KÜ BH 2011/325
KÜ BH 2011/325
2011.11.01.
A termőföld tulajdonának átruházása céljából kötött csereszerződés ingatlan-nyilvántartási átvezetésére a bejegyzési kérelem benyújtásakor hatályos jogszabályokat kell alkalmazni.
Az I. rendű felperes a tulajdonát képező szántó, illetve gyep (rét) művelési ágú ingatlanok, és ingatlan-tulajdoni hányadok tulajdonjogának elcserélése érdekében a II. rendű felperessel 2008. július 25. napján csereszerződést kötött. A szerződés szerint az I. rendű felperes ingatlan-tulajdoni illetőségeit a II. rendű felperes tulajdonát képező takarmánykukoricára cserélte.
A felperesek között létrejött csereszerződést szerkesztő jogi képviselő – a felperesek képviseletében eljárva – tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmet terjesztett elő 2008. augusztus 8. napján, a Körzeti Földhivatal M.-i Kirendeltségénél.
A körzeti földhivatal kirendeltsége mint első fokon eljárt ingatlanügyi hatóság – 2008. szeptember 3-án kelt határozatával – a felperesek által előterjesztett tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmet elutasította, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 51. § (1) bekezdésében, valamint a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tft.) 4. § (2) bekezdésében foglaltak alapján.
A Tft. említett rendelkezése szerint termőföld tulajdonjogát csere jogcímén akkor lehet megszerezni, ha a csereszerződésben a felek a termőföld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt alperes 2008. november 17-én kelt határozatával – a fellebbezések elutasításával – az első fokon hozott határozatot helybenhagyta. Egyben elrendelte az érintett ingatlanok tulajdoni lapjáról a fellebbezés tényének törlését.
Az alperesi határozat indokolásában megállapította, hogy a 2008. július 25. napján kelt – de az elsőfokú ingatlanügyi hatósághoz csak 2008. augusztus 8. napján benyújtott – csereszerződés alapján kérelmezett tulajdonjog-bejegyzést, illetve a fellebbezést azért kellett elutasítani, mert a Tft. módosított 4. § (2) bekezdése szerint termőföld tulajdonjogát csere jogcímén (más feltételek mellett) csak akkor lehet megszerezni, ha a csereszerződésben a felek termőföld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget.
A Tft. említett módosítása 2008. augusztus 1-jén lépett hatályba. Az Inytv. 44. § (1) bekezdése alapján pedig az ingatlanügyi hatóság a beadványokat a hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint köteles elintézni.
A 2008. augusztus 8-án benyújtott ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés iránti kérelem esetén – a módosító rendelkezések alapján – már alkalmazni kellett a Tft. 4. § (2) bekezdésének a felperesek által kérelmezett bejegyzést meg nem engedő rendelkezését.
Az alperes szerint a törvénymódosítás hatálybalépése előtt a felek által kötött csereszerződésnek a módosítás hatálybalépése után történt benyújtása vezetett oda, hogy a módosított rendelkezések alapján alkalmazni kellett a Tft. 9. § (1) bekezdésének rendelkezését, mely szerint a tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis.
Az Inytv. 51. § (1) bekezdése szerint a bejegyzési kérelmet el kell utasítani, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi, vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen.
Az alperesi határozat ellen – jogszabálysértésre hivatkozással – a felperesek terjesztettek elő bírósági felülvizsgálat iránt keresetet, melyben annak megváltoztatását és a kérelemnek helyt adó döntés meghozatalát kérték.
Álláspontjuk szerint a Tft. módosításáról szóló 2008. évi XXXVI. törvény (a továbbiakban: Tftm.) csereszerződésekkel kapcsolatos korlátozó rendelkezése csak 2008. augusztus 1-jén lépett hatályba; az általuk a hatálybalépés előtt kötött szerződés alapján az ingatlanügyi hatóságnak a tulajdonjog-változást át kellett volna vezetnie.
Mivel a csereszerződés 2008. július 25. napján történt megkötésekor a korlátozó rendelkezések még nem voltak hatályban, ezért a szerződés érvénytelennek nem tekinthető.
Az alperes ellenkérelmében az Inytv. 44. § (1) bekezdésében foglalt – a beadványok benyújtásakor hatályos – jogszabályi rendelkezések szerinti eljárási kötelezettségét hangsúlyozta.
A bíróság a I. és a II. rendű felperesek keresetét megalapozottnak találta, ezért ítéletével az alperes határozatát megváltoztatta, és a Körzeti Földhivatal Kirendeltségénél az I. rendű felperes tulajdonaként nyilvántartott ingatlanokra, illetve azok meghatározott tulajdoni hányadára – csere jogcímén – a tulajdonjognak a II. rendű felperes javára történő bejegyzését rendelte el; egyidejűleg rendelkezett az I. rendű felperes tulajdonjogának törléséről is.
A bíróság hangsúlyozta, hogy a Tftm. 2. §-ában foglalt hatályba léptető rendelkezésből következően a csere jogcímén való tulajdonszerzésre vonatkozó korlátozó rendelkezések csak 2008. augusztus 1-jétől hatályosak.
Kifejtette, hogy a jogalkotásról szóló 1987. évi XI. törvény 12. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint a jogszabály a kihirdetését megelőző időre nem nyilváníthat valamely magatartást jogellenessé, így a perbeli csereszerződés nem tekinthető tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződésként semmisnek.
Az Inytv. 44. § (1) bekezdése alapján az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztés időpontjában hatályos, alkalmazandó jogszabály megítélése során a bíróság abból indult ki, hogy a szerződésre a megkötés időpontjában milyen jogszabályt kellett alkalmazni.
A bíróság így kizárólag a szerződés létrejöttének időpontját tekintette irányadónak, így az alperestől eltérően nem a bejegyzési kérelem benyújtásakor hatályos jogi rendelkezéseket, hanem a 2008. július 25-én hatályos szabályokat tekintette alkalmazandónak.
A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, melyben kérte annak megváltoztatását; egyben az I. és II. rendű felperesek keresetének elutasítását, az alperesi határozat hatályában való fenntartása mellett.
Az alperes szerint az ítélet azért törvénysértő, mert az Inytv. 44. § (1) bekezdésébe ütközik. E rendelkezést a bíróság törvénysértően és tévesen értelmezte úgy, hogy az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztés időpontjában hatályos, alkalmazandó jogszabálynak azt kell tekinteni, amely az adott szerződésre a megkötés időpontjára figyelemmel hatályos.
Ebből következően olyan jogszabály alkalmazását rendelte el a bíróság, amely a kérelem előterjesztésének időpontjában már nemcsak hatálytalan volt, hanem nem is volt alkalmazható.
Az alperes a felülvizsgálati kérelemben utalt arra, hogy a Tftm. indokolása szerint a hatálybalépésről rendelkező 2. § – az Inytv. 44. § (1) bekezdésében foglaltakra tekintettel – további átmeneti rendelkezés megalkotását nem tartotta szükségesnek.
Ezen túlmenően hangsúlyozta, hogy a Ptk. 117. § (2) bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonjogának átruházásához a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére is szükség van.
A tulajdon átruházására irányuló szerződés önmagában csak elévülő, kötelmi jogi jogcímet teremt a tulajdonjog bejegyzésére.
Ha a vevő érvényes szerződése ellenére – utóbb bekövetkezett jogszabályi változás folytán – nem tud tulajdont szerezni, akkor ez a szerződés teljesítésének a Ptk. 312. § (1) bekezdése szerinti lehetetlenné válását, és ennek következtében a szerződés megszűnését jelenti; ezt az álláspontot a Legfelsőbb Bíróság BH 2000/396. számon közzétett jogesete is megerősíti.
Az alperesi álláspont szerint tehát a perbeli szerződés megkötése idején érvényes volt, de utóbb bekövetkezett jogszabályváltozás folytán, az ingatlanügyi hatósághoz bejegyzés céljából történt benyújtáskor már utólag alkalmatlanná vált az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre.
Az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetén alkalmazandó eljárásról rendelkező Inytv. 51. § (1) bekezdés alperesi határozat meghozatalakor történő alkalmazását a Tft. 9. § (1) bekezdése alapozta meg. E rendelkezés szerint, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel az e törvényben meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba ütköző módon termőföld tulajdonjogának megszerzésére kerülne sor, az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelenségére irányadó szabályok szerint köteles eljárni.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban való fenntartását kérte; előadva, hogy a megyei bíróság ítélete a jogszabályoknak mindenben megfelel, mert az (alperes által sem vitatottan) érvényesen létrejött csereszerződés ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének alapjául nem a Tftm.-mel módosított Tft. 4. § (2) bekezdésének rendelkezése, hanem a szerződés megkötésekor irányadó rendelkezése szolgált.
Mivel a csereszerződést az Inytv. 26. § (1) és (4) bekezdésében előírt 30 napos határidőn belül nyújtotta be az ingatlanügyi hatóság részére, ezért a szerződés megkötésekor hatályos jogszabályi rendelkezések alapján kell eljárni; ellenkező esetben a Tftm.-mel megállapított új szabályok visszamenőleges alkalmazására került volna sor.
A felperes hangsúlyozta, hogy a Tft. eredeti 79. §-ában foglalt hatályba léptető rendelkezés alkalmazása azért volt téves, mert az nem a Tftm., hanem a Tft. eredeti szövegének hatálybalépését szolgálta.
Az érvényesen létrejött, és határidőben bejegyzésre benyújtott szerződések alapján a tulajdonjog-változás átvezetését az alperes, illetve az elsőfokú hatóság nem tagadhatta volna meg.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A perbeli csereszerződésben a felperesek termőföld tulajdonjogát, illetve tulajdoni hányadát cserélték el ingóra (takarmánykukorica).
A Legfelsőbb Bíróság szerint az alperes határozatában és felülvizsgálati kérelmében helyesen utalt az Inytv. 44. § (1) bekezdésére, mely szerint a beadványokat az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni.
Annak ellenére, hogy a 44. § (1) bekezdése az ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló rendelkezések között található, nem tesz különbséget az eljárási, illetve anyagi jogi természetű jogszabályok alkalmazása között.
E rendelkezés alapján a 2008. augusztus 8-án az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott csereszerződés bejegyzésre alkalmas voltát az azon a napon hatályos jogszabályi rendelkezések figyelembevételével kellett elbírálni.
A 2008. augusztus 1-jével módosult Tft. termőföld tulajdonjogának csere jogcímén történő megszerzését akkor tette törvényesen lehetővé, ha a felek termőföld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget.
A Tft. 9. § (1) bekezdése szerint, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel a Tft.-ben meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba [ilyen az új 4. § (2) bekezdése is] ütköző módon termőföld tulajdonjogának megszerzésére kerülne sor, az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint jár el. E rendelkezés alapján helyes volt az alperesi határozatban az Inytv. 51. § (1) bekezdésének alkalmazása.
Az Inytv. 51. (1) bekezdése szerint pedig el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak (perbeli esetben a 2008. július 25-én kötött csereszerződésnek) olyan tartalmi hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható. A nyilvánvaló, és a Tft. 4. § (2) bekezdésén alapuló, érvénytelenség a perbeli csereszerződésből önmagából megállapítható.
A Legfelsőbb Bíróság hangsúlyozza, hogy a Tftm. 2008. június 24-én került kihirdetésre, hatálybalépése a kihirdetést követő második hónap első napján (2008. augusztus 1-jén) történt. A csereszerződés felek általi megkötésekor (2008. július 25-én) a Tftm. által megállapított új tulajdonszerzési korlát már ismert volt.
A Tftm. kihirdetése és hatálybalépése közötti idő hosszabb volt, mint az Inytv. 26. §-ában az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okiratoknak az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtására előírt 30 napos határidő.
A perbeli esetben a felpereseknek lehetősége lett volna a Tftm. kihirdetése és hatálybalépése közötti időben (az ún. vacatiolegis időszakában) a bejegyzési kérelem előterjesztésére, mely esetben az ingatlanügyi hatóságnak az Inytv. 44. § (1) bekezdése alapján az akkor hatályos, tehát a módosítás előtti, jogszabályi rendelkezések alkalmazásával kellett volna eljárni.
A jogerős ítélet jogszabálysértő jellegének megállapításához vezetett az, hogy a bíróság tévesen minősítette a Tftm. 2008. augusztus 1-jén történt hatálybalépését a csereszerződések tekintetében visszaható hatályú jogalkotásnak.
A Ptk. 117. § (3) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonjogában bekövetkezett változáshoz a tulajdonváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére is szükség van. Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés közigazgatási hatósági eljárásban történik.
A közigazgatási hatósági eljárásban általában a kérelem benyújtásakor hatályos szabályok szerint kell eljárni. Így rendelkezik az Inytv. 44. § (1) bekezdése is, mely egyértelműen rögzíti, hogy az okirat, illetve a bejegyzési kérelem előterjesztése idején hatályos rendelkezések alapján kell a beadványokat elintézni.
A tulajdonosváltozás átvezetésére irányuló kérelmüket a felperesek 2008. augusztus 8-án terjesztették elő; ehhez képest a termőföldekre vonatkozó csereszerződésekkel kapcsolatos szigorú szabály már hét napja hatályban volt.
Ez azt jelenti, hogy a Tftm.-mel megállapított új, korlátozó szabályok korábban lépek hatályba, mint ahogyan a felek az ingatlan-nyilvántartási eljárást kezdeményezték.
E helyzet megítélésénél nem annak van jelentősége, hogy a jogi képviselő a törvényben meghatározott 30 napos határidőn belül kezdeményezte az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását, hanem annak, hogy amikor azt kezdeményezte, már hatályban voltak a korlátozó rendelkezések.
Az Országgyűlés a Tftm. kihirdetése és hatálybalépése között kellő időt hagyott arra, hogy a jogalanyok felkészülhessenek a szigorító rendelkezésből fakadó – adott esetben jogviszonyaikat, szerződéseiket, vagy tervezett, jogi hatású lépéseiket érintő – változásokra.
A bíróság jogerős ítéletében elrendelt ingatlan-nyilvántartási változás átvezetése azt eredményezné, hogy az Országgyűlés által kihirdetett, majd 2008. augusztus 1-jén hatályba lépett tulajdonszerzési korlátozás, annak hatálybalépését követően, nem kerülne alkalmazásra a felperesek ingatlan-nyilvántartási ügyében.
Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság az Inytv. 44. § (1) bekezdésébe, 51. § (1) bekezdésébe, valamint a Tft. 4. § (2) bekezdésébe, és 9. § (1) bekezdésébe ütköző jogerős ítéletet a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 272. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és mivel a döntéshez szükséges tények megállapíthatóak voltak, az alperes felülvizsgálati kérelmében foglaltak szerinti új határozat hozatalával a felperesek alaptalan keresetét elutasította.
(Legf. Bír. Kfv. IV. 37.339/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás