PÜ BH 2011/342
PÜ BH 2011/342
2011.12.01.
A végrehajtási eljárás során lefoglalt ingatlan végrehajtó által árverésen kívül, de árverés hatályával történő eladása esetén nem jön létre polgári jogi szerződés az adós tulajdonos és a vevő között, ezért nincs lehetőség a Ptk. szerinti szerződéses jogviszonyokra vonatkozó szabályok alkalmazásával a jogszerzés érvényességének vitatására [Vht. 157. § (1) bek.].
A felperes ellen – tartozás behajtása végett – végrehajtási eljárás indult, amelynek során 2008. július 9. napjára árverés került kitűzésre a tulajdonában álló sz.-i 20643/A/13. hrsz. alatti ingatlanra. Az árverés elkerülése érdekében a peres felek megállapodása alapján – valamennyi érdekelt fél hozzájárulása mellett – a végrehajtási ügyben eljárt önálló bírósági végrehajtó 2008. július 8-án árverésen kívül, de árverés hatályával értékesítette az ingatlant 2 600 000 forint vételárért az alperes részére. A felperes az árveréshez előzetesen hozzájárult, a vételárat megjelölte, az alperes pedig az árverési előleget befizette. A peres felek ugyanezen a napon kelt közös nyilatkozata szerint az alperes 2008. szeptember 7. napjáig az ingatlanra vételi jogot engedett a felperesnek azzal, hogy az opciós vételár az alperes tulajdonszerzésével kapcsolatos összköltséget, valamint további 500 000 forintot tesz ki. Megállapodtak abban is, hogy amennyiben a felperes a vételi jogával nem tud élni, az ingatlant 2008. október 7. napjáig közösen értékesítik és az elérni kívánt vételár ez esetben 5 000 000 forint, amelynek 70%-a az alperest, a fennmaradó rész pedig a felperest illeti meg. A határidő eredménytelen eltelte után az ingatlant az alperes maga adhatja el. A vételárat az alperes kifizette, a felperes pedig nem élt a vételi jogával és az ingatlant közösen sem értékesítették.
A felperes keresetében kérte az alperes tulajdonszerzése alapjául szolgáló szerződés érvénytelenségének a megállapítását elsődlegesen annak uzsorás volta, másodlagosan a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti feltűnő értékaránytalanság folytán. Kérte ez alapján az eredeti állapot helyreállítását, vagy az aránytalanság kiküszöböléseként az alperes kötelezését 2 500 000 forint megfizetésére. Előadta, hogy a vételár meghatározásába nem volt beleszólása, az adásvételhez pedig azért járult hozzá, mert az alperes kíséretében lévő személytől azt a tájékoztatást kapta, hogy az árverésen csak lényegesen alacsonyabb összeghez jutna. A vevő által fizetett vételár azonban a tényleges értékhez képest feltűnően alacsony volt. Másodlagosan a Ptk. 6. §-a alapján biztatási kárra vonatkozó szabályok szerint kérte az alperest a részére okozott kár megtérítésére kötelezni.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az ítéletet a felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint az árverésen történt tulajdonszerzés esetén nem alkalmazhatóak a Ptk. szerződéses jogviszonyra irányadó szabályai, így a semmisségre és a feltűnő értékaránytalanságon alapuló megtámadásra vonatkozóak sem. Ez az álláspont került kifejtésre már több eseti döntésben, így a BH 2002/146. szám alattiban is. A felperes a rendelkezésére álló határidőben nem élt az opciós jogával, így a további vételárhoz csak közös értékesítés esetén juthatott volna. Mindkét fél hirdette az ingatlant és az alperes is vitt arra vevőket, ezért az alperes szerződésszegése ebben a tekintetben sem állapítható meg, hibáján kívül nem járt eredménnyel a határidőn belül az értékesítés.
A felperes nem bizonyította, hogy az alperes olyan elképzelést keltett volna, amely szerint bizonyosan sikerül a megjelölt határidő alatt az ingatlant értékesíteni. Nem igazolta azt sem, hogy az alperes az együttműködési kötelezettsége megszegésével akadályozta volna az eladást. A közös értékesítésre nyitvaálló határidő alatt az alperes önállóan nem értékesítette az ingatlant, míg azt a felperes csak hat nappal a határidő lejárta előtt hagyta el.
A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével a keresetének megfelelő határozat meghozatalát, vagy mindkét ítélet hatályon kívül helyezése mellett az elsőfokú bíróság utasítását új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára.
A kérelem indokolása szerint tévesen, a jogszabályi rendelkezések helyett csak a kommentárra hagyatkozva utasította el a jogerős ítélet a kereseti kérelmet. Az alperes tulajdonszerzése valóban árverésen alapult és így eredeti szerzésmódnak minősül, de a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 157. §-ának rendelkezései szerint árverésen kívüli, de árverési vétel hatályával történt eladás esetén a vevő megválasztása az adós, míg – bizonyos határok között – a vételár meghatározása pedig a szerződő felek jogosultsága. Ezeket a jogokat a szerződő felek tehát szerződéskötési szabadságuk körében gyakorolják, így megállapodásuk kötelmi jellegű, ezért esetükben alkalmazhatóak a Ptk. erre vonatkozó rendelkezései.
A BH 2002/146. számú eseti döntés árverési vételre vonatkozik, ahol az adósnak nincs lehetősége arra, hogy közreműködjön a vevő személyének, illetve a vételárnak a meghatározásában, a két jogintézmény éppen ezen okokból határolható el egymástól.
Hivatkozott a szerződés uzsorás voltára és arra, hogy az alperes a szorult helyzetét kihasználva, az idő rövidségére tekintettel ajánlotta fel az értékesítésnek ezt a módját. Előadta, hogy az ingatlan becsértéke és az árverési vételár leszállíthatósága jogszabálysértően került megállapításra, ezért az árverésen kívüli vétel jogszabályba ütközött. Az árverési hirdetmény is jogszabálysértő volt, az eljáró végrehajtó pedig nem tájékoztatta a végrehajtási kifogás lehetőségéről. Mindez azt eredményezte, hogy az alperes meg tudta téveszteni, mert a felperes abban a tévedésben volt, hogy árverés eredményeképpen csak lényegesen alacsonyabb áron kerülne értékesítésre az ingatlana.
Az ingatlant csak azért adta el az alperes részére, mert az alperes azzal biztatta, hogy a közös értékesítés eredményeképpen az 50%-os becsértéken felül további 30%-os részesedést kap a piaci vételárból. Az alperes 2008. szeptember 8-án kelt kérelmével bizonyította a megállapodással ellentétes magatartását, mert birtokbaadásra hívta fel a felperest, amivel kizárta őt a közös értékesítésben való részvételből. 2008 szeptemberében a felperes abban a tudatban volt, hogy az alperes már értékesítette az ingatlant és ezért kell elköltöznie, csak utóbb derült ki számára, hogy az adásvételre nem került sor, ezért e vonatkozásban őt az alperes megtévesztette, vagy – tényleges értékesítés esetén – a vételárral nem számolt el.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A jogerős ítélet a jogvita elbírálásához kellő mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helyes jogi következtetéseket vont le, ezért a határozat nem jogszabálysértő.
A végrehajtási eljárás során lefoglalt ingatlan árverésen kívül történt eladása esetén a Vht. 157. §-ának (1) bekezdése szerint nem az adós tulajdonos és a vevő között jött létre polgári jogi szerződés, hanem az eljáró végrehajtó adta el – a felek kívánságára, az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken – az ingatlant az árverési vétel hatályával. Az alperes jogszerzése tehát nem a felperessel kötött adásvételi szerződésen, hanem árverésen alapult, ami azt jelenti, hogy ez esetben nem alkalmazhatóak a Ptk.-nak a szerződéses jogviszonyra vonatkozó szabályai, nincs tehát lehetőség uzsorára, vagy feltűnő értékaránytalanságra alapított semmisségi vagy megtámadási ok érvényesítésének.
Az ingatlan ilyen módon történt értékesítése esetén a felek az esetlegesen őket ért sérelmeket a Vht. szabályainak megfelelően – végrehajtási kifogás útján – orvosolhatják. Helyesen állapította meg tehát a jogerős ítélet azt, hogy ebben a perben az árverési vétel hatályával, de árverésen kívül történt tulajdonszerzés érvényessége az előterjesztett kereset alapján nem vizsgálható.
Az a körülmény, hogy a felek érdekében a jogszabály – kizárólag valamennyi érdekelt közös megegyezése alapján – egy lehetőséget biztosít az árverés ilyen módon történő elkerülésére, nem jelenti azt, hogy az ügylet a felek szerződéskötési szabadsága körében jött volna létre, és ne tartozna változatlanul a végrehajtási kényszer hatálya alá. Az a körülmény, hogy – valamennyi érdekelt beleegyezése mellett – a felperesnek is lehetett beleszólása a vevő személyébe és részben esetlegesen még a vételár is alku tárgyát képezhette, nem tette a jogügyletet a peres felek között létrejött polgári jogi szerződéssé. A szerződést ugyanis ettől még nem a peres felek kötötték meg, hanem az ingatlant – a Vht.-ben foglalt feltételek fennállására tekintettel – a végrehajtó értékesítette a felperes ellen folyó végrehajtási eljárás során az alperes részére. Az eladó és a vevő között adásvételi szerződés sem készült, a tényeket és a körülményeket a végrehajtó árverési jegyzőkönyvben rögzítette.
A peres felek között az ingatlan értékesítését meghaladó megállapodás – a perbeli esetben a vételi jogról, illetve a közös értékesítésről, egyebekről – volt az, ami már valóban kötelmi jogviszonyt keletkeztetett közöttük, így annak az érvénytelensége már megállapítható lenne a Ptk. vonatkozó rendelkezései alapján. A felperes keresete azonban nem erre irányult, így ez az érdemi döntést nem befolyásolhatta.
A felperes a felülvizsgálati kérelmében az ingatlan becsértékével, az árverés kitűzésével és egyebekkel kapcsolatosan előadott esetleges jogsérelmeire a már leírtaknak megfelelően az ügy alapjául szolgáló végrehajtási eljárásban kérhet, vagy kérhetett volna a Vht. szabályai szerint jogorvoslatot. A végrehajtó intézkedései, eljárásának jogszerűsége a peres felek közötti peres eljárásban nem vizsgálhatóak.
A jogerős ítélet – a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján – helyesen állapította meg azt, hogy a felperes biztatási kárra alapított igénye is alaptalan és az alperes szerződésszegése sem állapítható meg. Az alperes az ingatlan értékesítésében tevékenyen részt vett és semmilyen módon nem akadályozta annak eladását, arra azonban a felperes sem talált vevőt, még a birtokba adástól számítva hátralévő idő alatt sem. Mindezek alapján a felperes 2008. október 1. napján – néhány nappal a végső határidő letelte előtt – történt kiköltözése érdemben nem befolyásolta a történteket, a birtoklásra vonatkozóan pedig nem volt a feleknek külön megállapodása, ezért az ingatlant át kellett adni az alperes részére.
Nem került igazolásra a felperesnek az az állítása, amely szerint az alperes biztosította volna őt arról, hogy bizonyosan találnak az ingatlanra a megjelölt határidőn belül vevőt. Ez a szerződésből nem derült ki és önmagában a vételártöbblet felosztásának a rögzítéséből erre nem lehet következtetni. A felek közti szerződésben rögzítettek egy lehetőséget biztosítottak a felperes részére arra, hogy egy meghatározott időn belül az ingatlanát visszaszerezhesse vagy egy eredményes értékesítés esetén további vételárhoz jusson, de nyilvánvalóan neki is tudnia kellett, hogy ez csak visszavásárlás vagy sikeres eladás esetén realizálódhat.
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel – a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával – a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.477/2010.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás