PÜ BH 2011/67
PÜ BH 2011/67
2011.03.01.
Az adásvételi szerződés felbontása esetén a vevő a szerződés felbontásáig terjedő időben nem tekinthető az ingatlan tulajdonostársának, így ebben az időszakban általa más tulajdoni hányadra megkötött adásvételi szerződéssel szemben az elővásárlási jog gyakorolható [Ptk. 145. §, 319. §, 373. §].
A perbeli ingatlan XI. r. alperes tulajdonában álló – F. J.-né haszonélvezetével terhelt – 11573/49649 része a 2005. november 5-én kelt adásvételi szerződéssel, 400 000 forint vételáron, eladásra került az I. r. alperes részére. A szerződés 2005. november 8-ától 2005. november 25-ig terjedő időszakra a helyi körjegyző által kifüggesztésre került a hirdetőtáblára, az elővásárlásra jogosultaktól ajánlat nem érkezett. A szerződés alapján a földhivatal az I. r. alperes tulajdonjogát bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba, az erről szóló határozatot a felperes 2006. január 2. napján vette kézhez, majd sérelmezte a szerződés megkötését az okiratszerkesztő ügyvédnél.
A szerződő felek a 2006. január 30-án kelt megállapodásukkal az adásvételi szerződést felbontották és kérték az eredeti állapot visszaállítását azzal, hogy a földhivatal – a haszonélvező időközben bekövetkezett halála miatt haszonélvezeti jogtól mentesen – jegyezze vissza a XI. r. alperes tulajdonjogát, míg az I. r. alperes vállalta a vételár visszafizetését.
Az I. r. alperes időközben – 2006. január 5-én – megvásárolta a II. r. alperestől a perbeli ingatlan 3240/49649 részét, valamint a 028/6. hrsz. alatti ingatlan 947/25504 részét összesen 900 000 forintért. Ezt követően a 2006. január 17-én létrejött adásvételi szerződéssel megszerezte a III. r. alperestől a perbeli ingatlan 5000/49649 részét, valamint a 028/6. hrsz. alatti ingatlan 2129/25504-ét és 326. hrsz. alatt felvett ingatlant, összesen 1 800 000 forintért. A két szerződés alapján a földhivatal – a felperes fellebbezését elutasítva – bejegyezte az I. r. alperes tulajdonát.
Az I. r. alperes 2006. február 8-án életjáradéki szerződést kötött a X. r. alperessel, aki 15 000 forint éves életjáradék fejében a perbeli ingatlan 590/49649 tulajdoni hányadát – tartási joga feljegyzése mellett – az I. r. alperesre ruházta át. A XI. r. alperes a 2006. június 30-án megkötött adásvételi szerződéssel 1 100 000 forint ellenérték fejében eladta az I. r. alperesnek a perbeli ingatlan 11573/49649 tulajdoni hányadát. A szerződések alapján a tulajdonváltozásokat a földhivatal átvezette. A felperes, valamint a IV-X. r. alperesek az ingatlan további tulajdonostársai.
A felperes többszörösen módosított keresetében kérte, hogy a bíróság állapítsa meg az adásvételi szerződések vele szembeni hatálytalanságát, mivel a perbeli ingatlan vonatkozásában megkötött szerződések esetében élni kíván elővásárlási jogával, így a szerződések azonos tartalommal közte és az eladók között jöttek létre. Kérte tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási átvezetését. Előadta, hogy a 2005. november 5-ei szerződés esetében nem tájékoztatták az ajánlatról, így nem volt módja elővásárlási joga gyakorlására, a szerződésről csak a földhivatali határozatból szerzett tudomást. A II-III. r. alperesekkel való szerződés megkötésekor az I. r. alperes nem volt tulajdonostárs, mivel a korábbi szerződést visszamenőleges hatállyal felbontották, ezért ezen szerződések esetében társtulajdonosként a felperest elővásárlási jog illette meg, csakúgy, mint a 2006. június 30-án ismételten megkötött szerződés esetében. Az I. és X. r. alperesek között létrejött tartási szerződés adásvételt leplez, ezért semmis, a szerződéskötés célja elővásárlási jogának kijátszása volt, ezért e vonatkozásban is élni kívánt elővásárlási jogával.
Az I-III., VIII. és X-XI. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a 2005. november 5-ei szerződés esetében a szerződő felek eleget tettek kötelezettségüknek és a felperes az erre nyitva álló határidőn belül nem élt elővásárlási jogával. Az I. r. alperest egyébként – helyben lakó családi gazdálkodóként – a felperest megelőző elővásárlási jog illette meg. Ezt követően azonban az I. r. alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, ezért társtulajdonosnak kellett tekinteni. A felbontásról szóló megállapodást csak a II-III. r. alperesekkel kötött szerződést követően, 2006. január 31-én vezette át a földhivatal, ezért az addig kötött szerződések az elővásárlási jogot nem sértették meg. Az elővásárlási jog azért sem gyakorolható, mert az adásvételi szerződésekben egyébként az I. és II-III. r. alperesek az egyes ingatlanokat nem különítették el, a vételárakat együttesen állapították meg és a perrel érintett tulajdoni hányad nélkül az I. r. alperes a többit sem vásárolta volna meg. A X. r. alperessel kötött életjáradéki szerződés valós szerződési akaratot rögzített, míg 2006 júniusában a XI. r. alperessel kötött szerződés időpontjában az I. r. alperes már több tulajdoni hányad tekintetében társtulajdonos volt.
A IV., VII., IX. r. alperesek a kereset teljesítését nem ellenezték, a többi alperes érdemi ellenkérelmet nem terjesztett elő.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I. és II. r. alperesek között 2006. január 5. napján megkötött adásvételi szerződés a perbeli ingatlan 3240/49649 tulajdoni illetősége tekintetében a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés ebben a részében – azonos feltételek mellett – a felperes és a II. r. alperes között jött létre, 693 000 forint vételáron. Megállapította továbbá, hogy az I. r. alperes és a III. r. alperes által a perbeli ingatlan 5000/49649 részére 2006. január 17-én megkötött szerződés is hatálytalan a felperessel szemben, és az ebben a részében – azonos feltételek mellett – 1 242 000 forint vételáron a felperes és a III. r. alperes között jött létre. Rendelkezett a vételár kifizetéséről a felperes által letétbe helyezett összegből, valamint a kiutalások igazolását követően megkeresni rendelte a földhivatalt a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetése iránt. A II-V. és VII-XI. r. alpereseket mindezek tűrésére kötelezte, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
Az elsőfokú bíróság a döntését azzal indokolta, hogy az I. és XI. r. alperesek a 2005. november 5. napján megkötött adásvételi szerződést felbontották, ez által a szerződésük annak megkötésére visszamenő hatállyal megszűnt, azaz olyan helyzet keletkezett, mintha a szerződést meg sem kötötték volna. Ennek megfelelően úgy kell tekinteni, mintha az I. r. alperes által a II-III. r. alperesekkel kötött szerződések időpontjában az ingatlan bejegyzett tulajdonosai közt az I. r. alperes nem szerepelt volna. Ezen szerződések esetében a kifüggesztési eljárásra nem került sor és nem is közölték az ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal, a felperes erre irányuló jogát tehát megsértették, a szerződések ezért vele szemben hatálytalanok.
Az elővásárlási jog nem játszható ki oly módon, hogy az ingatlant más dologgal együtt adják el és a vételárat együttesen állapítják meg, ezért ez nem volt akadálya a felperes joggyakorlásának. A vételár a II. és III. r. alperesek előadásának megfelelően az átruházott ingatlanok perbeli ingatlanhányadra eső terület mértéke arányában került meghatározásra.
A felbontásra került 2005. november 5-ei szerződés esetében a felperesnek nincs olyan jogi érdeke, amelynek megóvása végett a hatálytalanság megállapítása indokolt lenne, míg az életjáradéki szerződés színleltsége, a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján nem volt megállapítható. Az életjáradéki szerződés érvényessége folytán az I. r. alperes 2006. június 30-án – a XI. r. alperessel való szerződés megkötésekor – már ténylegesen is tulajdonostárs volt, így ez esetben az elővásárlási jog megsértése nem merülhetett fel.
A felperes és az I-III. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét – helyes indokaira történt utalással – helybenhagyta.
A jogerős ítélettel szemben az I-III. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak megváltoztatásával a kereset teljes elutasítását. Hivatkoztak arra, hogy a tulajdonostárs részére biztosított elővásárlási jogot a külön jogszabályban rögzített jogosultság megelőzi, így a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 10. §-a meghatározza az elővásárlási jogok sorrendjét, a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet pedig a jog gyakorlásának módját. A perbeli esetben a felperesnek egy alkalommal volt elővásárlási joga akkor, amikor az I. r. alperes a XI. r. alperessel az első alkalommal az adásvételi szerződést megkötötte. A kifüggesztési eljárást ebben az esetben szabályosan lefolytatták, de a felperes nem élt jogosultságával és a földhivatali bejegyző határozatot sem támadta meg. Az I. r. alperes a bejegyzéssel társtulajdonossá vált, ezért jogszerűen kötötte meg – a kifüggesztési eljárás mellőzésével – a szerződéseket a II-III. r. alperesekkel. A felperes csak az ezen szerződések alapján meghozott földhivatali bejegyző határozatokat támadta meg, de eredménnyel nem járt, így azok alapján a tulajdonjog-változást jogerősen bejegyezték. A korábbi szerződés felbontása nem hatott ki a benyújtását megelőzően már jogerősen befejezett földhivatali eljárásokra és nem tette a tulajdonjog bejegyzését utólag érvénytelenné. A lezárt eljárások kapcsán – érvénytelenségre alapított törlési kereset nélkül – a felperes nem hivatkozhat elővásárlási joga sérelmére, nem törölhető ezért az I. r. alperes javára bejegyzett jogosultság.
A szerződés felbontása csak a szerződést kötő felekre vonatkozik és nem hat ki az előtte keletkezett szerződések alapján jogerősen lezárt eljárásokra, nem teheti azokat utólag érvénytelenné.
A szerződéseket egészében kellett volna vizsgálni, mert részleges hatálytalanság nem állapítható meg, nem lehetséges az átruházott ingatlanok egyikének kiragadása és a vételár elkülönített megállapítása, ha a felek szándéka valamennyi ingatlanra kiterjedő együttes megállapodás megkötése volt. A szerződések nem az elővásárlási jog kijátszására jöttek létre, a szerződő felek nem tudhatták, hogy később az I. és XI. r. alperesek a szerződésüket fel fogják bontani. A felperes nem bizonyította, ezért a bíróság iratellenesen állapította meg azt, hogy a szerződés felbontására azért került sor, mert a felperes sérelmezte azt az okiratot készítő jogi képviselőnél.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése szerint a szerződés – felbontása esetén – megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, vagyis olyan helyzetet kell teremteni, mintha a felek a szerződést meg sem kötötték volna. A felek viszonyára a kötelmi jogi rendelkezések az irányadóak, az ingatlan-nyilvántartási törvény rendelkezéseit a jogkövetkezmények levonása körében kell alkalmazni. Az a körülmény tehát, hogy – törlési kereset hiányában – a XI. r. alperes tulajdonjoga már csak az ingatlan-nyilvántartási változások bejegyzésére vonatkozó szabályok alapján a következő ranghelyen volt visszajegyezhető, nem eredményezi azt, hogy az I. r. alperest addig az időpontig tulajdonosnak lehetne tekinteni. Az ingatlan-nyilvántartás vonatkozó szabályai a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerző harmadik fél – eredeti jogügyletre alapított – jogát védik, és nem adnak alapot az elővásárlásra jogosult jogai kijátszására. Az I. r. alperes ugyanis a Ptk. rendelkezésének értelmében a szerződés felbontásával tulajdonát visszamenőleges hatállyal elvesztette, nem hivatkozhat tehát arra az általa utóbb megkötött szerződések esetében. Ennek megfelelően közömbös a felbontás oka és az is, hogy az eredeti állapot helyreállítására irányuló földhivatali eljárás mikor került megindításra, illetve befejezésre.
Helyesen állapította meg ezért a jogerős ítélet azt, hogy a szerződés felbontása folytán az I. r. alperes nem tekinthető a II-III. r. alperesekkel kötött szerződés időpontjában az ingatlan társtulajdonosának, ezért ez esetekben az elővásárlási jog megsértésre került.
Utal a Legfelsőbb Bíróság itt arra is, hogy az irányadó bírói gyakorlat szerint az ajánlatnak az elővásárlási jog jogosultjával való közlése előtt felbontott adásvételi szerződés tekintetében nem gyakorolható az elővásárlási jog, vagyis fordított esetben sem tekinthető a vevő a szerződés felbontásáig terjedő időre tulajdonosnak, hiszen ha így lenne, akkor ilyen esetben nem lenne akadálya az elővásárlási jog gyakorlásának (EBH 2001/527.).
A jogerős ítélet a töretlen bírósági gyakorlat megfelelő alkalmazásával hivatkozott arra, hogy ha az elővásárlási jog nem áll fenn valamennyi, a szerződés tárgyát képező ingatlanra, az nem jelenti annak megszűnését. Az elővásárlási jog ugyanis a tulajdonos rendelkezési jogának korlátozását jelenti és az a körülmény, hogy a II-III. r. alperesek elővásárlási joggal terhelt ingatlanukat más ingatlanokkal együtt kívánták értékesíteni, nem oldja fel őket a jogszabályban rögzített kötelezettségeik alól. Az egyes értékesített ingatlanok, illetve ingatlanokon fennálló tulajdoni hányadok önálló dolgok, ezért az azokra eső vételár megfizetésével a felperes élhet elővásárlási jogával annak ellenére is, ha a vételárat egy összegben határozták meg (BH 1984/270., BH 2004/465.).
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel – a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával – a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.962/2009.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás