PÜ BH 2011/35
PÜ BH 2011/35
2011.02.01.
Nem irányul lehetetlen szolgáltatásra a szerződés azért, mert abban a vételár kifizetésének és az eladott ingatlan tehermentesítése technikai lebonyolításának menete nem áll összhangban a vevők által a vételárhoz hitelt folyósító bankkal kötött hitelszerződésben foglaltakkal [Ptk. 227. § (2) bek., 239. § (1) bek. és 365. § (1) bek.].
Az alperes és a perben nem álló N. T. a 2007. február 19-én kelt adásvételi szerződéssel eladták az I–II. r. felperes állagvevők és a III. r. felperes haszonélvezeti jog vevő részére az alperes tulajdonát képező sz.-i 3034/2/A/1. hrsz. alatti iroda, 3034/2/A/3. hrsz. alatti lakás, valamint az N. T. tulajdonát képező 3034/2/A/2. hrsz. alatti lakásingatlanokat a közös tulajdonból hozzájuk tartozó tulajdoni illetőséggel együtt. A három – külön helyrajzi szám alatti – ingatlan egy társasházat jelent és így a felperesek az egészet megvásárolták. Az alperes által eladott iroda vételára 1 000 000 forint, a lakásé 6 650 000 forint volt, amelyből az irodára 300 000 forint, a lakásra 700 000 forint előleg került kifizetésre. Rögzítették, hogy a hátralékot a vevők hitelből kívánják kifizetni, de amennyiben annak folyósítására legkésőbb 2007. május 20. napjáig nem kerül sor, a szerződést felbontottnak tekintik. Az alperes által eladott ingatlanokat jelzálogjog terhelte, ezért az alperes kérte a hátralékos vételárrészt a hitelező pénzintézetnél vezetett számlájára utalni és rögzítették azt is, hogy a szerződés akkor válik hatályossá, ha ahhoz a hitelező bank hozzájárul, illetve a hátralék kifizetésre kerül.
2007. július 5-én a szerződést módosították oly módon, hogy az alperes hozzájárult a lakás vonatkozásában a felperesek jogosultságának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez és elismerte, hogy a vételárból 3 200 000 forintot már megkapott. A hátralékos 3 450 000 forintot a vevők az E. Bankkal 2007. június 11-én kötött szerződés alapján folyósítandó hitelből vállalták kifizetni úgy, hogy az összeget az alperes I. Bank Nyrt.-nél vezetett számlájára utalják, majd ha ezt követően az alperesnek a bank felé még tartozása áll fenn, azt az alperes tizenöt napon belül köteles kifizetni az ingatlan tehermentesítése érdekében. Megállapították, hogy okafogyott az a rendelkezés, amely szerint a fizetés 2007. május 20-ig történő elmaradása esetén a felek a szerződést felbontottnak tekintik és kiegészítették megállapodásukat azzal, hogy a bankhitel folyósítását követően a szerződéstől egyik fél sem jogosult elállni.
A III. r. felperes a lakást 2007. május 26-án birtokba vette, majd a felperesek 2008. január 3-án birtokba vették az irodát is. 2008. szeptember 25-én az iroda vételára kifizetésre került, az alperes pedig 2009. január 16-án tehermentesítette az ingatlanokat.
A felperesek módosított kereseti kérelmükben kérték, hogy a bíróság a lakásingatlan vonatkozásában az eredeti állapotot állítsa helyre és kötelezze az alperest a 3 200 000 forint vételárrészlet és 187 853 forint szerződésszegéssel okozott kár megfizetésére. Arra hivatkoztak, hogy az alperes a szerződést és az együttműködési kötelezettségét megszegte, amikor nem tehermentesítette az ingatlant, azóta viszont a körülmények a felperesekre nézve hátrányosan megváltoztak. Kérték továbbá, hogy a bíróság kötelezze az alperest az irodában található fűtési rendszer szabályszerű kiépítésére, vagy az ezzel járó költségek megtérítésére.
Az alperes a kereset elutasítását kérte, mert álláspontja szerint a módosított adásvételi szerződésben foglaltaknak megfelelően járt el. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte a felperesek kötelezését 3 450 000 forint vételárhátralék és ennek 2007. május 20. napjától járó, minden naptári félév teljes idejére az érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamat 7%-kal emelt összegű kamatának a megfizetésére.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította és az alperes viszontkeresetének részben helyt adva kötelezte a felpereseket egyetemlegesen 3 450 000 forint és ennek a 2007. május 20-tól járó késedelmi kamatainak a megfizetésére. Ezt meghaladóan a viszontkeresetet elutasította.
Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felpereseknek sem jogszabály, sem szerződés alapján nem állt fenn elállási joguk, sőt a szerződésmódosításban ezt kifejezetten ki is zárták, ezért eredeti állapot helyreállítása iránti keresetüket el kellett utasítani. A kárigényük alapjául szolgáló költségek az adásvételi szerződés teljesítéséhez szükségesek és nem az alperes magatartása folytán keletkeztek, ezért azok – figyelemmel arra, hogy az alperes nem követett el szerződésszegést – az alperessel szemben kárként sem érvényesíthetőek.
A szerződésmódosítás nem tartalmazott olyan kikötést, hogy az alperesnek le kell zárnia hiteltartozása számláját, csak azt vállalta, hogy a 3 450 000 forint átutalását követően tizenöt napon belül rendezi a még fennálló tartozását, szerződésszegése tehát nem állapítható meg.
Az ingatlant a felperesek megtekintett állapotban, annak műszaki állapotát ismerve vásárolták meg és az irodában a fűtés ekkor már a jelenleginek megfelelően volt kialakítva, ezért ezzel kapcsolatban hibás teljesítés nem történt.
Az adásvételi szerződés alapján a felperesek jogosultsága a két ingatlan vonatkozásában már bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, a tehermentesítés is megtörtént, ezért a felperesek kötelesek a vételárhátralék kifizetésére, de az után csak a Ptk. 301. §-ának (1) bekezdésében meghatározott mértékű késedelmi kamatfizetési kötelezettségük áll fenn.
Az elsőfokú bíróság ítéletével szemben a felperesek nyújtottak be fellebbezést, amelyben kérték annak részbeni megváltoztatásával a viszontkereset elutasítását és az alperes vételárelőleg és 187 853 forint kártérítés és kamatai megfizetésére kötelezését.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve, fellebbezett rendelkezését részben és akként változtatta meg, hogy kötelezte az alperest a felpereseknek, mint együttes jogosultaknak 3 200 000 forint megfizetésére, míg kötelezte a felpereseket a lakásingatlan alperes részére történő birtokbaadására. Megkereste a földhivatalt az alperes tulajdonjogának visszajegyzésére és a viszontkeresetet elutasította.
A jogerős ítélet indokolása szerint a felek abban állapodtak meg, hogy először a felperesek részére a hitelt biztosító pénzintézet utalja ki a 3 450 000 forintos vételárhátralékot, majd az alperes ezt követően tizenöt napon belül köteles a még fennálló tartozás kiegyenlítésére. Ez a kikötés azonban eleve lehetetlen volt, mert a hitel folyósításának feltétele volt az ingatlan tehermentesítése. Az, hogy a felek ekkor a megállapodásukat ilyen tartalommal módosították, a Ptk. 239. §-a szerint annak a részbeni semmisségét eredményezte. Ennek hiányában azonban a felek nem módosították volna az eredeti szerződésüket olyan módon sem, hogy okafogyottnak tekintve hatályon kívül helyezték azt a rendelkezést, amely szerint a kölcsön folyósításának elmaradása esetén, 2007. május 20-a után a szerződést felbontottnak tekintik. A szerződésmódosítás ezért ebben a körben is érvénytelen, ebből következően az eredeti tartalomnak megfelelő határidő eredménytelen leteltével a szerződés közös akarat-elhatározásból felbontottnak tekintendő és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Ennek megfelelően az alperes köteles – kamatmentesen – a vételárrészlet visszafizetésére, míg visszajár részére az ingatlan tulajdonjoga.
A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Legfelsőbb Bíróság helyezze azt hatályon kívül, a felperesek keresetét utasítsa el és adjon helyt a viszontkeresetének.
Kérelme indokolásában előadta, hogy a szerződés módosítása során mind a felperesek, mind az eljáró jogi képviselő hangsúlyozták, hogy a hitelszerződést a felperesek már megkötötték és nincs akadálya a vételárhátralék folyósításának, csak az erre nyitva álló határidőt kellett meghosszabbítani és nyilatkozniuk kellett a feleknek arról, hogy a szerződéstől nem állnak el. Az eljárás során nem került bizonyításra, hogy miért nem folyósította a bank a hitelt, holott a felperesek aláírt hitelszerződéssel rendelkeztek, iratellenes ezért a jogerős ítélet azon megállapítása, amely szerint a felek megállapodása lehetetlen szolgáltatásra irányult. A kikötés lényege az volt, hogy a vételárhátralékot kölcsönből egyenlítik ki és ebből tehermentesítik az ingatlant. Az alperes a tehermentesítésre való kötelezettségét csak azért nem teljesítette, mert a felperesek a vételárhátralék kifizetésével késedelembe estek. A szerződésmódosítás érvényes, a felpereseket elállási jog nem illette meg. A jogerős ítélet tévesen alkalmazta a Ptk. 227. §-ának (2) bekezdését és ebből eredően a Ptk. 239. § és 319. §-át, figyelmen kívül hagyta a 365. § (3) bekezdésében foglaltakat.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A felek a szerződés módosításában abban állapodtak meg, hogy a felperesek a vételárhátralékot úgy fizetik ki, hogy az általuk felvett hitelt, közvetlenül az azt folyósító bank útján az alperes – az ingatlanon jelzálogjoggal rendelkező banknál vezetett – bankszámlájára utaltatják. Ezt az alperes tizenöt napon belül volt köteles kiegészíteni a teljes hátralékos tartozásának összegére és ezáltal került volna az ingatlan tehermentesítésre.
A Ptk. 227. §-ának (2) bekezdése szerint a lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmis. A hivatkozott szerződéses kikötés teljesítése azonban sem jogi szempontból, sem a tárgyát, teljesíthetőségét tekintve nem volt lehetetlen, abban csupán a hátralékos vételár kifizetésének, az ingatlan tehermentesítése technikai lebonyolításának a menetét rögzítették. A problémát az jelentette, hogy a felperesek részére hitelt folyósító pénzintézet elvárása szerint először az alperesnek kellett volna a 3 450 000 forinton felüli tartozást befizetni és ezt követően a számla zárolása után került volna sor a vételárhátralék átutalására és egyidejűleg az ingatlanok tehermentesítésére. A szerződésmódosításban tehát helytelenül, oly módon rögzítették a technikai lebonyolítást, hogy az nem állt összhangban a felperesek által megkötött hitelszerződéssel. Ez a körülmény azonban nem eredményezi a megállapodásuk lehetetlenségét, nem teszi azt érvénytelenné.
Az alperes nem járt el szerződésszegő módon, mert a tehermentesítést, illetve az általa szükséges befizetést meg kellett volna előznie a felperesek teljesítésének, aminek elmaradásával a szerződés értelmében a felperesek késedelembe következett be.
A szerződésmódosítás kérdéses rendelkezése tehát nem volt érvénytelen, így nem tekinthető semmisnek az a kitétel sem, amely szerint okafogyott az eredeti szerződésnek az a rendelkezése, amely szerint ha a kölcsön folyósítására legkésőbb 2007. május 20-ig nem kerül sor, a szerződést felbontottnak tekintik.
A szerződést tehát 2007. május 20. napjával nem lehet felbontottnak tekinteni, azt az alperes nem szegte meg és a felperesek nem jogosultak az elállásra, ezért a szerződéses kötelezettségek a felek között változatlanul fennállnak. A felperesek az ingatlanon birtokba léptek, tulajdonjoguk az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került és az alperes tehermentesítette azt, kötelesek ezért a felperesek – a Ptk. 365. §-ának (1) bekezdése alapján – a vételárhátralék kifizetésére.
A Legfelsőbb Bíróság mindezekre tekintettel – a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával – a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése szerint hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdésében foglaltak alapján helybenhagyta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 22.148/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás