PÜ BH 2011/281
PÜ BH 2011/281
2011.10.01.
Az adásvételi szerződést készítő ügyvédnek az eladót érintő széljegy mögöttes tartalmát ellenőriznie kell, nem várható el azonban tőle olyan körülményekre vonatkozó tájékoztatás, amelyekről gondos eljárás mellett nem tudhatott [Ptk. 318. § (1) bek. és 339. § (1) bek.].
A felperes az 1999. március 24. napján kelt adásvételi szerződés szerint 6 350 000 forint vételárért megvásárolta a B. város, H. utca 2. I. emelet 38. szám alatti (továbbiakban: perbeli) két szobás szövetkezeti lakást az 1967-ben született D. M.-től. A szerződés készítője és ellenjegyzője az alperes volt. A perbeli ingatlan tulajdoni lapja szerinti tulajdonosának: D. Gy.-nének az 1998. augusztus 13-ai halálát követően a közjegyző megállapította, hogy az ingatlan 1/2 részének házassági vagyonközösség, 1/2 részének pedig végrendeleti öröklés címén az 1926-ban született D. Gy. a tulajdonosa. Az ingatlan-nyilvántartásban széljegyként szerepelt D. Gy. tulajdonjog bejegyzése mellett D. M. tulajdonjog bejegyzése is. A felperes az adásvételi szerződés megkötését követően szerzett tudomást arról, hogy az ingatlan valójában D. Gy. tulajdona, a szerződést hamis okiratok felhasználásával a magát D. M.-nek kiadó H. M. kötötte meg, aki annak a betéti társaságnak az egyik tulajdonosa volt, amely D. Gy.-vel a lakás használatára 1999 márciusában bérleti szerződést kötött. A H. M.-mel és a vele együttműködő V. B.-vel szemben több bűncselekmény miatt indult büntetőeljárásban hozott ítéletében a bíróság őket a felperes polgári jogi igényének helyt adva kötelezte, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 6 350 000 forintot és ennek az 1999. március 24-étől járó törvényes mértékű késedelmi kamatát. Ennek az összegnek a végrehajtása eredményre nem vezetett.
A felperes a keresetében összesen 10 565 000 forint és kamatai megfizetésére kérte az alperes kötelezését arra hivatkozással, hogy a szerződéskötésnél nem járt el az ügyvédtől elvárható gondossággal, és emiatt a felperest több kár (vételár elvesztése, büntető és polgári peres eljárásokban felmerült ügyvédi díjak, nem vagyoni kár) érte.
Az alperes és a beavatkozó a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság az ítéletében a keresetnek részben helyt adva kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 7 950 000 forintot és ennek a törvényes mértékű kamatát akként, hogy a kamatfizetés kezdő időpontja 7 900 000 forint után 1999. március 24-e, 50 000 forint után pedig 1999. november 2-a; ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
Az elsőfokú ítélet indokolása szerint az alperest a Ptk. 474. §-ának (1) és (2) bekezdése, a 318. §-ának (1) bekezdése és a 339. §-ának (1) bekezdése alapján azért terheli kártérítési felelősség, mert nem tájékoztatta a felperest a széljegy mibenlétéről, az ügyfelvételi lap kitöltése, iktatása sem volt megfelelő és a tájékoztatás tényét nem tartalmazta. A szerződésben a széljegyre nincs utalás, és az alperes D. M.-et tulajdonosként tüntette fel, a hagyatékátadó végzésben lévő adatok alapján pedig nem észlelte, hogy
D. M. nem lehet D. Gy.-né unokája – miként ez K. I.-né tanú vallomása szerint elhangzott –, mert nem volt leszármazója. Mindezek a tévedések és mulasztások a törlési perben kiadott 115 000 forint kivételével okozati összefüggésben állnak a keresetben megjelölt vagyoni károkkal, továbbá a felperes 1 500 000 forint nem vagyoni kárával.
Az alperesnek a kereset elutasítására irányuló fellebbezése és a felperesnek a marasztalási összeg 2 500 000 forinttal történő felemelése érdekében előterjesztett csatlakozó fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, a keresetet elutasította. A másodfokú ítélet indokolása szerint az alperes a D. M. tulajdonszerzését igazoló adásvételi szerződés, a személyi igazolványa és az adóigazolványa hamisított voltát nem ismerhette fel. A per egyéb adatai alapján megállapítható, hogy az alperes a széljegyről adott tájékoztatást, ennek esetleges hiánya miatt egyébként is csak az ezzel összefüggő kár megtérítése igényelhető, a felperes tulajdonszerzését azonban a szerződés érvénytelensége gátolta. Az eladó kiválasztásával, az adásvétel tárgyának megvizsgálásával és más személynek erre vonatkozó jogaival kapcsolatos kockázatot azonban a vevőnek kell viselnie. Mindezekre tekintettel az alperes a Ptk. 474. §-ának (2) bekezdésében és az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (Ütv.) 27. § (1) bekezdése a) pontjában foglaltakat nem sértette meg.
A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett elsődlegesen az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyó, másodlagosan a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasító döntés meghozatalát kérte. Jogi álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 474. §-ának (2) bekezdését, 318. §-át, 339. §-át, az Ütv. 3. §-ának (2) bekezdését, a Pp. 206. §-ának (1) bekezdését és 78. §-ának (2) bekezdését, valamint a Budapesti Ügyvédi Kamara Elnökségének az 1996. évi 470/8. számú határozatát, továbbá ellentétes az utóbb hatályba lépett 8/1999. (III. 1.) Szabályzatával is, amely az ügyvédi hivatás etikai szabályairól és elvárásairól szól. A felülvizsgálati kérelem szerint a konkrét széljegy tartalmának és következményének ismertetése és annak írásbeli rögzítése bizonyítottan elmaradt, az ezzel ellentétes megállapítás pedig megalapozatlan. A felperes testvére azt vallotta, hogy az alperes szerint a széljegy már valójában tulajdonjogot jelent, vagyis az alperes félrevezette a felperest a széljegy tekintetében. Megfelelő tájékoztatás esetén a felperes az ingatlant nem veszi meg. Az alperesnek a felelősségét megalapozza az is, hogy a széljegy ellenére engedte kifizetni a vételárat és egy napon belül lebonyolította az adásvételi szerződést, amelyben tulajdonosként D. M.-et tüntette fel. Az eladó személyazonosságát és az adásvételi szerződést a helyszínen ellenőrizte, ahová egy előre elkészített szerződéssel jelent meg.
A felperes szerint a másodfokú bíróság nem tulajdonított semmilyen jelentőséget annak, hogy az alperes nem tisztázta a D. Gy. és a D. M. közötti kapcsolatot, illetőleg az esetleges névazonosságot. Ha szóba került a nagyszülő-unoka viszony lehetősége (K.-né vallomása), akkor fel kellett volna tűnjön a kis korkülönbség, illetőleg az, hogy a hagyatékátadó végzés szerint az örökhagyónak nem volt leszármazója. Választ kellett volna keresni az alperesnek arra is, hogy a közeli hozzátartozók miért nem az ajándékozást választották és miért ilyen gyorsan történt az eladás, továbbá be kellett volna szerezni az anyakönyvi kivonatot is. A felperes utalt arra, hogy az alperes mulasztásai és a kár bekövetkezése között az okozati összefüggés fennáll és a kárfelelősséget a mulasztás is megalapozhatja. A felülvizsgálati kérelem szerint a per adatai nem igazolják a jogerős ítéletben megállapított magas perköltséget.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Kiemelte, hogy feladata a kívánt joghatás elérésére alkalmas okirat szerkesztése volt és ennek eleget tett, a szerződés ugyanis alakilag és tartalmilag is megfelelő volt, a kár bekövetkezése pedig nem áll okozati összefüggésben a széljeggyel kapcsolatos tájékoztatással, az ellenőrzéssel, a tájékoztatás ténye írásbeli rögzítésének hiányával. Az alperes a hagyatékátadó végzés adataiból levonható következtetések tekintetében a korábbi előadásait fenntartva hivatkozott arra, hogy e körben terhére róható mulasztás nem állapítható meg. Állította, hogy a megállapított perköltség nem eltúlzott és nem aránytalan.
A beavatkozó ellenkérelmet nem terjesztett elő.
A Pp. 270. §-ának (2) bekezdése alapján a Legfelsőbb Bíróság azt vizsgálta, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból jogszabálysértő-e.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A peres felek között a Ptk. 474. §-ának (1) bekezdése és az Ütv. által szabályozott megbízási szerződés jött létre. A felperes a keresetében szerződésszegéssel okozott kártérítési igényt érvényesített. Az Ütv. 10. §-ának (1) bekezdése szerint az ügyvéd a tevékenysége körében okozott kár megtérítéséért a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint felel. A kereseti kérelem alapján ezért a bíróságnak az alperes kártérítő felelősségét a Ptk. 318. §-ának (1) bekezdése és a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése alapján kellett vizsgálnia. A Pp. 164. §-ának (1) bekezdése szerint a felperest terhelte a szerződésszegés tényének, illetőleg az ezzel okozati összefüggésben álló kárainak bizonyítása.
Az alperes a perben nem vitatta, hogy a felperesnek a büntetőeljárásban elbírált polgári jogi igénye a végrehajtási eljárásban nem behajtható. Ennek figyelembevételével és a felülvizsgálati kérelemben előadottak alapján a Legfelsőbb Bíróságnak azt kellett vizsgálnia: jogszabálysértő-e a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy az alperesnek nem volt olyan szerződésszegő magatartása, amely a vagyoni és nem vagyoni kárt okozta volna.
A felülvizsgálati kérelem a széljegyről történt kioktatás hiányosságait és az egyes személyes körülmények alapján indokolt további vizsgálódás elmulasztását emelte ki. A megbízott ügyvéd a rábízott ügyet a Ptk. 474. §-ának (1) és (2) bekezdése, valamint az Ütv. 3. §-ának (2) bekezdése szerint köteles ellátni. Ennek megfelelően az adásvételről készült okirat megszerkesztése során az ügyvéd köteles meggyőződni az ingatlant érintő terhekről és a széljegyek mögöttes tartalmát is ellenőriznie kell. A szerződést készítő ügyvédtől a széljegyzett bejegyzési kérelem és iratai megtekintése elvárható abban az esetben is, ha a széljegy tartalma és a korábbi bejegyzések között ellentmondás nem látszik; az adott esetben az alperes ennek a kötelezettségének eleget tett. A rendelkezésre álló bizonyítékok azt támasztják alá, hogy az alperes a tulajdoni lapot, a széljegyek alapjául szolgáló hagyatékátadó végzést és adásvételi szerződést ismerte és azokat megvizsgálta. Azt kellett eldöntenie, hogy ezek az okiratok jogilag alkalmasak-e a tulajdonjog bejegyzésére, mert enélkül a felperes nem szerezhet tulajdonjogot az általa kötött adásvételi szerződéssel. Az alperes nemcsak a széljegyzés alapját képező okiratokat vizsgálta, hanem az eladóként jelentkező személy iratait is, azonban azok hamisított voltát nem vitatottan nem ismerhette fel. Nem tévedett, amikor arra a következtetésre jutott, hogy az okiratok alapján nincs akadálya a tulajdonjogok bejegyzésének.
A széljegy ténye, vagyis az, hogy nem tulajdonjogi bejegyzésről van szó, hanem csak a bejegyzés iránti kérelemről, a felperes számára is ismert volt, az a felek között szóba került és éppen ezért vizsgálta a tulajdonszerzés esetleges akadályának feltárása érdekében az alperes a hagyatékátadó végzést és a D. M. által kötött adásvételi szerződést. Nem lehetett kétsége a felperesnek afelől, hogy az ő tulajdonjogának bejegyzésére csak azt követően kerülhet sor, ha a korábban keletkezett okiratok alapján a tulajdonjogokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. A tájékoztatásnak az ügyvéd által felismerhető adatok birtokában arra nem kellett kiterjednie, hogy a széljegy alapja lehet hamisított okirat. Mindebből pedig az következik, hogy a másodfokú bíróság megalapozottan állapította meg, hogy a tájékoztatás tényének írásbeli rögzítése ugyan elmaradt, a szóbeli tájékoztatás azonban megtörtént, az ügyvéd pedig a rendelkezésre álló okiratok alapján alappal állította, hogy azok jogilag alkalmasak voltak a tulajdonjog bejegyzésére. A felperes olyan tények felismerését és arról való tájékoztatást várt el az alperestől, amelyről nem tudhatott. Döntő jelentőségű, hogy az alperes a D. M. tulajdonszerzését igazoló adásvételi szerződés érvénytelenségét, illetőleg létre nem jöttét kellő gondosság mellett felismerhette-e. A felperes által a felülvizsgálati kérelemben megjelölt körülmények nem tekinthetők olyannak, amelyekből valamely kötelezettség folytán vagy az elvárhatóság alapján az alperesnek a megtettnél több kutatási tevékenysége következne. A névazonosság, a rokonsági kapcsolat részletesebb feltárása, a születési anyakönyvi kivonat beszerzése, e körben további ,,nyomozás'' az alperesnek nem kötelezettsége, mert önmagában az a tény, hogy D. M. nevű személy D. Gy.-vel kötött adásvételi szerződést, nem vetett fel olyan gyanút, amely kétségessé tette volna azt, hogy az okirat alakilag és tartalmilag alkalmas a tulajdonjog bejegyzésére. Az ügyvédnek pedig ezt kellett vizsgálnia. A szerződéskötés egyéb részletei tekintetében a szerződő fél és az ügyvéd valójában azonos megítélés alá esik, a másik szerződő fél kiválasztása nem ügyvédi tevékenység, az ügyvéd feladata a joghatás kiváltására alkalmas okirat készítése és nem felel azért, ha a joghatás rajta kívül álló olyan okból hiúsul meg, amiért nem hibás. Nem volt elvárható tőle olyan tájékoztatás sem, hogy a tulajdonjoga bejegyzéséig a felperes a vételárat letétbe helyezze.
Mindezekre tekintettel a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott jogszabályi rendelkezések megsértése nélkül, megalapozottan állapította meg, hogy a felperes kára nem a széljegy jelentőségével és következményeivel kapcsolatos tájékoztatás, illetőleg a széljegy mögöttes tartalma vizsgálatának hiányosságai miatt következett be, hanem azért, mert olyan személlyel kötött szerződést, aki az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogi igényét hamisított szerződésre alapította, és ez a körülmény az alperestől elvárható eljárás eredményeként sem volt felismerhető. A felperesnek a keresetben állított kára akkor is bekövetkezett volna, ha az eladó tulajdonjogát a széljegy alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték volna. A kifejtettekre tekintettel a keresetet elutasító jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okok miatt nem jogszabálysértő; a pertárgy értékére figyelemmel a perköltség mértékének meghatározása sem az, mert megfelel a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §-a (1) bekezdésének, (2) bekezdése a) és b) pontjának, valamint a (6) bekezdésének.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. III. 22.150/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás