PÜ BH 2012/119
PÜ BH 2012/119
2012.05.01.
Semmis a termőföldre vonatkozó elővásárlási jog gyakorlására irányuló nyilatkozat, ha az nincs legalább teljes bizonyító erejű magánokirati formába foglalva. Az elővásárlási jog gyakorlójának – ha a javára szóló bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadását a tulajdonos megtagadja – igényérvényesítése érdekében a körülmények által indokolt határidőn belül bírósághoz kell fordulnia [Ptk. 4. § (1) és (4) bek., 199. és 217. § (1) bek., 16/2002. (II. 18.) Korm. r. 3. § (2) bek.].
Az I. r. alperes a 2003. november 27-én megkötött adásvételi szerződéssel 280 000 forint vételáron eladta a tulajdonát képező k.-i 049/7 hrsz. alatti szántó ingatlanát a II-III. r. alperesek részére. A felek jogi képviselője a szerződés benyújtásával kérte a földhivataltól a vevők tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A II-III. r. alperesek vételi ajánlata 2003. december 2. napjától 2003. december 18-ig kifüggesztésre került a helyi polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára. A felperes, aki a perbeli ingatlannal szomszédos 049/8 hrsz. alatti ingatlan részbeni tulajdonosa, 2003. december 16-án a jegyzőnél írásban – egyszerű magánokirati formában – az ajánlatra elfogadó nyilatkozatot tett.
A szerződést készítő ügyvéd felhívta a felperest arra, hogy 2004. január 19-én szerződéskötésre jelenjen meg az irodájában. A felperes az adott időpontban megjelent, de az I. r. alperes a szerződés megkötésétől elzárkózott. A jogi képviselő ekkor a felperes egyoldalú elfogadó nyilatkozatát vette okiratba a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmével együtt. A felperes az ügyvédnél a vételárra és a felmerült költségekre összesen 297 000 forintot helyezett letétbe. A II-III. r. alperesek korábbi és a felperes ekkor benyújtott tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét a földhivatal a 2004. február 19-én meghozott határozatával elutasította. A döntés ellen a felek nem éltek jogorvoslati lehetősséggel. Az I. r. alperes ezt követően az ingatlant a II-III. r. alperesek birtokába adta, akik a felperes által letétbe helyezett és az ügyvéd által részükre megküldött összeget megkísérelték visszaküldeni a felperesnek. A felperes annak átvételét megtagadta, így a pénzt a II-III. r. alperesek ismét letétbe helyezték a jogi képviselőnél.
Az I. r. alperes 2006. március 23-án 1 000 000 forint vételáron eladta az ingatlant a II. r. alperesnek. A II. r. alperes ajánlata a helyi polgármesteri hivatal hirdetőtábláján kifüggesztésre került, de arra elfogadó nyilatkozat nem érkezett. A földhivatal ezt követően bejegyezte a II. r. alperes javára a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba.
A felperes – 2008. április 14-én benyújtott – keresetében kérte annak megállapítását, hogy az alperesek között 2003. november 27-én létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és a szerződés – azonos tartalommal – elfogadó nyilatkozata alapján közte és az I. r. alperes közt jött létre. Előadta, hogy helyben lakó szomszédként a II-III. r. alpereseket megelőző helyen az ingatlanra elővásárlási jog illette meg. Kérte annak megállapítását is, hogy az I. és II. r. alperesek által 2006. március 23-án megkötött adásvételi szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult és ezért érvénytelen, az I. r. alperes ugyanis akkor olyan ingatlanról rendelkezett, amely már nem állt a tulajdonában. Kérte e vonatkozásban az eredeti állapot helyreállítását, a II. r. alperes tulajdonjoga törlését követően pedig a felperes tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes előadta, hogy az ingatlant a felperes részére nem adja el. A II-III. r. alperesek arra hivatkoztak, hogy a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme jogerősen elutasításra került, a felperes ezzel szemben jogorvoslati lehetőséggel nem élt és a bírósághoz sem fordult, továbbá az elfogadó nyilatkozata nem felelt meg a szükséges alakiságoknak. A II. r. alperes 2006-ban az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte meg, a felperes pedig az elővásárlási jogával ekkor nem élt.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította, a felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság pedig az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint az Alkotmánybíróság 394/B/2005. AB. számú határozata nem érintette a 16/2002. (II. 18.) Kormányrendelet (rendelet) 3. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat, de annak visszamenőleges hatálya egyébként sem lehetne. Ez a jogszabályi rendelkezés az elfogadó nyilatkozatra vonatkozó érvényességi kellékként írja elő, hogy azt legalább teljes bizonyító erejű magánokirati formába kell foglalni. A felperes elfogadó nyilatkozata megfelelt ugyan a Legfelsőbb Bíróság által a XXV. számú PED-ben rögzített alaki követelményeknek, de a Ptk. 199. §-a szerint alkalmazandó Ptk. 217. §-a alapján az egyoldalú nyilatkozatnak a jogszabály (ez esetben a rendelet) meghatározott alakot szabhat. A rendelet az alakiság megsértésével tett egyoldalú elfogadó nyilatkozathoz jogkövetkezményt nem fűzött, de az a Ptk. 217. §-a szerint semmisnek minősül. A szerződés egyik eleme – az elfogadó nyilatkozat – érvénytelen, így a Ptk. 205. §-ának (1) bekezdése szerint a szerződés a felperes és az I. r. alperes között nem jöhetett létre.
A felperesnek a perbeli ingatlan vonatkozásában bejegyzett joga soha nem volt, törlési per indítására a II. r. alperessel szemben ezért nem volt jogosult.
A felperesnek a földhivatal elutasító határozatáról való tudomásszerzését követően – sérelme orvoslására – haladéktalanul pert kellett volna indítania. A felperes ezt a pert azonban csak négy év elteltével indította meg, ezért – figyelemmel a 2/2009. (VI. 24.) PK. vélemény 7. pontjában foglaltakra – kereseti kérelme ez okból sem lehetett megalapozott.
A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatását és a keresetének helyt adó döntés meghozatalát.
A kérelem indokolásában előadta, hogy a Ptk. 217. §-ának (1) bekezdéséből következően a szerződés semmisségét az eredményezné, ha a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) – mint a Ptk.-val azonos szintű jogszabály – kötné a szerződést létrehozó nyilatkozatok érvényességét az írásba foglaláson túl szigorúbb alakhoz, az alakiság megsértésével kötött szerződéshez pedig az érvénytelenség jogkövetkezményét fűzné. Ezzel szemben azonban csak egy, a Ptk.-nál alacsonyabb szintű jogszabály, a rendelet szab – kizárólag az elővásárlási jogosult elfogadó nyilatkozatára – szigorúbb alakiságot. Ez a nyilatkozat azonban önmagában szerződésként nem értelmezhető, így ez okból is téves volt a Ptk. 217. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alkalmazása. A másik fél nyilatkozatára a rendelet ilyen alakiságot nem határozott meg, így a csak az egyik nyilatkozatra megállapított szigorúbb szabály nem vonhatja maga után a mindkét fél nyilatkozatával létrejövő szerződés semmisségét. Hivatkozott e körben a PK. 9. számú állásfoglalás VII. pontjában és a Ptk. 365. §-ának (3) bekezdésében foglaltakra, és ez alapján arra, hogy ezek és a rendelet 3. §-ának (1) bekezdésében foglaltak összevetéséből sem következik, hogy a rendelet a szerződésre és nem csak annak egy részére rendelt volna szigorúbb alakot. Azt, hogy az alakiság az érvényesség feltétele lenne, a jogszabály nem határozta meg, a BH 2003/19. számú eseti döntés szerint pedig elegendő, ha az eladó és az elővásárlásra jogosult szerződése a minimális alaki és tartalmi követelményeknek megfelel. A rendelet nem zárta ki az alakiság utólagos pótlását sem, ami meg is történt. Utalt e körben a BH 1999/415. és a BDT 2008/1864. számú eseti döntésekre és arra, hogy a termőföldre vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének nem feltétele – egyetlen jogszabály szerint sem – a teljes bizonyító erejű magánokirati forma.
A keresete törlési keresetként való értékelése, „perbeli jogképessége” hiányának a megállapítása, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 62. §-a (1) bekezdésének a) pontjában foglaltak téves értelmezésén alapult. A felperes nem tulajdoni törlési, hanem kötelmi, szerződési jogi érvénytelenségi keresetet terjesztett elő, az érvénytelen szerződés folytán sérelmet szenvedett félként pedig kérheti az érvénytelenség jogkövetkezményeinek a levonását, így az eredeti állapot helyreállítását is.
Tévesen hivatkozott a jogerős ítélet a perbeli esetet követően hat évvel később készült és – így nem alkalmazható – 2/2009. (VI. 29.) PK. véleményben foglaltakra is, mert a szerint, ha az elővásárlási jogosulttal az ajánlatot nem közölték, akkor köteles a tudomásszerzéstől számítva a körülmények által indokolt határidőn belül elfogadó nyilatkozatot tenni, vagy sérelme orvoslását kérni. A perbeli esetben azonban a felperes az elfogadó nyilatkozatot határidőben megtette, fizetett és kérte a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. A földhivatali eljárásban azonban a felperes azért nem tudta érvényesíteni jogát, mert az I. r. alperes a szükséges bejegyzési engedélyt nem adta ki a részére. Nem volt így alapja a jogorvoslatnak sem, a fellebbezés, vagy keresetindítás hiánya, igénye perben történő érvényesítésére ezért nincs jogvesztő hatással, hiszen az csak éppen ezzel a perrel lenne elérhető. Ameddig tudomást nem szerzett az ingatlan ismételt eladásáról, addig bízhatott abban, hogy az I. r. alperes kiadja a szükséges nyilatkozatot, ezt követően azonban nyomban pert indított, így igényérvényesítési késedelem nem terheli.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és a felperes perköltségekben történő marasztalására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A jogerős ítélet a helyesen megállapított és a felülvizsgálati eljárásban már nem vitatott tényállás alapján, helytállóan állapította meg a kereset megalapozatlanságát. Az érdemi döntéssel és annak indokaival a Legfelsőbb Bíróság is egyetértett, jogszabálysértés nem történt.
A 16/2002. (II. 18.) Kormányrendelet (rendelet) 3. §-ának (2) bekezdése szerint az elővásárlásra jogosultnak az elfogadó nyilatkozatát legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. A Ptk. 217. §-ának (1) bekezdése alapján jogszabály határozhat meg a szerződésre meghatározott alakot. A rendelet jogszabály, a Ptk. rendelkezése pedig nem állapított meg olyan feltételt, hogy a jogszabálynak legalább a Ptk.-val azonos szintűnek kellene lennie, így akár alacsonyabb szintű jogszabály is meghatározhatja a szükséges alakiságot. A Ptk. 199. §-a értelmében az egyoldalú nyilatkozatokra is a szerződésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Mindezek értelmében tehát a felperes elfogadó nyilatkozata a rá vonatkozó alakiságok megsértésével jött létre, ezért az, mivel a jogszabály ettől eltérő rendelkezést nem tett, a Ptk. 217. §-ának (1) bekezdése értelmében semmis. Helyesen állapította meg tehát a jogerős ítélet, hogy a felperes elfogadó nyilatkozatának az érvénytelensége folytán közte és az I. r. alperes között a szerződés – joghatályos nyilatkozat hiányában – létre sem jött.
A kereset azonban – a jogerős ítéletben megállapítottaknak megfelelően – abban az esetben sem lett volna teljesíthető, ha a felperes nyilatkozata megfelel a szükséges alakiságoknak. A földhivatal elutasította a felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét. A határozat indokolása nem volt ugyan megfelelő, de a földhivatal érdemben helyes döntést hozott, mert a 3/2007. Közigazgatási-Polgári Jogegységi Határozat szerint az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyezést megengedő nyilatkozatot megadja. A bejegyzést engedélyező nyilatkozatot az I. r. alperes nem volt hajlandó kiadni, így nem volt bejegyezhető a felperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba.
A felperesnek tehát ekkor – a körülmények által indokolt időn belül – bírósághoz kellett volna fordulnia igénye érvényesítése érdekében. Nem fogadható el az az állítása, amely szerint ezt követően még bízott abban, hogy az I. r. alperes a szükséges hozzájárulást mégis kiadja. Az ügyletkötés során eljárt ügyvéd ugyanis – tanúvallomása szerint – tájékoztatta a felperest a perindítás szükségességéről, az I. r. alperes magatartása pedig teljesen elutasító volt, a pénzt vissza akarták küldeni a részére, az ingatlant pedig a II-III. r. alperesek vették birtokba. Ilyen körülmények mellett a 2004 februárjától 2008 áprilisáig eltelt több mint négy év időszak olyan hosszú, amely alapján azt kellett feltételezni, hogy a felperes nem kívánta jogát érvényesíteni. Az időmúlásnak az ilyen jellegű esetekben azért van kiemelt jelentősége, mert a körülmények – ennyi idő alatt – lényegesen változhatnak. Megváltozhat az ingatlan értéke, állapota, azzal a tulajdonos akár rendelkezhet is, illetve azon jóhiszemű személyek jogokat szerezhetnek. Ezért és a forgalom biztonsága érdekében sem tartható fenn egy bizonytalan állapot ilyen hosszú időn keresztül.
Helyesen hivatkozott ezért e körben a másodfokú bíróság a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 7. pontjában foglaltakra. Az ott kifejtett indokok az ebben a perben irányadó tényállás mellett is irányadók. Ha ugyanis az elővásárlásra jogosult gyakorolta a jogát, de tulajdonjogot nem tudott szerezni és az adásvételi szerződés nem ment teljesedésbe, a Ptk. 4. §-ának (1) és (4) bekezdésének megfelelő, jóhiszemű, tisztességes, az adott helyzetben elvárható magatartás az, ha a helyzet tisztázása érdekében mielőbb bírósághoz fordul. A kollégiumi vélemény nem jogszabály, az a már hosszabb ideje kialakult és irányadó bírói gyakorlat összefoglalása, írásban való rögzítése. Az tehát, hogy a kollégiumi vélemény az eset megtörténtét követően került megfogalmazásra, nem zárja ki azt, hogy a bíróság arra ítélete indokolásában hivatkozzon.
A felperes – tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének hiányában – csak kötelmi jogi igénnyel rendelkezett, de nem vált az ingatlan tulajdonosává. A tulajdonos változatlanul az I. r. alperes volt, ezért nem érvénytelen az általa a II. r. alperessel kötött szerződés. Helytálló volt azonban a felperes álláspontja annyiban, hogy ez a per nem törlési per, ha létrejött volna a felperes és az I. r. alperes között az adásvételi szerződés, akkor az ingatlan többszöri eladása esetén irányadó szabályok lettek volna az alkalmazandók. A Legfelsőbb Bíróság e körben azonban utal arra a körülményre, hogy az elsőként birtokba lépő vevő a II. r. alperes volt, akinek a tulajdonjoga is bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, így a felperes keresete ez esetben sem vezethetett volna eredményre.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet – helyes indokaira tekintettel – a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.348/2011.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás