PÜ BH 2011/65
PÜ BH 2011/65
2011.03.01.
A hibás teljesítés miatt közölt elállás jogszerűségét a kötelezettek utólagos – az elállás közlését követő – intézkedései nem érinthetik [Ptk. 305/A. §, 306. §].
Az alperesek a 2008. szeptember 2-án megkötött adásvételi szerződéssel értékesítették a felperes részére a tulajdonukat képező lakóházas ingatlant. A szerződéskötést megelőző napon a felperes átadott az alperesek részére 500 000 forint vételárelőleget, a szerződés aláírásakor újabb 500 000 forint foglalót, a 12 000 000 forintban meghatározott vételár fennmaradó részét pedig részben készpénzben, részben bankkölcsön igénybevételével vállalta megfizetni.
A kölcsönigény elbírálása során azonban megállapították, hogy az ingatlanon található felépítmény valóságos helyzete eltér az ingatlan-nyilvántartási térképi ábrázolástól. A pénzintézet ezért a hitelkérelmet elutasította.
Ezt követően 2008. szeptember 15-én a felperes az adásvételi szerződéstől arra hivatkozással, hogy a hiba kijavítása csak hosszabb idő alatt lehetséges, ez pedig az érdekeinek nem felel meg, az adásvételi szerződéstől elállt.
A felperes keresetében 2 200 000 forint és járulékai megfizetésére kérte az alpereseket kötelezni. Kifejtette, hogy összesen 1 000 000 forint foglalót adott át az alperesek részére, amelyet kétszeresen kötelesek visszafizetni, a szerződésszegéssel összefüggésben pedig további 200 000 forint kára is keletkezett.
Az alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság azonban az elsőfokú ítélet fellebbezett részét részben megváltoztatta, és az alpereseket 1 500 000 forint megfizetésére kötelezte.
A jogerős ítélet indokolása szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás alapján megállapítható volt, hogy a felperes 2008. szeptember 1-jén és 2-án két egyenlő összegű részletben összesen 1 000 000 forintot adott át az alperesek részére. Ebből a szerződéskötést megelőző napon átadott 500 000 forint a Ptk. 243. § (1) bekezdése és 365. § (3) bekezdése értelmében vételárelőlegnek, a szerződés aláírásakor kifizetett további 500 000 forint pedig foglalónak minősül.
Az adásvételi szerződéstől a másodfokú bíróság megítélése szerint a felperes jogszerűen állt el, az elállás közlésekor ugyanis – a 60 napos közigazgatási eljárási határidőre és az ezt követő néhány hetes szokásos banki ügyintézési időre figyelemmel – megalapozottan ítélhette meg úgy, hogy a nem vitásan fennálló hibák kijavítására csupán hosszabb idő elteltével kerülhet sor, és így saját szerződéses kötelezettségeinek sem tud eleget tenni. Az elállást megelőzően a felperesnek nem állt rendelkezésére olyan információ, amelyből teljes bizonyossággal következtethetett volna arra, hogy a közigazgatási eljárásban szokásos, jogszabály által előírt határidőkhöz képest az ügyintézés lényegesen lerövidülhet, és az építésügyi hatóság a fennmaradási engedélyt kiadja, vagy annak szükségtelenségéről nyilatkozik. Az elállás jogellenessége ezért nem állapítható meg, ugyanakkor a teljesítés meghiúsulásáért az alperesek mint eladók felelősek, hiszen az eladást megelőzően nem gondoskodtak a tényleges állapot telekkönyvi átvezetéséről. Erre figyelemmel az alperesek a Ptk. 245. § (1) bekezdése alapján az 500 000 forint foglaló kétszeres összege, 1 000 000 forint visszatérítésére kötelesek, és a szerződés megszűnése folytán a Ptk. 320. § (1) bekezdése és 319. § (3) bekezdése értelmében az 500 000 forint vételárelőleget is vissza kell fizetniük.
A jogerős ítélet ellen – annak hatályon kívül helyezése, és elsődlegesen az elsőfokú ítélet helybenhagyása, másodlagosan pedig az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása iránt – az alperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel.
Kifejtették, hogy a bíróság a megítélésük szerint tévesen állapította meg azt, hogy a szerződés aláírásakor átvett 500 000 forint foglaló mellett a szerződéskötést megelőző napon a felperes további 500 000 forintot is átadott a részükre. A 2008. szeptember 1. napjára keltezett átvételi elismervény ugyanis a véleményük szerint ennek bizonyítására nem alkalmas a perben meghallgatott tanúk vallomásai pedig az ő állításukat támasztották alá. A felperes testvére, ugyanakkor szerintük nem tekinthető érdektelen tanúnak, és a pénzösszeg átadásánál nem is volt jelen, így vallomása a megítélésük szerint nem vehető figyelembe. Az okiratot szerkesztő ügyvéd tanúvallomását értékelhetetlennek minősítették, és megjegyezték, hogy abban az esetben, ha már a szerződéskötést megelőzően is sor került volna pénzátadásra, ezt az adásvételi szerződés nyilvánvalóan rögzítette volna.
Kiemelték, hogy a helyszíni állapot és az ingatlan-nyilvántartási térkép egyezőségét az adásvételi szerződés megkötésekor nem tekintették lényeges körülménynek. Ettől függetlenül a felépítmény valóságos helyzete és a térképi ábrázolás közötti eltérés szerintük a helyszínen azonnal felismerhető volt. Így, miután a felperes az ingatlant megtekintett és megismert állapotában vásárolta meg, a nyílt hiba miatt a véleményük szerint – a Ptk. 305/A. §-ára figyelemmel – szavatossági felelősséggel nem tartoznak.
Előadták továbbá, hogy álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság tévesen állapította meg azt is, hogy a perbeli hiba kijavítása általában csak hosszabb idő alatt lehetséges. Szerintük ugyanis a térképezési hiba kijavítására közismerten rövid határidőben sor kerülhet. A perbeli esetben pedig a hibát – érvelésük szerint – utóbb rövid idő alatt ténylegesen ki is javították. Ezért a megítélésük szerint az elállás jogszerűségét a másodfokú bíróság tévesen, a Ptk. 306. §-át megsértve állapította meg.
Végül megjegyezték, hogy – együttműködési kötelezettségüket maradéktalanul teljesítve – azt is felajánlották a felperes részére, hogy nyomban beköltözhet az ingatlanba. A másodfokú bíróság azonban döntése meghozatala során a körülményt sem értékelte.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárás eredményeként megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő.
Az ingatlan-nyilvántartási térkép a perbeli ingatlanon található felépítményeket az adásvételi szerződés megkötésekor nem a tényleges helyszíni állapotnak megfelelően ábrázolta. Az eltérés oka azonban a periratokból kitűnően nem térképezési hiba volt, hanem az, hogy az alperesek az építési munka egy részét az akkor szükséges hatósági engedélyek beszerzése nélkül végezték el, és emiatt a változásokat a térképen nem vezettették át.
A hiányosságról az alperesek a szerződéskötést megelőzően nem vitásan nem adtak tájékoztatást, és azt a felperes önmagában az ingatlan megtekintése alapján sem ismerhette fel. A hibás teljesítés következményei alól ezért az alperesek a Ptk. 305/A. § (1) bekezdése alapján nem mentesülhetnek.
Hibás teljesítés esetében a jogosult a Ptk. 306. § (1) bekezdéséből kitűnően elsősorban – választása szerint – kijavítást vagy kicserélést követelhet, kivéve, ha a választott szavatossági igény teljesítése lehetetlen, vagy ha az a kötelezettnek a másik szavatossági igény teljesítésével összehasonlítva aránytalan többletköltséget eredményezne, figyelembe véve a szolgáltatott dolog hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a szavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott kényelmetlenséget. Ha pedig sem kijavításra, sem kicserélésre nincs joga, vagy ha a kötelezett a kijavítást, illetve a kicserélést nem vállalta, vagy e kötelezettségének a dolog tulajdonságaira és a jogosult által elvárható rendeltetésére figyelemmel megfelelő határidőn belül, a jogosultnak okozott kényelmetlenség nélkül nem tud eleget tenni, a jogosult választása szerint megfelelő árleszállítást igényelhet, vagy elállhat a szerződéstől.
A kicserélés a perbeli esetben – a szolgáltatás jellegére figyelemmel – nem merülhetett fel. Azt pedig a felperes a hiba felismerésekor – a másodfokú bíróság helyes okfejtésének megfelelően – megalapozottan vehette számításba, hogy a kijavításhoz különféle (építésügyi és ingatlanügyi) hatósági eljárások lefolytatása szükséges, amelyek egyrészt – a szokásos közigazgatási ügyintézési határidőkre figyelemmel – hosszabb időt vesznek igénybe, másrészt várható eredményüket előzetesen teljes bizonyossággal nem is lehet megítélni. Erre figyelemmel a rendelkezésére álló információk alapján indokoltan ítélte meg úgy, hogy a hiba kijavítása megfelelő határidőn belül nem lehetséges.
Az érdekmúlás ezért megállapítható, így a másodfokú bíróság a Ptk. 306. § (1) bekezdésének megsértése nélkül foglalt állást akként, hogy a felperes jogszerűen állt el az adásvételi szerződéstől.
Az utólagos alperesi intézkedések pedig a korábban közölt felperesi elállás jogszerűségét nem érinthetik.
A Pp. 206. § (1) bekezdése szerint a bíróság a tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak az egybevetése alapján állapítja meg, a bizonyítékokat a maguk összességében értékeli, és meggyőződése szerint bírálja el. Jogszabálysértés e vonatkozásban csak akkor következhet be, ha a jogerős ítéletben megállapított tényállás a bizonyítás anyagától eltér (iratellenes), vagy a bíróság a bizonyítékok egybevetése és értékelése során okszerűtlen, logikai ellentmondást tartalmazó következtetésre jutott.
A perbeli esetben a bíróság a felperes által a szerződéskötéskor, illetve azt megelőzően átadott pénzösszegek mértékének tisztázása érdekében széles körű bizonyítási eljárást folytatott le. Az általa megállapított tényállás összhangban áll az átvételi elismervény és az adásvételi szerződés tartalmával, valamint a szerződést szerkesztő ügyvéd tanúvallomásával. Határozatában a bíróság megfelelő indokát adta annak is, hogy a per során felmerült számos, részben ellentétes adat közül miért e bizonyítékoknak tulajdonított döntő jelentőséget.
A jogerős ítéletben megállapított tényállás ezért nem minősíthető iratellenesnek, és az sem állapítható meg, hogy a bíróság a bizonyítékok értékelése során kirívóan okszerűtlen következtetésre jutott volna. Jogszabálysértés hiányában pedig a felülvizsgálati eljárásban a bizonyítékok felülmérlegelésére nem kerülhetett sor (BH 1999/44. szám jogeset).
Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályok megsértése nélkül, a Ptk. 245. § (1) bekezdése, 320. § (1) bekezdése és 319. § (3) bekezdése helyes alkalmazásával kötelezte az alpereseket 1 500 000 forint megfizetésére.
Ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VII. 21.022/2010.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás