PÜ BH 2011/308
PÜ BH 2011/308
2011.11.01.
Ha az eladó az adásvételi szerződésben szavatolja, hogy az eladott ingatlan nem régészeti lelőhely, de a hiteles nyilvántartásban ilyenként szerepel az ingatlan, az eladó a hibás teljesítés szabályai alapján felel [Ptk. 205. § (2) bek., 277. § (1) bek., 305. § (1) bek. a) és c) pont, 310. §, 318. § (1) bek., 339. § (1) bek., 2001. évi LXIV. tv. 71. § a) pont, 74. §, 17/2002. (VI. 21.) NKÖM. 1. § (4) bek.].
A felperes az alperessel 2005. augusztus 15-én adásvételi szerződést kötött a Gy. városban található Gy. 9082/1. helyrajzi számú beépítetlen terület megnevezésű, valamint a Gy. 9082/2. helyrajzi számú út megnevezésű ingatlanokra. A vételárat összesen 196 871 400 forintban határozták meg. A felperes az ingatlanokon bevásárló és szórakoztató központot, egyéb szolgáltató és kereskedelmi funkciójú létesítményt kívánt létesíteni, majd bérbeadás útján hasznosítani. A szerződésben rögzítették, hogy a vevő szándékának megfelelő beruházás az ingatlanon megvalósítható. Az alperes szavatolta, hogy az ingatlanoknak rejtett hibája nincs, a beruházás megvalósítására alkalmasak, erre a célra beépíthetőek és nincs olyan jogszabályi vagy természetbeni körülmény, amely a megvalósítást korlátozná vagy gátolná. A 7.3. pontban külön kiemelték, hogy az ingatlanok nem állnak sem helyi, sem országos műemléki védelem, vagy régészeti feltárási kötelezettség alatt.
Az alperes 2004. évben a rendezési tervéhez Gy. város területére örökségvédelmi hatástanulmányt készíttetett az alperesi beavatkozóval, amely a régészeti lelőhelyeket tüntette fel. A tanulmány nem szerepeltette az egyébként Gy. város területéhez tartozó Gyu.-i részt. A régészeti lelőhelyekről a közhiteles nyilvántartást a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal vezeti. A szerződéskötés előtt az alperes nem kért felvilágosítást a közhiteles nyilvántartásból.
A felperes 2006. május 31-én, majd 2007. május 30-án kapott építési engedélyt. A kapcsolódó eljárások során a Nemzeti Közlekedési Hatóság Dél-alföldi Regionális Igazgatósága megkeresésére a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal úgy nyilatkozott, hogy az ingatlanok régészeti lelőhelyek, ezért a beruházás csak az ehhez kapcsolódó munkálatok – próba- és megelőző feltárások – befejezése után kezdődhet. A felperes ezt követően az alperest tehermentesítésre és arra hívta fel, hogy a beavatkozóval a régészeti feltárásra vonatkozó szerződést kösse meg. Az alperes a költségeket – felelősségének hiányára utalva – nem vállalta. 2008. november 20-án kelt levelében a felperes közölte az alperessel, hogy az adásvételi szerződéstől eláll és kéri a vételár és kamatai, továbbá a költségei megtérítését.
A felperes keresetében elsődlegesen hibás teljesítéssel okozott kár megtérítése címén 112 656 512 forint és kamatai, valamint 56 216 euró megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Másodlagosan jogszavatosság alapján a fenti összegen felül az elállásra hivatkozva 196 871 400 forint vételár és késedelmi kamata megfizetésére kérte az alperest kötelezni.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Indokai szerint az alperes a hibás teljesítéssel okozott kár megtérítésére felróható magatartás hiányában nem kötelezhető, a jogszavatossági szabályok pedig adott esetben nem alkalmazhatóak.
A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság közbenső ítéletével megállapította, hogy az alperes a perbeli adásvételi szerződést hibásan teljesítette, mivel az ingatlanok régészeti feltárási kötelezettség alá estek. Az alperes kártérítési felelőssége a hibás teljesítéssel okozati összefüggésben a felperesnél felmerült károkért fennáll. Az elsőfokú ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a hibás teljesítéssel okozati összefüggésbe hozható kár összegszerűsége körében további eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította.
A felperes elsődleges, hibás teljesítésre alapított kereseti kérelmét jogalapjában a Ptk. 305. § (1) bekezdése, 277. § (1) bekezdés a) és c) pontja alapján alaposnak találta. Indokai szerint az adásvétel tárgyát képező ingatlanok a teljesítés időpontjában nem feleltek meg a szerződésben külön kifejezetten meghatározott tulajdonságnak, mert régészeti lelőhelynek minősültek. A hibás teljesítés tényét az alperes nem vitatta, a felróhatóság alól pedig az alperes nem mentette ki magát. Mivel a 2001. évi LXIV. törvény 71. § a) pontja alapján a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal vezeti a régészeti lelőhelyek hatósági nyilvántartását, az alperesnek a szerződés megkötése és a felperes ezirányú kifejezett kérése alapján az adásvételi szerződés megkötését megelőzően tájékozódnia kellett volna a KÖH-nél nyilvántartott adatokról a 17/2002. (VI. 21.) NKÖM rendelet 1. § (1) bekezdése és 2. § (1) bekezdése alapján.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint nem menti az alperes súlyosan gondatlan magatartását, hogy előző évben a beavatkozóval a régészeti lelőhelyekről hatástanulmányt készíttetett. A hatástanulmány a szerződéskötés időpontjában nem terjedt ki a gyu.-i városrészre. A beavatkozó és az alperes közötti jogvitára tartozik, hogy a beavatkozó a hatástanulmány elkészítése során szerződésszegő magatartást tanúsított-e. A perbeli jogviszonyban az alperes teljesítési segédje (közreműködője) szerződésszegésére hivatkozással sem mentesülhet a felperessel szemben fennálló felelőssége alól. Bár az alperestől a vevő külön kérése alapján elvárható volt, hogy az igény felmerülésekor a konkrét ingatlanokra a hiteles adatokat beszerezze, a tanúvallomások szerint ennek igénye az alperesben fel sem merült.
A jogerős közbenső ítélet ellen az alperes és a beavatkozó felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében.
Az alperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen arra hivatkozott, hogy a vonatkozó jogszabályi rendelkezéseknek megfelelően 2004. évben az erre jogosított beavatkozóval örökségvédelmi hatástanulmányt készíttetett. Alapos okkal feltételezte, hogy a hatástanulmány és a KÖH-nél vezetett nyilvántartás azonos tartalmú. A KÖH által történő nyilvántartásba vétel tényét a 2001. évi LXIV. törvény 74. §-a és a 17/2002. (VI. 21.) NKÖM rendelet 1. § (4) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartásban is fel kellett volna tüntetni. E tény a felperessel történő szerződéskötés napjáig azonban nem került az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre és erre irányuló eljárás sem indult. Mivel a beavatkozó az örökségvédelmi hatástanulmányt nem a felperessel kötött jogügylet körében, hanem az alperes jogszabályi kötelezettsége alapján, a rendezési terv megalkotásával összefüggően készítette el, az alperes nem tartotta megalapozottnak a másodfokú bíróságnak a teljesítési segédre (közreműködőre) vonatkozó álláspontját sem. Utalt arra is, hogy a felperes a hibás teljesítéssel kapcsolatos szavatossági jogait nem érvényesítette időben, azok elévültek és ennek alapján kártérítési igénnyel sem léphet fel.
A beavatkozó felülvizsgálati kérelmében csatlakozott az alperes felülvizsgálati kérelmének indokaihoz azzal az eltéréssel, hogy a jogvita alapja az ingatlan-nyilvántartási hiányosság, mivel ott nem került feltüntetésre a régészeti védettség ténye. Miután az általa készített hatástanulmány rendeltetése a települési rendezési terv szakirányú megalapozása és nem egyedi ingatlan adásvétel körébe tartozó jogkérdések rögzítése volt, a hatástanulmány hiányosságai a perbeli jogvita elbírálása szempontjából közömbösek.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős közbenső ítélet hatályában fenntartására irányult. A felperes a felülvizsgálati kérelmek indokaival szemben a 2001. évi LXIV. törvény 71. és 72. §-ára utalással előadta, hogy az ingatlan-nyilvántartáshoz képest speciális, kifejezetten a régészeti lelőhelyeket tartalmazó közhiteles és nyilvános nyilvántartás adatairól az alperesnek a szerződés megkötése és a szavatosság elvállalása előtt gondos eljárással tájékozódnia kellett volna. A szavatossági igény elévülésével kapcsolatban előadta, hogy azt határidőben érvényesítette, az alperes azonban elzárkózott az igény elismerésétől.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A peres felek között létrejött adásvételi szerződésből egyértelműen kitűnik az a felek által a perben sem vitatott tény, hogy a felek a szerződéskötéskor az ingatlanok régészeti feltárásokkal való érintettségét a Ptk. 205. § (2) bekezdésében meghatározott lényeges körülménynek tekintették. Ebből következően a szerződéskötés lényeges tartalmi elemeként állapodtak meg az alperes szavatosi felelősségvállalásában.
A peradatok alapján az is megállapítható, hogy az alperes megalapozatlanul jelentette ki az adásvételi szerződés 7.3. pontjában, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok nem állnak régészeti feltárási kötelezettség alatt, mivel ebben az időben az ingatlanokat már régészeti lelőhelyként tartották nyilván a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal nyilvános és hiteles hatósági nyilvántartásában.
Az alperes alaptalanul hivatkozott felülvizsgálati kérelmében arra, hogy e nyilatkozata megtételével kapcsolatban felróhatóság nem terheli, mivel az ingatlan-nyilvántartás ennek tényét nem tüntette fel, továbbá a beavatkozó által 2004. évben készített hatástanulmány sem tüntette fel régészeti lelőhelyként a perbeli ingatlanokat.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 17. § (1) bekezdés g) pontja és a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 2. § h) pontja értelmében az ingatlan-nyilvántartásban valóban fel kell tüntetni az ingatlan jogi jellegét, és ezen belül a régészeti vagy történeti jelentőségű védettségét. Az Inytv. 17. § (2) bekezdése szerint azonban az említett tény feljegyzésének elmaradása az egyébként ahhoz fűződő joghatásokat nem érinti. A be nem jegyzett tények tekintetében az Inytv. 5. § (1) bekezdése alapján a nyilvántartás közhitelességére nem lehet hivatkozni. A bejegyzések teljességének a hiányára pedig az Inytv. 5. § (3) bekezdése alapján a jóhiszemű szerző, vagyis a felperes hivatkozhatott volna.
A másodfokú bíróság az alperes perbeli védekezése folytán foglalt állást az alperes és a beavatkozó közötti jogviszony tekintetében, miután az alperes a beavatkozó által 2004. évben készített hatástanulmány adataira hivatkozással állította vétkessége hiányát, azaz annak tényét, hogy az eladott ingatlanok régészeti lelőhely jellegéről nem kellett tudnia. A másodfokú bíróság az alperes védekezésének tükrében megalapozottan állapította meg, hogy az alperes és a beavatkozó megbízási szerződésen alapuló jogviszonya és az abból eredő jogkövetkezmények nem képezhetik ennek a pernek a tárgyát. Az alperes a felperessel fennálló jogviszonyában a beavatkozó teljesítésére csak teljesítési segédje, közreműködője tevékenységeként hivatkozhatott, akinek magatartásáért a Ptk. 315. §-a szerint felel.
A másodfokú bíróság a bizonyítékok, így a hivatkozott tanúvallomások okszerű mérlegelésével állapította meg, hogy az alperes a Ptk. 310. §-ában 318. § (1) bekezdésében, 339. § (1) bekezdésében meghatározott rendelkezések körében nem bizonyította, hogy a szerződési nyilatkozata megtételekor úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. Kimentése hiányában a másodfokú bíróság okszerűen következtetett kártérítési felelősségének a fennállására a felperessel szemben.
A perben a felek a szavatossági határidőkről nem nyilatkoztak, az alperes nem állította a felperesi követelés elévülését. A bíróság a követelés elévülését a Ptk. 204. § (3) bekezdése alapján hivatalból a jogalap körében nem vizsgálhatta. Ezért az elévüléssel kapcsolatos felülvizsgálati indokokat a Legfelsőbb Bíróság sem vette figyelembe.
Az ismertetett okokból a Legfelsőbb Bíróság a jogerős közbenső ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 21.391/2010.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás