PÜ BH 2012/120
PÜ BH 2012/120
2012.05.01.
Ha a jogosult az adásvétel tárgyát képező ingatlant előzetesen szakértővel vizsgáltatja meg, a szakértő által megállapított hibával kapcsolatban utóbb szavatossági igényt nem érvényesíthet [Ptk. 305/A. § (1) bek.].
Az I. r. felperes, mint állagvevő, a II. r. és III. r. felperesek, mint haszonélvezeti vevők 17 000 000 forint vételárért a 2004. április 22-én kötött adásvételi szerződéssel megvásárolták az alperesek 1/2, 1/2 tulajdonában lévő perbeli ingatlant. A szerződés megkötésekor az ingatlanon lévő épület készültségi foka 68% volt. A felperesek az ingatlant a szerződéskötést megelőzően megtekintették. Miután a vevők az ingatlan megvásárlásához hitelt kívántak felvenni, a II. r. felperes megbízta a P. Zrt.-t az ingatlan értékelésével, aki a 2004. március 30-án kelt szakvéleményében rögzítette az épület műszaki jellemzőit, így azt is, hogy az építési engedély módosítása szükséges, mivel a „terveken lépcsőház a valóságban felvonó helye kialakított” „Jelen állapot az engedélyezési tervtől kis mértékben eltér”. Mivel az alperesek az építési engedélyezési tervben foglaltaktól az építkezés során eltértek, az épületben kialakított lépcsőház alkalmatlan volt arra, hogy abban az építési engedélyezési tervben foglaltaknak, valamint a OTÉK előírásainak megfelelő lépcsőt építhessenek ki, ezért a felperesek új külső lépcsőházat építettek, amelyhez kapcsolódóan tereprendezési, térburkolati, támfalépítési munkát is végeztettek.
A felperesek a vételárból 15 000 000 forintot banki hitelből fizettek meg az alperesek részére. Az alperesek keresetet indítottak a felperesek ellen a fennmaradó 2 000 000 forint vételár megfizetése iránt. A bíróság jogerős ítéletével kötelezte a felpereseket az alperesek részére 2 000 000 forint vételárrészlet megfizetésére.
A felperesek módosított keresetükben hibás teljesítésből eredő kártérítés címén a Ptk. 310. §-a alapján 2 223 675 forint és járulékai megfizetésére kérték kötelezni az alpereseket. Arra hivatkoztak, hogy az alperesek hibásan teljesítettek, mivel az építési engedélyezési tervtől eltérően kivitelezték az épületet, és a kialakított lépcsőház alkalmatlan volt arra, hogy abban az építési engedélyezési tervben foglaltaknak megfelelő lépcsőt építhessenek ki, ezért új külső lépcsőházat kellett építeniük.
Az alperesek a kereset elutasítását arra hivatkozva kérték, hogy a felperesek annak ismeretében vásárolták meg az épületet, hogy a lépcsőház helyett egy felvonó elhelyezésére alkalmas nyílás került kialakításra, mivel ezt már tartalmazta a P. Zrt. által 2004. március 30-án készített értékbecslő szakvélemény is.
A másodfokú bíróság jogerős ítéletével a keresetnek helyt adó elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a felperesek keresetét elutasította. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a felperesek a P. Zrt. értékbecslő szakvéleményéből tudomást szerezhettek arról, hogy a lépcsőház helyett felvonó kialakítása történt, így az általuk hivatkozott „hiba” ismeretében kötötték meg a szerződést. Miután a felperesek tudták, hogy az általuk vásárolandó ingatlan részben az építési engedélytől eltérően épült meg, az alperesek részéről nem történt hibás teljesítés, így annak jogkövetkezményeként kártérítés megfizetésére sem lehet őket kötelezni.
A jogerős ítélet ellen a II. r. felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését kérte. Sérelmezte, hogy szerinte a másodfokú bíróság anélkül egészítette ki az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást azzal, hogy az adásvételi szerződést megelőzően az ingatlant értékelő P. Zrt.-t ő bízta meg a szakvélemény elkészítésével, hogy erre vonatkozóan bizonyítást folytatott volna le. Előadta, hogy az értékbecslést ő nem is kapta meg, azt a szerződés megkötését, illetve a vételár kifizetését megelőzően nem is látta, így tévesen egészítette ki a tényállást a másodfokú bíróság, és megalapozatlanul jutott arra a következtetésre, hogy a hiba ismeretében kötötték meg a szerződést.
Érvelése értelmében a hibák nagyságáról és annak anyagi vonzatairól a valóságban akkor szereztek tudomást, amikor a kivitelezés során jelezték számukra, hogy új terveket kell készíttetniük, és a lépcsőház az újra tervezés ellenére sem valósítható meg, mivel nem fér el a liftnek kialakított részben. Szerinte a tényállás nincs kellően felderítve, ezért a jogerős ítélet megalapozatlan. Megjegyezte, hogy felajánlottak volna bizonyítást az értékbecslés keletkezésére vonatkozóan, azonban nem kaptak erre vonatkozó bírói kioktatást.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.
A felülvizsgálati kérelem alaptalan.
A Kúria a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben írt okból nem jogszabálysértő.
A II. r. felperes a felülvizsgálati kérelmében a Pp. 270. § (2) és a Pp. 272. § (2) bekezdésének megfelelően nem jelölte meg, hogy álláspontja szerint a jogerős ítélet mely okból jogszabálysértő, azonban a felülvizsgálati kérelemből megállapítható, hogy a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését azon okból kívánta, hogy szerinte az értékbecslést a szerződés megkötését, illetve a vételár kifizetését megelőzően nem látta, és tévesen egészítette ki a tényállást az ügyben eljárt másodfokú bíróság, valamint a bizonyítási teher tekintetében nem kapott megfelelő bírói kioktatást.
A 2008. január 7-én tartott tárgyaláson a 8. sorszámú jegyzőkönyvben foglaltan a 4. oldalon az utolsó előtti bekezdésben az eljáró bíró tájékoztatta a feleket arról, hogy álláspontja szerint a bizonyítási kötelezettség a perben a felpereseket terheli, és a felpereseknek elsődlegesen azt kell bizonyítaniuk, hogy a per tárgyát képező ingatlanon lévő felépítmény olyan rejtett hibákkal rendelkezett, melyekről nem tudtak az adásvétel időpontjában, és ezek a hibák részükre többletköltséget eredményeztek.
A 2007. október 15-én tartott tárgyaláson az 5. sorszámú jegyzőkönyvben foglaltan a II. r. felperes előadta, hogy „nekem rendelkezésemre állt ez az értékbecslési állapot felmérési okirat”.
A felperesek 6. sorszám alatt csatolták az ingatlanról készült értékbecslést. Felperesek jogi képviselője a 2009. június 22-én tartott tárgyaláson a 33. sorszámú jegyzőkönyv második oldala szerint elmondta, „az ügyfelem által említett értékbecslés szakvélemény 5. oldalán a második bekezdésben világosan leírja az értékbecslő is, hogy a tervek szerint lépcsőház volt, azonban a valóságban a felvonó helye lett kialakítva”.
Miután az eljárás során a II. r. felperes személyes előadása alapján nem volt vitás, hogy a felperesek az adásvételi szerződés megkötése előtt megismerték a P. Zrt. szakvéleményét, ebben a körben jogszabálysértés nélkül mellőzte a bíróság bizonyítási eljárás lefolytatását.
A II. r. felperes személyes nyilatkozatából és a perben rendelkezésre álló egyéb bizonyítékokból jogszabálysértés nélkül, megalapozottan egészítette ki a tényállást a másodfokú bíróság azzal, hogy a szakvélemény 5. oldalán kerültek rögzítésre az épület műszaki jellemzői, így az is, hogy az építési engedély módosítása szükséges. Megjelölésre került továbbá, hogy a terveken lépcsőház, a valóságban felvonó hely került kialakításra. Az így kiegészített tényállás alapján pedig jogszabálysértés nélkül állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperesek részéről „ismert” volt az általuk hivatkozott „hiba”, illetve „azt ismerniük kellett” az értékbecslés alapján. Ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában már ismerte, vagy azt ismernie kellett, mert korábban azt szakértő a vétel tárgyát képező ingatlan felmérése során megállapította, a kötelezett mentesül a szavatossági felelősség alól.
A felperesek által csatolt értékbecslés tartalmazza, hogy annak elkészítésével a II. r. felperes bízta meg a P. Zrt.-t, aki a helyszíni szemlén jelen is volt, ezért az értékbecslés keletkezésének vonatkozásában nem merült fel bizonyítási eljárás lefolytatásának szükségessége. A felperesek pedig az őket terhelő bizonyítási teherről az elsőfokú bíróság részéről megfelelő tájékoztatást kaptak. Miután a II. r. felperes maga is előadta, hogy rendelkezésre állt az értékbecslési okirat, alaptalanul hivatkozott a felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a bíróságnak kérdést kellett volna feltennie arra vonatkozóan, hogy az abban foglaltakat ténylegesen megismerték-e.
A kifejtettek értelmében a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése szerint hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VII. 21.186/2011.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás