PÜ BH 2011/335
PÜ BH 2011/335
2011.12.01.
A bérleti díj hibás teljesítésen alapuló visszakövetelése címén érvényesített kártérítési igény elutasítása [Ptk. 310., 339. § (1) bek. és 428. § (1) bek., 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 51. § (1) bek. és 63. § (1) bek. b) pontja].
Az I. rendű alperes valamint a felperes jogelődje 1974-ben bérleti szerződést kötöttek a B. város, R. utca 111. szám alatti bérleményére. A bérlemény 1993-tól kezdődően rendszeresen beázott, ezért a felperes jogelődje kiköltözött az ingatlanból, azonban a havi 68 500 forint összegű bérleti díjat 2002-ig fizette. Később a bérleti jogot átruházta a felperesre és engedményezési szerződést is kötött vele, mellyel a perben korábban érvényesített, a jelen bérleménnyel összefüggő bérleti díj visszakövetelése iránti követelését a felperesre engedményezte.
A felperes engedményesként az 1993. január 1-jétől 2002. november 30-ig megfizetett havi 68 850 forint – összesen 9 864 660 forint – összegű bérleti díj visszakövetelése iránti igényt érvényesített az alperesekkel, mint egyetemleges kötelezettekkel szemben arra hivatkozással, hogy a bérlemény 1993-tól nem volt használható. Az alperesek elmulasztották az ingatlan rendbehozását, szavatossági felelősséggel tartoznak, mivel ennek nem tettek eleget szerződésszegést követtek el.
Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásban hozott ítéletével a felperes keresetét elutasította és kötelezte az alpereseket a felperesnek fizetendő perköltség megfizetésére.
Az elsőfokú ítélet indokai szerint a szerződés megkötésekor hatályos rendelet fennállásának időszakában a felperes nem kért bércsökkentést, bérleszállítást, vagy bérleti díj elengedést, a bérleti díj visszafizetésére pedig sem a korábban hatályos Korm. rendelet, sem a jelenlegi lakástörvény rendelkezései nem biztosítanak lehetőséget. A bíróság elvetette a Ptk. 428. § (1) bekezdésére történő hivatkozást, megállapítva, hogy a lakásbérletre külön jogszabályi rendelkezések irányadóak. A Ptk. azért sem alkalmazható, mert a beázás ugyan a felperesen kívülálló ok volt, de a felperesnek kárenyhítési, kármegelőzési kötelezettsége lett volna, melynek nem tett eleget.
A felek fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet nem fellebbezett részét nem érintette, megfellebbezett rendelkezéseit részben megváltoztatta, az I. és II. rendű alpereseket perköltség megfizetésére kötelező ítéleti rendelkezéseit mellőzte, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Kötelezte az I. rendű alperest pótlólag lerovandó fellebbezési eljárási illeték megfizetésére és a felperest az alperesek javára perköltség megfizetésére.
Kifejtette, a felperes által érvényesített igény alapjául szolgáló időtartam figyelembevételével 1994. január 1. napjáig az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (R.) rendelkezéseit, míg az 1994. január 1. napját követő időszakra az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) rendelkezéseit kell alkalmazni. A korábban hatályos R. tette lehetővé a bérleti díj csökkentését illetve elengedését, az Ltv. – a lakásbérleti jogviszonyok tekintetében – azonban ezt nem tette lehetővé, legfeljebb a felek megállapodása alapján kerülhetett volna arra sor.
A bérbeadó a lakásbérlet fennállása alatt szavatolni köteles a lakással összefüggő kötelezettségeket, mely szavatosságra a hibás teljesítés miatt a szavatosság szabályait az Ltv.-ben meghatározott, illetőleg a szerződésben kikötött eltérésekkel kell alkalmazni. A bíróság megállapította, hogy függetlenül attól, hogy huzamosabb ideje tudomással bírt az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozó hibák fennállásáról, a bérlő nem fordult a bérbeadóhoz szavatossági kötelezettsége kikényszerítése érdekében, és a bérbeadó helyett és költségére a munkákat nem végezte el. Egyetértett a kármegelőzési, kárenyhítési kötelezettség elmulasztására vonatkozó okfejtéssel is és rámutatott arra, hogy a felperes illetőleg a jogelődje éveken keresztül semmit nem tett annak érdekében, hogy a további károsodásokat megelőzze vagy azokat legalább csökkentse. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróságnak a költségben marasztaló döntését megváltoztatva az alpereseket a perköltség megfizetésére kötelező ítéleti rendelkezés alól mentesítette figyelemmel arra, hogy a perben nem ők, hanem a felperes vált pervesztessé.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, melyben elsődlegesen az ítélet hatályon kívül helyezését és új határozat hozatalával a felperes keresetének helytadó felülvizsgálati határozat meghozatalát, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára kötelezését kérte.
Kifejtette, hogy a keresete a Ptk. 428. §-ának (1) bekezdésében meghatározott jogalapon állt, a bíróságnak a Ptk. 310. §-a alapján kellett volna helyt adnia a keresetének. A Ptk. 339. § (1) bekezdésének szabályai szerint az alperesek jogellenes és felróható magatartásukkal az Lt. 10. § (1) bekezdés, 8. § (2) és (3) bekezdésében foglalt szavatossági kötelezettségeiknek nem tettek eleget, ezért ezzel okozati összefüggésben a felperesnek kára keletkezett. Utalt arra is, hogy a Ptk. 310. §-a szerinti jogcímen is érvényesítendő az igénye, melyet a bíróságnak észlelnie kellett volna.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítélet Pp. 275. § (2) bekezdése szerinti felülvizsgálata során megállapította, hogy a felperes rendkívüli perorvoslati kérelme nem megalapozott.
A Legfelsőbb Bíróságnak a felülvizsgálati eljárásban azt kellett vizsgálnia, hogy a jogerős ítélet jogszabályt sértette-e, az alperesek szavatossági kötelezettségének megszegésével a felperesnek a perbeli időszakban a bérleti díj megfizetésében álló kára megtérítése iránti igényének elutasításával.
A Legfelsőbb Bíróság abból indult ki, hogy a szerződést a megkötésekor hatályos szabályok alapján kell megítélni. Ebből fakadóan a peres felek között létrejött bérleti szerződésre is alapvetően a szerződés megkötésekor hatályos 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet szabályai az irányadóak. Ugyanezt támasztja alá az 1993. évi LXXVIII. törvény is, amely a 76. § (1) bekezdésében kimondja, hogy ha a felek másként nem állapodnak meg a törvény hatálybalépése előtt létrejött lakás és helyiségbérleti szerződések esetén a bérbeadónak az épület és a lakás fenntartásával összefüggő jogaira és kötelezettségeire továbbá a lakáshoz tartozó területek használatára a szerződés megkötésekor hatályban volt jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni. Ebből következően irányadó a R. 51. §-ának (1) bekezdése, miszerint a bérbeadó, ha jogszabály vagy a felek megállapodása eltérően nem rendelkezik, szavatol azért, hogy a bérlemény a jogviszony tartalma alatt rendeltetésszerű használatra alkalmas és egyébként is megfelel a szerződés előírásainak, mely szavatosságra a hibás teljesítés jogkövetkezményeit e rendeletben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni. Kétségtelen, hogy a bérlő a lakbér elengedését követelheti arra az időre amíg a bérbeadó a bérlőt a lakás rendeltetésszerű használatában akadályozza vagy korlátozza [R. 63. § (1) bekezdés b) pont]. A bérlőnek a lakbér elengedésére illetve mérséklésére irányuló igényének érvényesítése kapcsán a rendelet a 63. § (3) bekezdésben szigorú határidőket ír elő. Az igény nyolc napon belüli el nem ismertsége esetére a bérlőnek további nyolc napon belül a bírósághoz fordulás jogát biztosítja, aki ha ezt a határidőt elmulasztja előbbi jogát a keresetindításig eltelt időre nem érvényesítheti. Mivel a bérlő nem végezte el a bérbeadót terhelő munkálatokat ezért a felek meg sem állapodhattak a költségek bérbeadó részéről való viselésében. Nem volt vitás az, hogy az alperesek hibásan teljesítettek, a felperes bérleti díj visszakövetelése iránti igénye pedig a hibás teljesítésen mint szerződésszegésen alapuló kártérítés iránti igény volt. Ezt az igényét azonban – kikényszerítés érdekében – a bérlő nem érvényesítette, a bérbeadó helyett a munkákat nem végeztette el. Ugyanakkor az sem állapítható meg, hogy a felperes illetve jogelődje a további károsodások megelőzése vagy csökkentése érdekében foganatosított-e bármilyen cselekményt. A másodfokú bíróság a szerződésszegésen alapuló kártérítési igény elbírálása során a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályok megsértése nélkül járt el.
Mivel a Ptk. 428. §-a – eszerint arra az időre amely alatt a dolgot a bérlő rajta kívülálló okokból nem használhatja bér nem jár – a dologbérlet szabályai között nyert megfogalmazást, ennélfogva a perbeli jogvitában jogszabálysértésként nem merülhet fel.
A Legfelsőbb Bíróság megállapítva, hogy a jogerős ítélet nem sértette a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat a másodfokú bíróság ítéletét a fenti indokolással a Pp. 275. § (3) bekezdésének alkalmazásával hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 20.105/2010.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás