PÜ BH 2011/63
PÜ BH 2011/63
2011.03.01.
Lehetőség van akár valamennyi, akár csak bizonyos szerződéses kötelezettségek kötbérrel való biztosítására. A jogosultat kötbér kizárólag ennek a szerződéses kötelezettségnek a nem teljesítése vagy nem szerződésszerű teljesítése után illeti meg, amire nézve ezt a szankciót kikötötték [Ptk. 246. §, 247. §].
A felperesek a 2004. december 6. napján kelt adásvételi szerződéssel megvásárolták az alperestől a perbeli négy lakásból és garázsból álló, építés alatti ingatlannak a földszinti 2. számú 58,07 m2 nagyságú lakásának megfelelő 1665/10 000 részét, valamint a pinceszinti négy beállós teremgarázsnak megfelelő 2413/10 000 részét, összesen 32 000 000 forint vételár fejében. A vevők a vételárat a szerződésben meghatározott részletekben voltak kötelesek megfizetni azzal, hogy a végül fennmaradt 13 000 000 forintot az ingatlan részükre történő birtokbaadásakor, a használatbavételi engedély és a tulajdonjoguk bejegyzéséhez való hozzájárulás átadásával egyidejűleg, de legkésőbb 2005. április 30. napján kellett teljesíteniük. A szerződés 8. pontja értelmében az eladó feltétel nélküli kötelezettséget vállalt arra, hogy a birtokbaadás időpontjáig az ingatlan használatbavételi engedélye iránti kérelmet előterjeszti és az engedély egy másolatát a vevők rendelkezésére bocsátja. Ennek megfelelően az engedély kiadásához kapcsolódó bármely kötelezettség teljesítése, vagy az annak elmaradásához fűződő bármely jogkövetkezmény az eladót terhelte.
A szerződés 9. pontja szerint megállapodtak abban, hogy amennyiben a birtokbaadásra nyitvaálló határidő lejártát követő nyolcadik napig az ingatlan nem felel meg a szerződés mellékletében – azaz az engedélyezési tervkivonatban és a műszaki leírásban – meghatározottaknak és a vevők a vételárat maradéktalanul megfizették, úgy az eladó napi 5000 forint késedelmi kötbért tartozik fizetni. Amennyiben az eladó késedelme a harminc napot meghaladja, úgy a vevők jogosultak voltak póthatáridő tűzésére és teljesítés, valamint kötbér követelésére, illetve jogosultak voltak a szerződéstől elállni.
A felperesek az utolsó vételárrészletet 2005. június 8-án kifizették, az alperes hozzájárult tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez és az ingatlant a felperesek birtokába adta. Lakásukra 2005. május 25-én ideiglenes használatbavételi engedély került kiadásra, az alperes azonban a végleges használatbavételi engedélyt nem kapta meg, az ez iránti kérelme – egyebek mellett a tervektől való eltérés miatt – elutasításra került és fennmaradási és szabályossá tételi engedély benyújtására kapott felhívást. A felperesek többször felhívták a használatbavételi engedély átadására és a 2005. május 8. napjától 2005. szeptember 8. napjáig terjedő időszakra jogerős ítélet kötelezte az alperest a késedelmi kötbér megfizetésére.
A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság kötelezze az alperest a 2005. szeptember 9. napjától 2008. május 9. napjáig terjedő időszakra összesen 4 870 000 forint késedelmi kötbér és ennek 2008. május 27-étől járó kamatai megfizetésére. Indokaik szerint az alperes nem tett eleget szerződéses kötelezettségvállalásának, az épület nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel, amelynek az az oka, hogy a szerződés ellenére az építkezés – a tervektől eltérően – nem a mellékletben leírt műszaki tartalommal került megvalósításra.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy a felperesek a lakást és a garázst birtokba vették, azok a rendeltetésszerű használatra alkalmasak, megfelelnek a szerződés szerinti műszaki tartalomnak. Az épület ideiglenes használatbavételi engedéllyel rendelkezik, a végleges engedély hiánya pedig az ingatlan használhatóságát, használatát nem érinti. A birtokbaadásnak csak az volt a feltétele, hogy a használatbavételi engedély iránti kérelmet a hatósághoz benyújtsa, ami meg is történt, az annak megszerzésére irányuló kötelezettséget nem biztosították kötbér kikötésével.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felpereseknek 4 870 000 forintot és ennek 2008. május 27-étől járó kamatát. Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét – annak helyes indokaira történt utalással – helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint az alperes az adásvételi szerződésben szavatolta, hogy az ingatlan a birtokbaadásakor megfelel a szerződés mellékletét képező engedélyezési tervkivonat szerinti állapotnak és a műszaki leírásnak, továbbá kötelezettséget vállalt a használatbavételi engedély iránti kérelem előterjesztésére és az engedély másolatának a vevők rendelkezésére bocsátására. A szerződés szerint tehát az alperest terhelte minden, a használatbavételi engedély kiadásához kapcsolható kötelezettség és az annak elmaradásához kapcsolódó valamennyi jogkövetkezmény. A benyújtott kérelmet azonban – többek között a tervektől való eltérés miatt – elutasították és felhívták az alperest a felperesek lakását is érintő szabálytalanságok megszüntetésére. A használatbavételi engedély azóta sem került beszerzésre, a műszaki hibákat az alperes csak részben szüntette meg, ezért – a szerződés 9. pontja alapján – tekintettel arra, hogy az ingatlan nem felel meg a szerződés mellékletében megfogalmazottaknak, fennáll az alperes kötbérfizetési kötelezettsége.
A jogerős ítélet utalt arra is, hogy az adásvétel időpontjában a társasház még nem létezett, ezért a felperesek a teljes ingatlan meghatározott tulajdoni hányadát vették meg. A szerződésben az alperes a végleges és nem az ideiglenes használatbavételi engedély másolatának az átadását vállalta a vevők részére.
A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével a kereset elutasítását.
Álláspontja szerint a jogerős ítélet olyan hatósági határozat késedelme miatt állapított meg kötbérfizetési kötelezettséget, amelynek teljesítése a szerződés szerint nem kötbérrel volt biztosítva, hanem azzal, hogy a vevőknek lehetőségük volt az utolsó vételárrészlet visszatartására. Az alperes szerződésszerűen teljesített, a műszaki leírásban feltüntetett állapot a lakásban kialakításra került, ennek megfelelően azt a felperesek birtokba vették, az alperes pedig előterjesztette a használatbavételi engedély iránti kérelmet is. Figyelmen kívül hagyta a jogerős ítélet azt, hogy a felperesek 2005. június 8-a óta folyamatosan használták – a kötbérrel terhelt időszak alatt is – a lakást és a garázst, ami ellentmond a késedelmi kötbér rendeltetésének.
Az elutasításra irányuló kérelem magában foglalta a kötbér mérséklésére irányuló igényt is, amit a Ptk. 247. §-ának (1) bekezdése alapján hivatalból kellett volna alkalmazni. A szerződés 9. pontjának a második bekezdése szerint harminc napon túl kötbér egyébként is csak akkor illetné meg a felpereseket, ha póthatáridőt tűztek, ami azonban az alperes szerződésszerű teljesítésének elfogadása folytán elmaradt.
Tévesen ítélte meg a másodfokú bíróság az adásvétel tárgyát, mert a szerződés jövőbeli dologra vonatkozott és ennek megfelelően a vevők csak akkor voltak kötelesek a vételárat kifizetni, amikor az adásvétel tárgya valóban létrejött. Ennek folytán tehát a szerződés felfüggesztő feltétel mellett kötött adásvételi szerződésnek minősül. A jogerős ítélet sérti a 37/2007. ÖTM rendelet 36. §-ának (6) bekezdésében, illetve a 46/1997. KTM rendelet 33. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat, továbbá a Ptk. 228. §-ának (1) bekezdésében és 247. §-ának (1) bekezdésében leírtakat.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására és az alperes perköltségekben való marasztalására irányult.
A felülvizsgálati kérelem annyiban megalapozott, hogy a jogerős ítélet a tényállást nem derítette fel az ügy elbírálásához szükséges mértékben, ezért a rendelkezésre álló adatok alapján az ügyben a jogszabályoknak megfelelő döntés nem volt hozható.
Lehetőség van akár a teljes, akár csak bizonyos szerződéses kötelezettségek teljesítésének kötbérrel történő biztosítására, de a kötbérfizetési kötelezettség kiterjeszthetően nem értelmezhető, vagyis ez a követelés a jogosultat kizárólag az után a meghatározott szerződésszegés, vagy nem szerződésszerű teljesítés után illeti meg, amire nézve ezt a szankciót – szerződésen alapuló kötbér esetén a szerződésben – kikötötték. (BH 1998/139.)
A keresettel érvényesíteni kívánt kötbér iránti igény a felek közt létrejött adásvételi szerződésen alapult. A szerződés 9. pontja szerint a kötbért az eladó akkor köteles fizetni, ha a birtokbaadásra nyitva álló határidő lejártát követő nyolcadik napig, vagyis legkésőbb 2005. május 8. napjáig az ingatlan nem felel meg a szerződés mellékletében meghatározottaknak és a vevők a vételárat már maradéktalanul megfizették. A szerződés melléklete – annak 3. pontja szerint – az engedélyezési tervkivonat és a műszaki leírás volt. A kikötött határidő eltelt és a vételárat a vevők teljes egészében kifizették, ezért csak a harmadik feltétel fennállta szorult tisztázásra.
A perbeli esetben tehát a felek nem valamennyi, a szerződésben az alperes által vállalt kötelezettséget és nem is a használatbavételi engedély beszerzésének kötelezettségét biztosították kötbérrel, hanem azt, hogy az alperes teljesítése megfeleljen a szerződés mellékletét képező engedélyezési tervkivonatnak és műszaki leírásnak. Ettől eltérő szerződésszegő magatartás esetén a felperes szavatossági és egyéb jogait gyakorolhatja, azok meghatározott jogkövetkezményeivel, kötbért azonban – alappal – nem követelhet. Az ügyben eljárt bíróságok azonban sem ebben, sem a korábbi ügyben nem kívánták meg a szerződés mellékletének csatolását, így nem állapítható meg annak pontos tartalma és ezáltal magának a szerződéses kikötésnek a tényleges tartalma sem.
A felülvizsgálati eljárás során az alperes csatolt egy értékesítési tervet és egy épületszerkezeti műszaki leírást azzal, hogy ezek voltak a mellékletek, a felperes azonban vitatta, hogy ez a dokumentáció képezte volna a szerződés 3. pontjában megjelölteket. Ez a kérdés tehát nem tisztázott, e nélkül viszont nem dönthető el az, hogy a megjelölt szerződésszegésből eredően áll-e fenn kötbérfizetési kötelezettsége az alperesnek, vagy sem. A használatbavételi engedély hiánya önmagában nem alapozza meg az alperes fizetési kötelezettségét, mert bár bizonyítja szerződésszegő magatartását, de nem bizonyos, hogy az engedély kiadása iránti kérelem olyan okból került elutasításra, amely egyben a szerződés mellékletét képező dokumentációkban foglaltak nem teljesítését is jelenti.
A Pp. 275. §-ának (1) bekezdése szerint bizonyítás felvételének a felülvizsgálati eljárásban nincs helye, így ez a kérdés ebben az eljárásban nem volt tisztázható. A Legfelsőbb Bíróság ezért a jogerős ítéletet – az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően – a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az első fokon eljárt bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárás során fel kell hívni a felperest a szerződés mellékleteinek csatolására és további vita esetén – a Pp. 3. §-ának (3) bekezdése és 164. §-ának (1) bekezdése megfelelő alkalmazásával – a szükséges bizonyítás felvételével tisztázni kell azt, hogy mely dokumentumok voltak a tényleges mellékletek. Ezt követően a felperesnek meg kell jelölnie azt, hogy az alperes teljesítése mely időszakban és mennyiben nem felelt meg a mellékletekben foglaltaknak, amely tekintetben – vita esetén – szintén le kell folytatni a tényállás megállapításához szükséges bizonyítási eljárást. Ezt követően lehet megalapozottan állástfoglalni abban a kérdésben, hogy áll-e fenn, és ha igen, mely időszakra vonatkozóan az alperes kötbérfizetési kötelezettsége.
Az alperes a felülvizsgálati kérelmében kérte az esetleges kötbérfizetési kötelezettsége mérséklését és erről a bíróság valóban határozhat akár erre irányuló kérelem nélkül is. A megismételt eljárás során ezért vizsgálni kell ennek lehetőségét, figyelembe véve az összesen fizetendő kötbér és a lakás vételárának arányát, azt, hogy az alperes kötbérrel biztosított szerződésszegése mennyiben gátolta a felperest a lakás rendeltetésszerű használatában, illetve mennyiben érintette a felperes ingatlanhoz fűződő egyéb jogait, joggyakorlását, a ténylegesen bekövetkezett kár mértékét, továbbá tekintettel kell lenni arra is, hogy az ügy elhúzódásában játszott-e szerepet a felperes magatartása. (EBH 2001/522.) Ezek és a felek által esetlegesen hivatkozott egyéb szempontok mérlegelésével lehet eldönteni az alperes mérséklésre irányuló kérelmének indokoltságát.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 20.386/2010.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás