek – mivel a felperesek már a szerződés megkötésekor is ismerték a hibákat – a Ptk. 305/A. § (1) bekezdése szerint egyébként is mentesültek volna a felelősség alól. A kifejtettek alapján az eredeti állapot helyreállítására nem volt lehetőség, és bizonyítottsága hiányában elutasításra került a III. r. alperes viszontkeresete is.
A másodfokú bíróság – tekintettel arra, hogy a pertárgyérték a szerződés érvénytelensége folytán 8 000 000 forintból és az érvényesíteni kívánt beruházások után további 815 000 forintból tevődik össze, a tulajdoni hányadaik értéke figyelembevételével leszállította az elsőfokú bíróság által megállapítottakhoz képest az I–II. r. alpereseket megillető perköltség összegét, valamint az eljárás illetékét.
A jogerős ítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatását és az alperesek keresetük szerinti marasztalását vagy másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását.
Előadták, hogy nem ismerték az sz.-i ingatlan hibáit, a felújítás akkor volt folyamatban, de mint kiderült ez csak a hibák eltakarására szolgáló látszatmunka volt. A szerződést abban a hamis feltételezésben kötötték meg, hogy egy felújított, lakás céljára alkalmas lakóépülethez jutnak és ebben a tévedésben erősítette meg őket az eladás időpontjára időzített felújítás. Ezt támasztotta alá A. M. értékbecslő tanúvallomása is, akit szintén megtévesztettek a látszatfelújítással, ugyanis a bank csak megfelelő lakásingatlan vásárlására kívánt kölcsönt nyújtani. Nem minősíthető lényegtelen körülménynek az, hogy lakás helyett egy rom épületet kaptak, az I–III. r alperesek pedig a hibákat szándékos magatartásukkal takarták el.
A felperesek nem szakemberek, az épület tényleges hibáit a megtekintéskor, de még a gáz- és villanyszereléskor sem ismerték fel, csak a jelen eljárás során beszerzett szakértői vélemény alapján és ezt követően azonnal be is jelentették elállási szándékukat. Nem róható a terhükre, hogy a hibákat nem ismerték fel korábban, így az I–III. r. alperesek nem mentesülhetnek a szavatossági felelősség alól és mivel az épület gazdaságosan nem javítható, a Ptk. 306. §-ának (1) bekezdésének utolsó fordulata alapján elállásuk megalapozott volt.
A jogerős ítélet oly mértékben sértette meg a mérlegelési kötelezettséget, hogy az a tényállást iratellenessé, a határozatot megalapozatlanná és jogellenessé tette. Hivatkoztak továbbá arra is, hogy tévesen került sor a II. és V. r. alperesek közötti szerződés érvénytelenségének a megállapítása és a 815 691 forint és járulékai megfizetése iránti kereseteik elutasítására.
Az I–II. r. alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és a felperesek perköltségekben való marasztalására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A jogerős ítélet a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján helyesen megállapított tényállásból, jogszabálysértés nélkül jutott arra a következtetésre, hogy az adásvételi szerződések nem érvénytelenek és a felperesek hibás teljesítés miatti elállása nem volt jogszerű.
A jogerős ítélet helyesen értékelte a szerződést adásvétellel vegyes csereszerződésnek, ez okból tehát azok érvénytelensége színleltség folytán nem állapítható meg, miután az ilyen tartalmú szerződés a felek egyező akaratának megfelelően érvényesen létrejött.
A felülvizsgálati kérelem azon alapult, hogy a szerződés megkötésekor a felperesek ténylegesen nem voltak tisztában az épület hibáival, vitatták tehát a jogerős ítélet által e körben megállapított tényállást. A felülvizsgálati eljárás során azonban általában nincs helye felülmérlegelésnek, a bizonyítékok ismételt egybevetésének és értékelésének. Erre csak a tényállás feltáratlan volta, vagy a mérlegelés körébe vont bizonyítékok nyilvánvalóan okszerűtlen, iratellenes, vagy logikai ellentmondásokat tartalmazó értékelése adhat alapot.
A jogerős ítélet helyesen állapította meg, hogy a hibák fennállása laikusok számára is nyilvánvaló volt. A falak vizesedése, egy falrész és a kémény omlása, a közművek hiánya és ezáltal az épület lakhatásra való alkalmatlansága egyértelmű bárki számára. Ezt a tényt azonban személyes meghallgatása során az I. r. felperes maga is megerősítette. Előadta, hogy amikor az ingatlant első alkalommal megtekintette, látta a fal és a kémény omlását, a vizesedés egyértelmű nyomait, azt hogy nem volt víz és gáz bekötés, szennyvízelvezetés és a villanyhálózat sem működött (26. sorsz. jegyzőkönyv 5. oldal utolsó bekezdés, 6. oldal első bekezdés). Előadta azt is, hogy az I. r. alperes még külön közölte is vele, hogy ne vegye meg a házat, mert az rossz, őt azonban ez nem érdekelte (26. sorsz. jkv. 5. oldal második bekezdés). Megállapítható tehát, hogy a III. r. alperes hibákat elrejteni kívánó tevékenysége ellenére, a felperesek tisztában voltak a ház valós műszaki állapotával, csak az I. r. felperes vélhetően abban bizakodott, hogy a III. r. alperes majd befejezi a megkezdett – egyébként teljesen szakszerűtlen – felújítási munkákat és akkor az majd lakhatóvá válik. A felperesek azonban csak állították, de semmivel sem tudták bizonyítani azt, hogy a felújítás befejezésére szerződés jött volna létre köztük és az I–II. vagy III. r. alperesek között. A III. r. alperes egyébként nem volt tulajdonosa, illetve eladója az ingatlannak és az eladók meghatalmazottja sem, a létrejött szerződések pedig nem tartalmaztak felújításra vagy meghatalmazásra vonatkozó rendelkezéseket.
Helyesen hivatkozott a jogerős ítélet arra is, hogy 2006 júliusában a kivitelező cég alkalmazottja helyszíni megállapításait követően a felpereseknek már mindenféleképpen tudniuk kellett, hogy ezek a hibák pontosan mit jelentenek és milyen nagyságrendű javítási költségbe kerülne a helyreállítás. Nem volt tehát megállapítható, hogy a jogerős ítéletben rögzített tényállás iratellenes lenne, vagy okszerűtlen következtetéseket tartalmazna, ezért a bizonyítékok mérlegelése nem állt ellentétben a Pp. 206. §-ának (1) bekezdésében foglaltakkal.
Az épület rossz állaga természetesen nem volt lényegtelen körülmény, ezt nem állította a jogerős ítélet sem, de amennyiben a felperesek a vételt megelőzően ezt ismerték, nem állapítható meg, hogy e vonatkozásban tévedésben lettek volna, vagy az eladók – illetve az ő tudomásukkal a III. r. alperes – megtévesztette volna őket. Figyelemmel kellett lenni arra is, hogy a felpereseknek az épület jól láthatóan romos, vizes állagát, a közművesítés lényegében teljes hiányát tapasztalva, előzetesen kellett volna – akár szakember bevonásával – meggyőződniük arról, hogy mindez mit jelent és milyen összegből javítható. A felperesek tehát az ügyletkötés során nem a tőlük elvárható magatartást tanúsították, nem hivatkozhatnak ezért alappal arra, hogy úgy gondolták bizonyára olcsón és gazdaságosan helyre tudják hozni a fel nem tárt, de a folyamatban lévő felújítás ellenére jól észlelhető hibákat, hiányosságokat.
A kifejtettekre tekintettel a jogerős ítélet helyesen állapította meg azt is, hogy a Ptk. 308. §-ának (1) bekezdésére tekintettel a hibás teljesítésből eredő jogokat a felperesek az igényérvényesítésre nyitva álló határidő letelte után – 2008. augusztus 15. napján – már nem érvényesíthették. Nem fogadható el az a hivatkozás, hogy a megtekintéseket, az általuk felkért szakember nyilatkozatát, továbbá a hibák miatti tévedés, megtévesztés címén benyújtott keresetet követően csak a perben kirendelt szakértői véleményből szereztek volna tudomást a hibák tényleges mértékéről.
A banki hitel ügyintézésében részt vett értékbecslő tévedése nem azonos a felperesekével, akik az értékbecslő által figyelmen kívül hagyott hibákat a saját előadásuk szerint is észlelték, továbbá az értékbecslő figyelemmel lehetett arra is, hogy a felújítás még tart, így a továbbiakban az akár jó színvonalon el is készülhet, és így az ingatlan megfelelő fedezetet nyújthat a bank követelésére.
A feltűnő értékaránytalanság tekintetében utal a Legfelsőbb Bíróság arra, hogy a felperesek által nyújtott szolgáltatás, azaz a mintegy 2 300 000 forint valós értékű sze.-i ingatlanrész és a kifizetett 4 250 000 forint vételár, valamint a kapott ingatlan közel 5 500 000 forintos valós értéke közötti 16%-os eltérés feltűnőnek nem tekinthető.
A további keresetek vonatkozásában a felperesek indokolást nem adtak elő, a Legfelsőbb Bíróság pedig a jogerős ítélet megállapításaival egyetértett, ezért azokhoz egyebet nem kívánt hozzátenni.
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel – a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával – a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. VI. 21.730/2010.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás